基于村域综合修正的宅基地价值测算及空间分布特征分析——以天津市静海区17余万宗宅基地为例

张 钰，蔡为民，张佰林

（1.天津工业大学经济与管理学院，天津 300387；2.天津大学管理与经济学部，天津 300072；3.天津工业大学环境科学与工程学院，天津 300387）

宅基地制度改革是顺应城镇化发展趋势、探索乡村发展方向、推进乡村振兴的关键举措[1]。近年来，我国相继出台一系列推进宅基地制度改革的政策。2022年中共中央一号文件中提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，规范开展房地一体宅基地确权登记”；2023年中共中央一号文件又进一步提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”有效实现形式”。在城镇化加速发展的时代背景下，宅基地盘活利用[2]、宅基地入市[3]、适度放活宅基地使用权[4]、宅基地退出[5-6]等宅基地资产化和资本化议题成为学术界和实践界关注的热点，而宅基地价值是宅基地资源实现资产化和资本化的基础，科学测算和评估宅基地价值是开展宅基地资产化[7]研究的前提，对于促进农村宅基地制度改革、助推乡村振兴具有重要意义。

宅基地作为村庄的重要组成单元，宅基地价值不仅受宅基地内部功能影响，更受村域的区位条件、发展状况等外部环境的综合影响，在内外因素的相互影响和共同作用下，宅基地价值呈现空间差异化。已有研究主要基于功能价值一致性理论，从宅基地功能角度测算宅基地价值[1,8-11]，还有学者从边际机会成本理论[12]、宅基地权利[13]等视角评估宅基地价值，但现有成果未考虑宅基地价值差异化问题，且困于数据获取难度大等原因，研究尺度多以乡镇为单位，对于细化到以宅基地和村庄为单位的宅基地价值研究较少。

鉴于此，考虑到精细尺度视角下宅基地价值的差异化，本文借助大数据分析方法，以天津市静海区为例，测算多尺度影响下的宅基地价值，并分析其空间分布规律。从宅基地尺度构建宅基地价值测算指标体系，在得出宅基地价值的基础上，从村域尺度统筹考虑区位条件、自然资源、社会经济和宅基地综合特征4 个方面的因素，构建村域综合修正指标体系，测算综合修正系数得出宅基地综合价值，并运用空间自相关和冷热点分析等空间分析方法分析宅基地综合价值的空间分布特征，以期明晰宅基地价值、掌握宅基地资源开发状况，为提高宅基地利用效率、推进宅基地制度改革提供理论参考。

1 研究区域与数据来源

1.1 研究区概况

静海区位于天津市西南部，地处38°35’N～39°04’N、116°42’E～117°12’E，下辖2个街道、18个乡镇，384个行政村，区域面积1 475.68 km2，其东北、东南与西青区、滨海新区相接，西部和南部与河北省交界。2021年，静海区户籍人口63.26万人，城镇常住人口44.64万人，常住人口城镇化率为57.18%，较上年提高0.3个百分点①数据来源于《2022年静海区统计年鉴》。，城乡融合发展趋势明显。2020年9月，中央农办、农业农村部召开深化农村宅基地制度改革试点电视电话会议，在全国104个县（市、区）以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，静海区被确定为新一轮宅基地制度改革试点区。据静海区宅基地试点村摸底调查数据显示，试点村庄“一户零宅”户数占总户数的19.4%，“一户多宅”宗数占总宗数的20%，村庄宅基地闲置量占宅基地总量约9%，宅基地利用效率有待提高。随着经济发展和政策调整，宅基地出租、入股等新型利用形式出现，宅基地价值逐渐显化。在此背景下，本文以静海区171 384宗宅基地（17个乡镇/331个村庄）为例，从村庄和宅基地两级研究尺度精细化分析宅基地综合价值及其空间分布，为明晰宅基地价值，提高宅基地利用效率提供理论参考。

