房地产土地增值税清算实务要略

金光晔／文

湖州中瑞税务师事务所有限公司

土地增值税是房地产企业经营业务涉及的关键税种之一，土地增值税清算工作质量直接决定了房地产企业土地增值税税务筹划的最终成效，给企业带来经济和声誉的双重影响，关乎企业可持续发展目标的实现以及税务管理效益的提升，因此房地产企业必须密切关注当地土地增值税政策，并及时进行筹划，防止出现税金损失。文章以房地产企业土地增值税清算活动为主要研究对象，论述土地增值税清算工作对房地产企业经营管理的重要性，在此基础上，分析当前我国房地产企业土地增值税清算实务存在的问题与不足之处，并据此有针对性地提出相应的优化策略，以期为我国房地产企业的土地增值税税务管理工作提供有益的理论指导。

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房地产土地增值税清算的重要性

准确预估项目盈利情况

土地增值税实行“预征—清算—多退少补”的征收管理模式。因此，在土地增值税预征环节，房地产企业根据开发项目类型分别预缴土地增值税，此时的税后利润并非最后的利润，账目盈利虚高。做好土地增值税清算，能够准确计算和核实土地增值税，从而更加准确地评估项目成本和利润，有助于房地产企业准确预估项目盈利情况。总体来说，土地增值税是房地产开发企业需要缴纳的一项税费，直接影响企业的成本和利润。企业如果能够做好土地增值税清算，对土地增值税进行精准核算和管理，就能够准确掌握项目成本和税费支出情况，从而更好地进行项目盈利预估。

提升内部管理水平

土地增值税是房地产企业必须缴纳的税款之一，企业做好土地增值税清算可以避免因税务问题而被追究法律责任，保障企业合规运营。同时，做好土地增值税清算可以帮助企业掌握土地成本和项目盈利情况，进一步优化企业财务管理，提高财务决策的准确性和科学性。做好土地增值税清算需要企业内部不同部门之间进行信息共享和协调，这有助于加强企业内部管理，提高企业的综合管理水平。

房地产土地增值税清算问题分析

管理层对土地增值税清算的重视不足

房地产企业土地增值税清算实务存在的主要问题是，当前许多企业管理层对土地增值税清算的重视程度不足，忽视了土地增值税清算对项目经营利润、税务筹划和财务管理的重要性，致使房地产企业土地增值税清算工作在流程规范性、政策适用性、内控有效性和人员专业性上都有所欠缺。

土地增值税清算工作流程不规范

企业财税人员在开发项目立项筹备阶段、建设施工阶段等前中期环节对土地增值税清算的重视明显不足，未结合土地增值税清算需求做好账务处理，导致清算环节出现问题。

财税人员对土地增值税税收优惠政策应用不充分

税收优惠政策是房地产企业土地增值税税收筹划的主要依据。企业财税人员在土地增值税清算实务中对相关税收优惠政策的理解与应用不全面、不充分。

土地增值税清算涉税风险内控体系不完善

企业财税人员在土地增值税清算申报环节一旦出现不当操作，便会引发相应的涉税风险，给企业带来经济或信誉损失。其根本原因在于房地产企业的内部控制体系不完善，尤其是针对土地增值税清算风险没有建立起完备的风险管控机制，缺少对土地增值税清算活动的监督与审查。

清算缺乏合理性导致税务风险

现阶段我国部分房地产企业土地增值税清算环节税务风险频发，给企业带来了一定损失，这主要是土地增值税清算申报的合规性审查缺位所导致的。风险管理是企业内部控制体系的基础，从这一角度来看，部分房地产企业的税务风险管理机制并不健全，主要体现在以下三个方面。

第一，部分房地产企业的税务风险管理组织机构不完备，没有设置涉税风险管理专岗。

第二，部分房地产企业没有根据自身经营活动涉税事项的内容、类型制定合理的税务管理制度，财税人员在土地增值税清算工作中的行为缺乏制度层面的刚性约束。

第三，部分房地产企业在土地增值税清算环节和前期管理环节未严格执行税务风险“识别—评估—应对”程序，未建立起有效的风险识别预警机制，导致土地增值税清算工作中存在的涉税风险因素不能被全面、准确地识别出来并及时采取控制措施。

