老旧小区改造工程项目管理实践分析

陈金书

（厦门市同安区第一建筑工程公司，福建 厦门 361100）

1 引言

老旧小区改造工程项目管理是一个复杂而具有挑战性的过程，需要注重规划、设计、沟通、协调等各个方面。 只有全面细致地进行各项工作，才能保证项目的顺利进行和成功实施，为居民提供更好的居住环境。

2 老旧小区改造的意义

老旧小区改造是一项重要的城市更新工作， 其意义主要体现在以下几个方面。

1）提高居民生活质量、幸福感、获得感、安全感。 老旧小区通常存在设施陈旧、环境脏乱差等问题，这些问题不仅影响居民的身心健康，也影响居民的生活质量。

2）老旧小区改造可以提高城市的品质和形象，增强城市的吸引力和竞争力，促进城市的经济、社会、文化的全面发展。改造过程中，可以推广新材料、新技术，促进城市建设的创新发展，提高城市的可持续发展水平。

3）节约资源，实现环保，老旧小区改造可实现双赢。 改造后的小区能够节约大量资源，减少能源消耗和环境污染，从而有助于城市的可持续发展。

3 老旧小区改造的原则

老旧小区改造的原则主要包括以下几个方面。

1）以保留历史脉络为前提。 在改造过程中，应尊重原有街区风貌，保留历史文化遗产和历史文化特色，保持历史脉络的连续性。

2）以“微改造”“适度改造”为主。 改造过程中应以“微改造”“适度改造”为主，即对老旧小区进行必要的修缮和改造，同时保留原有的建筑风格和功能布局；适度改造，即避免改变原有的居住环境和生活方式。

3）以居民为中心。 改造过程中应以居民为中心，充分听取居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来，提高改造的实效和满意度。 同时，在确保安全的情况下，尽可能减少居民的搬迁和不便。

4）以可持续发展为目标。 在改造过程中，应注重节能环保、资源利用效率和环境美化，促进老旧小区的可持续发展。同时，应充分考虑成本和效益，确保改造的经济可行性。

5）以整体规划为基础。 在改造过程中，应以整体规划为基础，包括街区空间布局、建筑风格、景观设计、交通配套等方面， 切实提高老旧小区的品质和形象。 在老旧小区改造提升中，充分调动居民群众的积极性，共同策划和实施改造方案，确保居民参与全过程，共同创造美好的家园。

6）重点解决居民需求，优化配套设施。 在改造提升过程中，应聚焦居民关切，解决老旧小区配套设施不完善的问题，特别是用水、用电、用气等方面。 同时，坚持以居民为主，根据居民需求和意愿，适度提升小区建筑物本体和周边环境，提高居民生活品质。

4 老旧小区改造项目代建单位全过程管理工作

1）前期准备阶段：包括设计方案征求居民意见、概算批复、招标等工作，代建单位需要制订详细的项目安排计划，确保项目能够按时间节点完成。

2）施工阶段：需要代建单位对施工现场进行监督和管理，确保施工过程中的质量、安全和进度等符合要求，秉持事不过夜的原则及时协调解决项目问题。

3）验收阶段：代建单位需要协助建设单位组织项目的验收工作，确保工程质量和安全符合相关标准和规定，并及时反馈问题和提出建议。

4）竣工阶段：代建单位需要协助建设单位组织相关部门对项目进行验收和移交工作，确保项目建设工作有序完成。在项目的全过程管理中，代建单位还需要与政府相关部门、居民委员会、业主委员会等多方进行协调和沟通，确保项目能够得到顺利推进和完成。 同时，需要严格遵守相关法律法规和规定，确保建设过程中的合法和合规性。

5 老旧小区改造的项目管理具体实践

某老旧小区改造项目是一个典型的成功案例， 其成功之处在于遵循了一系列原则并采取了多项有效的措施来解决施工过程中出现的问题。 以下是该项目采取的措施细节。

1）不断完善设计方案。 代建单位在前期设计方案中，多次征求政府各相关部门、社区、业委会及各管线单位的意见和建议，还多次到小区征求居民的意见，确保设计方案的科学性和实用性。

2）改进技术。 在施工过程中，代建单位召集参建单位形成周例会制度，协商技术方案，并充分考虑居民的意见和需求，确保技术方案的可行性和适用性。 例如，在加装电梯方面，采用了地下管线应避开电梯位置，有条件的同步施工，条件暂不成熟的预留电梯位置，暂时规划成停车位，避免后期居民加装电梯还需迁改地下管线的情况，减少重复投资，做到空间利用的最大化。

