高校房屋资产管理的优化研究

徐启薇

高校房屋资产管理的优化研究

徐启薇

[浙江大学]

高校房屋资产是“双一流”高校进入发展新阶段的基础和保障，房屋资产管理也是高校国有资产管理的重难点工作，需要高校做好应对大体量、多类型、全周期的资产管理机制设计。本文针对高校房屋资产管理中的共性问题，结合浙江大学总务处近几年的房屋资产管理经验，对房屋及构筑物资产的分类管理、产权管理、财务管理和资源管理等工作提出优化方案，为高校房屋资产管理工作提供参考与建议。

高校；房屋资产；国有资产管理；对策建议

一、研究背景

房屋资源是高校内涵式发展的根本前提，是提升高校办学能力、建设优秀学科的基础平台，是培养一流人才、服务战略布局的重要保障，也是高校国有资产管理的重难点工作。房屋资产具有体量大、价值高、生命周期长的特点，要按多种类型，从多个维度做好管理机制设计，科学把脉、精准施策，保障房屋资产管理有序、权属清晰、维护妥当、利用高效及处置规范，谋划解决实际问题与前瞻规划设计的有机统一。

目前，关于高校房屋资产管理的深入研究较少，缺乏以问题为导向、可复制推广的管理范式研究。根据调研，不少高校在房屋资产管理的制度建设、日常维护、产权管理及处置核减等工作中遇到难题，如构筑物（含房屋附属设施）的管理问题、修缮改造工程的费用资本化问题、历史遗留房地产的办证问题，以及清查盘亏资产的核销问题等等。此外，高校一般根据资产的类别形式来布设管理机构，但很多高校资产管理部门的管理职责跟实际管理内容不一致[1]，如房屋资产入账时包含了设备工程采购及安装的价值，导致设备的报废工作既属于设备管理部门、又属于房屋管理部门，造成国有资产管理的职责不清、程序混乱。因此，优化管理机制、解决共性难题，是高校国有资产管理部门面临的迫切而重要的问题。

二、研究内容

（一）房屋资产的分类与管理

随着高校教育事业发展，人才引进、设备存放、实验室建设等需求激增，房屋类资产的设置变得更加多元化。不同于教育、居住等用途的普通房屋，高校因科学研究和实验设备需要而建设或采购的构筑物（含房屋附属设施）、集装箱房等，既需要确认为固定资产，又无法简单地按照房屋的管理要求进行资产建账及资料维护。高校资产管理模式正从粗放型到集约型转变，通过资产的科学分类和精细化管理，有助于落实管理责任，并利用制度建设、信息化建设、内控建设等手段,实现科学管理。[2]

（二）房屋资产的交接与办证

由于历史原因，建校较早的高校普遍存在历史遗留问题房地产。房地产权属问题会对国有资产保值增值、资产报废灭失处置、科研项目及实验室申报、营业用房出租出借等造成不利影响。高校应加强重视房地产权属管理，房屋资产管理部门也应协同基建部门规范房屋、土地资产的交接程序，及时做好新建项目资料维护及产权办证工作，并按要求及时将在建工程确认为固定资产。

（三）房屋资产的增置与处置

在建工程办理竣工财务决算时，为图便利，审计人员往往将项目的工程造价全部确认为房屋固定资产，忽略了房屋工程当中包含的其他类型资产（设备、家具等），导致此类设备、家具资产无法按正常流程报废处置。须从增置环节起，要求在建工程所含的各类资产分别入账、对应管理，后续才能规范履行处置手续。

（四）房屋资产的清查与盘活

通过房屋资产专项清查摸清学校家底、盘活存量房产资源、减少浪费及不合理占用，是做好高校房屋资产使用管理、提高国有资产使用效益的有效途径。[3]资产清查容易发现两类问题：一是年代久远、登记模糊、资料不全的房屋类资产（包含基础设施工程和附属用房等）无法按常规流程报送处置，造成账实不符和“销账难”问题；二是校园内临时建筑分布杂、数量多，使用和责任单位混乱，有的存在安全隐患，有的长期闲置无人利用，造成学校管理部门难以掌握信息和规范管理的死角。

