房地产项目设计与工程标准化管理优化策略

曹 洁

（杭州金渝投资发展有限公司，浙江 杭州 310000）

当前随着国民经济水平的不断提升，人们对于建筑提出了更高的要求，不仅仅要满足居住需求，同时也需要具有审美性，并保证整体应用的安全性以及稳定性。针对此情况，房地产企业，需要加强设计管理以及工程管理，保证全过程的管理标准化，进一步提升项目全周期的管理精细化程度，保障施工质量以及施工效率。同时标准化管理也为成本控制提供了强有力的支持，满足了人们对于房地产行业的要求。

1 房地产项目设计与工程标准化管理的重要性

现阶段，我国经济社会在不断发展和进步，城市化建设逐渐深入，这也在很大程度上推动了房地产行业的完善和优化，为业主提供了良好的住宅环境，保证了业主居住的舒适性。从当前房地产项目开发来看，主要受到市场需求、国情以及居民需求的影响，房地产项目以“住宅”开发建设项目为主。为了推动房地产行业的发展和进步，使其朝着产业化的方向发展，就需要改变传统管理观念，建立以“产品”为导向的管理思维，以客户需求为基础，将“产品”作为房地产项目开发建设的核心内容。

2 房地产项目设计与工程标准化管理优化重点内容

2.1 可行性研究阶段

在实际开展房地产项目的过程中，首先需要对其可行性进行研究，主要是由企业内部相关人员对本次房地产项目进行评估，以此保证企业的经济效益。房地产企业在参与地块竞拍之前，需要对房地产项目以及地块的实际情况进行深入了解，比如说水文地质情况、地块周边环境、规划设计条件、施工建设要求、建筑实际建设标准以及地块可利用率。以此为基础，对房地产项目的可行性进行研究分析，在此过程中需要应用标准化管理体系，首先按属地化市场和客户的需求搭建标准化设计选型和成本测算模型；其次，在实际可行性研究中，采用标准化提升效率，减少跨部门协同壁垒，降低成本预估测算误差；最后，也需要考虑到当前房地产市场的实际情况，保证成本预估的可靠性。

2.2 前期设计阶段

（1）规划方案设计阶段。对于规划方案设计阶段来说，其主要由地产设计管理人员和设计单位设计人员负责，在实际开展工作的过程中，需要对项目开发的总目标以及实际情况进行全面了解，并对团队内工作人员保持良好的沟通和交流，特别是在设计方案的过程中，需要认真对待此阶段的工作内容。在此阶段过程中需要应用标准化管理体系，首先要配备专业的项目设计管理人员，以此保证业务水平的专业化；其次，需要明确管理的目标（定位、范围、进度、成本限额等），保证管理目标的清晰性；最后，对于设计管理工作来说，需要采用标准化文件和制度体系开展。

（2）初步设计及施工图设计阶段。对于房地产项目工程建设施工来说，最为重要的内容就是初步设计及施工图设计阶段，因此相关管理人员需要加强本阶段的管理，并应用标准化管理体系，提升管理水平以及管理质量，保证规范化开展管理工作。在实际进行图纸管理的过程中，管理人员需要与设计院的设计人员展开有效沟通和交流，明确设计规划细节以及管控要求，而这也是施工图纸设计的基础。在完成图纸设计工作之后，管理人员需要开展标准化管理，并按照房地产项目的相关管控标准对图纸进行相应的审核，同时也需要考虑房地产项目的成本以及资金预算情况保证企业的经济利益。

2.3 项目工程施工阶段

在完成施工图纸设计工作之后，需要由地产项目管理人员、设计单位、施工单位以及监理单位共同对施工图纸进行研究分析，对其进行整体审核，保证施工图纸的有效性，同时也可以降低后期施工出现施工设计图纸变更的概率，并交由相关部门进行审批，审批合格之后才可进行施工建设。在项目工程施工阶段，标准化管理主要体现在四个方面，分别是项目开发进度管理、项目成本管理、项目质量管理以及项目安全管理，具体如下所示。

