广东省管铁路项目TOD规划研究——以揭惠铁路项目惠来站为例

李雅香

（1. 广东揭惠铁路有限责任公司；2. 广东梅龙铁路有限公司）

1 铁路项目TOD的理念和核心思想

铁路TOD的理念和一般TOD类似，都是以公共交通为导向，提高城市可达性、降低碳排放、促进城市可持续发展和社会公平为目标的城市综合开发规划理念。但铁路TOD相比其他类型的TOD，更加注重以铁路交通为核心的规划和设计。

铁路TOD 的核心思想是将铁路交通作为城市发展的主导因素，围绕铁路线路和车站，规划和建设各种城市设施和服务，提高公共交通的便利性和覆盖面，以鼓励人们减少驾车出行，改为乘坐铁路交通、步行、骑车等更环保和健康的出行方式。铁路TOD的重点是围绕铁路车站规划和建设各种城市设施和服务，从而提高城市可达性和交通网络的完善性。

铁路TOD还应结合“生态网络理论”和“邻里社区发展理论”统筹进行规划。“生态网络理论”即通过将不同规模的生态廊道层次化，按照层级结构构成城市生态网格，提供基础性的资源和服务。“邻里社区发展理论”是以功能混合为基础，邻里单元鼓励土地的综合利用，基本单元包含几个小尺度街区和必要的公共服务设施，混合居住、零售、娱乐和运动等功能，满足居民的日常生活需求。

2 广东省管铁路项目TOD 的特点与模式

广东省管铁路项目TOD 以“省市合作”方式进行开发，用地数量与铁路项目沿线各市承担的补亏责任相匹配。建立“铁路项目+土地开发”综合回报模式，将铁路项目财务内部收益率纳入土地综合开发收益进行计算，原则上应高于3%的行业基准值，并结合招募社会资本情况综合确定[1]。

铁路项目沿线各市应与项目公司按照“一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设”进行TOD开发。目前省市合作一般采取“一级开发”形式，即双方共同确定开发的用地规模、位置、供应以及可行性缺口补助的支付方式等内容，然后由铁路项目沿线各市组织TOD开发，将取得的收益用于承担城际铁路项目的运营亏损[2]。

3 广东省管铁路项目TOD规划的要求

在此背景下，广东省管铁路项目TOD规划需满足以下要求：

①区域统筹与城镇协调发展在全面分析站点在区域、镇区、片区三级层面所带来的综合效益基础上，评价调整已有的区域和城市发展策略，在规划中充分发挥轨道交通引导城市空间结构优化、促进区域协作的重要作用。

②贯彻TOD模式依据总体空间布局，结合站点具体条件，把握“公交引导、紧凑开发、混合发展，活力提升”的十六字原则，创新城市空间组织形式，提升空间品质，依托新建站点建成一批符合TOD理念的集约、高效、宜居的高品质新型空间载体，体现低碳、低冲击、以人为本、适宜步行等城市建设理念。

4 揭惠铁路项目TOD规划研究

4.1 揭惠铁路项目概况

4.1.1 线路基本情况

揭阳至惠来铁路位于揭阳市内，线路自揭阳站引出，经过霖磐镇、洪阳镇、普宁市，终至惠来站。线路长88.66km，全线平均站间距离14.6km，共设6 个车站，其中新建站1个。揭阳至惠来总时长约0.5h。

4.1.2 站场基本情况

揭阳至惠来铁路惠来站与在建汕汕铁路惠来站并站布置，该站按一台两线布置；设到发线2 条（含正线），有效长均为650m，设岛式基本站台1座，站台尺寸为450×12×1.25m。

4.1.3 规划范围

结合现状道路、河流等现状特征，划定惠来站TOD 综合开发规划范围。北接东陇文化广场，南近华房村，西临东陇镇，东靠赤洲村、盐岭河。规划面积为287.55hm2，其中核心区面积57.33hm2。

4.2 规划的重点与思路

本次开发用地规划在确保综合开发收益的基础上，尚需与地方市政府的城市规划相匹配。可以以单元的形式对TOD范围内的用地展开布局，以便更科学、更全面地对单元内用地布局进行优化、提升。

综合开发规划区内若涉及稳定耕地和水田，则还应与县国土空间总体规划布局做好衔接工作。

从服务未来区域发展高度和整体开发角度，可以对用地布局、轴线方式、商业设施及公共服务配套设施等内容进行优化，通过考虑区域内的公共服务配套，完善惠来老城公共服务配套短板，满足区域配套服务功能和分期开发需求。

4.3 综合现状分析

4.3.1 区位分析

规划区位于惠来高铁新城——惠来县中心城区南部，站点北部有沈海高速以及228国道经过，站点东部为揭神公路，车站可通过176 乡道直接与高速出入口联系，距离约4.6km，对外交通较为便利。

