验房师 “游击队”变成“正规军”

柳青黄

验房师这一新职业的确立，将为行业人才的培养与选用提供权威依据，打通职业发展通道，对增强从业人员的社会认同度、促进就业创业、规范行业发展、倒逼房地产发展模式改革、更好满足百姓“安居梦”都具有重要意义。

你听说过验房师吗？

房屋查验咨询师，俗称验房师，是根据有关法律、法规、规范、验收标准等的要求、买卖合同、查验委托合同的约定和现场查验，为雇主提供其房屋各系统和部件观感质量和使用功能等客观信息和有关咨询服务的人员。

简而言之，验房师就是在业主收房时为其提供建筑质量、装饰装修、电气安全、室内环境等方面验房服务的人员。

2022年9月27日，人力资源社会保障部正式发布新修订的《中华人民共和国职业分类大典（2022年版）》，验房师作为新职业之一被正式纳入其中。这也是此次大典修订中房地产领域唯一新增的职业。

业内人士普遍认为，“验房师”这一新职业的确立，是从国家层面对这一新兴职业社会价值的充分肯定，将为行业人才的培养与选用提供权威依据，打通职业发展通道，对增强从业人员的社会认同度、促进就业创业、规范行业发展、倒逼房地产发展模式改革、更好满足百姓“安居梦”都具有重要意义。

这项地产新职业的确立，或将为地产销售、经纪、建筑装修工人等基层从业者打开新的就业通道。

“吹毛求疵”的职业

一个新交付的房子，能有多少雷点？

这个问题可能普通老百姓并不能回答，但验房师就是为这个问题找答案的人。有别于官方组织的工程质量验收或者工程竣工验收，此“验房”是指业主自愿聘请验房服务人员，对房子质量做出专业性的鉴定，并根据鉴定结果提供质量检测报告。

对于普通老百姓来说，买房是大事，有的家庭甚至要倾其所有。但随着房地产市场的日渐繁荣，精装房占据了很大的比重，一些质量问题被豪华的装修所掩盖，业主签字收房入住后，才发现踩了很多“坑”。于是，验房师便应运而生，如同“房屋医生”，穿梭于高楼大厦间，为业主查找房屋质量隐患，以便及早要求开发商整改。

这是一份“吹毛求疵”的职业。验房师郭卫忠正在为一对小情侣验收新买的婚房。他首先告诉业主应该查看由开发商提供的房屋《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等资料，随后才开始对房子进行细致入微的检查。

两个半小时过去了，郭卫忠对房子的地面、墙面及天棚、门窗、电气及灯具、给排水及洁具厨具、楼梯及栏杆防护、空调与通风等进行了全面细致的检查，房屋里贴了数十张便签，同时还为业主出具了一份《现场验房记录报告》，上面记录着大大小小的质量问题85个：厨房墙面砖6块空鼓、公卫墙面砖14块空鼓、入户门外门套四周未打胶、多处玻璃有划痕无3C标识、次卧空调开启未反应、取暖集水器没有压力、鞋柜上侧柜门对门错位、公卫洗漱台面安装不牢固……

“都说外行看热闹，内行看门道。”陈女士刚刚换了新房，交房的时候请了一位验房师。100平方米不到的两居室，验房师用了整整两个小时对每一个房间、每一个角落进行了检验，每一处问题都拍了照片记录了问题。隔天，陈女士便收到了一份验房报告，总共详细记录了四五十个问题，检测内容包含门窗套、墙地砖、水电、踢脚线，等等。“太值了！一次验房花费为600元。很多问题都是自己没法看出来的，有图有问题的验房报告交给开发商整改后，我还能一一对照来看有没有改好。”

验房师梁志达每日穿梭于樓盘中，带着团队帮业主验房。他的日程排得满满当当，以至于有时饭都顾不上吃。尽管如此，还是有业主预约不上验房。验房时，梁志达会结合国家建筑工程相关规范标准及地方分户验收规程等要求，对房屋7大工程、525个验点的内容进行全面检查，进而开具验房报告。“住宅、学校、工厂、商厦等，不论是毛坯房、精装房还是二手房，我们都能验。”

验房师不仅要验出房屋存在的问题，更要为验房报告中写下的每一句话负责。梁志达说：“业主说的话不能全写进去，房企说的话不能全相信，施工方说的话更不好确定。房子有没有问题，必须结合国家建筑标准的要求，用检测工具全面查验后去证明。”

“好的验房师应该像老中医一样，不但能看到房屋表面的问题，还得看出来问题是由什么原因导致的。”提着装有30多件验房工具的工具箱，验房师申明和团队常年奔走于北京市新交付的楼宇之间。土建、门窗、机电、实测实量……在近期申明作为主验房师出具的一份房屋查验咨询报告里，一套面积为480平方米的别墅，经过3个小时的验收，共检测出157处问题。他将问题和整改建议跟业主交代了一遍，拍视频留存，接着又用便携式打印机将长长的验房报告单打了出来，一份交给业主，一份交给开发商的陪验人员，用以对照整改。“验得真仔细，很专业。”业主感叹，专业人士“找茬”就是不一样，很多问题作为普通购房者根本看不出来。

想成为一名合格的验房师，需要有建筑装修方面的专业知识。“找出装修中的问题容易，但验房师更要懂施工，要了解不同工艺的验收标准，这里面的内容就深了。”验房师贺文志说，其中不仅学问很深，“水”也很深，“这个时候，就得靠专业来说话”。

