房地产工程规划许可审批优化研究

王倩倩

摘 要：房地产行业对我国社会经济发展有着重要影响。目前我国的房地产项目逐渐市场化，这给房地产行业带来较大的发展空间。但是在政府相关部门过多管控和低效审批下，房地产工程的顺利实施存在着一些阻碍。针对此种情况，我国实施了“放管服”审批改革，各地也逐渐开展规划许可审批优化工作，并取得一定成效。政府相关部门要认识到对房地产工程规划许可审批优化的必要性和重要性，积极采取有效措施提升这项工作的成效。本文主要分析房地产工程规划许可审批存在的问题和原因，探讨房地产工程规划许可审批优化策略，希望对相关人员有一定的借鉴意义。

关键词：房地产工程；规划许可审批；优化

中图分类号：D9     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.14.062

1 基本概念界定

1.1 规划许可审批定义

规划许可审批是政府部门对房地产建设企业递交的建设工程设计方案以及其他相关内容开展的实质审查，确保房地产建设企业提交的设计方案符合相关要求。规划许可审批主要分为两部分，分别是技术审查和行政审批。技术审查需要规划部门借助第三方对房地产建设企业提供的设计方案从设计规范、管理规定、规划要求等方面进行审查，只有设计方案合规合理才能通过技术审查。行政审批指的是规划部门统筹考虑各个方面，比如技术审查报告、部门意见、公众意见等，并按照一定程序做出审批决定。规划许可审批对房地产企业工程建设具有重要意义，同时规划许可审批也是规划许可的一个关键环节。规划许可审批质量不仅决定着规划许可的效能，同时对社会市场运行整体效率也会产生较大影响。因此，政府部门要认识到房地产工程规划许可审批优化的意义，为这项工作的开展提供全面支持，为房地产市场发展提供更好的服务。

1.2 “放管服”审批改革

“放管服”是政府部门简政放权、放管结合，优化服务的简称。对规划许可审批而言，“放”就是最大化减少审批事项，进一步精简审批内容，尽可能减少政府对微观事务的干预等。在“放管服”背景下，政府部门要把不属于自身管理的内容交给市场、企业、个人，尊重市场发展规律，使市场在资源配置中发挥出更大作用。“简政放权”有利于政府部门落实责任主体，对权力错位现象进行及时纠正，激发市场主体潜力。“管”要求政府部门充分发挥监管职能，避免市场一放就乱，为市场平稳运行提供可靠保障。“服”就是政府部门要转变职能，由前期的行政审批转变为行政服务，通过提供高质量的公共服务提升市场活力和创新力。“放管服”三个方面是一个有机整体，只有同步推进才能使它们相辅相成，相得益彰，进而推动审批改革持续深入。

2 房地产工程规划许可审批现状

目前我国房地产工程规划审批相比前期有了较大改善，审批内容主要包括总平面图、立面图、剖面图、设计说明等。如果房地产效果处于城市的重要地段，还需要提供效果图。从审批流程来看规划许可内部流程主要包括技术审查环节、意见征求环节、批前公示环节、行政许可环节。有些房地产工程规划还需要跨部门审批，比如幼儿园工程规划需要征求教育部门意见，规划部门还要和工程建筑面积、绿地率、出入口、建筑退让等进行合规性审核。如果相关部门审核不通过则需要建设单位重新报审。不同区域房地产规划许可审批存在一定的差异性，建设单位要深入分析房地产工程规划许可审批要求才能获得高效审批。

3 房地产工程规划许可审批存在问题和原因分析

3.1 房地产工程规划许可审批存在问题

3.1.1 房地产工程规划许可审批内容较多

目前房地产工程规划许可审批内容较多，制约了审批效率，影响了工程项目的高效进行。首先，房地产工程在进行规划许可审批中图纸较多，比如总平面图、立面图、剖面图、單体平面图等。对单个楼体还有地下室平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。如果房地产企业工程建设较为复杂，图纸数量还会更多，这增加了房地产建设企业的工作量，制约了建设项目的实施进程。其次，政府部门对规划许可审批管控较多。不同地区在规划许可审批管控方面存在一定差异，但是整体来说管控要素较多，比如总平面内容中有出入口设置、建筑退让、建筑面积；开发指标中的建筑密度、绿地面积、机动车位等；公共设施中的幼儿园、居委会、卫生服务站、垃圾站等。最后，审批部门与其他部门存在着较多的交叉审查内容。很多城市房地产工程的审批主要分为立项用地规划、工程建设许可、施工许可、竣工验收四个部分。在工程建设许可部分需要建设企业完成项目相关的所有审批事项，在完成这些审批工作中需要人防部门、航道部门、文物保护部门等的参与，同时还会征求交通部门、教育部门、民政部门的意见。