4.3.2 发展研判

广东省层面——建立“三横六纵两联”综合交通体系。揭阳至惠来铁路主要联系粤东北上通道和沿海大通道。

潮汕揭都市圈层面——惠来县处在环惠来-揭东-饶平协作轴。总体定位为现代化沿海经济带增长极、与“一带一路”沿线国家合作的重要节点、海峡西岸城市群对接粤港澳大湾区的先行示范区、同城化发展试验区。

揭阳市层面——强化揭阳滨海节点，助力揭阳东部片区一体化发展，是揭阳向海发展的强力引擎。惠来站位于揭普惠高速经济发展带南部核心地区，与揭阳城市中心共同构成中北部城镇发展轴线，形成揭阳市新的经济发展格局。以站点开发为契机，加速粤东新城整体开发建设，打造粤东新城核心服务区，是揭阳向海发展的强力引擎。

揭阳滨海新区层面——惠来站交通区位优势显著，围绕高铁新区开发形成强力触媒，加速推动粤东新城整体开发建设。惠来站位于粤东新城中心，其综合服务能力将辐射整个粤东地区城市。交通区位优势明显，立足揭惠铁路、汕汕铁路、潮揭汕城轨、深汕高速、国道G228、G238、揭神公路等区域性交通干线，可实现2小时内连通广州、东莞和惠州主城区，1小时直达潮汕国际机场、汕头及潮州主城区。

4.3.3 基地条件分析

规划区内基本农田整体较少且相对集中，对后续开发建设影响较小。规划区周边以农林用地为主，尚未进行城市开发。

根据基地条件综合判断，惠来站作为粤东新城未来对外交通门户，站点800 米范围内多为一类用地，可开发潜力用地规模大，开发价值高。

惠来站周边开发主要困难在于水田指标，根据“三调”地类统计，区内有大量的水田，需要多途径做好水田指标协调工作。

4.4 规划策略与功能

4.4.1 规划策略

根据城市发展建设情况，结合规划区既有资源条件，明确规划策略。

1）凸显自然水体，打造滨水景观休闲空间

依托站点外围自然水体景观资源，强化自然景观东西向的空间渗透和互动，与站场建立景观互动。充分利用盐岭滨水空间，布置商业及休闲功能。

2）强化人文资源的保护利用

在站点外围区域强化现状人文资源的保护利用，对重点传统村落实施保护与改造利用，保留站点周边的传统肌理。

3）构建南北功能发展轴，打造高铁创智中心

借助粤东新城平台及高铁站的有利条件，结合站点周边环境，构建南北向功能发展轴，以站点为核心形成高铁创智中心。

4.4.2 规划功能

围绕“粤东新城交通核心产研城文融合的粤东新城高铁新区”两大定位，形成以生态居住生活、工业产业、商业商务、道路交通和公园广场等五大核心功能，强调不同的功能类型与空间形态相融合，并为不同年龄段不同类型的人群提供多种功能与活动可能性。

4.5 规划布局

4.5.1 规划区功能分区

结合站点功能复合，构建商业核心区。商业服务业设施用地以商业用地为主；绿地与广场用地以公园绿地为主；道路与交通设施用地以城市道路用地、城市轨道交通用地为主。

依托既有资源优势，构建综合服务区。公共管理与公共服务设施应包括文化、学校、医疗用地；居住用地以商住用地为主；商业服务业设施用地以商业用地为主；绿地与广场用地以公园绿地为主。

依托既有资源优势，构建科创集聚区。商业服务业设施用地包括商业用地和其他商务用地；居住用地以商住用地为主；公共管理与公共服务设施用地包括文化、学校、医疗用地；绿地与广场用地以公园绿地为主。

依托水绿廊道，打造滨水宜居区。居住用地以二类居住用地为主；公共管理与公共服务设施用地包括文化、学校和体育用地；商业服务业设施用地包括商业、商务用地。

构建现代时尚的生态宜居区。居住用地以商住用地为主；公共管理与公共服务设施用地以中小学用地为主。

4.5.2 开发强度与高度分区

开发强度、建筑高度由站场核心区向外逐渐降低。规划区中部商业商务建筑在100m～150m 之间，形成视觉焦点，统领全局，开发强度在4.0～6.0之间；居住建筑控制在45m～80m之间，容积率在2.5～3.5 之间，公共建筑控制在40m 以下，容积率控制在2.0以内。

4.5.3 铁路项目综合开发用地

结合惠来站高铁新城规划，对铁路项目综合开发用地进行调整，调整后综合开发用地与土地利用总体规划相协调。惠来站毗邻区域综合开发用地规模99.32hm2。毗邻区域无须新增城乡建设用地规模。不涉及基本农田。

为平衡综合开发选地调整后的开发收益，将南部三块商务用地调整为商住用地，对高铁新城整体规划设想影响较小。

5 结语

本文通过对广东省管铁路项目TOD 的特点与模式进行分析，提出了广东省管铁路项目TOD规划的要求。以揭惠铁路项目为例，探讨了结合地方市政府的城市规划，具体开展广东省管铁路项目TOD规划思路与策略，并形成了详细的规划布局。