构建一种历史矛盾与现代发展的和谐关系——上海虹口港某旧改更新项目的设计分析

文／沈浩 上海景麒房地产开发有限公司 上海 200080

引言：

中国建设经历了进30年的迅猛发展期，更多大城市的发展空间增速减缓，发展逐渐从增量扩张转向存量修复的时代。部分城市中心区规划建设用地 “负增长”的趋势逐步显现。

我国大规模城市建设始于1989年，最初以完善民生配套为目标的旧城改造模式为主。1990-2007年，以房企开发主导的改造为主，众多大规模、无序粗暴的城市改造使得公共性不足、历史文脉断裂、生态破坏等诸多问题产生，城市无法实现可持续发展。2019年11日20日中国城市更新（长三角）峰会在沪举行，2019年12日13日，城市更新受到中央政策鼓励。2020年，“十四五规划和2035年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”，这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将转型为全新的模式格局。如今，绝大多数大城市的主城区新增土地已成为稀缺存量资源，在此背景下，中国特大城市北上广深等城市空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，城市更新将成为未来建设的主要方式，并将成为未来城市空间供给的重要途径。

1.项目背景及概况

1.1 项目背景

为了践行“人民城市”重要理念，弘扬城市精神品格，推动城市更新，提升城市能级，创造高品质生活，传承历史文脉，提高城市竞争力、增强城市软实力，建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，上海城市发展的新形式决定了城市更新是上海未来转向内涵增长的必然选择。

上海虹口区HK286A-03a 项目位于北外滩与外滩、陆家嘴共同构成上海中央商务区核心区的黄金三角区虹口港东侧。上海北外滩区域是上海面向世界的重要门户区之一，虹口区因码头航运发展兴起的早期工商业街区，至今仍然保存着外圈商铺、内圈仓库、五金业发展的功能与肌理，同时虹口港以东仍保存着旧时的工商总会、厂房等历史建筑，是虹口工商业发展的鲜活见证。因此该地块被列为风貌保护街坊，地块内部分建筑须进行保留保护，要求开发建设应处理好新旧建筑的空间关系，延续地块原历史肌理和建筑空间尺度。

1.2 项目概况及设计要求

本案东至旅顺路，南至东大名路与北外滩白玉兰商业中心一路之隔，西至溧阳路紧邻虹口港，北至东长治路。基地面积12545 平方米，建筑面积地上45000 平方米，地下总建筑面积24000 平方米。建筑业态为商业、办公、居住建筑，商业不小于35.55%，办公不大于20%，屋顶绿化面积不低于建筑占地面积的30%。

本项目规划设计过程中肌理保护用地不小于土地出让面积的50%，肌理保护用地范围内各类建设活动注重地区原有历史风貌的整体保护和传承，保留原有巷弄格局和空间尺度，延续建筑原有体量和空间布局关系。现有建筑以多层为主，建筑设计高度原则上与现状建筑高度相适应，不超过15 米。项目作为一个包含有机更新、拆除重建及规划新建三大类型建筑群相结合统一规划。

图1 区位图

图2 实景图

2.区域建筑的研究与分析

城市肌理及建筑的现状：

通过肌理比对，本地块历史肌理逐渐演化，有生长，有消失，有改变。个别建筑主立面保存较为完好，总体外部空间尺度基本尚存，街巷建筑改动痕迹较多。项目重点考虑滨水沿界面溧阳路建筑风貌控制和重点街巷空间肌理的保护与延续两大方面进行更新设计的策略。对重点街巷空间进行建筑风貌和空间要素复原，包括尺度、建筑元素、景观要素、空间格局、延续现状肌理及保留原街巷空间的风貌，形成交通流线清晰业态功能分区明确的新格局。

街坊内现存以下年代建筑，完整建成于20世纪50年代的溧阳路125 号，为虹口区文物保护点，现在是虹口区工商联办公场所；建成于1917年的溧阳路155 号作为居住用房，现已征收；相邻地块内：建成于1926年的溧阳路109 号现为北外滩创意产业园；在保护策略中，溧阳路住宅保留了沿溧阳路的立面风格，与旁边的北外滩111艺术园区外立面有机融合。

图3 肌理图

3.规划设计商业定位与流线分析

3.1 项目业态定位研究

项目位于北外滩白玉兰商业中心和凯德商业大商圈，紧邻虹口港遥望东方明珠塔。本项目从自身格局出发来定义业态和商业主题，形成求同存异、差异化互补的休闲体验型开放街区。应与周边商业互补，共同形成国际化高端定位的商业组团，助力北外滩打造世界级会客厅。地块内建筑形态多样，依托原有历史街区肌理打造已独栋建筑为主，与周边封闭的盒子形商业差异化，形成怡人开放式的街区。同时规划业态定位应避免与周边时尚零售形成同质化竞争，聚焦休闲娱乐体验类业态错位突围。最终小街所确定的改造方向为：开放性、轻时尚、生活化、交流性的特色街区，还原马厂路昔日繁荣景象，唤醒虹口港旧日繁华集聚的商贸基因传承“以港兴市”的历史文化。

