楼市“重构”进行时

邱永芬

彻底告别房地产市场深度调整的2022年，在全新的2023年中，房地产市场预期走势如何？刚需和改善一族是否迎来购房时机？房地产市场会否从此全面企稳复苏？

为此，南都湾财社记者采访5名房地产界的资深人士，请他们对2023年的房地产市场做出分析和预判，以供市民参考。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

“2022年，是整个房地产行业断崖式下降的一年。由此，很多人对2023年持悲观的态度”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，经济下行、人口负增长、老龄化、供大于求等因素，都被认为是“楼价将下跌”的依据。

“事实上，中国房地产没有大家想象的那么惨，楼价也没有大家想象的马上就要跌”。赵卓文指出，近期以来，国务院副总理刘鹤二次公开表态“房地产业是中国国民经济的支柱产业”。这说明房地产是当前中国经济不可替代的重要组成部分，必须稳定。

赵卓文认为，2023年是买房者的幸福年，“便宜货多，可选择的物业多。但要注意市场在分化，建议优选市中心区物业”。他指出，2023年房地产市场将会发生重构。包括住房建设制度和长效机制的重构，开发主体的重构，利益机制的重构，房地产开发模式的重构，房地产产品的重构等。在政策推动，人口集聚，产业上升下，以北上广深为代表的中心城市，房地产市场将率先回暖。

不过，赵卓文指出，2023年的房价难言乐观。居民收入预期下降，购买力不足，同时房地产供求关系逆转，库存量大。无论一手房，还是二手房，都面临价格下调压力。不过，豪宅作为国内中心城市投资保值的重要品种，在2023年将持续兴旺。

“要提升房地产市场信心，房地产税的具体方案应早早落地”。不过，赵卓文表示，2023年，房地产税试点和立法推进的时机未到。如何激活房地产市场，将成为2023年地方政府的重要工作。政府部门主导的“去库存”将重现；限购、限售等政策将大面积放松。

赵卓文认为，2023年，在空前的政策利好下，房地产市场有望企稳复苏。春节后的股市，下半年的楼市，都值得关注。

广州市房协专家委顾问黎文江

“疫情和调控政策对2022年一手房成交量减少影响甚微”。广州市房协专家委顾问、知名房地产专家高级工程师黎文江，他分析认为，广州楼市这么多年来一手房成交量波动，有其自身周期性运行规律，这个客观规律是2022年广州一手房交易量减少的主因。

黎文江分析广州最近五年的成交，发现其起伏波动运行规律相当一致，“2016年12.8万套，2021年11万套，这两个年头是峰值，中间年份的2018年7.6万套和2022年的7.3万套是谷底。经过一年交易高峰之后，下一年便开始滑向谷底”。

“2022年遇上运行周期谷底，客观规律不能逆转。但2023年开年之初，运行趋势显示广州楼市在复苏回升，顺应客观规律而为，则可成功”。黎文江预测，2023年广州一手房供应量新增6万～8万套＋库存13万套，全市成交均价同比涨10％左右，即约升4000元/平方米；成交量8万～9万套，与疫情前2019年持平。

黎文江预测，2023年广州二手房挂牌量或保持13万套左右，在政策放松情况下，成交量约10万套。目前二手房挂牌量12.6万套，其中符合领证满五年条件出售的接近七成，估计“五年改二年”放松限售暂不可能。

黎文江指出，从2007年到2022年的16年间，广州一手房成交量周期峰值在2009年、2016年、2021年三次出现，均由当时市场的主客观因素综合促成，预计本轮周期成交量峰顶或会在2025年出现。

广东中原地产项目部总经理黄韬

广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为，今年房地产市场环境比2022年要强，所以成交量会有比较明显的上涨，价格可能保持整体稳定，“或仍会延续2022年的分化情况，该跌的可能还会跌，以价换量还会存在；而上涨的优质楼盘仍会有轻微上涨，整体市场价格预计保持稳中微降”。

