房地产企业税务筹划相关问题探讨

杨波

浙江新湖海创地产发展有限公司

一、引言

近年来，由于房地产业的发展速度逐步减缓，无论是产业融资还是投资环境都出现了一定的压力，房地产业从十多年前的黄金时期逐步向白银时期迈进。在激烈的市场环境下，房地产开发公司要从内部培养自己的优势，寻求自身发展的新的路径。目前，房地产公司普遍面对着纳税负担重，成本高，涉及的税收种类比较复杂等方面的问题，所以要把税务规划列入物业管理的范围，以实现对房地产的科学、准确的税务规划。除此之外，面对庞大的财政投资压力，房地产企业应该积极化解税务负担，深入认识并理解国家相关的税务法规，这样才能够在保证正常运营的前提下，有效地避免高的纳税成本。

二、相关概念解析

(一)税务筹划

税务筹划也就是所谓的“合理避税”，所谓税务筹划主要是指一个纳税主体在纳税行为发生之前，在税法与相关的政策法规允许的范畴中对纳税主体、扣缴义务人所涉及的经营活动或一些投资、筹资活动进行的具体方案的设计，它可以根据不同的情况，调整经济活动的顺序，改变条件，从而达到节税的目的。公司实施税务筹划的目的是：降低纳税金额、通过延长税收期限，使资金流动的弹性最大化，使资金的时间增值最大化。

(二)税务筹划的重要意义和作用

1.在防范税务风险的同时，全面提升房地产企业内部管理水平

公司想要获得自身的长期健康发展就必须严格执行相关的法律、法规，及时了解并深入研究税务政策及相关法律、法规，这样会极大地推进公司的可持续发展。除此之外，还应该对更新后的税务制度进行充分的理解，并进行全方位的、有目标的综合筹划，这样可以实现企业各项经营行为的规范化。所以，房地产公司要充分认识到税收的重要性，并要对其内部的各级员工进行定期的纳税教育，防止其在今后的运营中出现的各种税收问题，从而保证公司的长期、稳定发展。另外，房地产企业还应该制定出完整的、科学的、切实可行的企业制度，为税务筹划保驾护航。当然从另外一个角度来说，物业公司的税收计划也是一种管理的手段，因为税收计划不仅影响到了公司的财务部的工作，还影响到了公司的投资、业务部门的工作，所以各个部门都要齐心协力，在做好自己事情的同时，还应该加强协作，建立有机的联系与沟通，这样就可以提高公司的资金运用效率，有效的降低经营管理费用，从而提升物业的管理水平。

2.在科学地探索税务筹划方案的前提下，实现在行业内的推广与应用

我国的整体税收政策还不够完善，房地产税收政策的研究与案例规划能力还有待提高，总的来说系列的相关工作正处于迅速上升的新时期，还存在较大的上升的趋势。但是在现实中税收筹划实力很难得到成熟的运用。房地产企业的各个流程中税务筹划的操作空间较大，从前期的拿地建设开发到后续的销售清算涉及到多个税种，每一个环节都需要缴纳税款。因此，房地产企业在纳税筹划分析过程中由于涉及到的行业种类相当多，除此之外，房地产行业还有其自身的特殊性，所以，必须从实际情况出发，充分结合房地产行业的特点、经营业务等情况科学地探索税务筹划方案，并最终实现在行业内的推广和应用。

三、房地产企业税务筹划中存在的问题——以A 房地产企业为例

(一)A房地产企业基本情况

A 房地产企业成立于2013 年，一直以来A 房地产企业深入推进“房地产+”战略，充要发挥行业的优势，建立一个综合性的产业集团，并积极的融入到城市的功能性开发、公益慈善、基础设施建设等各个行业与领域中，为城市经济发展的发展做出积极的、正面的作用，有效缓解就业问题，增加当地的税收。A物业公司以建设综合性的国际化康养酒店为己任，建设了医疗、养老、康复、旅游、学习为一体的健康、完整的生活示范区。

