房地产企业会计成本核算与管控

张静

本文主要研究房地产企业会计成本核算与管控的重要意义，分析目前所存在的问题，提出解决问题的对策建议，旨在为提升房地产企业会计成本核算与管控工作效果提供帮助。

目前我国部分房地产企业在会计成本核算与管控的过程中存在方法不合理、缺乏全程性、技术不先进的问题，不能确保会计成本核算与管控工作的水平和效果，难以满足成本管控的基本需求。因此在新时期的环境背景下，应结合房地产企业的会计成本核算与管控问题，不断完善工作方法，增强全程性的工作效果，采取现代化的技术措施，增强会计成本核算工作、管控工作的有效性，为促使房地产企业经济发展夯实基础。

一、房地产企业会计成本核算管控的重要意义

我国房地产企业强化自身的会计成本核算与管控力度，是促使企业健康发展、稳定进步的关键所在，能够帮助企业不断提升整体层面的利润水平和经济效益水平。近年来房地产企业面临着抑制房价政策，在会计工作中会以增加企业经济效益为目的，综合研究与分析营业收入情况、成本情况、税金后结余情况等，强化成本的控制力度，使得企业拥有更多的利润来源空间，推动经济效益的提升，赢得更多可持续发展的实力。与此同时，强化会计成本核算与管控的力度，还与社会发展需求相符，在激烈竞争的社会领域中，科学开展相关工作，不仅能够帮助企业增加经济效益，还能提升经营战略化的发展水平，在会计工作的支持下改善运营管理的现状、强化对每个环节的监督控制，促使企业核心竞争力的提高。

二、房地产企业会计成本核算问题

（一）会计成本核算方法不合理

目前，虽然很多房地产企业在自身发展的进程中已经开始认识到成本核算的重要性，但是所采用的核算方法过于单一，不能准确进行开发项目各项成本的分析归类，甚至还会出现归集不合理和不清晰的问题，难以为成本控制工作提供准确依据。同时在成本核算的过程中没有设定标准化的行为规范和准则，很容易出现核算方法随意性问题、不科学的问题、不准确的问题，无法按照不同开发项目的特点和状况针对性执行核算工作，对成本的管控造成不利影响。

（二）会计成本核算缺乏全程性

房地产企业所开发的项目流程较为复杂，主要是涉及前期的决策、设计和招投标，中期的施工管理，后期的竣工管理、销售管理和物业管理等，不同阶段的成本有所不同，需要针对性进行核算和管控。但是目前很多企業过于重视开发项目施工成本和销售成本的核算与管控，忽略前期阶段与后期阶段的成本核算分析与管理，很容易因为工作的疏漏、不全面出现成本管理不足的现象，难以从根本层面维护项目的经济效益。同时在会计核算工作中也没有形成全过程成本核算与管控的正确观念意识，导致工作缺乏全程性，难以指导房地产企业在整个过程准确进行成本的核算与控制。

三、房地产企业会计成本核算问题的对策

（一）完善工作方法

房地产企业要想更好地促使会计成本核算工作良好开展，必须要筛选最佳的核算方法，完善会计成本核算的流程模式，使得工作效果不断提高。

1.科学采用成本核算对象设置等方式。通常情况下在单体开发项目领域中，成本核算对象主要就是设计图预算或是施工图预算的单项项目，对象设定和处理的方法主要为：其一，如果项目开发的地点、结构特点、施工企业、总承包企业相同，就可以将项目开发起止时间较为相近的项目作为成本核算的对象，如果开发的面积很低、施工的周期时间很短，那么就可以将项目设定成为独立化的核算对象；其二，对于规模大并且施工周期时间很长的项目，就应结合实际特点、区域特征、工期时间等设定相应的核算对象：可以按照区域和时间周期的情况设定成本核算对象；按照项目的功能和区域分成不同的核算对象；相同小区或是开发项目之内的各个建筑结构，也可以结合结构特点设定对象；如果是独立性设计预算或者施工图预算的项目，无论在开发成本中是不是涉及这项支出都必须要设定成为单独的核算对象。

2.房地产企业在成本核算工作中应准确分析核算对象的特点，明确核算对象的特定性成本项目，以此为基础科学分配，确保各项核算对象的成本支出都能有效控制。如果在工作中有两个以上核算对象或者是不能明晰具体的核算对象，就要利用辅助性的科目归类处理，按照相应的分配措施将核算对象分配和搭配到成本项目之内，结合成本项目的性质和特点等采用不同的成本分配措施，注重按照收入和成本相互匹配的基本原则增强分配的合理性，为后续的管控工作提供依据。

