房地产企业投资风险成因及防范研究

耿慧霞

【摘要】房地产行业是国民经济体系中的重要支柱产业，对促进我国经济发展和改善民生具有重要作用。与其他行业相比，房地产行业的资产占用规模大，项目周期较长，因此风险控制问题值得特别重点关注。本文研究房地产企业的投资风险并提出对应的风险防范措施，助力房地产企业健康发展。

【关键词】房地产企业 投资风险 风险防范

房地产行业是国民经济体系中的重要支柱产业，对促进我国经济发展和改善民生具有重要的作用[1]。近年来，我国相继出台宏观调控政策，坚持“房住不炒”原则，房地产行业开始转向平稳发展，房地产企业的投资开发力度也在不断下降。由于房地产企业其本身具有投入资金规模高、投资开发周期长和投资开发成本高等特点，再加上外部市场环境的影响，给企业的经营发展产生了较大影响。如果房地产企业不对相关风险进行防范和控制，有可能导致企业资金链断裂，甚至导致企业破产。因此，房地产企业应重视投资项目的风险防范和控制，识别出投资风险因素，并采取针对性的风险防控措施，以此降低投资风险，提高企业的资金回收率，实现预期收益，促进企业健康发展。基于此，本文首先阐述了当前房地产企业投资的现状及成因，然后分析了房地产企业投资风险的类型及成因，最后提出了针对性的风险防范措施，以此降低房地产企业的投资风险。

一、房地产企业投资开发的现状及成因

进入21世纪以来，我国房地产行业快速发展，房地产的销售价格快速上涨，为了遏制房价过快上涨及炒房投机行为，我国相继出台了一系列宏观调控政策。从目前房地产投资开发的现状来看，主要呈现出以下特点。

第一，房地产的投资开发规模仍在不断上升。国家统计局相关数据显示，截至2021年末，我国房地产行业的投资开发总额达到14.8亿元，从2019年开始一直保持在5%以上的增幅。第二，房地产买卖之间仍然存在投机行为。由于近年来房价不断上涨，不少消费者不惜借款去买房，然后等到升值以后进行销售，以赚取差价获得利益。虽然这种投机行为开始逐渐减少，但是这种现象已经导致我国相当部分房屋存在空置现象。

通过上文关于房地产企业投资开发现状的分析可以发现，虽然近年来我国房地产行业快速发展，但同时也暴露出了一些风险问题。

第一，房地产企业盲目加大投资开发力度。房地产行业本身就有投资成本高、周期长和投资回报率高等特点，尤其是前些年房价快速上涨，高额利润导致一些房地产企业失去理智，没有进行科学合理的决策，盲目加大投资开发力度，导致企业负债成本高企，资本结构不断恶化。

第二，我國可供投资开发的土地资源逐渐不足。房地产企业在投资开发的过程中必然少不了土地资源，一旦没有足够的土地资源可供投资开发，那么房地产企业将会无法持续发展。近年来，随着大部分城市以及城市周边土地资源的占用，再加上我国不断加强宏观调控政策，土地价格不断上升，进而导致房地产企业投资开发的成本不断提高，房子价格也不断上涨。尤其是国家相关政策要求必须支付一半以上的土地使用权价格，对部分房地产企业产生了较大冲击。

第三，投资风险逐渐暴露出来，给房地产企业带来损失。特别是近段时间以来，商业环境复杂多变，降低了房地产市场的需求，消费者购买意愿降低，同时房地产企业也无法及时收回房价，给房地产企业带来严重损失，甚至导致房地产企业资金链断裂，进入破产清算。

二、房地产企业投资风险类型及成因

房地产企业投资风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中投入的资本由于不确定因素的影响而无法收回或给企业带来损失的风险[2]。具体而言，房地产企业的投资风险主要包括政策风险、市场风险、法律风险、经营风险以及财务风险[3]。

（一）政策风险

政策风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中政策出现变化而带来损失的风险。当前，房地产行业是国民经济体系中的重要组成部分，对我国经济的发展具有重要影响，同时也由于具有提供住房和改善民生的功能，国家往往根据市场环境的变化情况出台一系列宏观调控政策，比如税收政策、土地政策以及信贷政策等，来遏制房价过快上涨。因此，在当前我国关于房地产市场的相关制度还不是很完善的情况下，房地产企业受到宏观调控政策的影响较大，增大了房地产企业投资的不确定性。

（二）市场风险

市场风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中由于市场环境发生变化而带来损失的风险。在当前的市场环境下，我国房地产市场短期内出现供给大于需求的现象，市场上出现了很多同质性的楼盘，并且很一些房地产企业为了增大市场份额，不断提高营销力度，加大营销资金投入，加剧了房地产企业之间的竞争。而一旦房屋销售不及预期，市场上的供大于求将会给企业带来极大损失。