土地增值税清算优惠政策应用不充分

当前我国部分房地产企业的财税人员在开展土地增值税清算工作时对相应税收优惠政策的应用不充分，对土地增值税清算工作造成了负面影响。具体体现在对清算时点和清算单位的选择不合理，未在项目开发前期关注土地增值税的税收优惠政策，比如合作建房优惠和联营优惠等，导致财税人员在后期遇到符合条件的事项时无法在合同签订时将优惠政策列入合同，在土地增值税清算申报环节无法为税务管理机关提供准确、完整的原始资料。

土地增值税财务管理粗放

土地增值税清算申报对房地产开发项目立项筹备、施工建设等前期工作的基础财务数据有较高要求，但是当前我国部分房地产企业的财务管理较为粗放，账务处理质量不高，存在票据管理不完善和费用成本归集、核算不准确的问题，这些问题都会使房地产企业在土地增值税清算申报环节受到税务管理机关的核查，一旦上述环节中财务原始资料的准确性和完整性存疑，将会影响土地增值税清算申报进度。

票据管理不完善

房地产开发项目中的票据由于管理制度不完善会出现丢失、未填写付款公司全名、发票章不合规等问题，这些票据是确定房地产开发项目土地增值税应纳税额的重要参考资料。

费用成本归集、核算不准确

财务人员专业水平有限，难以准确理解房地产开发项目成本核算对象的内涵及基本分类，开发项目成本核算对象的设置随意性强，常出现开发项目成本核算对象不能如实反映开发项目实际成本的问题。同时，房地产开发项目较长的建设周期决定了房地产企业成本核算只能采用间接归集的方式，对涉及多项费用分期支出的产品按照前期制定的分配方式归集为间接成本，财务人员的不当操作容易造成后期成本归集工作和间接费用分摊工作更加复杂。

房地产土地增值税清算管理优化策略

提高对土地增值税清算的重视程度

房地产企业要转变土地增值税管理理念，充分认识到土地增值税清算对提高项目经营利润、降低企业综合税负成本与规避税务风险的积极作用，提高对土地增值税清算工作的重视程度。

明确土地增值税纳税范围

房地产企业财税人员需要根据税务管理制度对土地增值税清算流程进行梳理，掌握土地增值税的计税依据和纳税范围，尤其是要结合不同的房地产开发项目成本费用的核算与归集情况，合理确定开发项目的土地增值税适用税率，认真完成开发项目土地增值税涉税资料的日常管理工作，按照税务管理机关的要求完成土地增值税涉税资料报送并有序开展清算申报工作。

加强与税务管理机关的合作交流

房地产企业的土地增值税筹划及清算工作对税收优惠政策的依赖性较强，为及时、准确地把握税收优惠政策内容，企业需要与税务管理机关建立良好的税企合作关系，在税收政策解读、税种纳税筹划方案审定、涉税风险管理体系建设等多项工作上寻求税务管理机关工作人员的支持。

加强税务管理人才培养

房地产企业人力资源管理部门在人才招聘环节需要对应聘人员的专业背景和工作能力进行全面考察，争取为企业引进一批精通财税专业知识、熟悉房地产行业业务内容，并具有一定法律素养的复合型管理人才；在人才到岗后，人力资源管理部门要针对其专业背景、工作能力和相关资质考取情况开展摸底调查，将工作能力强、具有财税相关管理资质的财税人员安排到关键岗位上，提升土地增值税清算工作质效。

加强对土地增值税清算合规性的审查

针对房地产企业土地增值税清算环节税务风险频发的问题，企业需要从以下几方面着手做好土地增值税税务风险管控工作。

优化税务风险管理组织架构

房地产企业要加强涉税风险控制的组织保障，企业在财务、税务管理部门下增设涉税风险管理专岗，对此类岗位的工作内容和职责作出明确规定，严格实施不相容岗位权责分离制度和竞聘上岗制度。

修订更新税务管理制度

房地产企业要根据自身经营活动涉税事项的内容、类型制定合理的税务管理制度，以管理制度为主要抓手，对土地增值税清算工作的流程进行优化。

健全风险识别预警机制

房地产企业在土地增值税清算工作中要落实“风险识别—风险评估—风险应对”的风险管理工作流程，实时监控开发项目土地增值税清算环节及前期环节出现的风险因素，并遵循定量、定性相结合原则对这些风险因素进行双重评估，在确定风险优先级后及时启动风险应对预案以完成风险规避。

