长短结合多措并举努力推动全省房地产市场平稳健康发展

冉博文

房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。2023年《政府工作报告》，立足在国家推动房地产市场早日回归正常轨道的宏观导向和政策背景，继续鲜明提出“坚持‘房住不炒，促进房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼工作”，释放出了今年省内房地产市场调控的总体基调和政策导向。结合近两年全省房地产市场和行业运行情况，推动我省房地产市场平稳健康发展还需要以产业升级、模式升级、融资升级为牵引，从供需两端协同发力，推动全省房地产市场早日回归正常发展轨道。

一、当前全省房地产市场的运行态势

自2020年以来，全省房地产市场逐渐呈现“供需低迷、量价齐跌、预期不振、支撑偏弱”的整体特征，房地产市场萎缩低迷的态势目前尚未得到整体性扭转。从供给指标来看，房地产行业整体经营困难，有效施工相对不足。去年在全省固定资产投资持续两位数增长的情况下，全省房地产开发投资连续3个月负增长，全年同比下降2.9%，增速比上年同期下降15.5个百分点；房地产施工面积连续7个月负增长、全年同比下降7%，房地产新开工施工面积连续14个月负增长、全年同比下降37.5%。从需求指标来看，购买群体持币观望情绪较为普遍，导致市场信心严重不足。全省商品房销售面积、销售额连续10个月负增长，商品房销售面积同比下降33.9%，增速下降46.9个百分点，商品房销售额同比下降37.9%。从先行指标来看，房地产企业拿地积极性严重受挫，房地产行业发展的后续支撑明显不足。全年土地供应量、本年土地购置面积、房地产开发到位资金等先行指标分别同比下降42%、37.1%和12.4%，土地出让成交面积4811.33万m2、同比下降18.43%，成交价款181.67亿元，较上年减少276亿元，同比下降60.4%。从重点城市情况来看，兰州、白银、天水等省内重点房地产市场交易活动持续降温，销售行情疲软，交易信心明显不足，新建、二手商品住宅销售价格持续下滑，“量价齐跌”的态势较为明显，楼市库存化解压力进一步增大，供大于求的态势有所加重，也在很大程度上影响了购房者入市信心和意愿。（如图一所示）

总的来看，虽然近期国家及省市各级多项政策利好努力提振市场信心，短期省内房地产市场活跃度回升，但过去一段时期供需规模同步下滑导致省内重点城市库存维持高位，去化壓力依然较大，交易量价大概率将继续下行，购房者普遍持观望情绪。多因素影响下，新开工难有明显改善，房地产投资下行态势短期内料难缓解，且土地市场情绪整体延续低迷状态，企业重新拿地大概率将滞后于商品住宅销售恢复，甘肃省房地产市场恢复仍需一定时间。

二、甘肃省房地产市场发展的现实制约

一是行业结构不优。甘肃省房地产企业规模小、开发项目规模小特质突出，产业集中度明显不足。截至2021年底，省内共有房地产开发企业1765家，资产总计8695.3亿元，平均资产仅有5.32亿元，实收资本金仅0.37亿元，平均资产负债率达87.3%，平均每个企业开发面积为7.48万平方米。其中，内资企业占比达99.7%，国有和集体房地产开发企业占比仅有2.5%。龙头企业引领性和资源整合能力不强，省内地产龙头天庆集团排名中国房企榜200位开外，缺乏能在业内竞得一席之地、引领行业转型升级的优质头部企业，低水平、小规模、低档次建设现象较为严重。省内房企专业化程度不高，在资金实力、开发能力、技术水平以及思维观念上都与国内外优质头部房企存在较大差距，行业整体的资金聚集度、技术聚集度不高，这也导致近年来省内大型的城市更新、片区开发类项目多由碧桂园、万科、恒大、华润等国内头部房企主导，也在一定程度上制约了省内房地产行业的转型升级。

二是开发模式单一。过去20多年的房地产开发以规模化、高周转为主要特征，以大拆大建的增量开发为主，我省同样如此。但随着城镇建设用地规模见顶和商品房供需形势逆转，正在倒逼房地产行业加快模式升级、观念升级、融资升级。就我省而言，一方面，经营模式单一的问题持续暴露。长期以来，省内房地产开发企业业务上偏重商品住宅销售，自持物业、商业开发、公共服务设施经营等领域处于粗放起步阶段，导致整体经营多元化程度不高。2021年全省房地产开发企业主营收入中，商品房销售收入占比高达96.6%。另一方面，融资渠道单一导致经营风险持续累积。受近年来信贷政策收紧和抵押不足等因素影响，2021年省内房地产企业开发投资中，银行贷款占比已经降至7%，自筹资金占比达44.2%。目前省内企业融资主要以信托、证券、基金公司等为通道间接从银行获得融资，而且自筹资金中以民间融资的方式从其他企业借款及内部职工借款占比相对较高，整体风险依然不容忽视。

