火灾后房屋占用费如何承担？

吴 海/文

近来，小王工作的小区开始了升级改造，要对一些临街商铺进行清退。没想到在清退过程中发现了不少问题，甚至前阵子还引发了火灾。虽然最终小区清退工作基本完成了，但也留下了不少麻烦，比如小王最近在跟进的一个事情就是商铺被层层转租，导致清退一再被拖延，其中有一家“钉子户”就是不肯腾出房屋。这不，为了协调此事，小王作为消防志愿者又约上了李律师、房东与房客，希望大家可以达成一致，尽快完成清退。

根据小王的前期了解，这些商铺门面所有权都属于东风机械厂，商铺都是临街两层经营用房，门牌号是01-13。2018 年1月，东风机械厂与杜刚签订了房屋租赁协议，将门牌号为01-13 的两层经营用房出租给杜刚，租赁期限五年，自2018 年1月20日起至2023 年1月19日。杜刚向东风机械厂支付房租至2023 年1月19日。但事实上，这些房屋并不是杜刚在使用，杜刚从东风机械厂承租了房屋后，就转手将房屋租给了王红，王红在后续几年间又将部分房屋租给了关悦等人。在杜刚与东风机械厂的租赁合同到期后，因为各方之间都存在着矛盾，所以王红一直未腾出并交付租赁房屋，而关悦则一直在实际使用该经营用房，但从未向东风机械厂交过房租。

王红说：“其实这房子我是从杜刚那边借来的，2022 年这房子发生了火灾，火灾后这房子就不能用了。但我当时已经向杜刚支付了2022 年全额的租金，杜刚有没有支付给工厂不是我能控制的。因为房子不能用，所以我就起诉了东风机械厂及杜刚，要求返还已经支付的租金。后来在诉讼中，我们才知道杜刚其实并没有得到工厂的转租许可，大家矛盾激化的原因就是因为那一次的火灾。我向杜刚租赁这些门面是为了开餐馆，但是火灾发生后，店铺就一直处于停水停电的状态，根本无法使用。我起诉后，法院判决了杜刚向我返还租金，双方的租赁合同也判决解除了，但杜刚现在人都找不到，钱也没有还，所以我不同意腾房，也不同意支付占用场地使用费。”

小王问：“那场火灾是什么情况？”

王红说：“这事说来话长。最初是杜刚向工厂借的房子，后来杜刚找到我们，因为我也正好在找店面，就向杜刚借了全部的楼面，租赁期限是自2019 年6月到2022 年6月。其中一层自北向南第1-3 间房屋是我们自己用，自北向南第4间房屋转租给关悦，自北向南第5-6 间房屋转租给马小娟。房租都是年付的，所以2022 年度的房租我在2021 年6月就向杜刚付清了，但谁知道2022 年2月凌晨，一楼的烟酒店发生了火灾。经过消防队勘验，认为起火的地方是在烟酒店的西北部，起火原因系电热汀电源连接线路故障引燃周围可燃物。当时烟酒店的经营者是程磊，消防队说了，程磊明知自己商店线路存在火灾隐患，电线插线板曾经发生故障，仍然继续使用电热汀，导致火灾发生，对此起火灾负有直接责任……然后因为发生了火灾，所以对于损失大家就争论不休。消防队还认定：杜刚作为门面房的承包人，在将门面房分租后，未对经营户进行严格的消防安全管理，门面房安全状况差，安全隐患较大，最终酿成火灾，他对此起火灾负有直接领导责任；东风机械厂消防安全责任制未落实，消防安全措施未实施到位，对出租房屋消防安全监管不力，该单位相关领导对此起火灾负有领导责任。

“由于火灾后，房子的问题没有得到妥善解决，所以这房子后面就一直没有水电，但我已经提前付清了全部的房租，所以我就起诉到了法院，要求解除我和杜刚之间的房屋租赁合同，还要求杜刚和东风机械厂把我没有使用的租赁期间内的房租退还给我。法院当时是支持了我的诉请，确认我和杜刚的合同解除了，也要求杜刚把未使用的租金退还给我，但谁知道杜刚消失了。我不知道杜刚有没有把租金都交给了东风机械厂，法院也没有支持工厂向我退还租金，所以我只能继续占用这个房子，原来的饭店也不能开了，只能开了瓷器店。在这个过程中，因为我之前已经付了房租了，所以我就一直没有向杜刚或者工厂再付款。”