3.2 区域人流动线规划分析

项目在人流动线规划上是重大挑战，较小的基地布局中即要形成规划的整体感又清晰的人员分流。北部住宅公租房与南侧商业片区流线上规避交叉，独立私密感的归家流线提高住宅的使用感受。南部商业街采用开放式的街巷感提高商业的休闲体验趣味。项目东侧为区域最大商业综合体，人气相对较旺，东部商圈的客户分流作为此项目流量的重要商业群体，另西侧紧邻溧阳路虹口港，根据城市区域规划虹口港景观带也将作为城市滨水步行系统的重要支线，未来将带来较多的人流交通。因此考虑将商业东侧沿马厂路作为东部客流主要动线入口，沿溧阳路串联周边地块。项目北侧商住楼底层局部架空导入北侧东长治路商业人流，中部通过整治拆除形成南北贯通的内部步行商业流线，简洁益达性高有助于提升项目商业人气及价值。原街区多为破旧独栋建筑为主要肌理，通过原街区肌理的整治、更新，设计思路从二维想三维转变，通过构建二层、三层景观连廊将独立单体打通立体商业动线，提升上部空间商业价值。

图4 鸟瞰图

图5 交通动线图

3.3 建筑规划空间的营造

在公共空间的打造上注重公共空间的感受，营造入口节点，释放中心广场，使面向庭院的优质街铺，形成了一个新的公共空间层次。建筑退让形成街角广场空间，打造屋顶花园和架空花园，在立体的交通和活动区域的户外露台用轻快便捷的装配式景观元素，更明确的划分停留和行走的空间，并把停留空间围合起来，然后再将妥帖的创意元素结合进去。强调空间的围合感，增加每个节点的趣味性，营造一些网红打卡的细节。增加地块的多样景观环境感受及商业价值。

图6 空间景观图

4.重点建筑方案设计分析

4.1 设计理念的确定

混杂的建筑类型、凌乱的立面形式会严重破坏街道的风貌，原有历史底蕴也未得到鲜明的呈现，因此协调建筑立面，突出历史底蕴，重塑风貌是本次规划设计重要理念。沿溧阳路沿线保留历史建筑外观风貌，对一般建筑的外观，提取贴邻建筑的历史元素进行落架复建或新建，以达到立面风貌的完整性。

图7 改造前现状图

图8 改造后效果图

4.2 更新建筑设计与实施分析

溧阳路125 号保留较完整，为上海市五金工商业协会旧址与1950年代设计，原建筑功能为货栈，折衷主义风格，局部带简化的传统中式符号，虹口区文物保护点。设计完整保留外立面、结构体系、主要空间格局、特色装饰及构件。整体建筑采取修缮处理，尽可能保留其原材料，并进行更新改造。溧阳路155 号原为中华水产公司旧址（1947年行号图），折衷主义风格，西南立面呈横竖三段式，视觉上有一定的和谐与平衡感。此建筑单体更新建造完整保留沿溧阳路的山墙面，清洗外墙饰面，破损砖体局部更换、砖面局部修补、打磨。局部砖粉修补并作平色做旧处理，元宝缝勾缝。清洗窗套，修复立面装饰线脚，门头及窗套装饰，根据历史图纸增加百叶窗。同时清除立面后加管线。通过“修旧如旧”的手法，还原建筑历史年代感。结合其建筑功能进行局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑以新面貌。

图9 溧阳路155 号场地现状

图10 溧阳路155 号复建方案

图11 历史建筑立面更新改造

溧阳路145 号、163-175 及181 号沿街建筑因年久失修，后期多次改造涂刷导致外观风貌较差已无保留价值，本项目建设中拆除重建。145 号建筑与155 号紧邻贴建故提取溧阳路155 号历史元素，对立面装饰运用现代手法进行重新演绎。包括：清水砖墙、横向混水线脚、窗套、窗套上下红砖装饰、窗框、红砖壁柱等。四层新增玻璃体，向内缩进3米，弱化建筑体量，保证沿河界面风貌的完整性。

163-175 及181 号建筑沿街界面与原建筑设计风貌基本保持一致，立面风格提取现有建筑元素设计，163-175号设计手法沿用北段立面。181 号提取原建筑中红砖柱式+青砖墙面标准段，及红砖屋檐线脚，结合现代手法重新设计立面。

基架新建复建沿街立面及东西立面，风格与原立面保持一致，清水青砖外墙，红砖壁柱，特色装饰檐口、红砖券拱样式窗套、矩形门套、拱券样式门套等，使场地内建筑风格保持一致。复建规划结合地块肌理，形成商业人流的主要动线入口，让出足够的交通空间。

结语：

规划设计整体复原建设区域历史风貌，完整再现沿河、沿街第一界面的历史建筑，新建立面退于第二层次，且采用接近天色的立面材质处理，具有可识别性。维持了历史建筑第一界面的轮廓线，并使新建筑天际线成为历史建筑的背景，低调融入，体现街坊风貌的年代价值。新、旧并置，时代印迹与现代氛围无痕融合，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式，最终让生活品质和生产能力得到提升，通过城市开发转型，让更新形成的公共价值反哺城市，形成城市创新驱动力。