浅析房地产企业财务风险防范

张红

一、前言

房地产企业作为我国现今国民经济中不可或缺的一部分，其二十年来的迅猛发展是其他行业所远远不及的。随着国家“房住不炒”政策的出台，房地产企业粗放式、扩张式的管理落下帷幕，应当将工作重心转移到其内部管理建设中。对于房地产企业来说，首当其责的就是财务风险，对财务风险的防范有助于其在越发激烈的市场环境中保持良好的竞争力[1]。本文首先阐明了房地产企业财务风险防范的意义，其次分析了房地产企业存在的财务风险及其存在的原因，最后提出了针对性的防范措施，以期能够为房地产企业财务风险的防范提供一些借鉴，促进房地产企业高质量可持续发展。

二、房地产企业财务风险防范的意义

随着企业经营管理理论的不断完善和对内部控制精细化的现实需求，企业对于财务风险的防范也愈加重视。科学防范企业财务风险，不仅可以提高企业财务管理效率和水平，也可以提高财务决策的效用性[2]。在2023年的中央经济工作会议中也提出要确保房地产市场平稳发展，有效防范房地产企业风险，改善其资产负债情况。根据国家统计局数据，近些年来，我国房地产行业的产业增加值屡创新高，房地产业产值占整个国民生产总值的比例从2010年的5.66%至2020年的7.34%，虽然近两年受到突发应急事件和国家宏观经济政策的出台的影响，房地产行业处于下行趋势，但房地产行业仍是我国重要的支柱产业。近几年来，房地产行业占国民生产总值的比重仍然保持在7%左右，且由房地产行业带动起来的各产业链条也是一个惊人的数字。比如，与房地产行业密切相关的建筑行业等相关产业可以占到国民生产总值的14%，房地产类贷款占据了全部贷款总额的40%左右等等，房地产行业仍然是我国国民经济中重要的一份子。对于房地产企业来说，防范财务风险，不仅是其自身发展的必然要求，也是其应当担负起的时代使命[3]。

三、房地产企业存在的财务风险

（一）偿债压力大

房地产企业普遍存在资产负债率较高的问题，这就给企业带来了较大的偿债压力。房地产企业由于其行业特性，在开发初期就要投入大量的资金，而对于任何一家房地产企业来说，仅仅依靠自有资金就完成楼盘的开发显然是不现实的，所以房地产企业通用的做法是向银行进行贷款。面对如此大的资金量的贷款，贷款利息对房地产企业也造成了一定的压力。房地产行业又存在较大的不确定性，受到政府宏观政策、城市区域规划、周边产业集群、学校位置及学区划分、医院及商超距离、居民消费意愿、面向群体和居民消费能力、周边生态环境等多方面综合因素的影响较大。房子作为居民最重要的资产之一，任何一点风吹草动的细微变化都会对房地产企业房子的售出产生蝴蝶效应般的影响，这也不利于房地产企业获得持续、稳定的现金流。但对于银行贷款来说，每期债务必须按时归还，否则可能面临断贷而资金流断裂的风险，这也就造成了企业偿债能力进一步减弱，偿债压力进一步加重。

（二）营运管理风险大

房地产企业在资金管理方面存在较大不足，存在存货占用资金较多、存货周转率较低等问题，严重影响了其资金利用水平，从而形成了企业财务风险。一方面，不同于其他类型企业对于存货的分类，在房地产企业的分类中土地储备和等待出售的建筑物均属于企业存货。而建筑物项目周期较长，价值的波动受外力影响因素较大，且与国家宏观政策发展息息相关。对于房地产企业来说，保有一定数量的存货才能更好地促其销售，因此，企业为了保障自身竞争力，通常会保持较高的存货水平。另一方面，又由于房地产企业销售产品的特殊性，导致存货的周转率水平偏低，占用资金量较大。这也导致了企业的应收账款回收期较长，很难在短时期内有大量资金回收或者保持持续的资金流，从而加大了财务风险。并且，很多房地产企业对于资金管理工作制度缺失，不关注企业日常经营相关的资金使用，从而造成营运管理效率低，经营管理资金面临的风险较大。

