探究农房地一体不动产确权登记问题与对策

文／曾梦茜 广州市番禺区规划和自然资源局 广东广州 511400

引言：

1.农房地一体不动产确权登记概述

农房地一体不动产确权登记的主要内容是对土地的面积、位置、属性、界限、用途等进行全面的调查，并在相关部门和乡镇政府的全力配合下，对土地的基本状况进行全面的调查。在普查工作中，应遵循工作要求和工作规范，根据具体原则展开登记工作，包含对面积进行明确，对权属合法性进行明确等。根据这些原则能够使确权登记工作更加顺利实施，并且可以规范展开对相关问题的解决。同时，需要实地进行考察，对农房实地情况进行明确，对房屋产权进行测量、调查，对房屋实际所有权人，以及有关房屋的面积与建设情况都要进行一一落实。根据收集的相关信息与测量的数据，做好材料的整理与报告的整理，完成地籍图，进而根据法律法规要求做好后续相关工作。

由于历史原因，我国农村地区以往关于宅基地使用方面的管理与确权登记工作，并未对宅基地上方的建筑物等情况进行明确，因此登记方面的信息不够全面，规定也不够全面。同时，由于技术条件和人员注册程度的限制，使得农村房屋、土地信息难以在政府与民众之间进行有效的信息共享，使得农房的后续流转工作更加困难。通过对农村房屋产权的确认，可以完善农村房屋的使用状况，使农民群体的各自利益获得保障与维护，以此为基础，也可以使国家在该方面的管理与服务工作实施更加顺利有效，为农村地区的发展提供支持。所以具有以下几方面意义：第一，现阶段各领域数字化发展迅速，国家关于不动产登记方面也要求促进数字化建设。根据这样的发展要求和发展需求，需要做好基层工作改进，使数字化不动产登记创新目标获得实现。因此，农房地一体不动产的确权登记过程中，明确具体权属和解决相关问题的基础上，可以为不动产登记方面的数字化发展提供基本的支持；第二，关于房屋与建筑方面的登记、管理等工作实施，由于属于不同方面的业务内容，因此各自工作实施都需要投入相关的行政资金，对于节约财政而言容易带来明显的影响，所以重视加强农房地一体不动产登记工作的实施，可以使房屋登记与土地登记等工作减少重复，节约成本，提升社会效益；第三，实行土地使用权确权制度，能够优化土地使用管理流程，保证土地所有权人的权益不受损害，并且有助于权属人员明确自身的权利范围；第四，农村房屋、集体建设用地的统一，可以促进宅基地和集体建设用地的合理利用，提高土地利用效率，缓解由于用地紧张造成的分配不均问题。

2.农房地一体不动产确权登记问题及问题成因

2.1 确权登记方面存在的问题分析

第一，关于登记工作的实施，相关工作人员要对房屋产权进行核实，确定房屋拥有者符合发证条件后，才能进行审核、登簿。但是，当前流动人口数量庞大，而且存在着人口死亡、户口变更等问题，导致房屋所有权转移的主体经常发生变化。一家人多的问题在乡下也是很普遍的。

第二，房地权属来源资料有缺失。农村宅基地的办理，是由地方政府统一发放的，所有的土地使用权证书都是纸质的。但是，由于档案整理不及时，纸质材料易遗失，撤区并乡、体制改革等原因，工作人员很难查找到有关材料进行更改，造成了工作量大、时间长，往往造成登记内容与现实不符。此外，农村宅基地审批制度的缺失，导致许多农户未经批准擅自进行改造，以及存在扩建的情况，导致所占用的面积明显与原有面积存在不同。

第三，农用地用于农业生产之外的其他用途，必须先进行农转用手续，手续繁琐，审批时间较长。同时，有关部门的监管也容易出现“少管多用”的情况。而在农村土地制度改革中，由于有关部门监管不力，导致城乡结合部出现了私下流转、私自转让宅基地的现象。这实际上已经改变了宅基地的所有权人，因此导致确权登记工作实施当中无法对相关权属进行确定，对登记工作带来了较大的阻碍与限制。

第四，关于农村方面相关房屋的使用、土地的使用等情况，由于随着时代的发展等因素，一些老旧建筑被拆除，原有区域改建成其他建筑，或者存在废弃情况，无法对原有权籍情况进行确定，相关信息难以反映实际情况，因此难以据此展开相关的登记。这当中，尽管不同地区的管理机构能够对房屋产权权属等相关数据进行修订和更新，但在相关工作实施当中，往往由于难以对原始数据信息进行有效的掌握，导致信息更新也遇到较大的困难，所以从相关信息数据当中也难以明确实际权属情况。

第五，相关资料包含的内容与信息较多，并且较为复杂，加上前后登记方式与标准可能存在差异，使现阶段确权登记工作实施遇到较大的困难。其中，在我国第一次推行房地一体确权登记工作时，由于农民工人数众多，在签字等流程推进与资料管理的过程中，实际遇到了较大的阻碍与限制，不仅影响了工作进度，也更是影响了工作方面的有效性。

2.2 农房地一体不动产确权登记问题的成因

第一，农民在新建房屋后没有及时地进行拆迁。由于婚姻、赠与、继承等原因，部分子女没有分家，但实际上已经分居了。我国现行的房屋制度是“一户一屋”制度，但是由于传统文化、教育程度等原因，导致农户对“一户一屋”的法律观念较弱。此外，农村宅基地的产权人为家庭共有，按照法律规定，应当以家庭成员的名义进行登记。但是，多数家庭成员都是三个或更多，如果这么做的话，权利的一栏就会被填满，而且证书也不好看[1]。

