商业地产运营期资产管理的价值核心

陈静 北京京城佳业物业股份有限公司

商业地产是国家的支柱型产业，对国民经济发展有着很大的推动作用。随着国家宏观政策的不断调控，尤其是“三条红线”的出台，使得商业地产普遍出现了现金流紧张问题，越来越多的商业地产在寻求新的发展和出路。以往的“重资产”商业地产也越来越重视对资产的管理。商业地产要利用科学的管理手段来盘活资产，实现资产的保值和增值，以此来加强现金的快速回收，实现企业收益最大化。因此，在市场竞争压力不断加剧的背景下，亟须加强资产管理方面的研究。

一、商业地产资产管理的四个环节

（一）投资

商业地产投资主要有两种模式：重资产、轻资产。重资产是通过获取或持有绝大部分产权成为地产最大股东；而轻资产模式是通过公司品牌效应及经营模式，如企业建设、招商管理等层面的优势来获取地产的经营产权，并从中获取相应的经费收入。重资产模式的主要优点就是产权与经营权统一，持权者与经营者拥有相同的利益，缺点就是在实际运营过程中，需要投入大量的资金，且风险较高；轻资产模式的优点是资金投入低，且风险低，缺点就是产权与经营权利益不一致。在目前的我国商业地产市场上，主要的轻资产模式代表者则是万达地产。

万达地产于2012 年提出的轻资产战略，主要盈利模式为赚取品牌费、管理费、知识产权费，这样不仅可以降低企业的资金投入，还可以降低资产负债率，进而推动该产业的长期发展。在2018 年1 月份，万达地产逐渐引入腾讯、苏宁、京东、融创四家战投，以340 亿元入股万达商业。2019 年1 月，王健林在万达地产的年度总结会中表示，万达将逐渐改变运营模式，转变成商业运营管理企业；到2020 年9 月底，万达地产累计336 个万达广场，其中“轻资产”项目58 个，还在建设中的万达广场166 个，“轻资产”128 个。对于万达地产的发展情况来看，坚持重资产经营模式的地产企业也有不少，如香港太古地产，一直坚持重资产模式，开启慢节奏的开发形式，主要持有项目有：北京三里屯太古里、成都远洋太古里等。

（二）融资

对于商业地产融资的方式来说，主要分为两种：外源融资、内源融资。外源融资有：上市融资、非上市增资扩股、联合开发、资产证券化、融资租赁等等；内源融资有：通过销售地产来获取资金，及自身具有较多资金来源[1]。以上两种融资方式，最需要商业地产投资方退出的就是商业地产信托，即REITs（Real Estate Investment Trusts）。该商业地产信托主要通过发行股票几何公众进行投资，进而获取大众的募集资金，将商业地产的经营产权以利的形式分配给投资者，起到募集资金、降低风险的作用。REITs 是一种类似于股票形式的投资，国外的一些发达国家发展较为成熟。我国对募集投资REITs 只有相关商品，对这方面的研究还有待深入，而相关投资者也属于私募基金。外资企业在商业地产信托方面发展比较成熟，主要代表公司有：光控安石、黑石集团等等。

（三）管理

当下，商业地产资金管理的主要方式有：①业态重组注入新业态，如体育、医疗等；而增值的主要方式是根据自身IP 开展多元业务，进而推动企业发展；②优化产品，不断塑造企业项目形象；可以适当举行一些项目实践活动，通过业务联动的方式来提高部门的业绩，发挥企业自身优势；③创新企业运营方式，提升客户服务体验，以客户的满意度为标准；同时还可以结合科技化产品，运用智能化技术，不断提升企业内部服务体验；可以通过线上导流，线下引流的方式，提高企业客流量。

（四）退出

①资产转让是通过将所有的资产转让给投资者；②资产最大控股权转让给投资者；③REITs 将资产以证券化的形式售卖给投资者，从中获取相对应的资金，但在商业地产转让过程中，运营商的运营权及额外收益分配权不变。在实际商业地产信托中，美国黑石集团的不动产基金最受大家关注，他们的主要投资理念为：买入、修复、卖出，对于这种经营模式来看，就是通过买入成熟的物业资产，优化内部管理团队，提高在市场环境中的地位，然后择机对股权进行出售；④通过散售的形式出售给投资者，投资者从中获取一个或多个商业产权[2]。

例如：2006 年南昌紫金国际购入广场将30 万平的面积出售给了3141 名业主，通过售卖的方式来获取资金，但很多前来租赁商谈的商家却因产权分散原因不敢进行租赁，最终导致该地产招商困难，于2014 年宣布破产；再如北京大钟寺中坤广场由于小产权商户过多，难以实现统一管理，导致这个处在北京黄金地段的商业中心空置。

二、商业地产运营期资产管理现状

（一）资产统筹管理意识淡薄

在当前的商业地产资产管理中，企业往往把关注度集中在了出售型物业产品的生产销售、业绩考核上，忽视了对自持资产的统筹管理。首先，项目实施前，受企业前期市场考察及论证不充分，对市场变化把握不精准等因素的影响，让企业对项目的产品定位不够清晰，给后期的资产管理带来很大的困扰；其次，项目实施过程中，虽然有目标概算的导向，但往往受国家政策影响、企业经营策略的调整甚至是企业高层“一言堂”等不可控因素的影响，使得施工造价成本远远超出预期目标，一旦目标成本不可控，就会给企业带来收益损失，也给企业融资带来更大的压力；最后，项目投入使用后，由于企业经营目标不明确，部门之间各自为政、沟通不畅等现象，导致信息不互通，资产管理出现脱节[3]。

