房地产金融的发展路径探析与未来趋势展望

王润枫 中德联合集团有限公司

近十几年来，我国房地产金融的发展在促进我国国民经济金融增长中发挥了重要调节作用。在房地产金融市场发展过程中，只有紧密结合公众的需求以及市场发展的整体形势，做好预测分析并针对性加强综合管控和有序规划，这样才能更好地推进社会主义现代化建设进程。以不断迎合金融市场发展需求为出发点，通过金融调控手段来解决住房供需不平衡等矛盾，从而更好地营造良好的发展格局，助力房地产行业实现可持续健康发展。目前房地产金融在发展的过程中受到多方面因素的影响，同时还面临不少的问题和困境。因此全面探究新时期房地产行业发展现状与问题、趋势及应对措施具有重要的社会意义和现实价值。

一、房地产行业发展现状

（一）促进国民经济金融发展

在国民经济条件改善和城市化不断加快背景下，人们对于住宅需求更高，这也为房地产行业的蓬勃发展提供了有利契机。由于房地产开发项目多、类型多样化，不但能够满足不同人群需求和用途，更能最大限度实现行业金融增长，成为我国经济快速发展的引擎和助推力。此外，在房地产金融发展的同时，带动相关行业和产业领域的发展，可以说对于国民经济整体发展作出重要贡献。另一方面，房地产在改善生活环境与提高生活质量方面作用重大。通过各类地产开发项目及产业集群建设，房地产行业向着绿色低碳、生态可持续化发展，在满足民众基本居住功能与使用需求之外，更深层目的是为其打造健康舒适生活环境和满足消费者多样化的改善需求。所以相关机构应该更加重视和规范化房地产金融领域发展，为我国金融行业健康稳定增长奠定良好基础。

（二）地方金融与房地产金融关联紧密

近年来，中国房地产行业发展迅猛，地方金融与房地产金融关联紧密。从各地的GDP 情况来看，过去20 年土地出让收入在地方财政收入中占比达50%左右。房地产行业的稳步发展能够使地方经济金融享受到协同效用。但房地产行业的发展受到阻碍，就会在一定程度上打乱市场秩序，给地方经济金融系统造成严重破坏。

（三）房地产行业发展模式不断发生变化

房地产行业金融市场的发展，需要考虑多方面的因素。一方面需要密切关注市场金融的变化，在看到房地产行业发展对市场经济金融发展带来诸多促进作用的同时，另一方面也要认识到房地产企业想要实现可持续发展需要不断调整发展模式，结合市场形势不断做出动态调整，强化发展模式的创新，这样才能更好地顺应时代发展形势，并解决发展中面临的问题。市场金融发展形势不断发生变化，房地产行业发展速度不断提升，对市场金融发展要求是密切关联的。与此同时由于房地产行业市场发展速度过快，在发展过程中会积攒部分问题和矛盾，如何解决发展中这些问题或矛盾，是房地产行业需要认真规划和调整的重要内容。比如大城市中，房价太高和公众的收入水平之间差异依然较大的问题，如果这一问题不能解决，那么会导致城市发展过程中住房空置率不断提升，进而影响房地产市场整体的有序发展。

二、房地产行业发展的问题

（一）金融行业没有建立起完善的制度体系

相比于其它盈利行业，房地产行业需要大量的资金投入，有着较大的投资风险。因此，资金是房地产行业发展的重要支撑之一，只有足够的资金才能将目前过高的房价降低，缓解恶性循环带来的影响，提高经济流通。但是目前我国银行还没有针对房地产建立起一套完善的金融体系，我国很多房地产开发商在施工过程中很依赖银行的项目开发贷，如果银行拒绝放贷会导致总包停止施工，不符合我国要求的房地产行业可持续发展策略。其次，银行对于放贷的对象会谨慎考虑，限制了房地产的融资措施，也会影响房地产行业经济流通。

（二）房地产项目可支配资金不足

房地产项目前期所需资金往往较为庞大，尤其是在购置土地、房屋设计、购买建筑材料与机电设备等方面。多数房地产企业的可自由支配资金并不足以支撑项目期间的负债水平，因此，房地产企业通常需要向各大银行借款。我国早在1997 年就放宽了对房地产的融资门槛，企业通过上市、发行债券等方式都可以筹集资金。这也使得我国房地产行业的整体负债率较高，部分企业的负债率甚至超过九成，从而导致银行的金融信用风险不断增高。

