不同时期还建小区居住环境满意度评价研究

周恒 陈敏 刘玉花 王继富 韩海东

摘要：改革开放以来，城镇化的推进催生了一批“失地农民”，进而出现了较多的农民还建小区，这些还建小区如今居住环境如何？居民是否满意？这些问题值得关注。随着城镇化的深入，2030年预计有1亿“失地农民”需要安置，调查还建小区居住环境满意度，及时发现问题、解决问题，具有重要意义。文章以武汉市三个不同时期的还建小区为例，通过构建居住环境满意度评价体系，梳理还建居民对小区居住环境的感知情况，并探究其影响因素和形成原因，从政策引导、规划建设、物业管理和社会网络这四个方面提出对策，以期为我国还建小区建设和更新提供参考。

关键词：还建小区；居住环境；满意度；影响因素

中图分类号：TU984.12 文献标识码：A 文章编号：1004-9436（2023）11-000-04

基金项目：本论文为2022年度湖北省建设科技计划项目“基于人民视角的城市体检体系优化研究”成果，项目编号：厅头〔2022〕2198-122

0 前言

改革开放以来，为满足快速城镇化的空间诉求，大量农村集体土地被征用，部分农民无地可种。为解决“失地农民”的住房问题，20世纪90年代初期，我国开始建设农民还建小区，即以拆迁安置的形式集中建设居住小区［1］。新世纪我国步入“以人为本”的新型城镇化阶段，一方面城镇化仍在持续，到2030年预计有1亿“失地农民”需要还建小区进行安置［2］；另一方面，部分还建小区在历经二三十年后变成了老旧社区，居民日常生活存在诸多不便。深入探讨前一阶段农民还建小区建设暴露出来的问题，对推动老旧社区更新具有重要意义。

1 国内外相关研究综述

居住环境由住房和周围的环境组成，居住环境满意度即为衡量居民对住宅和周围环境的综合满意程度的指标［3］。国外相关研究侧重于探索影响因素，包括住宅特征［4］、居住者属性［5］、社区环境［6］、区位条件［7］等。国内相关研究分为两类，一是利用层次分析［8］、均值分析［9］等数理分析方法，构建满意度评价指标体系［10］；二是测评某一保障性住房［11］、拆迁安置小区［12］、城中村［13］的居住满意度。

现有研究多局限于某一时期的还建小区，较少研究追踪还建小区入住后的环境质量变化及居民感受。本文以武汉市三个不同时期的还建小区为例，通过构建居住环境满意度评价体系，梳理还建居民对小区居住环境的感知情况，探究其影响因素和成因，进而提出针对性的措施，以期为我国还建小区建设和更新提供参考。

2 还建小区居住环境满意度评价体系构建

本文将还建小区的物质建成环境划分为居家环境、居住片区环境、周边环境这三个维度。结合相关研究，初步设定了小区绿化景观、环境卫生等10项评价指标。

2.1 隶属度分析

初步确定的指标体系不一定是最合适的，应用隶属度分析进一步筛选合适的指标。隶属度为某一指标专家选择的总次数与参与调查的总问卷数的比值，介于0～1之间，数值越大则表明专家越认可，隶属度越高。本次参与调查的专家包括政府管理人员、学者、小区建设人员、物业管理人员、居民代表等，共发放问卷200份，回收有效问卷184份，分析了10个评价指标的隶属度，设置阈值为0.5，将隶属度小于0.5的“采光通风条件”删除。

2.2 相关性分析

为避免指标存在较高的相关性，影响评价结果的准确度，需要在相关性较高的因素中筛选出隶属度较低的因素，并将其删除。通过采集各评价指标的相关数据，运用SPSS软件进行分析，给定临界值M为0.9，相关系数大于0.9的评价指标为“公共秩序维护”和“门卫保安监管”，删除隶属度较低的“公共秩序维护”，确定了最终评价体系（见表1）。

3 武汉市三个不同时期还建小区居住环境满意度

3.1 调研小区选取

武汉市还建小区建设经历了三个阶段：一是在20世纪90年代初集中建设了第一批农民还建小区；二是90年代后期国家推行住房商品化改革，2004年9月武汉市全面启动“城中村”改造，集中还建小区开始成批出现；三是2008年后武汉市进一步出台相关政策，還建小区建设步入快车道。根据上述三个阶段，选择1994年建成的荣泰小区、2008年建成的北港佳和云居、2013年建成的南国都市二期作为研究对象（见图1）。

3.2 总体调查对象统计

本次调研主要采用问卷调查法和深入访谈法，现场发放问卷600份，实际回收有效问卷561份，三个小区发放问卷数量大致相同。统计发现还建小区住户的家庭成员平均值为3.4人，居住面积平均值为93.7㎡。居民主要分为三类：原拆迁户、后迁入户、租户，占比约为1.4∶1∶1；居民中30～59岁的人最多，占比36.9%；受教育程度主要为初中、高中及中专；家庭总月收入集中在2500～12 500元，占比超过75%。

3.3 还建小区居住环境满意度

三个小区居民对小区总体的居住环境满意度差别较大（见图2），北港佳和云居最高，南国都市二期次之，而荣泰小区最低。荣泰小区的满意度仅周边各类配套设施在3分以上，说明居民对居住环境普遍较不满意。与此相反，北港佳和云居与南国都市二期除了对房屋质量较不满意以外，其他满意度都在3分以上，居民满意度普遍较高，特别体现在小区绿化及景观、内部各类配套设施和周边各类配套设施这三个方面。

