旧城改造问题及对策研究

娄薇

（贵州省建筑设计研究院有限责任公司，贵州贵阳 550000）

0 引言

随着社会的不断变革，城市建设已经从过去的粗放管理转变为追求对流式发展。为提高土地利用率和提高城市环境质量，大多数城市都在改造旧城，创建新区[1]。旧城改造项目通过对土地进行二次开发利用，重新规划区域功能结构，完善公共基础设施、市政配套设施，提高居民生活水平，以此来实现建设用地的可循环利用，促进整个社会的可持续发展。

目前，城市的发展重心已经从增量转向存量，城市发展已从增量扩张转向存量修复，而旧城改造，更是在城市化进程中占主导地位。由于旧城改造项目往往牵扯了多方项目主体，项目难度也远远超出了传统的规划设计项目。本文将从多个角度剖析旧城改造项目中可能出现的复杂矛盾及典型问题，同时提出相应的解决方案和措施，帮助规划师和建筑师更正确的认识城乡规划的责任和意义，以此促进社会的可持续发展。

1 老旧城区现存问题分析

（1）基础设施：一些老旧社区由于时间长，年代久远，缺乏专业人员定期维护管理，存在着基础设施老化的问题。如屋顶漏水、墙皮墙砖脱落、电力电信管线老化裸露、排水管道堵塞、架空线缆凌乱等问题，给居民生活带来了极大的安全隐患。

（2）绿化生态环境：大部分老旧小区在建设之初只是简单地考虑了一定程度的集中绿化，并未与城市绿地形成有机整体，绿地覆盖率严重不足；存在绿植配种单一的问题，没有遵循因地制宜的原则，缺乏从宏观到微观的、合理的系统园林配置，呈现出来的景观效果缺乏层次性和丰富性；现存的绿地、花池等由于常年无专人打理维护，早已破败不堪，毫无观赏性可言；在绿化率本就不足的前提下，居民乱搭乱建，私自占用公共绿地停车等现象更是屡见不鲜。

（3）交通出行：老旧小区普遍存在道路狭窄、缺少照明设施、出行难、停车难的问题。另外，由于很多小区的混凝土地面早已超出使用年限，难免出现路面下陷破损、颠簸不平、雨季排水慢、易积水等问题，给居民的出行带来了极大的不便。

（4）消防安全设施：老旧小区的火灾防控一直是一个亟需解决的难题。大部分老旧小区的消防基础设施都存在薄弱环节，消防车道宽度、高度难以满足现行规范要求，被私自占用的现象普遍存在；建筑耐火极限低、防火间距不满足规范要求；居民缺乏消防安全意识，私自占用楼梯间等消防通道；市政消防供水能力弱，消防栓配置不满足使用需求或已年久失修。以上这些现象都给老旧小区的消防安全造成严重威胁。

（5）公共服务设施：文化教育、卫生医疗以及街头游园、停车场、电梯、无障碍等公共服务设施匮乏，社区现有的公共服务设施难以与居民的日常生活需求相匹配，社区多方面功能亟需优化提升。

（6）产业结构：老旧城区的经济往往依附于传统的产业结构，而传统产业结构又往往存在结构分布不均的问题。产业发展不平衡及老化衰退等现象，必然会对旧城的经济发展产生负面影响。另外，构建新型产业结构，又面临起步难，规模小的问题，难以实现产业集群效应。

2 旧城改造的主要内容

（1）优化完善公共基础服务设施，调整老旧社区的功能结构。以服务半径和服务人口数量作为依据，做好公共基础服务设施规划建设，就近解决居民关于文化、教育、医疗、养老、娱乐、休闲等需求；成立服务公共的部门机构、合理设置便民服务设施、推行成熟的物业管理，构建15min生活圈，以此促进城市生活服务品质提升。