（三）风险高且集中化

房地产金融发展在推动社会发展与国民经济金融增长方面作出突出贡献，但也存在问题，突出表现在风险高且集中化，不利于经济房地产金融健康发展。我国房地产行业发展对银行过度依赖，项目开发中投资款主要从银行借贷，企业负债率高，一旦出现问题会导致项目烂尾或破产，不但损害购房者利益，也会使借贷资金难以还上。房地产风险最终被集中在银行体系中，对于我国经济金融的发展埋下潜在隐患，也会使行业发展遇到各种瓶颈和问题。我国民众在购买商品房中，只需要出少部分首付，剩下部分则是通过银行贷款，很多时候由于审核不严，或者是其他问题，使个人购房贷款有很高风险，也集中转移给银行。如果不进行控制，放任这种情况发展下去，不但会使房地产行业出现严重问题，还会对我国经济金融的总体发展产生非常大的负面影响。

（四）房价涨幅过大

土地资源市场化，地产商通过不断从政府手中得到集体土地使用权，建成房屋后出售。由于需求不断增长，以及城市土地资源稀缺和低价暴涨，导致房价一路高歌猛进，严重影响经济正常发展，也使人民生活压力变大，在房贷重压下不愿意消费和无力消费，带来一系列的后续问题，不利于健康和谐发展。我国人民在投资过程中，大量资金流入到房地产中，房屋建设市场化不断加剧，炒房问题严重。集中在部分人手中，以低价购入高价卖出获取暴利，在多种因素共同作用下，即使一些不缺房子的城市，也存在房价涨幅过快的问题。房地产领域泡沫在持续性加大，假如不能有效调控，房地产金融势必会面临崩盘的风险。

三、房地产金融发展问题解决对策

（一）强化对房地产监管和调控

房地产行业存在一定乱象，不能遏制不仅会影响房地产经济发展，也会使国民经济发展出现问题，基于此应强化对行业监管与调控。政府针对我国房地产发展情况展开研究，出台相关的政策，做好市场引领与管控，以促进房地产经济良性发展。坚持房住不炒的原则，完善相关的法规和要求，根据需求和变化及时制定政策调控，以规范房地产行业的发展。

银行收紧对房地产企业的贷款，做好信用、偿还能力评价与审核，以防止资金无节制流入房产行业和降低不良资产。针对境外机构在房地产方面投资，或者是境外人员购买房产，必须做好监管工作。围绕资金违规流入房地产行业，应加大查处力度，并要对发现问题按照相关规定严厉处罚。尽快出台房产税，先行试点，在获取经验和摸索出既有利于房地产行业与经济发展，又能确保有利于民的情况下，在全国范围内推行。

（二）构建多元化与多层次金融体系

房地产经济进一步发展，需要解决现存问题，应从根本上着手，完善房地产金融体系。实际操作中应构建多元化金融市场，鼓励开发商直接融资之外，还要积极拓展渠道，通过多渠道融资以及促进结构合理化，规范房地产市场，助力房地产经济稳定与持续增长。当前房地产经济发展在融资方面还具有一定的难度，主要有两个方面影响，一个是房地产企业实力不够，难以上市，另外一个则是政府调控过严。政府要针对房地产经济良性发展，做好相关政策研究，根据各种情况制定差异化政策，契合房地产经济发展要求。

房地产融资渠道多样化，比如为了解决风险高和集中化问题，降低融资难度，可采取引入保险资金做法。房地产行业发展中融资是关键，应直接和间接融资两手抓，使资本与信贷市场共同发挥作用。房地产金融体系中融资要层次化，根据需求和风险形成一级市场、二级市场等。这种操作方式能够解决房贷在流动性方面的问题，也能最大限度控制贷款错误配置。房地产金融服务体系优化，应当规范各个环节，并且要提高服务意识，完善购房信贷、房产评估、房屋保险等，多元化与多层次房地产金融体系建设，有助于市场整体环境改善。