(二)A房地产企业在税务筹划中存在的问题

1.由于缺乏全面的税务筹划导致税负依然较重

A 房地产公司当前的税务压力很大，而公司的管理者却没有树立科学的观念和正确的税务规划观念，直到他们应该履行自己的职责的时候，他们才开始认识到税务规划的重要。最近两年，政府对房地产市场的调控力度发生的改变，总体上呈现一种调控力度降低的趋势，所以银行的信贷业务变得越来越困难，公司的净利润也越来越低，公司经营越来越困难且面临着相当多的风险。因此，税务筹划能够有效降低企业的纳税金额、显著提高企业利润，这也是最有效、最便捷的方式。相对于业内其它大型地产公司，近年来，我国的部分大型地产公司都采取了节税的方式，部分中型公司也会聘请专门的税务顾问进行税务评估，但A房地产公司的税务流程太过单一，不仅没有专门的税务规划师，同时也没有构建起完整、科学、有效的税务规划体系，严重阻碍了公司的正常经营与管理活动。

2.缺乏专业的税务筹划人员

A 房地产企业的管理者在制定楼盘售价上更多考虑的是如何提高销售利润，并没有专门针对纳税金额问题进行思考。A 房地产企业的财务领导将注意力集中在现金流量、IRR、融资成本等财务数据方面。在中层领导岗位的设置上也没有专职的税务经理或税务总监，但由于税收筹划对会计人员的经验和专业技能的要求比较高，仅配备一个税务专员职位，已不能适应税收筹划工作的有序进行，同时也不能满足纳税筹划方案的有效、合规实施。很明显，A房地产公司的税收筹划工作并没有受到高层的重视，大部分的税收问题都是由项目经理和税务专员协商解决的，同时，因为缺乏专业知识、申报不及时，导致了一些项目不能够顺利进行，这会对公司的纳税信誉造成一定的影响。此外，单纯依靠财务部门与税务部门的直接对接无法取得最好的效果，同时还需要成本管理、技术、营销等多方面的协调工作给予有力的支持。所以，在积极推动税收筹划的过程中，我们需要集中多部门的智慧，听取多种声音，集体讨论并制定出合理合法、科学、有效的税收计划方案，这样才能保证企业的税收计划能够适应市场的需要，在不违背税法的规定的前提下，进一步减少税收负担，有效提高企业利润。

3.税务管理工作的效果不尽如人意

A房地产公司的税收规划还处于传统的粗放式经营模式，尽管设立了档案保管办公室，却没有专门的人员来办理。比如：在土地增值税结算过程中，由于大量的工程发票与合同未找到正本或备用部件，致使税收风险增大，税收费用上升；此外，在采购建筑材料、商事等货物或服务时，也未及时取得发票并进行及时的抵扣，造成当期多交的情况时有发生。

4.与税务机关缺乏良好而有效的沟通

由于在税务工作人员设置方面缺乏有效的人员编制，导致与税务机关之间缺乏良好而有效的沟通，这样的结果就造成税务局的工作人员在处理一些有裁决空间的事情时，并没有体谅到该企业的难处，也并没有及时为企业提供服务。例如：A房地产企业因受疫情影响而申请了一个月的纳税申报，因税务部门的工作人员没有给出处理结果，申请退还的多交的税费也一直没有得到批准。而且，因为与税收工作的联系不多，导致公司的财政工作人员无法理解某些法律规定，这样也就无法有效地执行当地的税收优惠，从而影响到税收计划的最佳决策。

四、房地产企业税务筹划方案的设计

(一)税务筹划的整体思路

A房地产企业在我国多个城市均有房地产开发项目，主要开发的产品类型有别墅和配套商业设施，同时还有花园洋房和整体商业，除此之外还有学校、公寓、车库等不同的产品类型。A房地产企业所涵盖的税收种类较为繁杂，在进行纳税筹划时，如果只是针对某一特定的税种进行筹划必然会存在较大的局限性，导致纳税风险和税负的整体上升。因此，A房地产企业在进行税务筹划时应以存在的问题为导向，结合实际状况，以实现最后的利润大幅提升、税负降低及资本利用率提高作为税务筹划的最终目标，在筹划工作的全过程中密切关注隐性成本。构建科学的纳税筹划思路、在企业的日常管理中进行合理而充分的应用，从多方位、多角度学习税收法律法规，相关理论和知识，在确保企业合法权益得到保障的同时降低税负、合理避税、提升企业利润水平。