（1）项目开发进度管理。通常情况下来讲房地产项目工程施工，施工流程较为繁琐，施工内容较多，也会涉及到众多学科，是一项长期性工程，通常会消耗大量的时间资源，因此在实际进行标准化管理的过程中，一定要加强项目开发进度管理，这也是决定整体施工成本的基础。在实际针对项目开发进度进行管理的过程中，管理人员首先需要对本次项目工程进行全面了解，进而对项目进度进行分级，将其分为里程碑、一级以及二级等；其次，项目管理人员需要编制纠偏计划，有效应对在管理过程中出现的管理偏差，在实际进行纠偏的过程中，可以应用甘特图等管理工具，明确当前管理进度以及管理实际情况；再次，需要对项目各项资源进行调配，保证施工的顺利进行，比如说施工材料以及设备设施质量的管理和控制，进而保证按照房地产项目工程工期要求完成施工，同时也需要明确工作人员的工作内容以及工作职责，保证责任到人，对施工的全过程进行管理，积极应用抢工与并行施工的方式，保证施工效率；最后，在实际进行管理的过程中，项目管理人员需要掌握项目的实际施工情况，并预留进度调节的弹性时间，提升管理质量。

（2）项目成本管理。项目成本管理主要是指对房地产项目开展的全过程（项目开发、项目施工以及项目验收）的资金消耗进行控制，项目成本管理贯穿于房地产项目工程的全过程以及各个细节之中，是保证企业经济利益的根本。因此，管理人员在开展标准化管理的过程中，工作人员应该根据具体情况设置成本控制目标。首先，应该提升对工程施工材料的成本控制力度，尽量避免施工材料出现过度损耗的不良现象；其次，强化标准化管理力度，提升管理水平，在实际开展工作的过程中，需要按照房地产项目工程的要求，明确施工工艺，同时也需要明确施工流程，保证整体施工的规范性以及标准性，避免由于施工流程不当造成施工成本浪费的情况发生；最后，相关工作人员也需要在实际进行施工之前按照技术标准以及工程要求搭建样板间，构建样板带路管理体系，并坚持施工样板先行的原则，这样可以从根本上避免出现施工错误或者是遗漏的情况发生，提升成本控制的有效性。

（3）质量管理。对于房地产项目工程来说，最为重要的一项内容就是质量管理，其是保证房屋建筑安全性以及稳定性的根本。在实际进行施工质量管理的过程中，需要开展全生命周期管理，加大材料样板管理力度，同时在实际进行管理的过程中，也可以利用实测实量以及第三方飞检等技术，对整体质量进行标准化管理，对施工进行相应的控制，提升施工质量。

（4）项目安全管理。项目安全管理也是房地产项目工程中最为重要的一项内容，在实际开展项目安全管理的过程中，需要制定、建设安全管理标准化制度体系，其不仅需要对施工的全过程进行安全管理，同时也需要对工程财产安全以及工作人员的人身财产安全负责，将其贯彻落实于房地产项目的全过程之中。在实际进行项目安全管理的过程中，首先需要制定安全管理规章制度，贯彻落实标准化管理理念，提升管理水平；其次，需要进行安全培训，引导施工人员树立安全意识，进而避免发生安全事故；最后，需要在施工现场设置安全施工标识，并安装安全设备，比如安全绳以及防护栏等。有效的项目安全管理，不仅可以保证施工的安全性以及稳定性，也保证了施工人员的人身财产安全，同时也为成本控制提供了相应的支持。

2.4 项目验收阶段

对于房地产项目工程来说，项目验收阶段是整体工程的最后一个内容，也是业主入住之前最后一道质量检验工序，主要是对房地产项目工程质量进行重点检验，保证其满足工程标注要求。因此在前三个阶段的管理过程中，需要贯彻标准化管理理念，可以有效降低在验收阶段发生冲突与矛盾的概率，同时也可以从根本上节约项目验收阶段的时间。对于项目验收阶段的标准化管理来说，主要发生于房地产项目全部完成之前，需要增加工地开放活动、模拟验房等标准化客户互动环节，进而保障项目交付产品能满足客户的需求，并对其需求进行记录，对于后续的施工建设质量、客户满意度提升打下坚实的基础。其次，由项目专业人员负责，按照相关规定和标准对项目工程整体进行严格的内部验收，保证整体质量，同时也可以避免后续出现安全事故或者应用出现问题的概率，保证房地产企业的经济效益以及社会效益。

