我国公募REITs税收问题及建议

文/石强 编辑/白琳

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是国际通行的配置资产，能够盘活存量资产，丰富金融产品和社会资本投资渠道，助力资本市场服务实体经济，有效降低实体经济杠杆。从境外REITs发展经验看，REITs的长期发展离不开配套税收政策的支持。我国公募REITs处于试点阶段，尚未形成专门的税收政策体系，完善公募REITs税收政策在相当长一段时间内将是推动公募REITs健康发展的重要课题之一。笔者通过对我国公募REITs在设立、运营和退出环节的涉税问题分析，借鉴国际成熟经验的同时立足我国本土化实践，建议从短期和中长期完善优化相关税收政策，为我国公募REITs长远发展夯实税收制度基础。

我国公募REITs的架构

2020年4月30日，证监会、发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。在现有的法规框架体系下，我国公募REITs产品的交易结构主要采用“公募基金+资产支持专项计划”模式。以基础设施公募REITs为例，资产支持专项计划端的一般架构是（见图1）：原始权益人将基础设施所有权转移至项目公司；管理人面向投资人发行基础设施基金募集资金，基金资产投资于基础设施资产支持专项计划，并持有其全部份额，资产支持专项计划通过股权（及债权）的方式收购项目公司，从而实现REITs对基础设施的控制。

图1 公募REITs的典型架构

REITs运作可分为产品设立、持有运营、退出三个环节。下文以不动产为基础进行涉税分析，实践中基础设施不涉及不动产的，在税收上则不涉及土地增值税、契税、房产税等税种。

产品设立环节涉税分析

企业所得税

资产重组环节，原始权益人需就向项目公司转让基础设施取得的资产转让所得缴纳企业所得税。股权转让环节，原始权益人需就向资产专项计划转让项目公司股权所得缴纳企业所得税。2022年1月《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号，以下简称“2022年3号公告”）出台，上述两个环节涉及的企业所得税税收争议点得到解决。

土地增值税

资产重组环节，涉及土地转让的原则上应当征收土地增值税。REITs产品中土地往往增值幅度较大，尤其是土地增值税采用超额累进税率，企业土地增值税负担较重。目前已出台一系列与重组并购相关的税收支持政策，如《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）等。但在具体执行中仍然存在障碍，如各地税务部门对于财税〔2018〕57号文中“改制重组”的理解存在差异，部分地方税务部门认为只有国资委、财政厅出具批文，国有企业的改制重组才属于土地增值税豁免范畴，导致部分非国有企业税收减免难以实现。

股权转让环节，原始权益人向REITs转让项目公司股权是否视同不动产处置缴纳土地增值税尚不明确。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，股权转让不属于土地增值税的征税范围；《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）提出，企业以转让股权名义转让不动产的，需要缴纳土地增值税。在税收征管实务中，当项目公司主要资产为不动产（尤其是资产唯一为不动产）时，部分税务机关会将转让该公司股权行为认定为“不动产转让行为”，征收土地增值税。

增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。因此，REITs设立阶段的资产重组如满足上述条件，可以享受免征增值税的税收优惠。

持有运营环节涉税分析

持有运营环节，指基础设施正常运营，其运营收入通过项目公司股东分红（或偿还关联借款）进行分配，并经过专项计划和公募基金后支付给投资者的环节，项目公司涉及税种包括增值税、印花税、房产税、企业所得税等，投资者涉及所得税。

一是资产支持专项计划收到的项目公司支付的利息、股息是否缴纳所得税尚待明确。

资产支持专项计划通过股权投资和债权投资的方式进行投资，并持有项目公司全部股权。项目公司经营所得将通过利息、股息的方式支付给资产支持专项计划，资产支持专项计划再将收取的现金流支付给基金。目前尚无明确的税收文件对资产支持专项计划架构如何缴税做出规定，对相关主体而言存在涉税风险。对这一问题的分析有整体视角和拆分视角两种方式。

整体视角下，即将资产支持专项计划整体视作项目公司发行的资产支持证券，公募基金作为机构投资者持有该证券，根据证券本身的性质确定证券向公募基金支付的现金流是利息还是分红。具体而言，在信贷资产证券化中，投资者收取的未来现金流是基于原始权益人与原始债务人之间的债权债务关系，且其现金流量特征与基本的借贷安排一致，即在特定日期产生的现金流量仅对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，因此信贷资产支持证券以债性为主，可以视为债券；在企业资产证券化中，投资者收取的未来现金流依赖于原始权益人对基础资产的经营，因此企业资产支持证券具有强烈的权益性特征，可以视为股票，由企业资产支持证券产生的回报应视为对投资者的分红。因此，公募REITs架构中的资产支持证券向基金偿付的现金流应当按照股息红利处理。