（三）经营管理风险

经营管理风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中由于企业本身管理不善而带来损失的风险。房地产企业之所以会产生经营管理风险，主要是由于房地产企业在投资之前没有充分收集相关信息，作出了错误的投资决策，导致项目施工以后出现不能如期按时完工，造成项目烂尾等，进而给房地产企业带来损失。此外，由于房地产企业在投资开发过程中运营不善，开发成本较高，房屋不能及时售卖出去，无法收回投入资金，进而给企业带来损失。

（四）法律风险

法律风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中由于投资合同纠纷或者违反法律规定而带来损失的风险。房地产企业在投资开发的过程中需要与许多单位与主体进行联系，比如政府、供应商和施工设计单位等进行交易，其中所涉及的合同较多且条款比较复杂，一旦相关合同条款中出现瑕疵，或者违反了相关法律的规定，进而会给房地产企业带来一定的损失。

（五）财务风险

财务风险，主要是指房地产企业在投资开发过程中受财务活动不可控制因素的影响，导致房地产企业的投资预期财务目标与实际财务成果产生偏离，进而带来损失的风险。房地产企业在投资开发过程中需要投入大量资金，投资规模大，项目建设周期长，一旦企业在项目建设以后无法收回资金，将会给企业带来极大的损失。此外，如果企业在销售房屋的过程中需要较长时间收回资金或者通过变卖房屋的方式来收回资金，也会给企业造成一定的损失。

三、房地产企业投资风险防范措施

（一）政策风险防范措施

政策风险是当前房地产企业投资风险当中的最主要的风险，一旦相关宏观调控政策出台，将会影响所有房地产企业，尤其是对于一些中小型的房地产企业而言，会产生严重影响[4]。在防范政策风险时，房地产企业应该时刻关注最新的国家政策，时刻跟踪房地产市场相关信息，并且要根据即将出台的法律法规以及国家未来大力发展的产业和领域中预测经济发展趋势，及时把握房地产市场的走向，抢占先机。

（二）市场风险防范措施

为了应对市场风险，房地产企业应该在投资决策以前充分收集市场上相关信息，深度分析当前的市场变化情况，然后根据企业的实际情况决定是否能够接受项目投资开发过程中潜在的市场风险。

（三）经营管理风险措施

为了应对经营管理风险，房地产企业应该强化自身管控机制，优化配置企业资源，提高经营管理水平。房地产企业在投资开发过程中应该重视物资采购的审批，严格把控采购资金流向，同时应该引入投标方式，降低投资项目的开发成本，提高采購物资的质量，进而保障投资项目的品质。

（四）法律风险防范措施

房地产企业在投资开发过程中所涉及到的所有合同，都应该进行严格的审核，避免出现不符合法律规定的合同条款或者不利于自身利益的合同条款，进而给企业造成损失。房地产企业可以自己组建专业的法律合规部门，也可以聘请专业的机构对投资项目进行法律合规性审查，并及时调整不符合法律规定的内容，使投资项目符合法律要求。此外，为了防止市场价格的变动影响到合同价格，房地产企业应该明确合同条款，标明合同更改条件和注意事项。最后，房地产企业也可以与当地政府签订相关协议，将一些法律风险转移给当地政府，降低法律风险损失。

（五）财务风险防范措施

房地产企业在投资开发过程中需要投入大量资金，投资资金的规模占比较高，项目建设周期较长，因此，房地产企业为了筹集足够多的资金并且在投资施工完成以后收回资金，不影响企业正常的经营运转及满足企业可持续发展需求。房地产企业应该综合考虑各种因素的影响，根据企业自身的综合实力以及实际情况，选择合适的融资方式和融资金额，防止企业出现资本结构恶化以及资金不足导致企业资金链断裂。

结语

在当前宏观调控政策不断趋紧和商业环境复杂多变的环境下，房地产企业应该重视投资项目的风险防范和控制，并采取针对性的风险防控措施，以降低投资风险，提高企业的资金回收率，实现预期收益，并促进企业健康发展。

参考文献：

[1]李霁林.基于全周期分析法的企业投资风险分析——以房地产企业为例[J].中外企业文化，2022，（08）：42-44

[2]王一敏.我国房地产企业投资风险成因及防范研究[J].财会学习，2022，（02）：130-132

[3]王守波.我国房地产企业投资风险分析[D].山东建筑大学，2020

[4]林中钊.解析房地产企业投资风险及管控措施[J].时代金融，2020，（15）：36-37