3.1.2 建筑设计管控力度有待加强

房地产工程对城市发展具有重要影响，尤其对城市面貌、建筑风格有着较大的决定性作用。政府部门针对房地产工程开展规划许可审批时把工作重点放在了核对规划条件方面，忽视了建筑工程设计对城市风貌的影响，弱化了对建筑设计的管控力度。首先，对多方案比选要求落实不到位。为了提升城市形象，在重点地段的建筑方案要进行多方案的比选。但是由于缺乏经费、建设单位缺少配套措施等因素的影响，多方案比选的实施面临着很多的现实困难，可操作性不强，很容易流于形式。其次，规划许可审批要求缺乏合理性。比如针对一些违法加建行为，规划部门对屋顶造型高度提出了严格要求，虽然可以减少社会矛盾，但是缺乏合理性。最后，规划部门的审批力度有所欠缺。很多城市的规划许可审批内容不够细致，影响了审批人员工作的高效开展。有些城市的规划许可审批对建筑工程的高度、建设风格等设计内容没有充分发挥规范和引导作用。

3.1.3 规划许可审批标准较为复杂

房地产工程规划许可审批的过程中有较多的标准，首先涉及的技术标准较多，比如《住宅设计规范》《城市停车规划规范》《民用建筑设计通则》等；其次，技术标准较为复杂。部分城市所使用的审批标准规范或者规定用文字进行描述，内容不够具体，更新不及时，难以满足市场需求。在这种情况下房地产建设企业与审批人员在沟通过程中容易产生分歧，降低了审批效率。最后，审查手段具有滞后性。目前一些城市在进行规划许可审查的过程中所使用的审查手段不够先进，比如项目的报批图纸和CPI文件的符合性仍需要人工进行审查，系统不能自动完成这部分工作。

3.1.4 部门之间缺乏充分沟通

房地产工程规划许可审批需要建设企业自身去联系各个部门获得部门意见，这说明部门之间缺乏充分的沟通，部门之间的衔接不畅。首先，部门之间的文件往来经常会出现词不达意的情况，沟通效率较低。其次，在审批过程中需要多个部门交叉审批，会出现不同的审批意见。由于各个部门缺乏沟通，增加了建设企业的配合难度。最后，各部门之间缺乏有效的协调机制，造成工程图纸衔接不及时，降低了管理质量。

3.2 房地产工程规划许可审批存在问题的原因

3.2.1 规划许可边界、许可内容不够清晰

规划许可边界以及许可内容对审批工作的质量和效率有着较大影响，但是目前部分城市的规划部门对规划许可的管理边界未能理清；其次，上级部门对规划许可的内容未能进行明确的界定，这是因为内容的界定协调难度较大，会牵涉多个部门，同时会改变规划许可的工作习惯，引起改革阵痛。

3.2.2 工作思路不够科学

工作思路的科学性对工作效率起着较大的决定作用，但是在规划许可审批中工作思路存在着“一图到底”的现象，增加了图纸修改频次；规划许可审批需要多个部门交叉审批，越位审批、以批代管情况严重。各个部门对自身职责缺乏清晰的认识，审批流程设计不够合理。另外，由于跨部门联审机制不完善，审核技术力量不强，联合审批平台功能不够强大，联合审批存在着较大困难。

3.2.3 对审批标准和审批技术缺乏深入研究

规划部门要转变角色，充分发挥自身的服务作用，但是对相关人员提供的培训不足，对审批技术标准理解不够透彻，不能较好处理一些疑难情形。另外，对审批技术缺少沉淀，相关人员未能对审批中特殊情况的处理规则进行总结，不能为后期审批提供借鉴，延长了审批时间，降低了服务效率。

3.2.4 缺乏诚信机制，实质审核效率不高

目前很多房地产企业还没有建立完善的诚信机制，企业内部缺少信用管理，诚信记录较少，影响了诚信积累。另外，在缺乏诚信机制背景下房地产工程在报建过程中会存在较多问题，比如整改难、隐患多等。这样各个部门在开展实质审核时需要耗费大量的时间和精力才能最终做出审批决定，严重制约审批效率的提升。