三、类房屋资产确认与管理的制度优化

高校房地产通常按照土地和房屋两大资产类别进行统计和管理，忽略了对构筑物（含房屋附属设施）等“类房屋资产”的精细化管理。根据《<政府会计准则第3号——固定资产>应用指南》（财会[2017]4号）文件规定，房屋及构筑物按资产性质及折旧年限可细分为业务及管理用房、简易房、房屋附属设施和构筑物四个类别；国家标准固定资产分类与代码（GB/T 14885-2022）在“房屋和构筑物”大类下又分“房屋”“构筑物”和“土地”三大类型。[4]因此高校房地产管理应按照“房屋”“构筑物”和“土地”三类资产进行管理和建库。

（一）构筑物（含房屋附属设施）资产的确认

确认为构筑物（含房屋附属设施）的设施及工程，应符合固定资产分类与代码（GB/T 14885-2022）构筑物类别的对应子项，其资产增置单和资料移交单应完整记录坐落位置、定位参照物、资产类别、计量方式等区别于房屋资产的信息，避免模糊登记。其中，房屋附属设施在2010年版本的国标代码中原属于为房屋子类[5]，在房屋资产卡片库建账，但其性质特点、折旧年限类似于构筑物资产，在2022年版本的国标代码中已调整为构筑物子类。因此，今后在实际管理与制度建设中应将房屋附属设施和构筑物资产进行统筹，但也应考虑新旧资产分类和资产卡片的过渡衔接。

（二）构筑物（含房屋附属设施）资产的管理要求

构筑物（含房屋附属设施）的资产种类多、差别大，没有统一计量标准，在资产增置、资料移交过程中，必须定性、定量、定位描述资产。交接后，必须明确构筑物（含房屋附属设施）资产的日常维护单位及管理责任人，落实维护工作，配合定期检查，防止资产破坏灭失。

（三）特殊建设项目的固定资产确认

在高校房屋资产发生较大变化时要对新建、拆建、扩建、装修等变化进行详细归档，及时充实档案。[6]某些基础设施、配套改造等特殊建设工程项目，因资金来源问题不能计入长期待摊费用的，可确认为构筑物（含房屋附属设施）进行固定资产管理，有效解决国拨资金建设的设施、改造工程资产入账问题。

四、在建工程与房屋资产交接的流程优化

房屋、土地的前期交接工作会对后续权证办理和资产管理产生较大影响，必须前瞻性地做好流程设计、按节点执行。

（一）土地初始登记

高校取得的建设用地一般为划拨性质，需办理宗地确权后方可进行不动产登记。土地初始登记（不动产权证书仅登记土地信息）建议在勘测定界完成后立即办理。虽然也可在建设项目竣工后，通过用地复核验收程序直接与房屋信息一同登记，但若房屋登记无法完成，土地登记也无法补办。因此建议在校区范围以外的建设用地，进行宗地测绘、取得土地初始登记为妥；错失提前办理时机的，须做好规范建设和建筑面积的严格控制。宗地测绘原则要求土地现状上不能有任何建筑物，因此学校基建部门在完成勘测定界与供地手续后，应尽快移交或准备土地资料，以便学校开展宗地测绘并办理土地初始登记。

（二）建筑面积管控

以杭州市为例，建设规划报批与房屋面积认定隶属于不同的政府职能部门，特别在多测合一政策出台前，一旦前期设计阶段对房屋面积计算把控不严，很容易造成后续实测建筑面积与规划批建面积存在超出合理误差范围的“超建面积”。根据杭州市人民政府办公厅《关于印发杭州市建设项目超建面积处理实施办法的通知》（杭政办函〔2010〕323号）规定，合理误差以外的超建面积要求建设单位补缴规费并接受处罚。[7]为避免高达房屋建设项目工程造价5%-10%的处罚金额，学校基建部门应密切关注此问题，通过图纸核对、预测绘等手段实施房屋面积的监测和管控，及时调整规划方案或执行批后修改程序，做好建筑面积管控。

（三）房产实测绘

新建项目通过规划竣工验收后，应尽快实施房屋测绘工作。为避免使用单位装修改造产生的影响，房屋测绘应在移交使用单位前完成，同时加强对规范装修的宣贯。

（四）在建工程转固定资产

根据《行政事业性国有资产管理条例》第三十一条规定，采用建设方式配置的房屋资产，应当在建设项目竣工验收合格后及时办理资产交付使用手续，并在规定期限内办理竣工财务决算，期限最长不得超过一年。[8]房屋移交使用单位后，学校基建部门应尽快按照估计价值或决算实际成本办理在建工程转固，增置内容需按工程规划许可证或财务竣工决算报告所含房屋范围进行填报。

（五）不动产权证办理

学校基建部门与房屋管理部门配合完成规划核实、消防人防验收、房屋测绘、土地权籍调查、竣工验收备案等环节，尽快落实资料存档和不动产权证书办理，保障学校房屋、土地国有资产的权属管理。