1.2 数据来源与处理

本文数据主要包括宅基地和村庄数据。宅基地数据主要来源于静海区人民政府官网（http://www.tjjh.gov.cn）公开的宅基地摸底调查数据，村庄数据主要来源于2021年4—6月课题组开展的实地调研、通过爬虫获取的高德地图POI 数据和静海区人民政府官网（http://www.tjjh.gov.cn）公开的数据。本文借助Python软件，通过Jupyter Notebook 编辑器导入.xlsx 格式文件，提取所有宅基地数据信息，实现对171 384宗宅基地的户籍人口、常住人口、建成年长等数据的测算。POI数据来源于对2021年高德地图API的抓取结果。

2 宅基地价值测算模型及空间分析方法

2.1 总体测算模型设计

每一宗宅基地均归属于一个村庄，每一个村庄又归属于一个乡镇，宅基地价值大小不仅受房屋结构等自身条件的影响，更受村庄区位条件、发展基础和发展潜力，乡镇区位条件、资源禀赋和经济发展水平等多方面的影响。逐级修正模型具有从多尺度、多因素角度综合考虑的显著优势，本文借鉴曲衍波学者的逐级修正模型[14]，建立宅基地价值逐级修正测算模型，从宅基地和村庄两级尺度测算宅基地综合价值，计算公式如下：

式（1）中：H（c）为宅基地综合价值指数；H（v）为宅基地价值指数；G为宅基地价值的村域综合修正系数。

2.2 宅基地价值测算指标体系的构建

根据宅基地功能价值一致理论，参照现有研究成果[1,15]，构建宅基地价值测算指标体系，该指标体系以宅基地为基本单位，从市场是否嵌入角度将宅基地功能划分为宅基地保障功能和资产功能两个维度，宅基地保障功能是指宅基地为维系农户生存及安全所发挥的作用，包括农宅自住率、是否为“一宅一户”、容积率、家庭人口密度、宅基地取得方式是否为村委会批准获得5项指标，农宅常住人口越多、宅基地满足“一宅一户”、宅基地容积率越大、家庭人口密度越大、宅基地从村委会取得，则表明宅基地在维护农户生存与安全上发挥的作用越大，宅基地保障功能越大；宅基地资产功能则体现为随着农村土地市场的完善以及国家政策的调整，宅基地资源在促进农民增收中所发挥的作用，包括地上建筑物是否翻新、宅基地居住年长、宅基地面积是否超标、宅基地是否闲置和宅基地是否出租5项指标，房屋经过翻新、居住时间较短、宅基地面积在合法范围内、宅基地季节性闲置或常年闲置，以及宅基地有出租机会，则表明宅基地更有可能发挥较大的宅基地资产功能。为消除指标之间的不同量纲和单位差别，运用极差法对二级指标中所包含的正向指标和负向指标分别进行标准化处理，选用熵权法和层次分析法计算权重，即在熵权法确定指标初始权重的基础上，收集专家意见构建判断矩阵，运用Matlab R 2022a软件根据特征值法求权重，并计算一致性比例CR小于0.10，最终参考文献[16]计算得出组合权重（表1）。

表1 宅基地价值测算指标体系Tab.1 Index system of rural residential land value measurement

宅基地价值指数计算参照文献[17]。在标准化的基础上，运用加权求和法计算各宅基地的价值指数，公式如下：

式（2）中：H（v）为宅基地价值；Zi'为各指标的标准化值；Wi为第i项指标的权重；Wj为第j个维度的权重；m为维度的个数；n为指标的个数。

2.3 宅基地价值的村域综合修正指标体系的构建

仅仅考虑宅基地自身因素确定宅基地价值往往存在偏差，宅基地作为乡村地域空间的重要组成部分，其区位条件、自然环境、社会经济发展水平和规模效应等都会影响宅基地价值。因此，遵循科学性、代表性及可操作性原则，参考相关文献[18]，本文从区位条件、自然适宜性、社会经济发展和宅基地村域效应4个方面，共选取15项指标构建静海区宅基地价值的村域综合修正指标体系（表2），指标标准化及权重计算方法同上。