3.明确项目开发间接费用核算的方式方法。房地产成本费用核算的工作中应准确计量企业开发建造产品实际成本费用，准确核算和计算直接类型、间接类型的成本，根据受益性的原则与配比情况等将成本分配到各个管控对象。例如：采用占地面积的核算方式，根据已经开始动工的具体占地面积的开发成本在整体项目开发中占地面积的比例，科学开展核算工作，将项目开发的成本减去土地使用的成本和契税成本，根据占地面积进行分摊处理；采用建筑面积的核算方式，结合已经开始动工的开发项目建筑面积在整体建筑面积中的占有比例核算，采用直接成本核算的方式，结合周期范围之内某个成本对象直接开发成本的数据值，了解其在周期范围之内所有直接成本中占有的比例；采用预算造价核算的措施，根据周期范围之内某个成本对象的预算造价，在周期内所有成本对象的预算造价中所占有的比例计算分析；间接费用的核算工作中应确保合理的计算分配，例如：财务费用中的银行利息间接费用，应根据其在所有利息支出总额中所占有的比例核算与分配。

4.从本质层面而言，房地产企业的会计成本核算目的在于准确计算开发的成本，为后续成本的管控提供准确依据。在此情况下必须要确保核算结果的准确度，其能够具备成本管控的指导作用，一方面，完工开发产品成本的结转，以前为预防出现重大成本遗漏的现象，应先明确成本核算内容的完整性与预算指标、决算指标和结算指标相互对比分析，按照建设合同和预算标准等预提应符合未付的开发成本。另一方面，制定完善的权责发生制规范机制，在项目的前期阶段、中期阶段和后期阶段都应进行支出的待摊处理。

（二）增强工作全程性

房地产企业要想确保自身会计成本核算与管控的效果，就应转变之前的事后管控观念，采用全程性的管控措施。1.前期阶段应做好会计成本核算与管控的规划，分阶段性开展预算编制工作，确保所编制出来的成本预算表格信息具有准确性、合理性，能够细化分析整体房地产开发项目与活动的情况，确保严格控制每项任务、每个细节，为每项任务设置成本目标，综合研究成本管控的内外影响因素，编制完善的对策方案，以免出现成本超支的问题。2.成本消耗的整个过程都应强化监控的力度，按照具体状况实时调整预案内容、创建完善的预警机制体系，动态化将各个科目预算成本的风险反映出来，利用会计核算的方式分析各类数据信息，按照具体状况调整成本管控的计划方案。同时还需注意，在房地产项目开发的决策环节、立项环节、设计环节、招投标环节、施工环节、竣工结算环节、销售环节、物业管理环节必须要贯穿会计成本核算工作和成本管控工作，确保在整个项目开发的流程、过程都能严格进行成本的核算和管控。例如：前期的决策阶段、立项阶段和设计阶段，应做好项目直接成本、间接成本的核算工作，仔细、全面分析和计算工程量数据信息、人工费用数据信息、机械设备费用数据信息、土地费用数据信息等，为决策工作和立项工作提供准确依据，同时也可以设定设计环节的成本限额指标，这样在成本核算数据值的支持下就可以严格进行设计成本造价的管理控制，为后续的施工提供成本管控的准确依据。并且在施工环节、竣工验收环节、项目销售和物业管理环节，也必须要制定完善的成本核算和管控计划方案，确保在各个环节都可以按照核算指标和数据值严格控制成本，增强精细化管理效果，满足房地产企业的经济效益健康稳定、可持续发展的基本需求。

四、房地产企业会计成本核算管控措施

（一）健全监控模式

由于我国房地产企业所开发项目的成本数量很高、资金回笼的周期时间很长，导致项目资金运营的状况非常复杂繁琐，为企业的成本核算带来很多难题，为预防出现会计成本核算虚列类目的现象，应强化审计与监督的力度，及时发现会计成本核算不准确、不合理的问题，做好一系列的指导工作，促进会计成本核算的良好落实和开展。1.组建专门的审计监督工作组织机构，要求工作人员全面进行房地产企业内部财务管理方面的监管，重点评价和评估成本核算内容全方位进行监督控制，在监督审计部门的支持下增强成本核算的标准化程度，提升会计人员行为的规范性，保证整体的工作质量。2.制定较为完善的审计监督工作机制，要求组织机构采用科学合理的方法操作，健全行为规范模式，切实根据房地产企业所开发项目的具体状况，动态化分析和审计会计成本核算的工作，根据项目运行需求与市场环境特点等，及时调整不科学的核算内容，使得会计工作能够帮助房地产企业降低成本、提升经济效益水平。

