李格
“安居乐业”是以稻米为食的东亚百姓终极的人生追求,但在韩国,房价和就业却成为坡上巨石,即使化身西西弗斯向着高处挣扎也难以战胜荒谬的现实。自韩国央行加息以来,韩国飞涨的房价终于有了回落的迹象,早已翻番的首尔房价如水晶球般易碎,爆裂飞溅的碎片却划伤了最底层的没有参与炒房游戏的年轻租客。
过去五年中,韩国首尔房价持续走高,在政府的刺激政策下掀起了全民乃至世界范围内的购房投资热潮,房地产市场的虚假繁荣帮助韩国政府成功应对了疫情带来的负面影响。暴涨之后出现暴跌,炒房落潮如期而至,2023年韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。在首尔,部分公寓价格下跌了30%至40%,成交量更是暴跌70%以上。
“传贳房”无法传世
28岁的金优琥(音译)因为缴纳租房押金已经负债3100万韩元(约合人民币17万元),更可怕的是她无权继续居住在所租的“传贳房”内。如此匪夷所思的荒诞现实在韩国首尔、仁川、京畿道和釜山等地频频上演。让越来越多的打工人房财两失的“传贳房”究竟是什么?可以说,“传贳房”即是此次韩国楼市崩盘的加速器。
传贳房,又被称为全租房,是一种韩国特色的租房模式。租客若有意租房,需要缴纳房屋市值的50%—80%作为租房押金,两年租房期满后,房东会将押金原路返还给租客,租客退房给房东。两年内,租房者并不需要缴纳房租,房东靠着租客提供的巨额押金继续投资房产,并以传贳房的方式出租或者入驻资本市场,租约内押金所产生的利息或其他收益均归房东所有。但并非所有年轻人都有资本负担巨额的租房押金,于是银行开通了押金贷款业务,年轻人凭借个人信用和工作即可轻松贷款。
低利率时代,年轻的租客只需要承担极低的银行贷款利息就可以住进昂贵住宅,房东可以将大额押金投资生财,银行也通过庞大的业务规模获取不菲的利差收入,这种租客省钱、房东赚钱、银行生钱的三赢模式大大推动了传贳房的应用和普及。
这种看似完美的房屋租赁模式可以追溯到19世纪后期。农耕社会的田产传统让韩国人对土地有着深深的占有执念,转让短期产权以置换流动资金是韩国民间的普遍传统。19世纪后期,大城市面临住房供给不足的社会问题,传贳房制度开始发展。
上世纪70年代初,韩国经济飞速增长,导致人口迅速涌入资源有限的城市,房屋需求远超供给,因此房东成为市场主导者,全租房模式下租客只需要承担水电燃气的费用就可以置换房屋短期的使用权,而房东也可以通过这种方式实现“无息借用资金”的金融目的。2008年金融危机后,韩国央行大幅调低基准利率,传贳房再获青睐。利率越低,和同等规格的月租房相比,租客所承担的住房成本就越少,房东和租客在降低持有房屋成本的同时,降低了房屋信贷负担,便于从金融机构获得更多房贷,房东传贳房大盘愈发壮大。高峰时期,传贳房占据70%的韩国租房市场。
在传贳房的推动下,韩国楼市进入击鼓传花的疯狂节奏,创下了5年内连涨80%的楼市“奇迹”。炒房客在传贳房制度下不停增加杠杆,名下十几套全租房简直易如反掌,传贳房创下的繁荣似乎即将“传世”。然而,这种杠杆泡沫下的虚假繁荣,只能在房价上涨、利率较低、市场正常的情况下运转,稍有不慎,隐雷爆破,资金断链,可怜的租客便会房财两失。
加息靴子落地,房价应声跳水
低利率周期中,传贳房是房价上涨的加速器;加息周期中,传貰房则成为房价暴跌的推手。传贳房的杠杆成就了低成本入局的炒楼游戏,飘红的价格屏蔽了局内人的风险警示,人们在为房价狂欢的同时,已然忘却支撑着脆弱杠杆链条的,是随时可能改变的“利率”。
疫情期间,全球多国为了最大限度减少疫情带来的负面经济影响,央行大开水龙头阀门,进行多轮降息,给低迷的经济财政下猛药。素来“鹰派”的韩国央行不仅降息,还出台了多轮财政政策刺激消费。
大水漫灌、沉疴猛药后的韩国通胀飙升、房价飞涨,据统计,韩国核心通胀达4.8%,韩国多户住宅基准房价涨幅高达36%。2021年8月,韩国央行成为全球首个加息的央行,主动刺破泡沫的勇气并没有挽救告急的市场。经过数轮加息后,韩国平均押贷款利率调整到5%至6%,这大大增加了投资房产和全租房产的资金成本,选择全租房模式的中青年所承担的押金贷款利息,已经远超月租房的每月租金,这导致大量租客无法负担高昂贷款,从全租房改为月租房。韩国租赁合同中,月租房的数量首次超过了全租房。
击鼓传花的鼓点渐弱,由于全租房租户减少,房东无法再用新租户的押金偿还旧租户的保证金,全租房市场进入“入不敷出”的市场状态。唯一的选择是变卖价位下行的房产,“买涨不买跌”的心态又导致房产滞销,在一次次降价中无人接盘,成交量甚至跌至2006年以来的最低水平。
加息靴子的落地回声,在韩国的租赁市场中尤为明显,这是因为独特的全租房制度加速了利率的传导。传统金融体系中的家庭单位贷款规避了高利率风险,因为长期固定的利率模式对短期的利率变化传导速度较为缓慢。而在韩国的传贳房模式下,并非人人都能承担巨额的房屋租金,选择传贳房租房模式的年轻人,常常以个人名义向银行贷款,此部分贷款则是基于短期浮动利率,此外,这部分贷款在合同终止时需缴还本金。加息后,租金贷款成本已经远超月租房成本,租客纷纷选择放弃传贳房租房模式,并要求房东退换押金以归还银行贷款本金,以致出现挤兑。
加息带来的连锁反应让许多房东措手不及,房东此时手中的现金流已经全部投注在房产中,面临大额的资金回流需求他们不得已出售手中的房产,供大于求的房产市场加速了韩国房产的价格下行。这种连锁反应加剧了社会恐慌气氛,传贳房模式经历前所未有的信任危机,租客纷纷退租,爆雷的房东越来越多,违约出逃的房东遗留下断裂的巨额资金链条,“诈骗事件”涌现。
韩国住房和城市保障公司(HUG)的统计数据显示,截至2022年底共有2073起传贳房押金被吞案件,其中拖欠金额最大的业主累计欠下646亿韩元(约合人民币3.54亿元)的租户押金。据HUG称,2022年因传贳房还款失败而提出的保险索赔增加了一倍多,达到创纪录的1.17万亿韩元(约合人民币64亿元)。不断涌现的房东“老赖”用别人的钱加杠杆押注房地产,在房价下行的当下变成一个个巨无霸失信人。对于租客来说,幸运的是,保险公司还在履行赔付业务,不幸的是,并不是每一个全租房租客都有为押金投保。买不起房子的年轻人只是在租房的当口,就突然因为炒房客的贪婪背上一辈子都无法偿还的债务,这种悲剧荒诞又冤枉。
20世纪70年代,日本的“失落一代”因泡沫经济破碎而长期落寞。“永远上涨的首尔房价奇迹”如今彻底破碎,跳水跌穿的背后,同样是韩国年轻一代吞下苦果。时代的尘埃,落到每个人头上都是一座山,当山与山相连,就汇成一代人的无法逾越的悲歌。