3.4 总体居住环境满意度影响因素

选取小区总体居住环境的满意度为因变量，性别、年龄、受教育程度、收入和上述8项评价指标为自变量，进行回归分析。结果显示，小区绿化及景观、小区环境卫生、小区内部配套设施与小区总体的居住环境在1%水平上显著相关，房屋质量、小区周边配套设施通过5%显著性检验。这5个评价指标系数为正，说明其提升能提高居民对小区总体居住环境的满意度。影响最大的因素是小区环境卫生，而居民个人属性影响则较小（见表2）。

4 还建小区居住环境满意度存在差异的原因及对策

4.1 居住环境满意度存在差异的原因

4.1.1 政策因素

武汉市在不同时期实行不同的安置还建政策。1992年《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》规定拆迁住宅用房按被拆迁房屋的使用面积安置［14］，因此荣泰小区以小户型为主。2004年武汉市开始改造城中村，补偿政策是以人数为标准，赔偿100㎡/人，独生子女按两人算，开发主体为村集体，因此北港佳和云居设施较为齐全，以大户型为主。而到了2013年的南国都市二期，补偿标准降低为30㎡/人，超出部分需自行购买，开发主体为开发商，因此还建户型以小户型为主，小区建设环境不如北港佳和云居。

4.1.2 规划建设管控因素

规划设计越合理，建设质量越高，居民满意度越高。我国在1994年2月开始实行《城市居住区规划设计规范》，1994年建成的荣泰小区缺乏相应约束，导致楼间距、绿化等不满足要求，而北港佳和云居和南国都市二期受益于设计规范，因此满意度比荣泰小区更高。

4.1.3 物业管理因素

物业管理的有无和服务水平的高低，显著影响还建小区居住环境满意度。荣泰小区无物业公司和业主委员会，物业由其所在的劝业场社区负责，水电气设施配套不足及老化等问题难以解决，居民满意度较低。南国都市二期采取公开招投标方式选聘物业公司，外来物业公司对小区居民不甚了解，物业服务质量并不如意。北港佳和云居成立了股份公司，自主管理小区物业，空置房屋用于租赁，居民每年可以分红，物业管理资金充裕，居民满意度较高。

4.1.4 社会网络因素

还建小区居住环境满意度还与延续的社会网络密切相关，原有村庄社会网络延续性越高，即原拆迁户所占比例越高，居民满意度越高。在人口构成上，荣泰小区、南国都市二期、北港佳和云居的原拆迁户所占比例分别为27%、42%和50%，北港佳和云居的居民彼此熟识，对小区环境卫生、门卫保安监管等方面更能实现有效监督，因此居民满意度较高。

4.2 居住环境满意度提升对策

为提高还建小区居住环境满意度，可从以下四方面入手。

第一，科学制定还建政策，提高村集体参与度。一是将村集体转为开发还建主体之一，提高居民建设参与度。二是引入专业机构全面评估自建房价格，科学确定补偿政策，避免补偿标准“一刀切”。

第二，严控规划建设质量。针对居民最不满意的房屋质量，政府应根据各地实际情况制定房屋建设标准，对不符合标准的予以处罚并责令整改。开发商在还建过程中，要与居民充分沟通，确保户型设计、采光通风、院落布局等满足居民居住偏好。

第三，建立政府补助、企业投资和居民分摊相结合的物业资金筹措方式。对没有充足物业管理金的小区，使用政府财政收入进行补贴。对有一定物业管理金的小区，可采取企业投资和居民分摊的方式。由企业运营物业获得利润，出资维护小区环境，缺口资金由居民分摊。

第四，搭建由社区居委会、业主委员会和物业管理公司构成的共同管理体。业主委员会延续原有村委会功能，成为与社区居委会、物业管理公司沟通的桥梁，实现社区决策公开和资源共享，增强居民归属感。

5 结语

本文以还建小区居住环境满意度为研究对象，结合隶属度和相关性分析，构建了还建小区居住环境满意度评价体系，并选取武汉市三个不同时期的还建小区进行实证研究。研究发现：不同时期还建小区居民对居住环境的满意度存在差异，但并非建成年代越久，满意度越差；还建居民对小区总体的居住环境满意度一般，对小区周边配套设施的满意度最高，对房屋质量最不满意；小区环境卫生、绿化及景观、内部配套设施、房屋质量和周边配套设施这五项因素与居住环境满意度密切相关；还建政策中的福利待遇、规划建设的质量、后期的物业管理、原有村庄社会网络延续性是居住环境满意度存在差异的主要原因。最后，从政策引导、规划建设、物业管理和社会网络这四个方面提出满意度提升对策。

本研究存在以下不足：一是评价体系覆盖面不广，评价结果存在局限性；二是还建小区样本数量较少，调查分析结果可能存在偶然性。未来将进一步丰富评价指标，增加样本数量，开展更系统的研究。

参考文献：

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［3］ 威廉·罗赫·莱斯利·斯图尔特.住房安全与社会保障［J］.住房政策辩论，1996（7）：37-81.

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作者简介：周恒（1989—），男，湖北孝感人，硕士，高级工程师，研究方向：国土空间规划。

陈敏（1993—），女，安徽马鞍山人，硕士，助理规划师，研究方向：城乡规划。

刘玉花（1972—），女，山东潍坊人，硕士，高级工程师，系本文通讯作者，研究方向：国土空间规划。

王继富（1972—），男，山东潍坊人，学士，高级工程师，研究方向：国土空间规划。

韩海东（1976—），男，山东潍坊人，学士，助理工程师，研究方向：国土空间规划。