（2）优化城市生态环境。城市绿地与城市的生态建设密不可分，增加绿地覆盖率，打造生物的多样性，合理配置绿植品种，有利于维持生态平衡。在绿化改造的过程中，采用因地制宜的原则，从城市生态学的角度出发，把绿化有机更新列入规划中，不断优化园林绿化方案，最终促使城市的生态环境、景观效果得到改善和提升，居民的生活环境质量得到提高。

（3）交通设施的优化改造。在对老旧小区进行规划设计时，要着重考虑改善交通动线，实现人车分流，增加道路照明设施，打通小区内交通微循环，保证车辆进出畅通无阻；另一方面，着手挖掘老旧小区的停车能力，可以考虑设置车位管理、停车引导等功能，力求解决居民停车难的问题。

（4）市政基础设施修补。旧城改造项目市政设施的优化提升一直是一个极具挑战性的内容。修缮、提升市政配套基础设施，往往包含了以下几个方面的内容：改造小区内部供水、供电、排水、雨污分流、道路、天然气引入、消防、弱电、照明等问题。采取适宜的市政实施方式方法，采用创新和新技术解决城市改造固有的难题，如采用雨污同位解决管线落地问题、采用地下蓄水方式解决雨水收集、微型消防站解决防火网点布局问题、创新地采用一系列新措施和新设备问题等，为旧城改造、城市更新创造多种方式和办法，提高城市的安全韧性[2]。

（5）优化城市结构。合理规划城市建设用地，制定准确合理的上位规划，力求进一步提高城市的土地利用率[3]。

（6）重塑城市的产业布局。旧城改造项目应重视城市产业结构的优化和调整，通过逐步调整城市功能布局、重塑产业结构、推进土地资源的二次利用，使得老旧城区的产业结构更加合理化，从而带动经济发展。

3 旧城改造项目存在的典型问题

现阶段，我国的旧城改造模式主要有政府主导型和开发商主导型两种：①政府主导型一般为公益性项目；②开发商主导型一般为商业性项目[4]。本文将以政府主导型项目作为讨论的重点，探讨在旧城改造项目中现存的亟需解决的问题。

3.1 城市特有风貌的保护与创新

通过分析一些旧城改造案例，不难发现一些明显的弊端。由于缺乏与城市历史风貌相结合的整体规划设计，目前在大部分旧改项目都出现了千篇一律的趋势，这会导致改造后的城市失去原有的风貌特色。每个城市都拥有独一无二的历史文化遗址，如北京的老胡同（图1），苏州的园林，拉萨的宫殿和寺庙，福建的土楼、贵州的千户苗寨（图2）等。这些记录了城市历史变迁的古建筑，刻画了城市在历史长河里的演变，反映了一座城市特有的底蕴和文化。

图1 北京老胡同

图2 贵州西江千户苗寨

老旧小区是过去人们生活和居住的环境，承载了城镇街区的文化背景，尤其是历史文化街区，其一砖一瓦都记录了城镇的历史变迁，是地域文化传承的体现。无论是建筑风貌的延续还是创新，都需要秉承一定的规划设计原则，即尊重人文、自然环境、尊重历史文化以及当地的生活习俗，同时满足现代生活需求，适应现代经济社会发展。

综上所述，在针对老旧城区改造进行规划设计时，应注意以下几个方面：分析老旧城区特色风貌的组成要素、注重城市山水格局的保护与延续、协调新老建筑的过渡与衔接、突出建筑的地域特色、在一定程度上模仿传统建筑形式等。在城市的改造过程中，应兼顾历史传统建筑风貌的合理保护与城市改造过程中新材料、新理念的引入，采用多种设计手法，合理解决保护与创新的矛盾，传承历史传统塑造出符合自身个性的城市特色风貌[5]。综合考虑历史文化与物质需求相平衡，力求完美体现老旧城区的传统文化历史风貌。

