西宁市房地产市场健康状况评价研究

石婷婷 贾海发 赵玉辉

(1.青海大学 西宁 810016; 2.民和县自然资源局 海东 810600)

0 引言

“健康”一词最早属于医学范畴,逐渐地它被运用于描述各领域,例如生态健康、旅游景观健康等,某一领域健康则代表正常且向好。2003年国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的通知》对房地产市场进行调控,“房地产市场健康”这一词开始频繁出现在房地产市场的各类研究及政策当中。房地产市场健康的含义也在不断的研究中发展完善。目前已有部分学者根据不同的研究区域建立不同的房地产市场健康状况评价体系,并运用区域内发展实例,验证评价方法的科学性。从研究区域来看,我国房地产市场健康状况评价研究主要有全国范围[1-2]、城市群范围[3]、省域范围[4-5]以及市域范围[6-7]。关于评价指标的研究,利用单一指标如房价收入比[8]、空置率[9]、房地产景气指数[10]来判断房地产市场价格等某方面的合理性,也有一部分是运用多指标综合评价从多方面来评价房地产市场发展的健康状况。杨慧等[11]通过房价收入比对全国35个大中城市房价合理性进行评价,提出针对不同类型城市居民的购房支付能。王洁等[12]分析了35个大中城市住房空置率及控制变量对房价波动的影响。叶剑平等[13]主要是选取房地产市场发展健康状况相关的价格、结构、速度、质量四个方面11个指标,侧重房价方面,对全国住房市场健康度进行评价。从指标赋权方法来看,主要包括单一的客观赋权法如因子分析法、主成分分析法以及熵值法,主客观结合的赋权方法如熵值法与层次分析法结合、熵值法与专家打分法结合。采用单一的主观赋权法研究较少,主要是难以做到评价的客观性,采用组合客观赋权法的研究也不多,需要进一步探索研究。

近年来,国家注重区域协调发展,西部地区的发展受到更多的关注,西宁市作为青海省的省会城市,需要重点关注其发展情况。目前国内关于西部地区市域层面房地产市场发展健康状况的研究不足,不利于地区发展。基于西宁市2001—2020年房地产市场相关数据,结合西宁市房地产实际情况建立评价指标体系,首次将客观组合赋权法运用到房地产市场健康发展评价指标赋权当中,总结西宁市房地产市场的时序变化特征,同时以西宁为实例进行验证,评价体系的科学合理性,以期为相关部门制定房地产政策提供科学的决策支持,促进西宁市房地产和谐有序发展。

1 房地产市场发展健康状况评价体系构建

1.1 评价指标的确定

房地产市场发展健康度评价指标体系要能在多个方面综合反映出市场的整体运行状态,在指标选取时要尽可能考虑周全。目前国内在构建相关指标体系时主要采用的方法:(1)自上而下的层次分析法,从原则层到方案层,依据上层的内涵来选择具体的原则层指标和方案层指标;(2)自下而上在对文献进行总结后选取方案层指标,再利用一定的统计学方法比如聚类分析法,将方案层指标进行分类,归纳得出原则层指标,从而构建评价指标体系;(3)在参考相关研究的基础上,依据不同地区的房地产市场发展情况,修正并完善已有的评价体系。本文主要采取第三种方法,在对相关学者的研究进行梳理后,认为房地产市场健康主要包括价格合理、供求平衡、规模健康、结构均衡、可持续发展5个方面,并在已有的评价体系中结合西宁市的具体情况以及指标选取原则修正,并从这5个方面选取了17个评价指标。

1.2 指标权重确定

目前对于综合评价指标赋权的方法主要分为单一主观赋权法、单一客观赋权法或者组合赋权法。由于主观赋权法对决策者的相关经验要求较高,操作过程比较复杂,且主观性较强,单一的客观赋权法也会存在一定的误差,本研究受到条件的限制,同时为提高结论的准确性,采用组合客观赋权法。利用熵值法和CRITIC赋值法分别计算出指标权重,再进行组合赋权,得到最终的权重。

(1)在计算权重前首先按照归一法对原始数据进行标准化处理,消除量纲对结果的影响,按照指标性质的类型选择不同的公式进行标准化处理[14],具体见公式(1)。

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(4)

(2)在综合评价系统中,根据熵值法的原理,通过计算各项指标分布的离散程度(信息熵)来确定评价指标体系中不同指标的权重值,数据中离散程度越高则表示包含的信息越大,权重则越大。具体计算过程参考欧阳艳敏等[15]的做法。

(3)CRITIC赋值法是一种客观赋权法,该种方法同时考虑到了指标变异性以及冲突性对权重的影响。计算过程中依靠指标的相关系数以及标准差求解出信息量,信息量的大小代表着指标权重的大小,信息量越大,则权重越大。具体计算过程参考石艺婷等[16]的做法。

