新环境下房地产经济发展趋势研究

文/彭亚晖（江西省宜春市不动产登记中心）

基于我国始终坚持走社会主义发展道路的新时代背景下，社会各领域发展步伐日渐加快，呈现全面繁荣发展态势。尤其是房地产行业发展很大程度地影响到国内整体经济发展，促使房地产经济迅猛发展。为实现房地产经济稳健持续发展，政府部门应当发挥引导与支持效用，为可持续发展路径做出一定贡献，规避类似于国外房地产行业爆发的经济泡沫现象。伴随进入新经济时代，房地产经济增长态势已经逐渐由高速时代转向扁平化阶段，加之其为国民经济重要构成部分，对整体国民经济发展具有很大影响。因此，能否识别房地产经济发展过程的问题，科学系统分析影响因素，防止房地产经济发展出现大波动，影响着我国整体经济发展。

一、房地产经济概述

（一）房地产经济定义概述

狭义角度而言，房地产经济指向于房地产行业的生产、配置、交换与消费环节产出的人为关系；广义角度而言，房地产经济指向于行业有关的各项经济活动与经济关系的总称。一般情况，将房地产经济分为微观、中观与宏观三个维度，其中微观维度主要包含房地产企业内部的项目开发与建设过程形成的各项经济行为；中观维度上升至企业基础下产生的企业机构与区域经济；宏观维度指向于整体房地产业，通常从国家角度为切入点。据我国相关数据显示，2022 年我国房地产行业开发投资总额超出12 万亿元，住宅投资额高达10 万亿，意味房地产业在国民经济发展进程中占据的重要地位额，特别是住宅投资，其规模、影响度都相对较大。

（二）房地产经济波动的现实意义

一是拉升国内生产总值。房地产业作为我国国民经济发展的重要组成，在助推国民经济发展事业中做出卓越贡献。随着该领域的迅猛发展，国民经济与群众生活居住条件都得以提升，对增长我国生产总值发挥显著力量。从直接影响层面而言，个人与企业房地产投资有助于拓展在建规模，促进生产总值增长；从间接影响层面而言，房地产经济发展能够助力社会经济进步，比如促进关联行业发展（水泥、建材等），进一步增加我国生产总值，对日常生活产生多方面影响。

二是促进社会经济发展。社会经济运行发展中，明确认识产出与投出之间的正比关系，在保障大力度投入条件下提升产出值，由此强调房地产经济波动对社会经济的重大影响。以社会经济为主体，房地产经济属于投入与产出方；从投入方视角来说，房地产建设能够带动相关社会行业的整体发展；从产出方视角来说，房地产建设环节必须采购大量原料改善优化民生。另外，在我国城市化发展进程中，住房问题始终存在，且关乎社会群众生活品质的改善。通过大力促进房地产经济，能够切实满足住房需求，实现国民经济稳健发展，改善民生现状，提升生活品质，为我国社会和谐发展目标做出贡献[1]。

二、当前我国房地产经济发展现状

（一）房地产行业呈持续繁荣态势

关于我国房地产行业当下呈现出的持续化繁荣发展态势，具体反映在以下方面：一是房地产总投资额度呈持续增长趋势。据调研结果整合得知，2020 年全国房地产开发投资额高达近14.2 万亿元，同比增长7.0%。2021 年全国房地产开发投资额达近14.8 万亿元，同比增长4.4%。2022 年第一季度全国房地产开发投资额达近3万亿元，同比增长0.7%。以各地区现状而言，随着我国城市化与再城市化步伐的不断加快，驱使诸多地区房地产行业市场呈现持续繁荣之势，尤其是面对逐年房地产开发投资额的稳定增长，这对助力房地产业整体经营发展具有重要作用；二是资本市场存在的不合理投资活动。

随着我国群众整体消费能力的提升，投资渠道拓宽，房地产业资金投入力度不断加大，一度助力房地产业发展成为优质投资产品，视作当前投资市场重要产业。房地产业创造巨额效益同样也是力量集中进入该产业的目的之一，频繁“换手”爆发房价过高、经济泡沫等现象，这一行为严重违背党中央初始房产发展精神；三是房价持续偏高。

随着我国各地区推行的土地调整优化政策，城乡人口供求逐渐得以释放，导致国内房地产市场处于房价居高不下的状态，甚至个别地区房价呈现逐年攀升局势；四是房地产开发用地规模扩大。为了合理规范调节供需，提出土地供应的稳定市场措施，要求各地政府主动匹配需求，保证调控落实到位[2]。