对于验房师来说，一方面要会“找茬”，更要知道怎样整改才正确。比如，贺文志发现吊顶上有一个不太显眼的黑点。“这不是脏，而是里面的钉子生锈，锈迹透出了涂料。”他举着手电筒照给业主看，同时叮嘱道，“工程方来整改的时候一定要盯着，不能只抹一下涂料掩盖了事，一定要给钉子做好防锈处理，从根子上解决问题，不然过段时间依然会有锈点。”

事实上，关于验房师，以前更多的评价是“鸡蛋里面挑骨头”“没事找事”，但如今随着我国房地产市场的不断发展，验房师慢慢被业主与开发商认同并接受，而验房这个环节既成了业主的“保护伞”，也成了开发商宣传品牌的“大喇叭”。

当验房成为房屋交付的常态后，未来或许能倒逼开发商在建设房屋时更加严谨与用心，而这有可能就是验房师这个职业诞生的初心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，让业主有维权的依据，是保障交付顺利进行的重要一环。新职业“验房师”将助力“保交付保交楼”。

一位资深房地产从业者表示，“保交付”是2022年房地产行业的关键词，不少房地产企业将“交付率”作为项目的宣传点，房地产行业高质量发展直接着力于实际交付。而作为房地产领域唯一新增的职业，验房师队伍发展壮大将对“保交楼”“保交付”作出贡献。

有需求就有市场

事实上，早在“验房师”职业化之前，验房需求就一直存在。房地产购房和交付领域实际上一直有验房的业务，但更多还是自发的、非官方的模式，所以这也使得验房领域缺乏统一的规范和要求，也缺乏职业作业标准的统一。

“我能干验房师这行，纯属机缘巧合。”谈及自己的职业生涯，验房师王清华感慨万分，2004年以前的他是一名建筑施工行业从业者，随着身边同学朋友购买房屋的人越来越多，“帮忙看看房子”的验房需求逐渐显露出来，而他也随之踏入了验房这个行业。

刚开始帮同学朋友验房并没有收取任何费用，纯属帮忙，但在帮助越来越多人验房之后，邻里之间相互介绍推荐，验房慢慢成了王清华的兼职工作。随着房地产市场的不断升温，他发现兼职验房的收入远超本职工作，这让他觉得验房市场值得一试，于是便与几个志同道合的朋友一起专职做起了验房师。

王清华说，在从业近20年的职业生涯中，他见证了开发商对验房态度的转变。从拒绝验房，到如今有开发商邀请他去做培训，除了服务业主外，也会服务部分开发商，在房屋集中交付前以第三方视角进行陪验，以提高房屋的交付质量。

中国房地产业协会产学研用分会秘书长温兆晔介绍，目前我国已存在的验房方式大致可分为4类，分别为开发企业的“交房陪验”、购房者自行验房、装修公司等提供的免费增值服务以及第三方验房。其中，大约从2004年开始，我国的第三方验房市场得到了迅速发展，目前已成为验房市场的主导力量。

“经过近些年的发展，市场上已形成了一些有着较大规模和多层次服务人员的第三方专业验房机构，虽然这些专业机构已经具备一定的品牌知名度，但始终缺乏职业认同感。” 温兆晔表示，此前，由于国家没有验房师职业和对应的职业标准，市场难以区分“良币”和“劣币”，各自的专业水平也参差不齐。“近几年来，验房机构的业务空间也在不断拓宽。”带来这一改变的关键原因就是，第三方验房机构的专业度和中立性越来越被市场所认可和接受。

随着商品房的大量交付，质量问题成了关注重点，验房市场规模逐年扩大。第三方验房行业发展加速，体量增大明显。验房师受雇于業主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助业主在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋质量检测报告，某种意义上来说，验房师已成为房屋鉴定和房屋检测人员。

“在交付的新房中找到问题，帮业主排除新居隐患，对于房屋来说，验房师的角色就像是‘全科医生，土建、装修、机电、水暖等模块都得了解。”业内人士表示，为了保证专业性和效率，验房团队往往要由主验房师、副验房师、记录员等人组成，共同做房屋质量的“把关人”。

未来，随着行业的进一步发展，业态环境也将发生变化，验房需求将更加多样化、行业竞争更加激烈化、就业环境更加多变，验房师服务也将向更加专业化、标准化的方向发展。此次验房师得到官方认证，吻合了当前产业和社会发展的新趋势，进而带来了职业的新发展机遇，反映了产业结构下职位的细分和专业化趋势更加明显。

验房师新职业的确立，还可以打开新的就业空间，吸纳更多人员就业，尤其是能够吸纳因房地产发展模式转变需另谋职业的房地产销售、经纪、物业、建筑装修产业工人等。与其他人相比，他们成为验房师具有先天的专业性优势。

新职业除了能带动新就业之外，还能带动传统行业转型。上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，检验房屋质量、装修质量，都是一种新的刚需。业主并非专业人士，这就需要专业人士来做好鉴定工作。未来随着职业发展，验房师的工作也不再局限于收房后验房，甚至还可以在施工现场对装修过程进行全程质量监管。

行业要发展，规范是关键。“这个职业被国家认可，对我们、对行业、对购房者来说，都是一大利好。”贺文志表示，他在等国家的职业资格认定出台，“我会在第一时间考证”。

从“游击队”变为“正规军”后，验房师们从业的底气则更加充足。与此同时，他们也在期待更明确的行业标准、更规范的技能培训，以及更有力的资格认证。