房地产企业土地增值税税收筹划困境及创新路径

徐寒利 西安紫薇地产开发有限公司

引言

对于房地产企业来说，土地增值税所占比重较高，给企业发展造成了巨大的压力，降低了房地产行业的经济效益。税收筹划的优势就在于能够合理规划生产、经营、投资、理财活动，在税法规定的范围内尽可能减少企业所要缴纳的税赋，从而减轻企业的纳税负担，释放房地产企业的发展活力。此外，税收筹划是财务管理的一项重要工作，企业通过税收筹划工作对经营和投资行为进行优化，促进房地产企业财务管理的健康有序发展。在当前的宏观经济背景下，房地产企业需要对资金进行合理规划，在深入研究国家政策的前提下，优化企业项目经营，降低企业财务风险。同时，随着国家对房地产企业税收政策的调整，企业需要提高土地增值税税收筹划的灵活性，利用税收政策空间降低企业成本。

一、税收筹划与财务管理的关系

税收筹划与财务管理是相互促进的关系，税收筹划工作是以企业内部的财务会计核算为基础，只有充分了解企业的经营收益，才能更好地进行资源整合，对经营项目进行合理规划。同时，税收筹划工作与财务管理工作的工作目的具有相互重合的部分，税收筹划的工作是为了通过对企业经营项目经济设计，减少税赋成本，间接增加企业收益。而财务管理通过对企业经营状况进行核算，及时发现经营过程中存在的问题，以及效益较高的项目，从而合理安排企业的生产经营活动，最终实现企业收益最大化。作为财务管理的重要内容，税收筹划工作的优劣也在一定程度上影响了财务管理工作的效果，由于税收筹划工作需要利用财务会计核算的数据，因此，在税收筹划过程中，能够发现财务核算工作中存在的问题，从而引导优化企业的财务管理工作。税收筹划需要对经营收益进行预测，根据企业近些年的经营数据进行筹划，因此，财务管理工作所使用方法的科学性和合理性在一定程度上影响了税收筹划在预测过程中的准确性。

二、土地增值税税收筹划在房地产企业的应用

1.从税收筹划角度出发，产品定位时普通住宅占比越大越好。当普通住宅增值率（增值额与扣除项目金额之比，下同）在20%以下时，免征土地增值税，此时可以申请退还预缴的土地增值税。

2.车库面积和单车位面积越小越好。既能减少直接成本支出，在土增清算时又能减少车库分摊的成本，让住宅能分摊更多的成本，从而降低住宅的增值率。（现实案例中由于税务局要求采用建筑面积给地下部分车库分摊土地成本和建安成本，导致一般车库分摊的单方成本金额大于售价，会导致三分法的其他部分增值率为负数，而住宅由于分摊的成本偏少，增值率较高，清算缴纳的税更高。）

3.土地分摊合理选择占地面积法或者建筑面积法。适用于同一地块开发不同项目、同一项目分期开发、同一地块上不同产品类型，采用占地面积法和建筑面积法，哪一个更有利，需要结合项目的实际情况去测算研判。

4.合理选择分期清算或者合并清算。陕西省以用地规划证确定的开发项目为单位清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可根据工规证、施工证、预售证以及会计核算情况，以分期项目为单位清算。

5.合理利用直接成本和共同成本。根据测算情况，合理利用直接成本和共同成本调节不同产品类型之间分摊的可扣除成本金额，以达到降低税负的目的。比如门窗、室内和公区装修、供热成本等可按照直接成本归集到地上产品，以降低车库的分摊成本。需要在签订合同或者工程结算时列明地上和地下部分的成本归属，以便作为扣除依据。

6.利息支出合理选择据实扣除或者比例扣除。根据项目经济测算情况和土增模拟测算情况，选择孰大扣除。

7.在查账清算不利的情况下，争取核定开发成本单位面积金额标准或者核定征收率。测算查账和核定两种方式对于土增清算的税收金额比较选择最优。

8.售楼部、商业等自用或出租房屋可选用旧房清算。房屋建成后使用超过一年的为旧房，以房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣后的价值，当地税务局参考评估而确定的价格作为可扣除成本。