（三）投资风险高

首先，房地产企业的投资环境逐渐规范化发展，但是其行业竞争激烈，面对的发展压力较大，面临的风险因素繁多。在进行项目投资时，快速变化的外部环境也是房地产行业投资风险较高的一个原因。同时，房地产企业受到国家经济改革、行业政策调整的影响较大，行业内的投资环境变化也会影响其发展，这些因素均增大了房地产企业投资的风险性。比如土地年限的调整，国家土地政策改革等，都会直接影响房地产企业的投资成本，加大其面临的投资风险。其次，当市场环境发生变化时，房地产企业对消费者的需求情况调研程度，也会影响其投资状况。消费者需求较高的项目房地产企业一般都会加大其投资，但消费者的需求数据往往存在一定的主观性，缺乏科学依据。同时，投资时的建设资金管理同样也会影响企业财务风险。最后，当房地产企业进行项目投资时，面临的社会环境也会对其产生影响。

四、房地产企业财务风险存在的原因

（一）融资渠道单一

对于任何一家企业来讲，如果想要保持正常的发展经营并不断发展壮大，就不能不重视资金问题，房地产企业更是如此。在我国现存的房地产企业中，银行贷款是其主要的融资方式。房地产企业的一些自有资金和预售款等对于其开发楼盘来说无异于杯水车薪，企业想要获取资金，最常用的方式就是银行贷款。其一是因为房地产企业所需资金量较大，一般金融机构较难满足房地产企业的资金需求，而银行资金量较为充足；其二是因为房地产企业有其天然的背书，与银行开展业务合作更为快捷。对于银行来讲，房地产企业会为其带来巨大的现金流和较大体量的客户，双方一拍即合，合作紧密。但对于企业来讲，单纯地依靠银行贷款来获得资金并不是可以一勞永逸的做法。一方面，银行贷款不论实际经营状况如何，每期必须按照贷款合同按时还贷，给企业造成较大的偿债压力。另一方面，为保证银行利益，银行的风控部门和监管部门对其资金流向监管较严，对于企业要求较高。假使银行通过判断认为房地产企业在未来一段时间内，可能存在较大的风险，此时，银行为自身利益考虑，可能会做出暂时停贷等决定，而这对于房地产企业来说无异于灭顶之灾。此外，房地产企业较为单一的融资结构也不利于其资本结构的组成，降低了企业的财务风险抵御能力，使企业存在较大的债务压力和财务风险。

（二）经营内控意识不足

房地产企业的内部控制意识不足，经营管理制度不完善。一般而言，企业经营过程中，需要极度关注内部控制，如果企业内部控制出现管理问题，对企业资源的合理使用就可能存在着较大威胁，并对经营发展产生不利影响。房地产企业营运管理存在的风险是由于企业对内部控制不重视，企业关注于内部经济发展和不断提升生产效率，忽略了对内部控制的管理。部分房地产企业没有认识到内部控制的重要性，缺乏对该工作的积极性和主动性，对于内部控制工作态度也比较消极，企业也缺乏与之相匹配的激励机制，因此一定程度上也影响了企业内部控制工作的开展。最关键的是，一些房地产企业缺乏完善的内控监管制度，仍然沿用传统的内部管理机制。对存货、应收账款等关注较少，重点依然着眼于传统财务数据，对企业正常经营发展并无实际意义。所以，房地产企业内部控制意识的不足就会导致房地产企业缺乏对营运风险的提前防范，且当出现营运相关风险时，不能及时发现问题，或者在发现问题后不能进行恰当地处理，这都会对企业的业务经营造成极大的负面影响。

（三）投资管理机制不健全

首先，房地产企业在选择投资项目时，往往缺乏对项目所处经济环境和政策环境的宏观把控，科学合理的可行性研究和系统的行业分析，充分全面的调研以及经过论证的投资方案，只是在进行简单的技术分析后就草率做出决定，这无疑大大加强了企业投资风险。其次，投资项目需要有精准的把握投资时机的能力，而这份能力需要企业在日常的运营过程中就及时了解市场走向，关注市场变化，总结市场规律，这样企业才能选择在合适的时机进入市场，获得收益。如果企业的投资管理机制不能辅助其做出准确判断，那么该企业的投资管理机制无疑是失效的。最后，房地产企业在面临多项投资选择和有限资金时，应当能够通过投资管理机制优化其投资组合，分散投资风险，而这一点对于现今的许多房地产企业来说，都是难以做到的。