3.2 对旧城改造的模式存在错误理解

通过观察一些西南地区中小型城市的旧城改造案例，可以发现采取整体拆迁的现象仍然屡见不鲜：将老旧小区打包进行整体拆迁、重新规划用地，用于建设品质住宅小区、高档商业区等高附加值的建筑业态，这种没有正确理解旧城改造意义的做法，会造成项目成本激增，给投资者带来巨大的经济压力。旧城改造的有效推进，并非只是对公共基础设施落后、居住环境差、功能结构单一的老旧城区进行大拆大建。部分旧改项目的开发者缺乏整体规划的意识，只是一味地追求“见效快”，过于急功近利，并没有考虑城市的长远利益。这种改造手段，不仅会给经济发展带来一定程度的负面影响，一旦投资者资金不到位，资金链断裂，就会造成被征收的土地长期闲置、而被拆迁人员无法得到及时、合理安置的严重后果，最终导致项目停摆、开发失败，容易在社会层面埋下隐患。另外，粗暴的大拆大建，无异于杀鸡取卵，会造成旧城传统风貌特色遭受重创的严重后果，而老旧城区的自然景观和人文景观一旦遭受破坏，原有社区的人文结构就会随之土崩瓦解，导致城市的历史文脉遭到不可逆转的严重破坏。

对于旧城改造的理解，应该从以下方面出发：出于保护、修复、完善、重建已建成区域的目的，进而采取的作用于规划建设、社会、经济、文化等领域的一种系统性的干预、以使该区域中的人们达到规定的生活标准[6]。

因此，正确理解旧城改造的意义，认识到旧城改造可持续发展的内涵，从长远的角度出发，针对旧城改造进行整体规划设计，同时考虑环境效益和经济效益，才能有效推进旧改项目的有序发展。

3.3 如何平衡旧城改造项目的三方主体

现阶段大部分正在进行的旧城改造项目，往往涉及3个项目主体，即政府相关部门、投资主体及原住民。因此，如果仅仅是按照传统的模式进行城市更新规划，难以平衡三方主体的实际需求。对于当地的政府相关部门，开展旧城改造的目的，主要有以下几个方面：改变城市现状，促进经济发展，实现的土地的二次开发利用，完善公共基础设施等。对于投资主体来说，其目的就简单得多，即通过改造项目获得利润。对于原住民来说，通过旧城改造项目，可以达到提高生活水平质量，根本改善居民的居住、出行、消防、服务的条件。在项目进行的过程中，平衡多方主体矛盾、维护公众利益、实现旧城的再次开发利用，是目前迫在眉睫的问题。

通过分析一些旧城改造案例，不难发现，在项目实施的过程中，项目的三方主体，往往存在沟通不畅的问题，而缺乏有效的交流保障制度是造成这一现象的主要原因。旧城改造项目不仅是针对旧城生活环境和现有基础设施的改善，更是在土地资源稀缺的大前提下，对空间布局、功能结构进行重组，项目主体在此过程中所承担的角色，在很大程度上决定了旧城改造的结果是否能达到预期。

尤其是对于原住民来说，信息渠道不通畅，项目参与度低是普遍存在的现象。例如，原住民对自身房屋价值的理解脱离现实、没有准确的渠道了解项目的实时信息、缺乏表达合理需求的保障制度，这些情况都会导致原住民难以保障自身利益，从而造成对旧城改造项目的抵触情绪。针对这一现象，如果能在以后的项目中，采用政府统筹、市场主导、社区参与的方式，通过提高公众参与度，鼓励公众监督，构建有效的协商平台等措施来解决这一矛盾，从而推动旧城改造朝着更有利于增进公共利益的方向发展。

4 结语

旧城改造是城市建设的必要途径，是城市发展的必经阶段。旧城改造的主要目的，在于改善城市衰退带来的物质性老化、功能性衰退、功能结构单一等问题，以便根本改善劳动、生活服务和休息的条件，使城市发展重新与社会经济和社会发展的需求相匹配。旧城改造是一个持续不间断的过程，未来的旧改模式还会有所改进、更新和升级。针对旧城改造中出现的具体问题，从社会效益、经济效益等方面出发，以可持续发展理念为指导，提高城市的现代化发展水平[7]。