拆分视角下，即对资产支持专项计划进行涉税分析，由于专项计划是资产支持证券设立的特殊目的载体（SPV），主要用于破产隔离，并非工商登记主体，不属于企业所得税规定的纳税对象。从2022年3号公告关于“原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值”的表述来看，倾向于将资产支持专项计划与REITs基金视为一体，即将专项计划视为税收透明体，而不是纳税主体。

《财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）对信贷资产证券化的信托项目收益税收问题有明确规定。尽管企业资产证券化与信贷资产证券化在业务特点上有诸多不同，但从财税〔2006〕5号文中表述来看，财税部门倾向于拆分视角的税收处理，并对流经信托与机构投资者的现金流仅征收一次企业所得税，避免多次重复征税。可见，财税部门倾向于将资产支持专项计划视为税收透明体。结合未来税制改革趋势，投资领域的集合投资管理工具纳税应当按照税收透明体原则处理。如资产支持专项计划也适用税收透明体原则，则资产支持专项计划通过股权和债权投资方式投资项目公司所收取的项目公司偿付的利息、股息，在支付给公募基金时，公募基金也应当分别作为利息、股息处理。

二是个人投资者通过公募REITs取得资产支持专项计划偿付的利息、股息如何缴纳的个人所得税。

整体视角下，如前分析，资产支持专项计划向公募基金分工，在税收上应作为股息红利处理。根据《财政部 国家税务总局 证监会关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2012〕85号），证券投资基金从上市公司取得的股息红利所得，按照本通知规定计征个人所得税，但明确规定从上市公司取得的股息红利所得才适用。目前税收政策尚未明确的情况下，公募REITs取得的资产支持证券的分红所得可能无法适用股息红利差别化个人所得税政策，因此存在税收盲点。

拆分视角下，资产支持专项计划视为税收透明体，资产支持专项计划收取的项目公司支付的利息、股息，性质不变映射给公募REITs。根据《财政部 国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税〔2002〕128号）和财税〔2012〕85号文，个人投资者需缴纳个人所得税。但此处在税法适用上存在一定瑕疵，因文件规定股息红利的支付主体是上市公司，若公募REITs的项目公司并非上市公司，是否适用现有政策，仍需财税部门明确。

退出环节涉税分析

退出环节包括投资者的退出及REITs的资产出售。

投资者的退出

投资者的退出包括在二级市场转让基金份额和向基金管理人赎回基金份额两种方式。

通过二级市场转让基金份额退出，根据相关文件规定，个人投资者在转让公募基金份额时不需要缴纳增值税和所得税，企业投资者需就转让基金份额价差缴纳增值税和所得税。根据《财政部、国家税务总局关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税〔2004〕173号），投资者买卖封闭式证券投资基金免征印花税。

向基金管理人赎回基金份额，个人投资者向REITs基金管理人赎回基金份额所取得的差价收入，暂不缴纳个人所得税；企业投资者向REITs基金管理人赎回基金份额所取得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，缴纳企业所得税。

REITs的资产出售

REITs的退出还表现在资产出售上，包括资产转让、项目公司股权转让等。

整体视角下，将REITs持有的资产支持证券视为股票，根据《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）的规定，REITs转让资产支持证券取得的收入，无需缴纳企业所得税。

拆分视角下，专项计划转让项目公司股权取得的财产转让所得映射给REITs，根据财税〔2008〕1号文的规定，REITs取得的股权转让所得归入“其他收入”，暂不征收企业所得税。

国际市场经验比较分析

从境外REITs市场的发展历程看，税收政策的激励和引导在其中发挥了重要作用。境外成熟市场对REITs发展在税收政策方面给予各种形式的支持，降低原始权益人的融资成本，增强对RETIs投资者的吸引力，同时引导REITs长期持有基础资产，鼓励投资者长期持有REITs份额。由于各个国家和地区的法律和税种存在差异，以下仅对所得税进行比较分析。

美国是REITs发源地，也是全球最大的REITs市场。美国市场上的REITs主要是采取伞形REITs（UPREITs）形式的权益型REITs。在UPREITs交易架构中（见图2），数个原始权益人共同设立一个经营型合伙企业（Operating Partnership，简称“OP”），向经营型合伙企业转让自有的基础资产以换取代表合伙企业权益的凭证——OP单位，成为有限合伙人。同时，公开募集成立一个REITs，其组织形式为C公司（C Corporation）。REITs以其募集的资金向经营型合伙企业出资，成为普通合伙人。经营型合伙企业可以用OP单位或REITs融得的资金进一步收购基础资产，从而实现REITs规模的扩大。

图2 美国UPREITs的交易架构

经营型合伙企业层面，在美国税法体系下，合伙企业是完全穿透的税收透明体，因此合伙企业取得的各项所得，均性质不变地映射给其合伙人，由合伙人进行纳税申报。

REITs层面，由于在UPREITs架构中，REITs的组织形式为C公司，因此REITs需缴纳公司所得税。根据美国《国内税收法典》的规定，REITs将应税所得（尚未扣减已付股息且不含资本利得）的90%以上分配给投资者，则对于已分配的收益不需缴纳所得税。因此REITs的最大税务负担将以应税所得的10%为计税基准计算，再加上未分配资本利得对应的资本利得税，即REITs的所得税=应税所得（已扣减已付股息且不含资本利得）×公司所得税率+未分配资本利得税。根据美国《2017年减税与就业法案》，从2018年纳税年度开始，公司所得税由累进税率调整为21%的统一税率。