（二）房产空置数量大

目前，由于房地产企业对需求市场实际现状了解情况有误，忽略社会群众对于住房经济层面实际的可承受能力与范围，房企盲目过度研发住房项目，最终导致新房建设项目供需严重不对等，人民居住需求严重脱离于住宅项目建设增长速度，造成大批量房产空置。特别受近几年特殊事件影响下，民众的房屋采购需求与力度呈逐年降低趋势。据调研分析得出，2020 年我国城镇住房空置率为26.6%，2021 年城镇住房空置率达近30%，已经明显高出国际标准空置危险区间。同时，房企因过度追求巨额经济效益，导致开发项目品质不合规，住房项目质量问题频发，或者资金运转不畅，增加房产空置数量。比如：恒大烂尾楼问题，因牵涉资金运转问题，导致恒大全国范围的诸多在建项目面临烂尾危机；同时，房产企业过度追求经济效益，从而严重忽略项目建设的环境与居民生活因素，造成项目研发设计特色不显著，功能有待进一步完善[3]。

三、宏观调控对我国房地产经济发展的影响

（一）坚持“住房不炒”，防范金融市场风险

继十九大以来，“住房不炒”已然成为当下房地产市场调控政策的整体导向，并在后续工作报告中特别提出基于该导向下的“稳地价、稳房价、稳预期”的执行要求，通过采取一系列保障性措施，防止房产市场出现过大波动。与此同时，由自然资源机构出台有关房屋项目用地分类调控政策，划分国内重点城市土地资源促进落实“集中供应、集中挂牌”先进管理模型，并针对该年度统一用地公告发出次数加以控制规定，打造全新国内土地供应格局。以省市地域调控政策内容而言，个别地区尝试推行“房价与地价联动机制”，即根据房价判断地价。比如郑州将房价与地价相挂钩，构建挂钩联动机制，明确规定该地区地价变动频率值为5%；上海组织的举牌竞价与书面报价双重形式结合的机制，从而达到规范制约随意抬高市场土地资源价格的行径，科学维持产业市场土地价格发展的稳定性。另外，在2021 年间，组织由住建部联合其他六部共同颁布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，就当前租赁住房市场稳健规范发展垫底有效基础；同年6 月份，基于国务院办公厅下发的有关租赁住房的文件，为保障各地区租赁住房提供政策与要求支撑。总之，通过科学坚持“房住不炒”整体导向，提出一系列措施手段，达到稳定预期值、市场房价的效用。

（二）加强金融监管，实现贷款集中管理

2021 年3 月份，继银保监会、央行及住建部等机关单位联合颁布的以抑制运营用途贷款违规使用房地产业行为的相关文件，明确规定市场诸类金融机构严格落实经营贷款审批作业，针对该类贷款运行建设全流程开展严格管控手段，有效避免该类贷款资金涉及房地产业范围，引发违规行为。基于逐步收紧信贷的政策形环境下，我国整体市场房地产信贷利率实行上调措施，对首套房、二套房利率分别予以上调手段，而该项措施主要集中国内部分重点城市范围，且调整次数频繁。以我国各地区信贷调控措施而言，深圳、广州等地区纷纷约谈地区融资担保机构，明确提出随着信贷监管对象范围的拓展，由银行机构延伸为非银行金融机构，务必持续强化信贷资金审批与监督力度，科学制约房地产市场资金来源途径，明令杜绝高杠杆炒房行为，维持我国房地产业优良稳健发展态势[4]。

（三）因地制宜，宏观调控逐渐精细化

根据中央总部确认的房地产政策发展导向，由住建部对国内一线与二线重点城市统一要求正确履行房地产市场调控职责，以此促进“稳预期、稳低价、稳房价”政策内容贯彻落实。具体而言，按照顶层设计要求，我国部分重点城市逐步颁布落实房地产市场调控政策内容，比如由上海、南京、成都等地区推行的摇号买房、限购、限贷等方式，达到房地产领域市场调控目的，且取得显著成果。与此同时，按照顶层设计学区房调控政策及要求，在北京、上海等一线城市纷纷落实学区名额配置、学位限定等措施，通过多层组合措施，大大改善国内学区房集中投资现状[5]。

四、新环境下房地产经济发展趋势分析

（一）产业经济平稳回落，呈低速增长态势

2021 年间，由于我国疫情防控政策措施执行手段雷厉风行，防控效果显著，后续经济恢复步伐领先于其他国家，当前整体运行趋势呈现稳健、优良趋势，经济运行也是逐步上升状态。基于产业经济运行整体回落平稳环境下，中央正式提出并落实房地产市场调控与系统金融风险防范的双重措施，进一步促进国内房地产市场运行趋势置于安全客观区间内。虽然房地产经济短期运行阶段内具有可持续发展潜力，投资规模与资金总值仍旧处于大幅度增长趋势。但是，通过坚持落实“房住不炒”政策导向，各级政府部门合理加强政策调控力度，最终将我国房地产经济运行控制在低速增长区间内。

