新鸿基大展拳脚

李惠琳

新鸿基地产，正在内地大展拳脚。

2月中旬，新鸿基在粤港澳大湾区的重点项目——广州南站ICC初次亮相，推出高端住宅“峻銮”。

首先亮相的住宅项目峻銮，占地约17万平方米，首批两栋楼中最北的B1将率先开售，主要为95平米三房、125平米四房两个户型，将于上半年正式入市。

项目主打高端，目前尚未公布价格。参考周边在售新楼盘，价格多在4万元/平米左右。

内部人士向《21CBR》记者透露，峻銮开盘价将对标广州番禺区的标杆项目，“不会比它们低”。

除了住宅部分，项目还规划了办公楼、商场、酒店、公寓及公共交通设施，预计从2025年起分阶段落成，目前投资已超100亿元。

这家老牌港资地产商，近年暗暗布局内地大型TOD（以公共交通为导向的开发模式）项目，随着项目加紧入市，即将进入收获季。

百亿投资

新鸿基地产在广州的住宅项目不多，但热度不小。其在广州的首个高端住宅“峻林”，2013年开盘均价是4万元/平米，如今二手房售价最高近16万元/平米。

峻銮，是新鸿基近十年来首次在广州推出高端住宅项目。

不过，广州南站ICC项目并不限于住宅，而是规划为一个86万平方米的全业态综合发展项目，集商住行于一体，包括办公楼、商场、酒店、公寓及公共交通设施，预计从2025年起分阶段落成。

2021年4月，新鸿基地产竞得广州南站项目，耗资约105亿元，包括土地价格70.82亿元，加上配套设施建设成本34.61亿元，折合楼面地价11493元/平米。

交通便利是ICC项目的核心优势，距离广州南站约600米，有四条地铁交汇，半小时到达广州城中心，同时高铁辐射大湾区。

短板在于，住宅地偏小分散，教育配套有待完善，目前仅配有一所幼儿园。

深耕香港40多年的新鸿基地产，一向擅长TOD项目，早年在香港的多个铁路沿线建设了20多个TOD大型综合体项目。

其中，最具标志性的是位于中环核心的国际金融中心IFC，以及香港西九龍高铁站旁的环球贸易广场ICC两座摩天大楼。

最近几年，新鸿基地产加码内地一二线城市投资，单是在广州，就拿下了两个TOD项目。

除了上述广州南站，另一个是位于南沙的广深港高铁庆盛TOD项目。

新鸿基于2018年斥资2.64亿元拿下，计划打造为一个8万平米的高端商业项目，一期工程预计于2024年竣工。

新鸿基在内地的投资，大部分是地标式大型综合体，当下均在加快入市节奏。

上海的徐家汇中心ITC项目尤受瞩目，是新鸿基在内地最大的投资项目，于2013年以总价217.7亿元摘得，成为当年的上海新地王，成交楼面价3.73万元/平方米，溢价率达到24.21%。

该项目建筑面积约95万平方米，计划打造为一个超大型综合体。定位颇为高调，号称是上海下一个世纪的“城市中心”，预计于2024年全面竣工。

掘金内地

过去两年，内地楼市的深度调整对港资房企来说，影响不算太大，它们普遍姿态从容。

新鸿基的日子也不差。

2021财年（2021年7月1日-2022年6月30日），新鸿基收入为777.47亿港元，同比下降8.81%，净利润为255.60亿港元，同比下降4.22%。

两项数据虽有下滑，表现仍好于不少同行。

在新鸿基的收入中，目前内地市场的贡献不足百亿港元，仅占十分之一。

2021财年，包括合营企业和联营公司在内，新鸿基在内地的物业销售收入约25亿港元，同比下滑77%，主要是住宅项目的销售及交付量较减少所致。

相比住宅项目，内地的物业投资项目，抗风险能力更高，业绩贡献强。

2021财年，新鸿基在内地落成的物业投资项目有16个，租金收入为65.75亿港元，同比上涨7%，涨幅好于在香港市场的表现。

在内地房地产市场，豪宅等高端改善型产品备受亲睐，对于新鸿基而言，是当下最佳的掘金之地。

截至2022年6月底，新鸿基在内地的土地储备共7060万平方呎（1平方呎≈0.09平方米），超过香港市场。

其中约1760万平方呎是已落成物业，大多位於主要城市的交通枢纽，用作收租及长期投资。剩余5300万平方呎为发展中物业，约40%用作住宅用途。

官方资料显示，新鸿基是香港取得最高信贷评级的地产商，2022年穆迪和标普给予A1和A+。

截至2022年6月，集团资产总额超8075亿港元（约合人民币7043亿元）。

新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示，在内地的投资组合还将进一步扩大。

据统计，新鸿基内地在建项目约13宗，未来3年项目陆续入市，将带动新鸿基内地收入的增长。

新鸿基的稳定业绩，让郭氏家族的财力稳定。

今年初发布的《胡润世界500强》榜单，全球有7家房地产企业入榜，中国只有新鸿基一家，估值约2320亿元。

如果以2月27日的收盘价计算，新鸿基地产的市值约3133亿港元（约合人民币2775亿元）。

同期发布的《胡润百富榜》中，新鸿基地产实控人邝肖卿财富值为695亿元，排名上升了18位。

若按照家族计算，新鸿基地产背后的郭氏家族财富总和达到1750亿元，比前一年小幅减少了240亿元。