五、房屋中设备部件增置与处置的机制优化

（一）明确在建工程分类转固要求

现有的房屋资产价值一般为建设工程的整体造价，未将纳入工程采购及安装的设备、家具与房屋做区分，待房屋资产入账时，其设备和家具可能已经使用多年或发生损坏。由于折旧年限与房屋相差甚远，房屋资产中的设备和家具损坏报废时未达到该资产卡片的房屋资产报废年限，也造成房屋和设备等资产归口管理部门的职能边界不清，在处置程序上存在较大的漏洞和争议。

为从根源上解决问题、加强固定资产管理、规范资产报废处置程序，在建工程（包括目前已暂估入账的工程）转为固定资产时应以经第三方审计的资产清单为依据，原则按房屋、构筑物（含房屋附属设施）、设备和家具等类型办理资产增置手续，各类资产入账后，由各资产归口管理部门规范进行全生命周期管理。

（二）规范房屋内设备和家具的处置

已包含入账在房屋资产内的设备和家具，在维修或装修时需要拆除、替换的，应达到该类资产的最低使用年限后申请报废，建议由对应类别的资产管理部门统一受理，遵循公开、公正、公平和竞争择优的原则，以市场化方式出售。未达年限的应优先在本单位、本部门内部调剂利用，一般不予受理报废处置。为强化责任和节约意识，使用单位擅自拆除、替换设备和家具的，学校需追究责任。

六、房屋资产清查与资源普查的管理优化

在高等教育内涵式发展的背景下，高校新建房屋资产的可能性越来越小，如何挖掘现有房屋资产潜力，优化房屋资产配置方式，提高房屋资产使用的质量和效益，实现高等教育事业的可持续发展，是高校资产管理研究的重要内容。[9]房屋资产管理必须以精准掌握学校所有房屋资源信息为目标。

（一）资产清查推进账实相符

定期组织房屋资产清查，有利于做好账实相符、账章相符工作。对于历史已拆除的房屋，应收集拆除或灭失的证据资料，推进资产核销工作；对于已参加房改、出售给教职工个人的住房资产，应根据国有资产管理要求，做好清理资金挂账工作。

（二）资源普查盘活存量用房

定期普查在用房屋情况，有利于掌握真实用房情况、盘活利用用房存量。开展用地分类测绘，关注校园内房屋、临时建筑、道路、绿化和水体变化，重点关注各类临时用房的实际用途、使用单位和使用面积信息；按年度统计租用校外土地、房屋，结合公用房定额分配情况严格执行审批报送手续，加强存量用房的集约利用；临时用房、租用校外房屋等应纳入各单位公用房指标，统筹考核各院系单位的公用房绩效。

七、结语

高校资产管理工作应深入学习贯彻习近平总书记重要讲话精神，把握高等教育高质量发展要求，充分认识和应对一流大学建设的长期性、复杂性和艰巨性，把发挥主观能动性与按规律办事有机结合，不断思考优化、实践更新。浙江大学总务处立足高校国有资产管理新发展阶段，总结近几年房屋资产管理的实践成果和工作经验，研究并优化高校房屋资产管理的原则与手段，为高校房屋资产扎实基础、精细管理、创新服务提供参考与建议，为加快建设世界一流大学贡献力量。

[1]宋鑫超.提高高校资产管理工作效率的途径探析[J].行政事业资产与财务,2014(06):156.

[2]王希凌.高校资产与实验室实施精细化管理的探索与实践——以同济大学为例[J].知识经济,2019(34):12-13.

[3]江敏杰,晁炎,张科.浅谈资产清查对加强高校国有资产使用管理的作用——以中山大学房屋资产专项清查为例[J].经济师,2017(12):225-226.

[4]固定资产等资产基础分类与代码[S].国家标准(GB/T 14885-2022).

[5]固定资产等资产基础分类与代码[S].国家标准(GB/T 14885-2010).

[6]张欣.高校房屋资产科学化管理探索[J].亚太教育,2016(35):47.

[7]关于印发杭州市建设项目超建面积处理实施办法的通知[S].杭政办函〔2010〕323号.

[8]行政事业性国有资产管理条例[S].中华人民共和国国务院第738号令.

[9]侯艳艳,李俊,赵明.高校房屋资产优化配置的思考[J].行政事业资产与财务,2020(01):13-15.

(责任编辑:赵鹏程)