（二）住房保障机制持续发力，促进市场转换

通过剖析我国房地产行业发展现状，房地产业高杠杆炒房行为导致房价过高现状依旧存在，导致低收益群体住房需求与市场住房价格严重脱节，需求受到严重限制。从当前市场形势来看，我国大部分城市中，中低收入人群占比较高，而这部分人很难承担高昂的房价，低收入人群的居住环境也无法得到保障。

因此，提供保障性住房是解决这部分人群基本生活需求的一项利好政策。在2021 年，由我国国务院持续加码有关保障性租赁住房政策与机制内容下发正式文件，赋予保障性租赁住房可行机制与支撑政策，针对性改善低收益群体“租房难、购房难”难题，力争满足该类群众的住房刚性需求。与此同时，面对我国存在的房地产规模过大、人口老龄化严重、人口流动性强等问题引发的房地产业供需不对等现象，将借助住房保障性政策完成房地产市场身份转化任务，即由卖方转移为买方。此外，从我国政策环境来看，未来国家将会持续完善保障性住房政策，建立多层次供给体系，并结合土地政策、税收政策和信贷政策等针对保障性住房市场开展结构性调整；与此同时，房地产行业的利润收益将得到进一步控制，也会有更多的房产开发商将投资目标聚焦在保障性住房开发领域当中。经过此次改革，将逐步解决我国城市中低收入人群的住房问题，从整体上提升社会稳定性与房产经济可持续发展。

（三）人才流动造成区域性经济差异明显

现阶段，国内人口老龄化问题愈发显著，各级城市的年轻群体人口竞争趋势愈发激烈化，各地区为引进更多年轻人才纷纷出台了一系列针对性优惠政策。比如：深圳针对高级专业领军型人才提出租房补贴政策；济南针对高学历水平人才群体购房需求提出一次性领域购房补贴政策。而面对各级城市激烈竞争年轻人才的整体环境下，无疑导致竞争优势不足的城市人口流失严重，相应该地区市场房价开始逐渐下滑。近几年，经过对比各级城市人口涨幅趋势，一二线城市显著超出与三四线城市，甚至面临区域经济差异化显著局势，未来房地产销售价格涨幅范围主要集中于国内重点一线和二线城市，导致人口流出地、三四线城市面临空房闲置与房价下降风险。

（四）房产投资金融市场逐渐趋于完善

基于房产投资金融市场运行现状下，进一步创新研发相关产品，发展行业投资板块金融市场，驱使国内房产投资金融市场趋向完善化。比如提供针对性金融服务。具体而言，根据各类住房消费需求群体与房地产项目投资群体组织提供相对应的金融服务活动，向不同类别金融产品分别提供投资服务。

比如：针对社会低收益群体、初入社会就职年轻群体及专业机构提供囊括了住房投资领域的多种金融产品投资服务产品，以此助推企业发展步伐，同时提供包含涉及房地产投资行业的国有资产证券化综合分配资金等金融产品，进而向房地产投资金融行业的稳健发展目标创造有效价值，促进该行业实现双重效益提升[6]。

（五）房地产开发与租赁市场逐步稳定

现阶段，我国多地区纷纷摸索建设多个国有住房租赁服务平台，具体由当地银行金融机构、互联网等多领域专业力量同时参与国有住房租赁市场中开展推动金融业务，形成全新市场管理体系。一方面为国有土地振兴战略发展提供有效帮助，另一方面有效改善当下国有土地供需不对等格局。因此，构建多层级开发供给市场管理体系，能够很大程度维持房地产租赁服务市场的稳健运行，进一步夯实房地产租赁服务市场持续发展基础。

五、结语

综上所述，基于我国房地产经济持续发展的综合环境下，房地产业发展与政策、市场要素关联密切，换言之更容易受政策与市场需求等因素的影响，从而导致房地产行业发展进程中问题不断。而房地产经济作为我国社会经济的重要构成，需要相关部门结合房地产经济稳定发展态势目的针对性提出有效手段，进一步促进房地产经济实现优良发展态势。由于房地产经济运行所涉行业诸多，突出行业发展全面性，所以需要围绕当前发展问题展开深入分析。根据实际情况做出判断，促进房地产经济平稳发展的同时，完成调控政策，始终坚持“住房不炒”的总基调。