(4)组合赋权可以结合各个方法的优点,弥补单一方法选择权重的不足。通过乘法合成法进行组合权重计算,计算公式如下:

(5)

1.3 健康标准的确定

房地产市场的健康是一种状态,是动态和变化的,因此,健康状态通过数据显示出应该是一个区间范围。本文将采用经验数据法和系统化方法两种方法,确定健康评价标准。经验数据法,是根据已有的行业经验总结得出某一协调性或均衡性指标的合理区间,再通过统计方法、实际情况等对经验数据作具体的调整,确定其区间的变化范围。系统化方法主要参考孙敬涛[17]文章中关于系统化分析的方法介绍。

假定指标数据通过标准化处理后服从正态分布:X～N(μ,δ2),那么不同状态之间的区间跨度是x-i,再依据不同的划分原则,确定指标的合理区间。当数据波动性较小,此时将区间的2/3视为健康,健康区间是:(μ-0.97δ,μ+0.97δ)。数据波动性一般时,将区间的1/2视为健康,健康该区间为:(μ-0.68δ,μ+0.68δ)。历年的数据变化范围比较大,将区间的1/3视为健康,那么健康区间为:(μ-0.43δ,μ+0.43δ)。

2 西宁市房地产市场发展健康状况评价的实证结果分析

2.1 实证结果

通过青海省统计年鉴、中国统计年鉴以及中国房地产统计年鉴等收集了西宁市2001—2020年共20a的数据,包括房地产投资额、城镇居民可支配收入、商品住宅新开工面积等原始数据。通过计算得出价格、供求、规模、结构、可持续发展5个方面共17个指标数据,然后依据归一法对数据进行标准化,根据熵值法和CRITIC赋值法计算出指标组合权重,结果见表1。

表1 指标及指标权重

通过系统化方法以及经验数据法求解指标健康区间临界值,同时将健康状态划分为过冷、微冷、健康、微热以及过热5种状态区间,将这5种状态从低到高赋值1～5。需要注意的是本文指标中的城市人均公园绿地面积增长率和城市污水处理率为正向指标,对于过高的数据判定为健康,赋值范围1～3,不存在微热及过热的情况。对于单项指标,依据这5种健康状态区间,可计算出西宁市房地产市场健康得分(表2)。

表2 各指标历年得分

将单项指标得分乘以权重再求和,得出历年的健康得分(表3),依据划分区间,确定健康状态,进而对房地产市场时序演变特征进行分析。西宁市2001—2020 年房地产市场健康得分波动范围在2.56至3.53之间,指标正常波动范围为(2.90,3.24)。结合西宁市房地产市场的实际发展情况,在过去的20a里,大约有一半的时间是健康的,根据系统化方法,采用半数原则,得出西宁市房地产市场过冷区间为(0,2.73],微冷区间为(2.73,2.90],健康区间为(2.90,3.24),微热区间是[3.24,3.47),过热区间是[3.47,+∞)。依据得分,判断出西宁市房地产市场历年健康状况,如表3所示。

表3 西宁市房地产市场健康得分及状况

3 西宁市房地产市场发展健康状况综合评价

近20a西宁市房地产市场健康得分总体呈现一个波动上升的趋势,在2019年和2015年达到最高点,2020年分值有所下降。由此可知,西宁市房地产市场本世纪初由过冷的状态,慢慢发展到健康,2008年出现微热的状态,此后在健康、微热、过热不断变化。这20a期间,西宁市房地产市场有近一半的时间是健康的,同时在偏离正常区间之后,也能较快地调整回来,这是市场调节和政府调控的共同作用,结合西宁市过去20a的实际发展情况以及宏观的调控政策作进一步的分析。

21世纪初,西宁房地产市场处于起步发展的时期,虽然西宁市作为青海省省会城市,但由于地处高原地区,受地理环境以及文化历史的影响,其经济、社会等各方面发展都与内地存在一定差距,房地产相关的其他产业不够完善,无法为房地产市场的快速发展提供保障,市场的自动调节能力不足,同时西宁市政府对于房地产市场的宏观调控政策也还在探索阶段,所以西宁市房地产市场在2001年和2002年的发展是不够的。随着我国房地产市场的不断成熟,西宁市城镇化进程推进以及经济发展,西宁市房地产市场需求增加,市场得到了充分的发展,2003年开始西宁市房地产市场的发展逐渐趋于健康,市场持续向好发展。国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,对房地产市场有关的供应、结构、管理、规划、信贷、土地以及市场监管都提出了相应的要求,西宁市积极执行这一政策,在之后的时间里不断完善相关制度,规范房地产市场,加强监管。