（二）完善管理制度

房地产企业要想确保成本核算与管控工作的高质量发展，就应健全和完善管理制度，利用制度约束和规范会计人员的工作行为，确保工作效果和质量的进一步提升。1.为促使房地产企业经济效益的发展，部分企业已经开始在自身条件允许的状况下同时开发很多工程项目，而各种开发项目的特点不同、地理位置与土地出让价格有所差异，所以在成本核算期间会面临不同的核算对象、选择不同的核算方法，而实际的核算工作中很容易因为房地产企业同时开发不同项目导致工作量增多、工作难度增加，甚至会将各类开发项目混合性的核算，随意调整成本的比例，对核算工作可靠度造成不利影响。使得成本支出和项目决算出现一定差异，还可能会导致核算结果与实际费用的支出状况之间不相符，对后期项目销售定价会产生不利影响，因此房地产企业应制定会计成本核算的规范行为管理制度，要求财务会计部门面临不同开发项目，应针对每一个开发项目的特点和情况等独立性开展会计成本的核算工作，不可以出现成本随意调整的现象，应结合各个项目的特点制定完善的成本分配计划方案，帮助房地产企业提升资金配置效率和效果，预防发生经济损失的问题。其次，制定会计成本核算的内部控制制度，安排专门的内部管理人员分析不同项目的特点，强化项目各个部门和财务会计部门之间的联系沟通，引导会计人员结合各类项目的实际开发情况，创建独立性的成本核算体系、预算体系与分析体系，增强工作行为的规范性，提升内控管理的效果，有效预防成本控制的风险问题。最后，应制定会计成本核算工作管理制度，要求在每一项项目开发以前详细做好市场调查研究工作，根据调查结果与项目的现实状况准确预测成本的支出量，编制完善的预算报表，提出成本管理控制的建议。

（三）增强人员素养

房地产企业财务会计人员的专业素质和工作能力对会计成本核算与管控工作效果会产生直接影响，因此企业应重点关注会计人员的专业素质和工作素养，使其能够有效完成会计成本核算和管控工作。首先，房地产企业应聘用专业素质较高的财务会计工作人才，要求具备丰富的成本核算经验与控制经验，帮助房地产企业控制项目开发和营销管理，物业管理等成本。其次，对于现有的人才也应经常开展培训活动，利用培训教育的方式培养财务会计工作人员的专业能力和现代化技能，使其掌握成本核算的技术和成本管控的技巧，不断提升会计人员的工作能力和专业素质，为有效完成房地产企业的成本核算和管控工作提供人才保障。

（四）创建完善管理体系

管理体系的完善性和优化性直接影响房地产企业的会计成本核算和管控工作效果，因此应不断完善工作的管理体系，切实增强成本核算的准确度和精确度，保证成本的有效管理。首先，制定精细化的成本核算管控机制，在企业会计成本的核算工作中全方位、仔细研究分析细节情况，将规范性操作、准确性工作的理念贯穿到整个流程，及时发现核算过程中不合理的行为、不科学的现象，利用精细化管控的方式使得工作效果有所提升。其次，制定系统化的管控体系，将房地产开发项目的所有成本核算工作当作整个系统，将其分成前期阶段、中期阶段、后期阶段的不同环节，前期阶段要求做好资料和数据信息的整理工作，编制财务预算方案，制定核算工作计划，合理进行开发项目成本的分配。中期阶段则要准确执行成本的核算任务，计算获得项目材料、设备、人工等各类成本的核算数据值，为项目成本管理部門提供决策依据。后期阶段则要辅助成本管理的工作部门针对房地产开发项目不同部分、不同节点的成本严格控制，提升企业的经济效益。

结语：

房地产企业科学合理开展会计成本核算工作和管控作用非常重要，但是目前一些房地产企业在发展期间，会计成本的核算工作方法不合理、缺乏现代化水平、缺少全过程性，难以为成本的有效管控提供基础保障，因此建议房地产企业转变传统的观念认知，筛选最佳的会计成本核算与管控方法，增强工作的全过程性，采用现代化的技术措施，同时还需注意完善管理制度监控模式，增强人员的专业素质，健全管理工作体系。

（作者单位：南京广德置业有限公司）