3）协调居民工作。 代建单位协调街道、社区对居民进行协调工作，充分听取居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来，提高改造的效果和满意度。 例如，代建单位在改造过程中通过举办各种有趣的活动，吸引居民积极参与，提高居民的参与度和满意度。

6 老旧小区改造的具体案例

6.1 项目概况

厦门某片区涉及35 栋住宅楼， 改造范围预计约5.56 万m2，其中， 建筑占地面积约2.63 万m2， 室外环境改造面积约2.93万m2。

6.2 主要建设内容

1）雨污分流系统重新布置，更新化粪池。

2）地面部分改造涉及19 200 m2透水混凝土路面（包括6 030m2， 约450 个停车位的面积）、8 590 m2硬质人行及活动场地铺装、1 460 m2绿地改造、16 个非机动车停车棚、17 个垃圾分类收集点，包括照明、环卫、消防、监控设施的完善及标识系统、宣传栏的布置。

3）梯楼道修缮，主要包括管线整治、照明、楼栋大门、楼道墙面、地面、扶手等整治提升，且西侧裙楼室内及二层屋面纳入改造。

4）主要公共休闲活动场地美化提升，增设公共服务设施。

6.3 改造前后对比

改造前后对比如图1 和图2 所示。

图1 改造前

图2 改造后

6.4 改造后改善的方面

1）停车位：原地面停车位约300 个，片区登记车辆约600辆，根据规范最大程度增设停车位至450 个，极大地缓解了停车困难问题。

2）区间主道路：道路白改黑成沥青路面，主要通道保证双向通车（4～5.5 m）满足消防要求，有条件路段实行人车分流。小区出入口及宽度足够的道路增设1.2～1.8 m 宽人行道，人车分流，确保居民出行更安全。

3）主要休闲活动场地：延用现状的开敞空间作为活动场地并美化提升，满足居民日常休闲活动需求。

4）雨污分流：建筑雨污立管分流、地下雨污管道分流、化粪池换新、接入市政雨污管网。 原小区的雨污水管道老化严重，易堵塞，导致出现积水、异味等问题。 改造后，解决了这些问题，提升了小区的居住环境。 改造后的雨水可以被回收利用，减少了水资源的浪费。同时，污水经过处理后可以被循环利用，降低了水资源的消耗。 原小区的雨水管道容易导致洪涝等安全问题，改造后可以有效避免这些问题，提高小区的安全性。

5）梯楼道修缮，管线整治等方面：修缮梯道和整治管线可以让小区的外观更加整洁美观，提升整体形象，给人以舒适、美好的居住感受。 原小区的梯道和管线存在一定的安全隐患，如漏水、漏电等问题，修缮和整治可以有效地消除这些安全隐患，提高小区居民的生命财产安全。 修缮和整治可以提升小区物业的价值，吸引更多的购房者，增加小区的投资价值。

6）识别系统：原主要节点无导示牌，未形成小区导示系统。 改造后，从小区入口、道路、楼栋直到楼道内形成规范、醒目、有序的标识系统。 原标识牌形式简易单一、不够醒目、无特色，设点不完善。 改造后，完善、更新的标识牌采用新颖美观的样式，体现了小区特色。 原地面标线和警醒标识基本缺失，增设警醒标识，完善地面标线和导示符号。

7 结语

（1）老旧小区改造工程项目管理需要注重规划和设计，在项目启动阶段，需要对项目的目标、范围、时间、成本等进行充分的规划和设计，并充分征求各部门及居民意见，以保证项目的顺利进行；（2）注重沟通和协调，在项目实施阶段，需要加强与各方的沟通和协调， 以保证项目进度和质量的控制；（3）注重风险管理， 在项目实施过程中， 需要充分考虑各种风险因素，并及时采取相应措施，以保证项目进度和质量稳定；（4）注重评估和总结，在项目结束后，需要对项目的成果进行评估和总结，为后续类似项目的实施提供经验和教训。

综上所述，老旧小区改造工程项目管理实践是一个非常复杂和具有挑战性的过程，需要全面细致的规划、协调、风险管理和评估总结等工作，以保证项目的顺利进行和成功实施。