(二)税务筹划的保障措施

1.设置专业的税务筹划人员和岗位

税务筹划是一项相当复杂的工作，工作量很大，涉及到的内容与需要考虑的因素很多，如果只靠财务部门在发生项目业务之后进行小幅度的微型调整，一定会使税务筹划工作的空间范围受到限制。因此，作为企业的管理层和决策层，必须高度关注税务筹划工作，结合企业的实际状况，设置专业的税务筹划工作人员和岗位。例如：A房地产企业首先应增设税务总监一职，并使其尽快进入到企业的管理层，使税务总监能够有能力、有机会制定出项目的前期规划，同时还能够从整体上对税务筹划方向和风险进行统筹与把控。A房地产企业项目的整体情况在进行税务筹划前必须得到确定，在运营过程中对合同的签订情况进行统计和分析，在销售部、成本部、技术部的帮助下对项目的税务筹划方案及时进行调整，以此来确保税务筹划核心价值的体现。

2.全面提高企业账务核算的准确性

由于房地产企业的经营周期较长，其投资成本较高，需要缴纳的税款较多，且经营周期较长，因此，为保证房地产市场的平稳发展，政府出台了许多相关的政策和法规，如果房地产企业的税务筹划没有及时跟进的话会对企业的正常经营与管理工作造成很大的影响。这就需要企业的财务人员积极地学习新的税收政策，使其更加准确、合理、有效的适用到日常的工作当中。比如：A 房地产公司要充分发挥税收筹划的全过程、全节点特征，为重点风险的部位设立相应的防范措施，以提高会计工作的准确性和真实性。

3.建立科学而完善的税务风险评价机制

由于房地产企业在运营中的诸多不确定性，所以税收规划是一项事先需要关注且投入一定精力的工作，其风险主要是在项目开发过程中出现的，导致风险的原因多种多样，不仅与各个部门各个环节的执行情况、关联方与非关联方公司的谈判有关，同时还与国家出台的关于房地产发展的政策的制定和解读等多种多样的其他复杂因素有关。诚然，做好对未来的预期具有一定的危险性，面对这种情况，物业公司必须抛开恐惧情绪和心态，勇敢面对，同时还不能抱有侥幸的心态，要从内而外的增强公司的危机感，必须从上到下保持一心。

制定一个合理、科学的计划，离不开各个单位的通力合作和宏观的政策，但这并不能完全保证公司的税务计划能顺利实施，为此，房地产公司应建立一套有效的风险控制体系为相关的工作提供有效的保障与支持，同时要对今后的发展进行全面的风险评估，对其过往的所有工作经验进行总结，从中吸取的教训，为今后的发展规划提供有益的、值得借鉴的参考。

4.加强与税务机关的沟通与交流

税收筹划的规划与具体实施要符合国家有关法律、法规的要求，所以房地产公司要密切注意国内的经济形势和房地产行业的发展趋势，要主动的和地方的税务部门进行全方位的、多次有效沟通，了解税收的内容和精神。比如：A房地产公司在进行税收筹划时，尤其要注意与税务机关沟通，因为这些条款仅在本地适用，有一定的区域性与针对性，且很难确定判断标准。

5.完善员工考核激励机制，提升相关人员的综合素养

进一步完善当前的考评制度，将有关人员的工作能力纳入到绩效评价体系当中，对通过全国统一考试取得专业技术资格证书的员工，公司将会对其进行适当的奖励，对在工作中表现突出的员工也应该给予一定的物质与精神上的奖励，而对于没能够完成相应任务或者因为员工自身工作失误而导致公司产生重大损失的则应该给予一定的惩罚。除此之外，企业必须在员工中推行培训体系，定期开展主题活动，以提高公司员工整体的专业能力和整体素质。

五、结语

综上所述，作为房地产企业一种内部管理方法，税务筹划要求房地产企业必须做到依法减少纳税额、提高资金使用效率。为了能够快速树立科学的纳税筹划理念，要求房地产企业在日常管理工作中深入和合理利用了解税收政策，在降低纳税风险和税收负担的同时，提高企业利润水平。