表2 宅基地价值的村域综合修正指标体系Tab.2 Comprehensive village correction index system of rural residential land value

区位修正系数的设定。本文选取距乡镇政府距离、距干道距离和距区政府距离3项指标表征研究区的区位条件，对数据进行投影，运用ArcGIS 10.8软件中的欧氏距离工具分别计算样本点与镇政府、路网和区政府的距离，并通过提取分析工具将数值提取出来。

自然修正系数的设定。本文选取水文调节指数和河流流经长度均值两项指标表征研究区的自然资源。水文调节指数以村庄坑塘面积占比表示；河流穿境长度均值指标的二级指标权重确定方法：依据《河流等级划分办法》）及参考文献[19]，本文将河流分为一级河道、二级河道和沟渠3 类，运用层次分析法并进行一致性检验，分别确定权重为0.65、0.29和0.06。

社会经济修正系数的设定。本文选取服务完善度、企业密度、农户拥有城镇住房率、农户外扩强度、乡村人口常住率5项指标表征研究区的社会经济发展水平，农户外扩强度指标参考文献[20]，城镇化的发展使中国由“乡土中国”逐渐迈向“城乡中国”，大量农村人口流入城市[21]，农村“四世同堂”观念逐渐瓦解，由主干家庭向多核心家庭转变，因此，户均人口数越小，农户外扩强度越强，村庄发展潜力越好，宅基地价值越高。

宅基地修正系数的设定。本文选取宅基地覆盖率、户均宅基地、宅基地闲置率、宅基地出租率、是否为宅基地试点村5项指标表征研究村庄的宅基地综合特征；本文闲置宅基地包括完全闲置宅基地，常年在外、偶尔居住的季节性闲置宅基地和未建、倒塌、危房等的空置宅基地。

宅基地价值指标体系的构建是以宅基地为研究尺度，村域综合修正指标体系的构建是以村庄为研究尺度，二者之间指标的设立具有尺度的明显差异，指标之间不存在可比性和矛盾性。

参照文献［22］，宅基地价值的村域综合修正系数公式如下：

式（3）中：G为综合修正系数；Xi'为各指标的标准化值；Wi为第i个指标的权重。

2.4 空间相关性分析

为分析宅基地综合价值在不同尺度下的空间分布情况，本文采用空间分析方法探索其空间集聚性和异质性。空间自相关是用以检验空间某一要素与其相邻空间点相关联是否显著的重要指标[23]，包括全局自相关和局部自相关，全局自相关是从整体上判断宅基地价值的空间特征，局部自相关是分析宅基地价值变化的类型与程度[24],使用莫兰指数来表征。全局自相关公式为：

式（4）中：I为莫兰指数；wij为空间权重矩阵；n为区域单元数；xi、xj分别为第i、j区域的宅基地价值指数；为宅基地价值指数的平均值。空间权重矩阵建立有相邻法、距离法等，本文采用拥有公共边界为相邻的原则建立各种尺度区域的空间关系[25]。I值的范围为［-1，1］，I＞0时，表示宅基地价值指数为正相关关系，在空间上显著集聚；I＜0 时，表示宅基地价值指数为负相关关系，具有显著的空间差异；I=0 时，表示宅基地价值指数无明显空间关系。

局部空间自相关表达式为：

式（5）中：Ii表示局部自相关，即单元i受单元j的影响；wij是空间权重矩阵；zi、zj分别为xi、xj的标准化值。

莫兰指数值的显著性检验用Z得分来衡量，计算公式如下：

本文使用冷热点分析工具对研究区的每一个要素计算Getis-OrdG*i统计量，判断宅基地综合价值高值或低值要素在空间上发生聚类的局部区域。

3 结果与分析

3.1 宅基地价值分析

按照上述方法得到研究区171 384宗宅基地的价值指数为0.00～0.78。对其进行频率直方图统计，以频率突变点（0.042 5、0.205 7）为等级划分的主要依据[26]，并结合实地调查资料的验证，将其划分为高、中、低3级。通过计算不同等级下镇域和村域的宅基地数量及占比，运用ArcGIS 10.8软件对数据进行可视化处理（图1）。