四、房地产金融的未来发展趋势

（一）优化供需结构，发展趋势转向低收入群体

在城市化不断建设背景下，城市涌入很多人口，但是其中包含很多低收入人群，因此，房地产行业必定朝着优化供需迈进。产品类型多样化，满足不同群体和阶层对房屋需求。高档小区、普通小区、改善小区结构优化，依据需求确定好所占比重，防止出现资源浪费的问题。针对无房群体，应当完善共有产权房屋开发与购买和房屋租赁等，推动供求的平衡，全面贯彻住房政策，大幅度提高人们生活质量，帮助城市人民减少住房压力，促进城市快速发展。随着国民经济快速发展，但是深入观察房地产市场依旧会出现内部经营混乱、住房面积不平等、缺少健全监督管理制度等问题，不利于房地产行业持续发展。值得关注的是，我国一直在发展中不断解决住房问题，尤其是在房地产市场和的政府严格管控下，我国房地产走向会逐步转移到保障居住方面，构建全方位住房供给体系。站在房地产长远角度，房地产结构完善显得尤为重要，有助于房地产行业社会效益稳定，激发开发商合作意愿，积极建设大量保障住房项目，不仅有助于通过市场行为遏制房价，还能减轻民众压力和平衡社会资源的分配，从根本满足低收入人群购房需求。

（二）拓展租房新局面

现如今，我国有很多城市搭建国有租赁平台，其中包含商业银行、互联网等力量全身心投入到住房租赁中。利用这种方法使得土地富有活力，避免土地出现供给问题。与此同时，建设多方面住房供应体系，推动房地产行业快速发展。与此同时，遵守“多主体供给、多途径保障、租赁平等”的租赁原则，为房地产行业提供更多房屋资源，体现出国家房屋租赁政策优势，进一步提高房屋租赁市场发展，租赁平等逐渐进入新时代房地产市场局面，有效保障房地产市场可持续发展。

（三）健全房地产经济金融体系

为了确保房地产经济发展向着长远发展进步，相关部门必须积极建立良好的金融服务体系，推动房地产经济稳定，共建良好合作关系，通过银行实现贷款，充分显现出金融政策优势，促进二者共同发展，避免经济逆转，同时还要及时转变成先进融资方式，构建成完整房地产经济信贷体系。此外，由于国家对房地产金融市场的调控应体现多层次特征，并且要依据服务群体的不同、需求的不同，对房地产金融市场进行改革创新。而且企业应当积极应用现代技术，例如云计算、大数据、AI 等，从而实现对房地产金融市场的全面分析，为进一步完善房地产金融市场制度打下坚实的基础。

（四）改善房地产市场，开创多种融资渠道

我国房地产市场还需突破传统融资方式，及时运用针对性措施建设多元化金融市场，为证券市场长远发展获取全面保障。现如今，我国房地产企业借助资本市场融资推动房地产经济增长。具体影响因素如下：一方面是房地产企业本身资质与市场融资条件不符；另一方面是我国实施宏观调整政策阻碍房地产经济发展，房地产企业开展市场融资会面对很多影响因素，并且监督管理部门对房地产企业审核提出严格要求，为了保证房地产企业发展平稳，应当及时贯彻针对性政策，大幅度提高房地产融资力度，不断扩展融资渠道，例如保险业务，更好扩展房地产融资范围。

（五）研发新型房地金融产品

积极研发房地产金融产品，拓展收购范围，增加房产买卖交易，提高租赁效率等，都会与房地产金融服务产生直接联系。仔细划分房地产市场区域，以便服务于金融产品服务开展工作符合规定要求，例如对于收入低的加入和刚步入社会的年轻工作者，应当提供费用合理，房屋居住环境高的房屋金融产品。加大创新房地产金融产品，推动产品多元化，加快与房地产信托、投资、证券等关联的房地产金融产品，为房地产企业获取最大化经济效益，在市场中占据有利地位。

五、结束语

房地产行业是我国国民经济金融发展和城市经济金融增长的主要支撑力，与社会国民生活息息相关。所以，相关部门应当结合当前金融经济发展实际情况，加强重视房地产行业发展，科学制定针对性防范措施，不断完善制定相关制度和方法进一步防范房地产金融系统性风险。并且针对围绕房地产金融发展现状和存在的问题，提前布局和规划出房地产未来发展方向，加快推动房地产行业实现可持续发展。