房地产市场加快构建新发展模式

雷玄

居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，居住服务企业不只是要解决住的问题，还要在如何提升生活品质上不断探索，这就是新的机会所在。

2023年的房地产市场开始转型升级。伴随着房地产业进入新的发展阶段，房地产业新发展模式逐步构建，衡量房地产企业的标准也被重新定义。当前，房地产市场已经从卖方市场过渡到买方市场，购房者开始掌握更多的主动权，房企竞争日趋激烈。未来，房地产企业更需要由开发商向服务商转型，企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力，成为新时期的核心竞争力。

全面回归居住本质

持续探索高品质需求

2023年，也是“保交楼”的关键节点。

伴随着各地楼市政策的宽松趋势，在住房回归居住属性和长效机制的全面落实，房地产市场已经逐渐回归理性，行业发展模式全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代正在开启，房企的竞争从竞速度转向竞品质。

克而瑞集团董事长丁祖昱曾表示，2023年产品力在房地产行业中的地位得到了前所未有的提升，可谓已达到最高级别。所谓产品力，就是产品对目标消费者的吸引力，包括产品端和营销端。产品端包括产品品质、价格、创新等产品层面要素的直观体现；营销端以品牌印记、品牌形象、品牌认知度等要素的内容为主。

当住房被重新审视，产品力正在影响购房者的选择。除了政策环境，由开发商实力、地段、配套、户型设计、性价比等综合构成的产品力，成为打动购房者的关键。

《2023年居住消费趋势观察报告》显示，居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，居住服务企业不只是要解决住的问题，还要在如何提升生活品质上不断探索。房子已经不再是单纯意义上的房子，更多是一种生活方式的载体。房子除了用来居住，还有太多的附属价值：医疗、养老、教育、金融等属性，再加上中国人根深蒂固的土地情结，都决定了房子是一种多元化生活的体现。

在房地产企业竞争方面，《2023产品力发展报告》显示，房地产企业方面，央企在拓展上有长足动力，好产品出现频率明显上升；其次是城投平台，2022年可追踪到城投拿地已开工195宗土地，其中22%的项目选择合作或代建模式，目前城投平台也在打造自己的产品线，中小企业正在通过细节来打动客户。

值得关注的是，逆势之中，不少央国企优势凸显。中指研究院企业研究总监刘水分析指出，央国企销售表现仍较为强劲。2023年1至11月，销售额同比增长超过10%的大型企业为包括中海、华润、国贸地产等，这些央国企融资保持通畅，拥有品牌优势，销售表现较好。

有分析预测，未来两到三年，刚需消费者被二手房和保障性住房体系分流，新房市场持续转向改善及高端住房需求；新房住宅强调所见即所得，无限接近现房；新房住宅产品由复制向定制转变，强调属地化和个性化。住宅品质提升主要通过装修标准提升、更好的服务等方面体现。

转型绿色低碳人居

打造高质量发展内生动力

在“碳达峰”“碳中和”战略背景下，一个难以规避的重要领域就是地产及建筑行业。

建筑业是“排碳大户”，也是实现“双碳”目标的重点领域，建筑领域高质量发展的具体目标就是要大力推行实现低碳健康建筑。

低碳和健康是绿色建筑两个重要的特征。而绿色建筑未来发展有三个大的趋势：首先，建筑节能更高效，被动式超低能耗建筑成为建筑领域碳达峰的关键、前提和基础；其次，建筑用能更低碳，太阳能、空气能等可再生能源建筑应用是未来发展方向；最后，居住环境更健康，立体园林建筑是扩展建筑功能、提高建筑性能和健康舒适环境的重要措施。

在“双碳”背景下，绿色建筑在各地加快推广建设。数据显示，截至2022年底，全国累计建成节能建筑面积超过303亿平方米，节能建筑占城镇民用建筑面积比例超过64%；全国累计建成绿色建筑面积超过100亿平方米，2022年当年城镇新建绿色建筑占新建建筑的比例达到90%左右。

住建部修订《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019），意味着绿色建筑的准入门槛越发规范并有所提升。绿色转型具体细化至房企内部，如何统筹设计、开发、建设、运营等不同部门系统性应对减碳工作，都成为需要探讨的方面。

在这种形式下，摸清地产行业现状，找到房企绿色转型的痛点，成为专业机构的关注点。今年上半年，“2023绿色地产行——中国绿色建筑双碳战略与可持续发展力走访调研交流会”活动启动，由众多专家组成的调研团，走访绿色转型方面的典型企业，基于房地产企业在绿色低碳方面的发展现状，通过座谈汇报、相关专家演讲、互动讨论等形式，为房地产企业提供包括在绿色产品、低碳转型、ESG表现提升等方面切实可行的建议及解决方案。

中国房地产业协会副秘书长杨卫江在2023碳中和高峰论坛上表示，当前，一大批企业开始了绿色低碳转型，在设计与建造方面以绿色材料为框架，融入绿色施工技术和新能源技术，实现建筑绿色化，在运营方面以数字计算机监测平台为支撑，推进绿色物业与绿色生态的发展，通过引入绿色生态文化与低碳生活节奏，营造绿色生态氛围，从而实现节能减排、绿色环保的可持续社会共建共享。

有专家预见，未来几十年，绿色低碳转型将嵌入所有经济活动的内核，成为投资、生产、消费和流通等决策的核心逻辑。

也有分析人士建议，包括房地产建筑业在内的所有行业要把高质量发展作为一种坚持，提供安全可靠、價格合理、生态环保的产品，实现市场公平交易，建立消费者信任。加快房地产建筑业全生命周期、全方位、全领域绿色低碳转型发展，要抓住建筑材料和建筑设计质量两大关键，一方面要发展绿色建材，另一方面要提升绿色设计质量，加快行业数字化和智能化转型。

二手房“以价换量”

改善性住房需求增加

随着2023年政策进一步宽松，购房成本进一步下滑，二手房在“认房不认贷”、中介费双边支付等政策刺激下，“卖一买一”的置换需求上升，房源供应量上升，业主“以价换量”，促进了二手房市场的成交活跃度。克而瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。

业内人士表示，二手房成交走势好于新房，一方面，购房者更多选择二手房；另一方面，9月“认房不认贷”逐渐落地后，多地二手房挂牌量明显增长，二手房价格持续下跌，以价换量下，二手房市场保持一定活跃度。

市场专家分析，刚性和改善性购房需求将逐渐释放，预计房地产市场将迎来稳步向好的发展趋势。

从二手房市场来看，价格正在回归理性，而这对购房者来说无疑增加了性价比。加之政策的优化调整，如降低首付比例和房贷利率，大幅降低了居民的置业门槛。业内专家普遍认为，随着政策红利的释放，市场的稳定和恢复可期。

值得关注的是，多地购房政策的宽松以及保障性住房建设的加快推进，都在为房地产市场注入正能量。房地产市场的未来发展，预计将在政策引导下，逐步迈向稳定和健康的轨道。

在最近的一次国家统计局召开的新闻发布会上，新闻发言人刘爱华介绍，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。另外，还要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。从这些政策来看，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。