9.为了保证成本扣除足额，竣备前取得全部发票。土地增值税清算对于发票的要求很高，为了确保清算时成本扣除足额，日常工作过程中需要注意及时取得发票，合同约定按照确认进度开具发票，结算完成后取得开具发票（包括质保金）。

10.车库是否分摊土地成本，根据不同项目情况争取有利方式。国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象。一般车库分摊土地成本会导致住宅增值率偏高，增加税负。

三、房地产企业土地增值税税收筹划存在的困境

（一）税收筹划效率低下

当前，大多数房地产企业的税收筹划效率较低，未充分利用税收筹划工作为企业带来收益。同时，房地产企业对税收筹划工作缺乏明确的规划，这就导致企业内部税收筹划工作运行过程中较为混乱，企业资源整合效率较低，没有达到最优的运行状态。此外，财务管理人员对税收筹划工作的认识不足，认为税收筹划只是税务部门的工作，不需要与其他部门相联系，这种观点就会导致税收筹划工作的效率较低，难以真正发挥出税收筹划的积极作用。

（二）对税收筹划工作缺乏重视

当前，我国大多数房地产企业的税务工作缺乏规范性，对税收筹划工作缺乏重视，导致很多工作尚未落实到位。同时，房地产企业对于土地增值税的税收筹划工作较为单一，未从整体上对企业经营项目进行规划，无法为企业带来节税收益。此外，税收筹划工作不仅仅需要对企业内部的税务有一个深刻的了解，还需要对项目经营情况进行把握，将所要缴纳的各项税种与企业经营收益相联系，从而提升税收筹划的全面性。对于实施一房一价销售政策的房地产企业，其实际入账金额与房价销售额之间存在一定的出入，从而影响到企业内部的税收筹划工作的进行。

（三）对税收政策缺乏深入了解

税收筹划工作需要对当地的税收政策进行深入了解，从而对企业经营活动进行规划安排。当前，各地区为了促进房地产市场的健康有序发展，出台了系列宏观调控政策。但是，当前我国很多房地产企业对土地增值税的征缴政策缺乏了解，没有及时获取政策的最新动态，导致其土地增值税税收筹划工作具有一定的滞后性，也尚未达到税收筹划工作应该达到的目的。对于土地使用权的核算方式是影响税收筹划的重要因素，我国《企业会计制度》中规定了土地使用权的核算方式，但是部分房地产企业为对该核算方式进行深入解读，就会造成企业理解与政策含义之间存在偏差，从而影响企业土地增值税税收筹划工作的效果。

（四）缺乏税收筹划人才

土地增值税在房地产企业所要缴纳的税赋中所占的比重较大，具有很大的税收筹划空间。但是，大多数房地产企业缺乏土地增值税税收筹划人才，税务部门员工对土地增值税缺乏了解，难以有效对土地增值税进行税收筹划。同时，由于房地产项目的运行周期较长，税收筹划人员很难对土地转让收益进行预测，这就给房地产企业的土地增值税税收筹划工作带来了很大的难度。复合型人才的缺失也是影响房地产土地增值税税收筹划工作的因素，由于税收筹划工作具有全面性的特点，需要多学科相结合，因此，税收筹划人员不仅需要具备税务知识，还应该对项目管理、经营管理等活动具有一定的了解。

四、基于税收筹划房地产企业财务管理的创新路径

（一）加强内部控制，提升税收筹划效率

房地产企业土地增值税税收筹划工作会根据外部政策的改变而发生改变，此时企业财务管理工作也需要进行相应的优化。随着房地产市场环境的不断变化和政策的更新，房地产企业需要加强增值税的税收筹划，利用企业内部的财务信息进行税收筹划，从而提高税收筹划效率。同时，财务管理也需要根据税收筹划工作的变动而改变财务核算的侧重点，加强内部财务控制，为增值税税收筹划提供更加准确的数据，助力税收筹划工作发挥出其最大的价值。房地产企业根据土地转让收入对土地增值税进行税收筹划，财务管理工作就需要根据土地政策及时对土地转让收入进行核算，为税收筹划工作提供依据。房地产企业要加强内部财务控制，从企业发展全局的角度进行管理，规范财务核算流程，明确各方责任，做好各部门之间的衔接工作，为税收筹划工作的顺利开展做好基础性工作。