2008年全球金融危机爆发,西宁由于地处高原,地理位置偏远经济金融有一定的滞后期,外贸经济较低,西宁市的经济在总体上没有受到太大的影响,同时政府积极介入,宏观调控开始放松,不断地刺激内需,房地产市场甚至有一点微热的情况,商品房价格相较2007年上涨达19.79%,高于近20a房价上涨的平均水平。宽松的市场政策会带动更多的资金进入房地产市场,需求不断被扩大,这也使得2009年西宁市房地产市场仍然是一个微热的状态。2009年底,为进一步促进房地产市场健康发展,国务院更是明确表态“遏制房价过快上涨”,西宁市商品房价格在2010年增长速度有所放缓;同时2010年西宁市政府加大房地产市场保障供应,推进保障性住房建设,着力解决住房困难问题,房地产市场供应和结构方面趋于合理,商品住宅需求相对减少,健康得分减少,市场出现微冷状态;2011年西宁市房地产市场相关政策持续收紧,需求方面有所回升,市场逐步回归健康。之后西宁市房地产政策受全国部分城市“限购解绑”的影响有所放松,市场在2012年出现微热的情况,就健康得分而言增加不多,在市场和政府的双重调节作用下市场很快回归健康,并保持这一状态直到2015年房地产市场发展过热。

由于前几年的房地产市场供应过大,2015年西宁市商品房空置率较高,在施工面积较大,住宅投资占GDP比重较大,尽管销售面积、销售额等指标较大,但市场仍然是供大于求的情况,房地产市场发展过热。2015年西宁市根据自然资源部及住建部下发通知要求结合西宁市房地产市场发展的实际情况,控制住房市场开发建设速度、规模、结构,加大市场监督力度,统筹保障性安居工程建设,政策和市场调节效果在2016年显现,西宁市房地产市场回归健康。随着西宁市经济不断发展,西宁市的城市建设不断的完善,城市宜居程度不断提高,西宁市房地产市场前景扩大,越来越多的房地产开发商进驻西宁;根据全国大多数地区房地产市场持续向好的兆头,涌入房地产市场的资金增大,西宁市对周边城市人口的吸引力加大;尽管西宁市出台关于稳房价、深化住房改革、去库存等相关政策,但2017—2018年西宁市房地产投资占全社会固定资产投资较大,房地产市场仍处于微热状态,并且在2019年市场出现过热的情况。

2020年由于疫情的原因,全国经济增速放缓,西宁市房地产市场的需求减少,但是供给侧并没有及时做出调整,西宁市的房地产存在过剩的情况,市场发展微热。随着城区用地资源日渐紧张,除了扩展新区域之外,加快西宁城市更新已经成为大势所趋。老旧小区改造既可以改善城市形象,同时通过旧改可以实现资产价值升值,但对房地产市场没有显著影响。

4 结语

西宁市房地产市场在过去的20a中得到了快速发展,结合西宁特殊的地理位置,房地产发展观念应与西宁市的整体发展相辅相成。房地产市场具有一定的周期性和滞后性,这就要求政府的调控应该具有一定的前瞻性,及时发现市场中存在的问题,制定相关政策。2019年之后全国疫情常态化,西宁市由于地处高原,人口流动相对较小,2020年受到疫情的影响比较小,但2021年以来全国以及西宁市疫情反复,经济下行,市场需求大量减少,房地产的投资属性被弱化,刚性需求消费者大都持观望态度,房地产企业以及房地产相关行业势必受到影响。尽管房地产调控政策、银行信贷政策持续放松,疫情之下全国的房地产市场都出现遇冷的情况。如果将2021年及2022年的数据进行分析,会发现市场可能逐渐向微冷甚至过冷的状态发展,这是在经济环境总体发展存在问题的大背景中极有可能出现的结果。通过对西宁市房地产市场过去20a的相关指标的分析可以发现,西宁市房地产市场总体来看是比较健康,出现过热和过冷的情况不多,在出现过热和过冷情况之后在政府和市场的调节下也能很快回归到相对健康的状态,房地产市场的健康状况与国家以及西宁市的调控政策大体是一致的,说明过去20a西宁市关于房地产市场的调控政策是及时有用的。本文为西宁市房地产市场过去20a间房地产市发展提出的健康评价体系,能合理、有效地对西宁市房地产市场价格、供求、规模、结构、可持续5个方面的发展情况进行评价,利用数据将问题量化,更加直观地反映市场状态,提高调控的科学性。本文的研究结果可以丰富相关评价指标体系以及为周边地区房地产市场评价标准提供参考依据。