土地市场的新变化

赵伟

当前土地成交量依然低迷，但成交溢价持续上行。现金流约束下房企战略调整，更多集中在中高能级城市布局。

近期土地市场积极信号增多，土地成交活跃度回升、民营房企拿地意愿显著提升。截至3月下旬，主要城市民营房企拿地金额平均占比达30%，显著高于2022年16%的占比水平。

从土地成交量来看，当前土地成交仍然低迷，3月全国300城土地成交总建面进一步回落，较年初下降59.3%，较2022年同期下降69.2%；相较之下，土地成交的边际好转更多体现在成交溢价的抬升，3月成交楼板价较年初提升43.4%，截至4月初，100个大中城市成交土地溢价率由1月的从3.6%提升至7.2%，已达2021年8月同期水平。

地区结构来看，当前较为活跃的土地市场更多集中在核心城市，中高能级城市土地溢价更高，3月100个大中城市中一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5个百分点至3.3%；同时，在2023年以来代表城市的实际土拍中，一线、新一线代表城市土地成交平均溢价率达6.8%，远高于二线、三线代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能级城市土地成交量表现相对更好，截至4月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%，明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。

不同于过往土地量价同步变化，当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给扰动。过往经验显示，土地成交量价变动较为一致，2022年以来两者明显分化；2022年土地市场低迷、城投托底拿地下，土地成交量明显改善，但土地成交溢价延续低迷；2023年土地市场进一步分化，土地成交量走弱，但成交溢价持续上行。当前土地市场分化的部分原因在于供地新规出台所带来的土地供给侧扰动，供地新规加强供地信息披露管理，给予市场主体更为充足的决策时间的同时，间接使得年初短期土地集中供应量有所减少，2023年3月，100个大中城市土地供应面积较2022年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。

除供给扰动外，影响土地成交更为关键的逻辑是各地地产需求支撑强弱，当前各地商品房成交恢复程度有所分化，1-3月，一线城市商品房销售占2019年同期比重达124%、远超二线、三线城市的95%、73%，二线、三线城市销售程度相较偏弱使得对应地区土地成交仍低迷，影响整体成交量的表现，一线城市销售相对较好使得土地成交价格仍有支撑。1-3月，一线城市土地供应面积占2019年同期比重达141%，远超二线、三线城市的62%、86%，地产需求分化进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。

此外，现金流约束下房企战略调整，更多集中在中高能级城市布局。前期地产低迷下，房企拿地能力、意愿明显减弱，2022年头部房企，拿地金额占销售金额的平均比重较2021年回落14.3个百分点；当前地产总体销售延续回暖仍存较大不确定性，房企拿地显著提升仍存压力。此外，不同城市地产需求分化下，房企进一步加大中高能级城市拿地布局。

对高能级城市而言，地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，地产销售相对较好或对后续土地市場形成进一步支撑。而中低能级城市地产销售相对低迷，库存去化时间较长，或继续对土地成交产生抑制。过往经验来看，商品房销售好转往往带动土地成交改善，原因在于，地产销售的好转有助于房企资金面改善，而地产需求、房企资金好转共同带动房企拿地积极性提升。当前在不同城市地产需求分化、供地新规、房企加大一二线城市布局等因素影响下，中高能级城市地产销售改善到房企拿地传导的经验规律仍有效。

总体来看，土地市场的分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交改善的弹性。3月一线城市土地成交同比较年初提升23.9个百分点，二线、三线城市仅提升2.9、3.1个百分点，对应全国土地成交提升3.2个百分点。