三是人口逐步外流。自2003年起，受经济发展相对滞后、产业结构不优、民营经济发展活力不足等因素影响，省内就业岗位供给规模相对不足、新增就业岗位质量不高，从而引发了劳动力乃至人口的持续外流。加之周边关中平原城市群、成渝都市圈交通基础设施建设持续加力、要素吸附能力快速提升，省内人口特别是中青年高素质劳动力外流现象较为明显，随之带来了社会消费、住房刚需等大量外流。近20年来，在全省人口自然增长率保持在全国中上游水平的情况下，省内常住人口不增反降。第七次全国人口普查我省人口较“六普”减少了55万人，成为西北地区唯一人口减少的省份，人口外流提速，总人口下降速度也有所提升。而长时期、大范围的人口外流，对于省内房地产行业发展预期、房地产市场信心的冲击影响，是比较致命的。（如图二、图三所示）

四是居民增收较慢。近年来虽然甘肃省居民收入保持了快于经济的增长速度，但收入水平依然较低，而部分区域房价相对较高，对居民购房置业意愿造成一定影响。去年以来，全省居民人均可支配收入前三个季度超过新疆、西藏，阶段性摆脱全国末位，城乡居民人均可支配收入增速排名全国第10位，高于全国平均0.5个百分点，继续保持在全国中游水平，位次比上年有所前移，差距进一步缩小。城乡居民人均收入比值为3.09，比上年缩小0.08。但就全年来看，全省居民人均可支配收入仍居全国末位，较上一位的贵州相差2235元，较经济体量前一位的吉林相差4702元。城乡居民整体收入水平依然较低，城镇单位就业人员平均工资增速持续放缓，城乡居民收入来源相对单一，收入结构不尽合理。特别是在农村居民增收方面，农村居民人均可支配收入长期位居全国末位，省内县域特色产业规模较小，就业吸纳能力有限，农村劳动力素质不高又造成了务工渠道偏窄，农村居民增收的渠道依然不多。（如图四所示）

三、稳定甘肃省房地产市场的重点抓手

促进省内房地产市场企稳回暖，关键是要尊重市场规律、尊重省情实际，按照省政府工作报告安排部署，进一步提高房地产调控政策的科学性、精准性、协调性，以更大力度稳预期、防风险、促转型，不断提升市场信心和各方预期。

一是兜牢市场底盘。住房刚性需求，始终是房地产市场发展的硬性支撑。《政府工作报告》鲜明提出，“支持刚性和改善性住房需求，加快发展保障性租赁住房，探索长租房市场建设，解决好新市民、青年人等住房问题。”各相关部门也将积极探索建立多元化的保障性租赁住房资金筹措机制，有效推进各项财政税收政策落地，降低租赁住房税费负担，引导银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，多元并进助力提升保障性租赁住房资金支持，切实增加保障性租赁住房供给，以实际行动尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。同时，苏州、郑州等地已经开展大规模政府回购，配套民企与地方国资联合拿地的模式，加大楼市去库存力度，房地产市场信心明显恢复。有条件的市州政府也可以抓住当前房企资金较為困难、价格协商区间较大的窗口期，通过政府回购来满足安置房、保障房、租赁房等保障性房源需求，进一步为房地产市场注入流动性。

二是挖掘增量需求。房地产市场的长期需求由人口水平和城镇化率决定，换言之，房地产行业增量需求由新增人口、城镇化率提升和旧房置换决定。根据第七次人口普查，当前我国住房结构中有31%的房屋建于2000年之前，兰州、白银、天水、金昌、嘉峪关等地作为老工业基地，城镇老旧小区存量大、置换需求较为充足，这部分房屋的置换将释放新的房屋需求。对于甘肃省而言，通过实施组合型调控政策，持续挖掘城镇化率结构性平衡、家庭规模缩小化、旧房置换等带来的规模性住房需求，仍能在今后一段时期为房地产市场发展带来稳定增量，以城镇老旧小区改造为主的城市更新将为房地产行业发展带来充足发展空间。加之甘肃省部分地区生态功能属性受限、地质灾害风险隐患突出，随着生态及地质灾害避险搬迁工程的加快推进，也将进一步挖掘城镇住房需求，对房地产行业发展形成有力支撑。

三是加速转型升级。房地产行业由于“高负债、高杠杆、高周转”旧有模式带来的弊端，理应通过向新发展模式平稳过渡来解决。核心在于以满足民众对居住品质的向往为目标，从过去解决“有没有”向“好不好”转变，走差异化、精细化和定制化道路，全力推进房地产业转型升级。主要是在房地产开发上，进一步提高土地资源利用率，以为民众提供高品质居住环境和高品位生活方式的住房为引领，将消费者的需求融入房地产开发全过程，以民众需求为导向选择与优化品种，从精心规划设计起步，差异化调整产品结构，科学确定产品定位，开发提供契合民众需求的优质产品。同时，要指导省内房地产企业依靠强化内部管理和应用先进技术提升品质、降低成本、增加效益，在严格控制总体风险的基础上，引导金融机构对在甘房地产企业合理融资需求予以大力支持，综合运用信贷、债券、股权融资工具，加强对企业发债、展期、置换等工作的鼓励和指导，实现从粗放型向精细化转轨，在高质量发展道路上行稳致远。