4 部分城市规划许可审批实践和启示

现阶段有些城市已经开展了城市规划许可审批的优化工作，并取得一定成效，比如扬州加大了对城市空间品质的管理，充分体现城市的地域特色，借助城市空间尺度和城市建筑形式加以引导。扬州市对瘦西湖、三湾片区进行规划许可前要求甲级专业设计公司提供实景三维模型，并对实施细则进行了高度管控。厦门在建设工程规划许可审批的优化中具有较强的先进性，它对房地产项目规划条件的合规性进行了明确，对审批内容加以精简，有利于提升审批效率。以上城市的规划许可审批给这项工作的优化带来一定的启示，首先，规划许可审批内容可以分段进行审核，这样可以更好地平衡各方利益，促进城市建设。其次，要加强对建筑设计的管理，落实方案比选，提高公众参与度，提升这部分工作的管理层级。规划部门要积极向取得较好审批实践的城市学习，推动本地区规划许可审批优化工作的进行。

5 房地产工程规划许可审批优化策略

5.1 划清政府与市场边界，提炼规划许可审批内容

作为服务型政府要切实维护公共利益，充分利用市场对资源进行优化配置。在开展房地产工程规划许可审批中首先要明確审批思路，对规划许可内容进行优化，提升其科学性。政府部门要做好管控底线的规划，加强对公共利益的导向。明确各部门责任，剥离市场中的交易因素。其次，政府部门要加强管控要素的分析，提炼许可审批内容。从规划工作的具体实施角度分析开展城乡规划，确保把技术规范、城市规划的最低要求落到实处。从城市风貌角度分析，政府部门要加强对建筑设计的管理，完善相关制度，加大对大体量公共建筑的审查。政府部门还要保障公共利益，促进公共配套设施落地。最后，政府部门还要深入分析审批内容，优化重构审批流程。房地产规划许可审批比较复杂，相关人员应该基于服务型政府的转变反思审批现状，深入分析审批各个环节的内容，从整体对规划流程进行优化重构，体现流程的市场化和企业化，实现审核的分阶段进行，并及时提出处置意见。审批内容的精简和调整会涉及多个部门，因此相关部门应该积极参与进来，推动审批改革的深入实施。

5.2 紧抓规划许可审批核心，优化规划许可审批机制

房地产规划许可审批需要相关部门抓好审批核心，建立完善的审批机制。首先，政府部门要落实公共利益，在明确核心管控要素的基础上加强管理。对总平面的审核要严格把关，体现出政府部门在维护公共利益和公共领域的管理职能。加强对建筑设计的审查，充分发挥多方案比选的作用，为提升城市风貌打好基础。其次，政府部门要加强对施工图的审查，实施分段审核。在审查中一方面要尊重市场，减少对市场的影响，另一方面还要根据审查工作实际采取形式审查和实质审查的分段进行。最后，相关部门还要为联合审批机制的实施提供技术支持。成立专门的技术审查团队，对一些复杂的建筑工程方案可以聘请第三方进行审查。相关部门还要逐步完善联审机制，优化联合审批流程，实行一个窗口，一个部门地审批。对一些部门意见不统一的项目要在线下进行交流，及时解决问题。强化联合审批平台功能，全面梳理审批要求，避免由于部门要求不同给工程建设企业增加工作量。

5.3 加强标准化智能化建设，提升规划审批服务能力

房地产工程规划许可审批的高质量开展需要首先提升这项工作的标准化水平，采取有效措施深入分析审批标准，明确审批标准之间的关系，加强不同规范条文之间的衔接。对一些条文表述不清的审批标准要进行优化，方便设计人员以及审批人员的工作。其次，还要加强规划许可审批的智能化建设，充分利用先进的科学技术提升审查效率，减少人工审查。最后，还要加强对审批人员的培训，提升他们的业务能力和综合素质，树立良好的公共服务理念，为房地产建设企业提供高效服务。

5.4 加大房地产市场监管，保障告知承诺制的实施

在“放管服”审批改革背景下，政府相关部门要加大对房地产市场的監管。首先，要使房地产企业明确自身的市场主体的责任，在设计方案时要确保合规性，满足各方面的规划条件和要求，对出现的市场交易纠纷主动加以解决等。其次，相关部门要促进房地产企业的合法经营，从报建方面加强监管，严肃处理申报资料的虚假行为；各个部门要联合行动，对隐瞒、篡改等行为加强监管。最后，要对房地产建设企业加大诚信评价记录，从施工图制作、房产销售、个人等方面加强诚信记录，确保告知承诺许可制度的落地实施，提升房地产企业的诚信，使其主动承担相应的责任。

6 结语

房地产工程规划许可审批的优化对房地产企业以及房地产市场有着重要意义，各地政府部门要深入分析目前规划许可审批存在的问题，明确问题成因，从而制定优化策略，提升房地产工程规划许可审批的效率和质量，更好发挥政府部门的服务作用。

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