图1 静海区宅基地价值空间分布图Fig.1 Spatial distribution of rural residential land value in Jinghai District

从镇域尺度来看，研究区低、中、高价值等级的宅基地宗数分别占50%、44%和6%，整体以低等价值和中等价值为主，表明宅基地保障功能较差，主要表现在常住人口较少，符合“一宅一户”条件的农户家庭较少，宅基地取得方式混乱；宅基地资产功能有待开发，主要表现在宅基地出租、闲置较少，宅基地居住年限较长且翻新较少。从各乡镇之间比较来看，低价值宅基地主要分布在静海区西北部，包括独流镇、台头镇、王口镇等地；中价值宅基地主要分布在静海区南部，包括唐官屯镇、中旺镇和沿庄镇等地；高价值宅基地主要分布在静海区西部和西南部，包括唐官屯镇和沿庄镇等地。从村域尺度来看，研究区宅基地价值具有显著的空间相关性，低价值宅基地的分布数量自北向南逐渐减少，中价值宅基地的分布数量自南向北逐渐减少，高价值宅基地整体分布较少，无明显空间相关性。

3.2 宅基地价值的村域综合修正系数分析

本文从村域尺度，建立宅基地价值村域综合修正指标体系测算模型，对静海区171 384 宗宅基地价值进行逐步修正，得到村域综合修正系数（表3）。其中，区位修正系数、自然修正系数和社会经济修正系数都呈现出显著的空间相关性，满足地理学第一定律；宅基地修正系数呈现显著的空间异质性，满足地理学第二定律，对各层面修正系数具体分析可知：

表3 静海区宅基地价值的村域综合修正系数表Tab.3 Comprehensive village correction coefficient of rural residential land value in Jinghai District

区位修正系数。静海区宅基地价值的区位修正系数在0.010 3～0.032 0之间，如图2（a）所示，空间上修正系数主要围绕区政府逐层向外扩散，高值主要分布在梁头镇、双塘镇、大丰堆镇、杨成庄乡、良王庄乡和独流镇，该地区毗邻静海区区政府驻地；中值主要分布在台头镇、王口镇、大邱庄镇、沿庄镇和西翟庄镇，该地区属于高值区外围地区；低值主要分布在唐官屯镇、中旺镇、蔡公庄镇、陈官屯镇，该地区位于静海区的南部，属于中值区外围地区，远离区政府驻地。

图2 静海区宅基地价值村域综合修正系数分布图Fig.2 Distribution of village comprehensive correction coefficient of rural residential land value in Jinghai District

自然修正系数。静海区宅基地价值的自然修正系数可分为高、中、低3 等级，以低值区为主，占比92%，如图2（b）所示。中值区和高值区分别占比7%和1%。空间上，自然修正系数的低值区主要分布在静海区西北部和西南部，中值区分布在杨成庄乡、大丰堆镇和良王庄乡等地，高值区分布在台头镇。

社会经济修正系数。静海区宅基地价值的社会经济修正系数在0.001 0～0.106 0 之间，如图2（c）所示，其中，最大值为大邱庄镇的大屯村（0.106 0），最小值为静海镇的玉田庄村（0.001 0），最大值为最小值的106倍，乡村差异较大。根据自然断点法将其分为高、中、低3等级，低值区占比64.4%，中值区占比31.4%，高值区占比4.2%。空间上，社会经济系数呈现以镇政府为中心，向外扩散的空间分布特征，镇政府所在地经济发展水平较高，对周边地区有一定的辐射带动作用。其中，高值区主要分布在镇政府驻地，中值区主要分布在镇政府驻地附近地区，低值区主要分布在乡镇边界及偏远地区。

宅基地修正系数。静海区宅基地价值的宅基地修正系数在0.000 2～0.061 6之间，如图2（d）所示，最大值是最小值的308倍。空间上，各村域宅基地修正指数差异明显，相邻村域宅基地修正系数差距较大，宅基地利用特征存在较大不同，具有明显的空间突变性，宅基地修正系数能够从精细化尺度调整宅基地价值。