五、房地产企业财务风险防范措施

（一）拓宽融资渠道

房地产企业应当积极拓展其融资渠道，优化资金结构。一方面，房地产企业可以加大股权、债券、租赁、国外资金等非银行融资方式。比如，房地产企业可以加大其股权融资比例，引入优质资本使其成为企业的股东，对于有实力的房地产企业，可以采取IPO的方式，让整个市场上的资金都能够为企业所用。当然，房地产企业也可以通过发行定期或不定期债券的方式，为企业募得资金。总之，房地产企业可以根据自身发展需要和管理能力，制定科学、安全的融资方案，不断优化其资金结构，丰富企业资金来源，充裕企业资金池，提高企业财务风险抵御能力。另一方面，房地产企业应当与银行加强沟通，提升自身信用等级。比如，银行可以通过引入第三方机构，对其信用、资质等进行评估后，根据评估结果与银行进行协商，加强银行对企业的信任，提高银行融资效率、延长融资时限。此外，房地产企业还应当在拓展多种融资渠道时，注意对其融资结构比例的调整，并以此不断优化其资本结构，使之更科学合理，以不断提高房地产企业财务风险防范能力。

（二）提高经营内控管理水平

首先，企业管理层要强化对企业内部控制管理的认知，提高对企业内控管理水平的重视程度，以身作则，积极主动带领员工一起进行学习培训，提高全体员工内部控制意识和风险防范意识。同时，根据企业内部控制制度和内部控制管理工作的安排，明确员工所在岗位的权利和责任，使企业内部控制管理处于健康、有序、高效运行的状态。其次，房地产企业还应当不断健全自身内部监督管理机制。企业应当结合自身实际，建立健全企业内部监督管理制度，加强对企业各部门尤其是核心部门的监督，降低因企业内部控制不当而产生财务风险的可能，最大限度地为企业发展提供制度保障。再次，房地产企业需要不断强化风险管理水平，加强对企业经营整个流程、各个环节的关注。利用现代信息化技术，不断提升房地产企业对经营过程中从原材料到最后销售相关风险的预测、风险指标分析及风险应对等管理水平。增强对营运风险的防范工作，并做好预案，争取做到当企业遇到问题时能在最短的时间内按照预案解决问题，降低营运风险对企业经营造成的影响，为企业健康发展提供基础保障。最后，房地产企业需要不断健全营运风险管理体系，组织企业专业技术人员，增强专业人员合作，强强联手，全面开展风险管理工作，推动企业风险内部控制管理水平，维护企业健康稳定发展。

（三）完善投资管理机制

第一，加强企业对内外部环境的监测及分析，了解国家政策和法规，成立专业的分析部门，加强和政府的交流，积极学习国家土地管理政策，选择恰当的项目投资时间。第二，房地产企业要充分利用大数据技术，选择多样化分析指标。通过财务数据指标及非财务指标，全面地进行投资可行性分析，考虑资金的来源、使用配置、收益等情况，分析投资成本，科学决策。第三，房地产企业要善于利用多种投资方式形成投资组合。投资市场的风险是固然存在的，但是可以通过适当的组合方式进行风险分散，维护企业经营安全。第四，企业要进行投资项目的全流程管理，严格监管成本变化。风险管理不只是财务部门的事情，应进行任务分解，调动全体员工的工作主观能动性，有效防范和控制风险，避免企业投资资金浪费，提高投资资源利用率，提升利润率水平。第五，房地产企业要建立风险防范体系，全面收集投资信息，对于关键性指标可以设定预警机制，以便于及时发现问题并进行反馈处理，最大程度上规避风险可能会给企业带来的负面影响。第六，房地产企业还可以采用与其他企业进行深度合作或购买保险等方式，对可能面临的风险进行风险对冲、风险分担和风险转移，进一步降低其投资风险。

六、结语

综上所述，在市场竞争愈加激烈、金融环境愈加严峻、监管愈加严格的现行环境下，房地产企业的财务风险问题亟待得到解决。针对其在财务风险防范中存在的偿债压力大、存货过多、投资风险高的问题，房地产企业应当从积极拓宽企业融资渠道、提高内部控制水平、完善投资管理机制等方面进行对其財务风险的防范，帮助房地产企业提高管理效率，降低财务风险，提升企业效益。

引用

[1]郭俊麟.房地产企业财务风险分析及防范对策——以M房地产企业为例[J].西部财会，2022（11）：41-43.

[2]容晓哲.企业财务风险的成因及其防范分析[J].财会学习，2020（36）：37-38.

[3]林洪梅.企业财务资金管理风险防范措施研究[J].中国集体经济，2023（6）：140-143.

作者单位：西安未央城建商业运营管理有限责任公司