投资者层面，在美国税法体系下，美国REITs取得的各项收益需要区分普通所得和资本利得，在分配给投资者时，仍按照性质区分为普通所得股息和资本利得股息。对个人投资者而言，REITs长期持有基础资产所产生的资本利得，可以按照资本利得低税率纳税，由此鼓励REITs长期持有基础资产。个人投资者转让REITs份额时，也按照持有REITs时间长短，确认是否可以按照资本利得低税率纳税，由此鼓励个人投资者长期持有REITs份额。

REITs在美国发端并取得成功后，多个国家和地区相继引入REITs。新加坡效仿美国给予REITs税收透明体待遇，对REITs取得的可供分配收入中90%分配的部分不予计征公司所得税，仅对留存于REITs的部分计征公司所得税，且不对资本利得性质的收入计征所得税。中国香港虽然没有对REITs设立专门的税收政策，但在低税率体系下，REITs税负较低；此外，对资本利得性质的收入免征利得税，对于满足一定条件（主要是为鼓励基金长期投资的条件）的基金也豁免征收利得税。

就资本利得的税率而言，美国对个人取得的长期资本利得实行0%、15%、20%的低税率，新加坡和中国香港均不对资本利得征税。我国与“资本利得”税项相对应的是“财产转让所得”税项，尚未出台鼓励性的税收政策。就公司所得税税率而言，我国内地25%的公司所得税率高于美国的21%，也高于新加坡和中国香港。因此，境内REITs的整体税负要高于境外主要成熟市场。

我国公募REITs税收政策建议

短期层面，优化完善REITs相关环节税收政策

在产品设立环节，一是对于资产重组涉及的土地增值税，建议各地方税务部门统一明确财税〔2018〕57号文中“改制重组”的界定范围，对为发行REITs产品而发生的资产重组行为，或针对非房地产企业发行REITs产品而发生的资产重组行为，免征土地增值税。二是股权转让环节，建议财税部门明确，原始权益人向REITs 转让项目公司股权不视同不动产转让处置，无需缴纳土地增值税。

在持有运营环节，一是建议财税部门明确资产支持专项计划适用税收透明体原则，即资产支持专项计划不必就流经其的现金流承担纳税义务，且其取得的所得性质完全映射给资产支持证券的投资者，由投资者承担纳税义务。二是建议明确公募基金为税收透明体，明确公募基金取得的由资产支持专项计划转来的项目公司分配的利息、股息，性质不变地映射给投资者。个人投资者需就取得的利息缴纳20%所得税，就取得的股息适用股息红利差别化政策。

中长期层面，在基金领域推广适用税收透明体原则

其一，在“财产转让所得”中引入时间因素。我国个人所得税中设置的“财产转让所得”存在以下不足有待完善：一是财产转让所得适用单一的20%税率，并未根据转让金额大小设置累进税率体系，不能起到量能课税、公平课税的效果；二是财产转让所得未引入时间因素，未能起到鼓励长期投资的效果；三是财产转让所得按次计算，且不存在财产转让损失可以抵扣财产转让所得的说法，变相抬高纳税人的税负。建议在财产转让所得中引入时间因素，对长期持有财产所产生的转让所得实行低税率，可以更好鼓励和引导REITs长期持有基础资产以及投资者进行长期投资。

其二，在基金领域推广适用税收透明体原则。从我国与基金相关的税收文件不难看出，一些文件表述已接近“完全穿透的税收透明体”原则。例如，财税〔2012〕85号规定“证券投资基金从上市公司取得的股息红利所得，按照本通知规定计征个人所得税”。这在实质上将证券投资基金视为“完全穿透的税收透明体”，即个人投资者通过基金持有上市公司股票取得的股息红利所得视同个人直接持有上市公司股票取得的股息红利所得，从而鼓励对基金的长期投资行为，是我国基金领域税收法规的一大进步。但基金领域的税收透明体原则尚未在税收法律法规中明确规定，也未在基金行业的其他主体中全面推广适用。基金领域在实际税收处理中的争议点往往通过打补丁的方式处理，无法从根本上解决问题。从美国税法体系看，共同基金即公募基金在税法典中规定为受监管投资公司，作为税收透明体处理；私募基金主要采用合伙企业的组织形式，合伙企业在美国税法典中也是税收透明体；REITs同样作为税收透明体处理。鉴于税收透明体原则是理顺基金税制的关键，建议财税部门明确基金或REITs为完全穿透的税收透明体，为我国公募REITs的长期健康发展提供坚实的税收制度基础。