综合修正系数。静海区宅基地价值的综合修正系数在0.015 7～0.151 6之间，如图2（e）所示，最大值是最小值的9.66倍。空间上，高值部分主要分布在静海区中心区域，包括梁庄镇、双塘镇、杨成庄乡、大丰堆镇以及各乡镇镇政府驻地，静海区中心区域紧邻天津子牙工业园区、天津静海经济开发区，对该地区发展具有一定的推动效应，低值部分主要分布在王口镇、台头镇、沿庄镇、蔡公庄镇、唐官屯镇和中旺镇等处于静海区行政区划边界的较偏远地区。

3.3 宅基地综合价值分析

采用村域综合修正系数对静海区331 个村庄的宅基地价值进行修正后，得到的宅基地价值更接近于静海区的真实情况，本文称其为宅基地综合价值。从宅基地尺度来看，运用Origin 2022b 软件采用K 值聚类分析方法将静海区171 384宗宅基地综合价值分为高、中、低三级，运用MatLab R 2022a软件将结果进行可视化（图3），结果显示，静海区171 384宗宅基地以低、中价值为主。

图3 静海区宅基地综合价值分级图Fig.3 Grading map of comprehensive value of rural residential land in Jinghai District

从镇域尺度来看，单位宅基地综合价值处于0.027 0～0.182 1之间，杨成庄乡的单位宅基地综合价值为最小值（0.027 0），唐官屯镇的单位宅基地综合价值为最大值（0.182 1），杨成庄乡与区政府距离较近，具有一定的地理位置优势，在距离较近地区打工的农户大多白天在外打工，晚上回村休息，宅基地闲置率低，导致单位宅基地综合价值偏低；唐官屯镇距离区政府较远，农户外出打工较多，宅基地闲置率高，导致单位宅基地综合价值较高。空间上，运用Arcgis10.8软件，根据自然断点法将镇域宅基地综合价值分为高、中、低三级，并进行可视化（图4），结果显示，高值区主要分布在唐官屯镇、陈官屯镇、沿庄镇、大丰堆镇、梁头镇和独流镇，该地区宅基地闲置率普遍较高；中值区主要分布在中旺镇、大邱庄镇、蔡公庄镇、西翟庄镇、王口镇和静海镇；低值区主要分布在台头镇、子牙镇、良王庄乡、双塘镇和杨成庄乡，该地区主要分布在子牙工业园区和静海经济开发区附近，宅基地利用趋于饱和，导致单位宅基地价值偏低。

图4 宅基地综合价值空间分布图Fig.4 Spatial distribution of comprehensive value of rural residential land

从村域尺度来看，单位宅基地综合价值处于0.022 6～0.726 8之间，杨成庄乡双窑村的单位宅基地综合价值为最小值（0.022 6），唐官屯镇赵官屯村的单位宅基地综合价值为最大值（0.726 8），最大值是最小值的32.16倍，村域差异较大。空间上，单位宅基地综合价值高值区主要分布在唐官屯镇；中值区主要分布在静海区西南部，包括唐官屯镇、沿庄镇、陈官屯镇等地，唐官屯镇“四条高速、一条国道、一条铁路、一条铁路专用线”交织，具有优越的路网条件，宅基地闲置率高，宅基地综合价值好；低值区的空间分布无明显规律。

3.4 宅基地综合价值空间分布特征分析

采用GeoDa 软件进行全局空间自相关分析，并进行了999 次随机化运算处理，得到Moran 指数为0.655，呈空间正相关，且在p＜0.05的显著性水平下Z值为18.292 2，呈高度显著态势，表明静海区村域单位宅基地综合价值具有较强的空间依赖关系，从散点图（图5）可以看出，大部分点落在第一、三象限，在空间上表现为聚集形态。