黄韬分析，从大趋势看，今年“小阳春”，“五一黃金周”和“十一黄金周”预计将会重回市场。上半年改善型客户先进场，下半年刚需也将逐步进场。“经过这三年疫情，刚需人群的购买力或会下降得比较明显，预期改变的比较多，所以会有个调整期”。

那么，2023年是入场好时机吗？

黄韬分析，无论刚需还是改善，甚至豪宅，“只要有住房需求的还是会买。刚需和改善肯定要买”。至于投资，资金足够多的，可以买总价过千万的优质房产，“总价低于一千万的房产，我觉得不太有投资价值”。

黄韬认为，手上拿着两三百万元想投资房产，想获得一些增值，或者明显增值，这不太可能。他认为，未来的房地产市场以稳定为主，这意味着投资房产就等于亏本。不过优质房产，越贵的房产，富人圈层的房产，价格还是有可能有进一步的上涨，当然其上涨的空间和速度将会远远差于十多年前，“每年可能有5%-10%的增长而已，比普通的理财要强一点”。

黄韬指出，刚需和改善型客户今年绝对可以进场买房，“我觉得房价已经不可能像去年或者前年的下半年那样再下跌，现在已经阶段性结束跌势，出现阶段性稳定现象”。他表示，广州的经济和发展值得看好和期待，所以，“在广州买房整体还是靠谱的”。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆

贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析认为，2023年，当下市场所有的不利因素都会明显改善。比如经济不好带来的就业、收入压力都会缓解，楼市政策、货币政策也会继续宽松，预计“广州楼市会呈现一波明显的反弹走势”。

“预计上半年会是一个持续恢复的过程，下半年预计会比较火热。改善‘卖一买一’需求会比较旺盛”。李茂喆分析，自2021年起，随着信贷政策收紧，很多改善型“卖一买一”客户被抑制；到了2022年，由于市场走势不明，价格持续下行，同样“卖一买一”客户难以卖出房子进行改善。贝壳统计数据显示，2022年，二手房市场的业主放盘量同比减少24%，当中有74%是置换类的“卖一买一”业务。但到2023年，随着市场走势明朗，成交企稳，这部分置换需求将会有明显的释放。

李茂喆指出，预计2023年，广州新房市场的供应仍会有10万至11万套的水平。与此同时，广州一二手成交量都会达到10万套水平，市场上的刚需、改善、高端客群会比较丰富。价格方面，预计上半年在市场恢复过程中会保持平稳，新房还会受到项目库存带来的压力。但下半年可能会相对2022年的下跌有一些恢复，尤其是二手市场。

李茂喆认为，2023年肯定是不错的购房时机，“其实我们之前一直强调2022年就是不错的购房时机”。他分析表示，目前基本是量价的低位，“未来经济好转，会使得当下因经济问题带来的就业收入问题得到改善，客户的消费信心、购房信心也会好起来”。

李茂喆表示，楼市政策持续松绑、降息降准等利好会让普通购房者感到实实在在的实惠。而国家也已在强调对房地产的支持，扶持房地产市场主体，“所以市场必然是越来越好”。

58安居客房产研究院分院院长张波

“2022年是房地产的‘政策大年’，降准降息、限购放松、‘三箭’齐发、房企纾困、保交楼等，都积极推动市场复苏”。58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，2023年，我国房地产行业会进入到一个新的周期。

张波认为，制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。

2023年，各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。同时增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间，利率也有望适度下调。或优先覆盖于政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。

张波认为，在确定房地产仍然是支柱产业后，2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。同时，豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续。近年高端住宅每年的成交占比都在逐步增長，在2022年更是明显上涨，“从长远看，高端需求依旧是一二线城市需求主力”。

张波认为，随着疫情管控政策的调整，及整个中国经济逐步走上正轨，未来房地产市场一定会越来越好，“我们对于这个市场是足够有信心的”。