3 房地产项目设计与工程标准化管理优化策略

3.1 提升工作人员专业水平以及管理素养

对于房地产项目管理工作，主要依靠管理人员的专业水平以及管理素养。一方面，在人才招聘上需要明确岗位画像，招聘具备专业管理经验的人员，严格按照聘用要求开展招聘工作；另一方面，对于企业内部现有人员，需要采用针对性培训的方式提升其专业水平以及综合管理素养，使管理人员了解当前管理的先进技术，掌握标准化管理思维。此外，房地产企业需要根据岗位和职级，明确可以量化的绩效目标以及激励机制，按标准化管理要求，对表现突出的员工进行表彰和激励，特别是管理经验的输出和共享，同时对出现重大失误的员工给予相应的述职通报和惩罚，进而形成良性竞争环境。

3.2 优化项目管理标准体系

在实际开展管理的过程中，房地产企业在明确项目管理模式的同时，可采用PMO 管理体系，从协同的角度出发，加强横向和纵向信息动态交圈，进而提升整体管理水平和管理质量；其次，为了有效提升标准化管理的水平以及质量，更需要根据当前的实际情况，优化标准化管理体系和制度。在对管理人员进行相应的规范和约束的前提下，重点是要优化工作流程和工作指引，明确工作职责以及工作内容，保障责任到人。标准化考核制度优化为标准化管理操作手册，一方面提升施工的安全性以及稳定性，另一方面加强项目管理有效性以及管理水平，降低职能壁垒和管理内耗。

3.3 强化全生命周期质量管理

对于房地产项目工程建设来说，房地产企业必须要明确质量管理的重要性，建立完善的全生命周期质量管理体系，对设计和施工整体过程进行精准控制，保障产品质量，尤其是以下三个方面需要重点优化提升。首先是图纸质量，是项目整体质量保障的基础，因此一定要强化图纸质量的管理，在实际进行管理的过程中，需要按房地产项目工程的标准和要求落实，同时也需要考虑当前实际情况，对图纸质量进行修正和纠偏管理，提升设计图纸的有效性；其次是材料质量，在进行施工之前，必须经过完善的验收和审核，除了必要的质量检测证书，还要进行抽样检查，符合要求的材料才能投入使用，避免以次充好现象发生和蔓延；最后是产品质量意识，管理人员不仅要选用先进的硬件设备和科学的管理方法来执行关键操作，更要对自身的岗位专业知识和管理能力进行不断提升，利用六西格玛精益管理等思维，强化工程质量管理意识，确保项目全生命周期各个管理环节按计划落实。

3.4 积极利用信息化技术

现阶段，我国科学技术手段以及信息化技术手段在不断的发展和进步，因此在实际进行标准化管理的过程中，也需要积极利用科学技术手段，比如BIM软件、大数据、物联网施工设备等，在很大程度上能推动工程建设项目信息化发展。在实际应用信息化技术的过程中，一是全过程利用BIM 协同平台延伸设计施工一体化管理信息，对移动设备端BIM 软件进行集成和轻量化加载应用，从而提升设计成果的可视化和动态化浏览，降低施工图纸识别难度，提升现场管理效率；二是扩展利用AI 识别、物联网等智能软件，对施工现场的实际情况进行智能识别，比如施工进度以及施工人员安全情况的实施监测，同时开发建设项目预警管理系统，当出现安全问题或者施工紧急问题时，对管理人员进行警报和提示，提升现场问题解决的效率，降低发生安全事故的概率。

4 结语

综上所述，房地产工程是一项比较复杂的综合性项目，项目设计与工程协同管理难度复杂，涉及的数据量庞大，针对此情况需要对其进行标准化管理，进而提升整体管理水平以及管理质量。在实际开展工作的过程中，相关工作人员需要明确房地产可行性研究、前期设计、项目工程施工以及项目验收阶段的标准化管理要点内容，并提升工作人员专业水平和管理素养、优化项目管理标准体系，同时也需要强化全生命周期质量管理，积极利用信息化技术，进而保证整体的管理精细化、标准化以及规范化。