图5 莫兰指数散点图Fig.5 Moran’s I scatter

运用热点分析工具进行局部空间自相关分析（图6（a））。静海区村域单位宅基地价值高值主要分布在1 个大热点区和1 个小热点区，分别位于静海区南部（唐官屯镇）、静海区北部（独流镇），低值主要分布在蔡公庄镇、大邱庄镇、双塘镇以及小部分的子牙镇、台头镇，该地区主要围绕子牙工业园区、静海经济开发区、高新产业园和大邱庄中德生态城等产业园区。

图6 宅基地综合价值空间特征分析图Fig.6 Analysis of spatial characteristics of comprehensive value of rural residential land

采用聚类分布制图工具对静海区村域宅基地价值进行异常值分析，识别出6个村域宅基地价值异常值村（图6（b））。其中，高—低集聚（4个村）为出现在单位宅基地价值低值区的异常值，分别包括王口镇的迸庄村、大丰堆镇的丰普村、大邱庄镇的官坑村和独流镇的民生街。低—高集聚（2 个村）为出现在单位宅基地价值低值区的异常值，分别是西翟庄镇的张庄子村和唐官屯镇的鲁辛庄村；表现出显著局部相关性的主要有两个部分，一个是“唐官屯镇—台头镇”高—高集聚区，共有48个村，唐官屯镇是静海区的传统老镇之一，人口众多，拥有雄厚的经济基础和实力；另一个是“杨成庄乡—蔡公庄镇”低—低集聚区，共有43个村。

4 结论与建议

4.1 结论

本文以静海区17 余万宗宅基地为例，构建宅基地价值指标体系和村域综合修正指标体系，测度村域综合修正系数和宅基地综合价值，并运用空间自相关、冷热点分析等方法，探究静海区宅基地综合价值空间分布特征。

静海区宅基地价值整体以低值区和中值区为主，高值主要分布在静海区西部和西南部，中值主要分布在静海区南部，低值主要分布在静海区西北部。静海区大部分地区宅基地保障功能差，宅基地资产功能开发程度低，从功能价值角度来看，静海区大部分宅基地价值较低。

静海区各乡镇区位修正系数、自然修正系数和社会经济修正系数受区政府驻地、乡镇政府驻地、自然资源分布等的影响，具有显著的空间分布特征，而宅基地修正系数表现出强烈的空间突变性，且无明显的空间分布规律。这表明以村庄为单位的宅基地特征受毗邻村庄影响较小，具有较强的独立性和自治性。

静海区宅基地综合价值整体以低值区和中值区为主，高值区主要分布在唐官屯镇，中值区主要分布在静海区西南部，低值区无明显分布规律。表明静海区宅基地综合价值较低，宅基地资源有待进一步开发利用。

4.2 建议

准确测算宅基地价值是掌握宅基地开发状况、提高宅基地利用效率、推进宅基地制度改革的重要前提。根据本文的研究结论，提出以下建议：（1）改善宅基地资源开发环境。城镇化迅速发展背景下，农村常住人口减少，宅基地功能价值亟待提高，可通过加快推进宅基地规范管理，完成宅基地房地一体确权登记，妥善解决宅基地历史遗留问题，提高宅基地价值。（2）乡镇政府在农村开发过程中应强化统筹协调能力。村庄尺度下宅基地特征差异显著，村域之间无法实现高效的宅基地资源配置，需要乡镇级政府统筹管理，推动多个村庄的宅基地资源开发利用与合理配置。（3）加大乡村地区的投资开发。盘活农村土地资源，提高宅基地资产价值，从而提高宅基地价值，实现农民增收。

本文对当前普遍使用的依据宅基地功能测算宅基地价值的方法做了进一步的改进和尝试，为科学测度宅基地价值提供了思路，但本文仍存在局限性：（1）各级尺度对于宅基地价值的影响各有不同，本文针对各级尺度的尺度效应没有展开研究，这也是在下一步研究中关注的重点；（2）村庄尺度下宅基地特征具有显著的空间突变性，研究造成空间突变的原因及各村庄之间的空间关系有助于明晰农村地区的结构与网络，助推乡村振兴，是需要进一步研究的重要问题。