（二）树立税收筹划意识，完善财务预测机制

房地产企业税务管理人员要树立税收筹划意识，改变过去片面的观点，加强各部门之间的关联性，不断优化企业内部的税务工作。同时，还要完善财务预测机制，从而提高各项投资活动的收益，为土地增值税税收筹划工作提供参考。一方面，土地增值税税收筹划工作需要财务管理为其提供科学的预测参考，土地增值税税收筹划工作属于一种事前行为，在经营活动发生之前，对资源进行整合，根据税收制度合理安排各项经营活动。另一方面，土地增值税税收筹划能够促进财务管理完善预测机制，其中，预算管理工作是财务预测的重点，通过预算管理合理分配企业资金的使用以及投资活动，对企业各项资源进行合理规划，提高财务预测的准确性和针对性，增强财务预测能力。财务管理部门还要加强与其他部门的联系，及时掌握其他部门的经营情况，根据内部数据进一步细化预测内容，实现各部门的协调发展，也为土地增值税税收筹划提供更加精细化的预测参考，降低税收筹划风险。

（三）利用税收优惠政策，加强政策解读

当前，各地为了促进当地房地产市场的发展，在税收政策中增加了一些税收优惠政策，减少房地产企业的税赋。针对这些税收优惠政策，房地产企业在进行税收筹划的过程中就需要合理利用税收优惠政策的规定，通过调整经营活动获取税收优惠资格，从而减少税赋成本。同时，税收筹划可以运用项目管理的方式降低需要缴纳的土地增值税，但是税收筹划人员需要对税收优惠政策进行分析，充分利用政策提供的优惠进行项目安排。此外，利用税收优惠政策进行经营活动筹划的过程中还需要考虑项目安排所带来的经济收益，衡量收益和成本之间的关系，避免由于税收筹划而造成企业项目收益下降情况的出现，从而设计出使企业利润最大化的税收筹划方案。

（四）引进税收筹划人才，加强税务人员培训

房地产企业土地增值税税收筹划工作需要是一项系统性工程，需要引进复合型人才，能够合理利用税收政策对企业经营的项目进行管理。房地产企业可以通过校招引进拥有专业税务知识的年轻人才，组建成工作小组，让具备工作经验的员工与具备专业知识的年轻人才进行合作，提高土地增值税税收筹划工作的效率。同时，房地产企业还需要加强税务人员培训工作，定期聘请专家对当前的税收政策进行解读，帮助税务工作人员更好地理解土地增值税的政策含义，从而能够合理整合企业资源，提高经营项目与政策法规的匹配度，充分利用政策空间，减少房地产企业的土地增值税额，增加企业收益。

结语

房地产企业面临着复杂的税赋种类，因此，房地产企业在税收筹划方面具有很强的灵活性，尤其对于房地产企业税负中占比相对较高的土地增值税，其筹划空间相比于其他税种来说较大，需要进行合理筹划。税收筹划与房地产企业财务管理工作紧密联系，需要财务管理工作提供数据支撑，科学的税收筹划方式能够提高房地产企业财务管理的效率，在对土地增值税进行税收筹划的同时，就在一定程度上降低了企业的经营、投资风险，提高了财务风险控制能力和财务预测能力。房地产企业要将税收筹划工作与财务管理工作看作一个系统，由于税收筹划需要财务会计核算的相关信息，因此税收筹划工作能够及时发现财务会计核算中存在的问题，完善财务会计核算方式，优化财务管理工作流程，推动建立健全财务核算制度，引导优化房地产企业的财务管理工作。