（二）缺乏健全的资产管理制度

商业地产的各项内部管理制度应该与时俱进，及时更新并完善。但是部分商业地产内部虽然也建立了相关管理制度，并按制度执行，但是大多数制度内容陈旧，没有及时修订和完善，已经失去了其应发挥的作用，很难适应企业的管理模式和发展需要[4]。比如，某些商业地产为了顺应市场，加速现金流回笼，针对出售型商业以“带租约销售”模式进行营销管理，其关注的重点是寻找客户源和实现销售，但对后续的由“出售”转为“自持”，再由“自持”转为“销售”的资产状态转换过程，并未建立有效的制度文件，职责不清，各自“闭门造车”，员工都在摸着石头过河，大大降低了企业经营效率，甚至导致因未及时回笼资金而给企业带来经济损失。又如，商业地产在开发过程中为酒店、会所投入的装饰装修品，营销售楼处、体验中心、样板房购置的软装饰装修品，类似这些资产是否应该纳入固定资产的管理范围，如果纳入管理应该如何管理，都缺乏针对性地建立资产管理制度，使得该部分的资产管理陷入盲区，也会在一定程度上影响资产管理效率，从而出现固定资产非正常流失的隐患。

（三）投融资机制落后

由于商业地产投资规模大、回收时间长等原因，导致很多开发商出现资金困难等情况。而商业地产资金的主要来源有：开发商自身的积累及银行贷款抵押等形式进行的融资，外加我国对上市融资及私募地产融资方式管控较严，只有少部分开发商才能通过上市融资和私募地产融资方式获取资金[5]。对于融资方式渠道存在局限，很多开发商在市场行情不好的情况下会选择散售来进行资金回收，进而导致商业地产难以进行统一管理，且不符合国家管理标准。

三、商业地产运营期资产管理的价值核心措施

（一）加强全面信息化管理水平

目前，商业地产行业整体已经进入到竞争的新时代，数字化会成为未来新的生产力，很多的商业地产也已经走在前头，运用数字化、科技能力来增效降本、赋能业务、辅助决策等。资产管理作为重要的一个环节，同样可以依托数字化，采用全生命周期的管理理论，对资产进行全流程管理。比如，日常经营用行政资产，运用供应链管理系统和固定资产管理系统及总账财务系统的联合，实现从计划采购—采购付款—验收入库—自动生成凭证—实物管理（包括调拨、报废）—实物盘点的全流程管理，从而实现资产的核算与实物管理有机地结合，既节约了时间成本，又保证了资产安全；又比如，“带租约销售”业务，可以依托营销管理系统衍生出租赁房产管理平台，嵌入风险管控点，来对不动产租赁资产进行全方位的跟踪管理。信息化手段的介入及运用，既加快信息收集速度，达到信息共享，又提高核算工作效率，从而有效降低企业经营风险和财务风险。

（二）加强资产会计核算管理

商业地产财务人员要摒弃“我是职能部门”的思想，积极的深入业务，了解业务，及时掌握业务开展节奏，对经济业务的发生有准确的预判，才能更加真实、准确地进行确认和计量，才能在发挥其监督职能的同时充分发挥业务赋能作用，在提升财务核算质量和财务报告质量的同时，真正实现业财融合[6]。商业地产财务人员要不断加强学习紧跟时代，合理运用企业会计准则，建立完善的会计核算办法或制度，保持会计核算方法的统一和标准化；并借助数字化平台，将固定资产的财务管理和实物管理进行有效融合，将资产管理管控点内置到管理系统中对资产进行全生命周期的留痕管理，实现系统自动记账。借助信息化管理减少财务基础核算工作量的同时促使财务人员更多地参与企业财务分析和管理工作，对企业资产的运用和管理有更深入的研究，及时发现及识别运行风险，并行为纠偏，在提升财务管理效率的同时更有利于资源的快速整合。

（三）优化资产管理的监督与绩效管理

加大企业资产管理的监督力度，优化企业考核机制，是避免管理制度流于形式，是其有效执行的保证。一方面，加大企业资产监管力度。商业地产要根据自身发展需求和业务模式，扩大资产管理范围，针对不同种类的资产进行差异化管理，完善资产审批程序，规范资产管理行为，优化资产管理系统，促使资产管理过程形成制约和监督，同时，企业要重视内外部审计，通过审计评估企业资产管理运行的效果和效率，检查企业出现的问题，追根溯源，并及时纠正[7]。另一方面，实施有效的考核机制。通过把资产管理与各个责任主体挂钩，建立奖惩制度，使得人人重视资产管理，才能最终全面做好资产管理。比如，对租赁资产的租金回款，应由营销部设置专职管理人员进行跟踪管理，根据租赁协议规定及时催缴租金，财务部门应及时跟踪租金回款情况，对长期不能收回的租金，应及时采取相应措施，并根据当年度完成任务情况进行评价，给予相应的奖惩。

四、结论

总之，商业地产资产的有效管理是保障企业正常运行的前提，也是商业地产发展的基本前提。目前，商业地产的资产管理还存在着一些问题，管理层必须加强企业统筹管理意识，通过完善企业管理制度、健全监督考核机制、加强人才梯队建设，进一步优化资产管理，夯实商业地产正常经营的基础，有效地促进商业地产的持续稳定发展。