“那关悦呢？她也是这个原因一直没有退房吗？”小王接着问。

“正是。”王红回道。

“那现在，这房子是什么情况？”小王继续问道。

工厂派来的郑主任向小王和李律师说道：“我们就是希望早点收回房子，法院之前也都裁判了。”

“李律师，您看看现在这种情况，工厂有没有道理拿回房子呢？这王红和关悦她们，如果没有理由占用房屋的话，是不是要赔钱？”小王转头向李律师询问道。

“从房子的所有权人角度来说，工厂是房屋的所有权人，从物权关系上来说，收回房屋是可行的。因为物权是天然赋予的，而王红、关悦、杜刚与工厂之间的纠纷，是属于债权，债权在一般情况下并不能够限制所有权人处分自己的所有物。所以工厂要求王红归还房屋从法律上而言是完全站得住脚的。但是目前这个房屋的情况比较复杂，因为从杜刚开始，王红又陆陆续续向其他人进行了转租，其他人也有再转租给他人的情况，所以仅仅起诉王红要求其腾房，就算可以获得法院的支持，也很难将判决书执行到位。所以小王，你这次让大家好好坐下来沟通是很有必要的。”

“那李律师您能不能想帮我们梳理一下现在的情况？”郑主任向李律师请教道。

“嗯，我们一段段关系来看，东风机械厂与杜刚之间、杜刚与王红之间、王红与关悦之间涉及到咱们本次的房屋租赁合同，均已经期限届满或者通过法院的生效民事判决书予以解除了，所以王红、关悦现在占用工厂的房屋没有法律依据，所以工厂要求腾房是可以获得法院支持的。”

“你们看看，你们看看，律师都说了，你们是无事实和法律依据占有房屋，所以赶紧搬走，再不走我们还要向你们追讨占用房屋使用费！”郑主任一听李律师说的，立马就挺直了腰杆，要求其他人迅速搬离。

“郑主任，这话不是这样说的，你是收到了我们的房租，但这房子在火灾后一直停水停电的，根本用不了，别说是着火那间了，就是其他没有着火的房子也一样断水断电。我们交的房租不是白付的呀，谁都不容易，这到头来最吃亏的是我们，怎么能让我们说搬就搬？”关悦听了郑主任的话，十分不悦，站起来反驳道。

“大家都不要动气，今天来就是为了听听大家想法的，不是来吵架的。”小王连忙劝解道。

“郑主任，这房子还能恢复水电吗？”小王为了缓解各方矛盾，于是向工厂询问道。

“不能了，这几年厂子也不行，房子都要回收回来。”郑主任也感慨道。

小王与李律师对望了一眼，说：“那看来这房子是真的用不了。但王红他们超期占用房子也是事实，这种情况下该怎么处理呢？”

李律师说道：“如果真的房子后续也用不了的话，建议大家还是理性看待，尽早止损。工厂说到的占用场地使用费在法律上也是可以被支持的，但在你们之间的租赁关系中，在火灾发生后，工厂明知杜刚对外转租，也没有提出反对，所以占用场地使用费只能从工厂与杜刚的合同期满后开始计算，之前如果存在杜刚没有向工厂支付的租金，应当由工厂向杜刚追讨，而不应当向王红、关悦等要求支付。而且火灾是各方原因导致的，火灾后房屋无法正常使用也是不争的事实。”

最终，王红、关悦等与工厂约定，在一个月内腾空房屋，同时因她们合同期满后仍在使用房屋，双方同意按照原来租金标准给予一定折扣的基础上结算占用产地使用费。工厂也承诺一旦房屋整修后再对外出租的话，会优先询问王红、关悦的意见，同等情况下可以优先承租。最终，争议得到圆满解决。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

法条释义：

本案中，面对层层转租的情况，租赁合同需要考虑合同的相对性，也就是判断在不同的合同中谁是出租人、谁是承租人。首先，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期限届满时返还租赁物的义务。次承租人与承租人的情况则较为复杂，根据出租人是否同意转租的情况，可以来判断出租人是否有权直接与承租人解除合同。本案中，杜刚没有取得工厂的同意就进行了转租，但工厂并没有在知道转租情况后，向杜刚提出解除合同，所以工厂与杜刚的租赁合同可以一直延续到租赁期限届满，在此期间次承租人王红不需要向工厂支付租金。但在租赁合同届满后，王红就没有事实和法律依据继续占用房屋了，所以工厂基于所有权要求返还原物可以获得支持，另外额外占用的时间也需要支付占用场地使用费。火灾是各方原因导致，且火灾后房屋无法正常使用，所以参照原租金标准给予一定折旧进行结算。