加强对土地增值税清算活动的内部审计

企业内部审计部门需要按月或按季度组织工作小组定期对土地增值税清算活动进行审计，形成内部审计书面报告并上报管理层。在开展工作的过程中重点对项目成本费用核算与归集、发票单据管理完整性和土地增值税清算申报合规性三个方面进行专项审计，记录和总结上述环节出现的不当操作，形成书面报告并上报企业董事会，待企业董事会批复后按照批复意见指导相关职能部门尽快完成整改工作。

充分应用土地增值税清算优惠政策

房地产企业要充分应用税收优惠政策完成土地增值税税务筹划和清算工作。

合理选择清算时点

根据土地增值税清算政策规定，一般当房地产开发项目已售出面积达到项目开工总面积85%以上时就满足了清算条件，此时财税人员有两种选择：一是主动向税务征收管理机关申请清算；二是选择在房地产开发项目整体竣工时向税务征收管理机关申请清算。企业财税人员应根据开发项目工程进度和企业资金情况合理选择清算时点：在开发项目预征税款大于清算税款时，应主动向税务征收管理机关申请项目清算，反之则应该选择在项目整体竣工时申请项目清算。

合理选择清算单位

根据相关政策规定，房地产企业的土地增值税清算单位按照主管部门用地规划项目为清算单位，用地规划项目实施工程规划分期的，可选择以工程规划分期为清算单位。也就是说房地产企业可自行选择以《建设用地规划许可证》或《工程规划许可证》作为土地增值税的清算单位，这为房地产企业的财税人员提供了一定的筹划空间。财税人员应根据项目的实际情况，对多种组合进行测算，根据测算结果选择对企业有利的清算单位。

充分应用税收优惠政策

根据税法规定，房地产开发项目的土地增值税适用税率分为四档：当项目应税金额的增值率（增值额与项目扣除金额之比）低于50%、高于50%并低于100%、高于100%并低于200%、高于200%时，其土地增值税的适用税率分别为30%、40%、50%和60%。此外，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定，对于房地产企业建造的普通标准住宅，在出售时如果其应税金额的增值率（增值额与项目扣除金额之比）低于20%，则免征土地增值税。因此房地产企业的财税人员一般会通过规划销售定价或增加法定扣除项目金额的方式，尽可能减少开发项目的土地增值税应税金额，使其适用低档位的税率，减少土地增值税应纳税额。

提升财务管理工作质效

房地产企业要加快推动财务管理转型升级，实现精细化管理，为土地增值税清算工作开展打下坚实基础。具体来说，房地产企业需要做好以下两项工作。

建立健全票据管理制度，充分保障财会票据的合规性

首先，对外开票。财税人员必须根据真实发生的经济业务情况对外开具合规发票，在发票中完整填写备注栏，根据合同对照发票内容是否完整准确，尤其是在增值税普票中必须明确客户的名称和识别号，确保发票公章清晰完整。其次，外部取票。业务人员根据实际发生的业务向合作方索取增值税专用发票或普票，财税人员则按照合同约定要求对获取的增值税发票进行比对，确保发票内容、税率等与合同约定一致，对于不合规的发票则立即将其退回开票方，要求其开具合规发票。最后，规范发票日常使用管理。财税人员应按照相应的规定管理作废发票、红字冲销，保管空白发票，避免发票联次丢失。在实务中，发票的领取、收缴和核销工作应当有使用人员和保管人员的签字，还要保证空白发票的联次完整、批次相同、号码连号。同时及时做好发票验旧领新，保证企业内部的发票数量可以满足经营业务需求。

规范开发项目成本费用归集、核算

房地产企业在成本管理工作中要执行完善的成本核算流程，加大对房地产开发项目成本的事前、事中、事后全流程控制力度。财务部门和成本部门要加强专项合同管理，加强对设计、施工合同的监督与检查，根据项目实际施工情况制定相应的合同检查考核制度，对合同执行过程中出现的各种问题进行持续跟踪，促进合同执行的规范化、制度化，规范建设资金支付行为，严格执行会计处理相关规定。

我国房地产企业在土地增值税清算实务中普遍存在一些问题，如重视程度不足、土地增值税清算涉税风险频发、土地增值税事前管理不完善、税收优惠政策应用不充分、财务管理模式粗放。针对这些问题，房地产企业必须采取必要的管控措施，切实提升土地增值税清算工作质效，使土地增值税税务管理及纳税筹划工作保质保量、顺利落实，助力房地产企业行稳致远、健康可持续发展。