第二，由于历史发展原因，过去农村地区在建设与发展当中缺乏科学的规划。导致现阶段在开展相关工作的过程中，往往受到较大的影响。加上农村地区各方面发展一直处在较低水平，有关房屋建设等也不够规范和规整，存在随意建设、主观改造的情况。对于这样的现象，基层管理者也难以意识到问题所在，并且由于处在同样的生活环境当中，因此各方面发展认知基本相同，无法从认知与能力方面认识到发展方面的局限与未来规划的必要性。再加上缺少专门的技术人才和资金，导致农村宅基地和房屋确权登记工作一直以来进展较为缓慢。此外，基层政府在工作实施方面的能力、态度也极大的影响了工作效益，导致一些规范管理要求难以真正落实，成为阻碍与限制农村地区发展，以及影响现阶段农房地一体不动产确权登记工作有效实施的关键因素。

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第三，关于确权登记工作的实施，不仅需要相关工作人员做好积极的准备，也更是需要农民群体进行积极配合，这样才能使登记工作更加顺利有序的展开。但在开展相关工作的过程中，实际缺乏对农民群体的引导，也缺乏提前的宣传，导致农民群体不能及时有效的参与到确权登记工作当中，对登记效率和登记工作质量带来了较大的影响。其中主要原因在于许多村民受教育程度不高，缺乏对房屋确权登记的认识，在开展调查工作时村民无法配合工作。以往办理登记审批的资料多为纸本，许多村民对其管理不力，致使证件资料遗失[2]。

第四，农村房屋建设管理不规范。在农村土地统一确权登记工作中，由于存在诸多问题，影响到工作的顺利进行，造成了许多不完善的住房制度，这与住建部、国土规划等有关部门缺乏有效的监管有关。由于管理经费不足、设备落后、缺乏人才等原因，导致违法建筑管理工作无法顺利进行，而有关部门又没有强制改造行为，所以难以控制村民违规建房的行为。在实地考察中，最直接的问题是基层治理不到位，农村土地面积过大、一户多屋等问题。

第五，农村房地确权登记工作人员不够专业。由于国土广大，乡村分布广泛，关于登记工作的实施，不同地区需要根据自身发展不同情况做好工作方面的合理规划，以使登记工作能够有效展开。但在实施相关工作的过程中，相关工作人员专业能力不足，加上缺乏资金支持，使登记工作实施受到进一步影响。此外，在进行内业数据整理时，工作人员必须具有一定的专业操作能力和对工作内容的了解，所以对工作人员的要求也很高。但事实上，基层工作人员的整体素质和专业水平都不够高，还需要更多的专业人士来指导，这就会影响到实际工作效率[3]。

3.农房地一体不动产确权登记问题解决策略

3.1 加大宣传教育力度

由于农房一体确权工作直接影响到农户的切身利益，因此，在进行农房统一确权前，需要重视做好各方面的准备工作，不仅工作人员需要做好登记工作实施方面的各项准备，也更是需要重视加强对农民群体的引导，使农民群体也做好相关的准备，在这样的情况下，可以使后续开展的登记工作获得更好的支持与保障，并且也更是可以有效减少相关的登记工作实施问题，使登记效率获得提升。例如可以通过不同途径对农民群体进行宣传与引导，使农民群体能够积极参与到具体的登记工作当中，保障确权登记的实际效果。如果由于在外务工而无法按时提交资料的，也可通过网络平台联系亲友或者委托村干部进行代办，以促进有关信息获取工作的有效推进。增强农民群众对不动产项目确权工作的关注程度，并主动登记有关资料信息，从而提高农户群体对项目工作的配合程度，以提高项目的进行效率和服务质量。

从加强宣传与教育的角度展开确权与登记工作，能够为确权与登记工作的实施奠定良好的基础与各方面的准备。尤其关于以往对该方面相关工作存在误解的村民，能够在良好的宣传与引导之后，加强对确权登记的认识与理解，并且能够真正意识到自身的切身利益能够获得保障与保护，因此也就能够积极参与到相关的确权与登记工作当中，为确权登记工作的实施提供相应的支持。与此同时，在展开相关工作的过程中，部分村民也更是有相应的问题需要获得解决与解答，因此也就可以从加强宣传与教育的角度，使村民当中的疑问获得有效的解答，问题获得有效的解决，进而能够促进村民积极的参与到确权与登记的相关工作当中。既使相关工作实施效益获得较大的提升，也更是可以有效解决农民群体的问题。

3.2 加强技术培训和质量监督

有关部门应加强对农村住房的管理机制的建立和完善，确保住房建筑的合理规划，从而提高农村住房的长远发展。另外还可以设立专门的监督部门，加强对住宅项目的管理，同时也要提供一些资金上的支持，保证监督人员的专业素质。同时，要发挥群众监督的功能，建立专门的监督信箱、热线、监督渠道，加大监督力度，保证登记资料的真实性和合理性，从而促进新农村建设的健康发展[4]。另外，为了落实工作职责，相关部门要互相协调去开展工作。根据相关工作实施情况做好工作调整与管理，使后续工作实施在能够获得可靠的引导的基础上，能够有效提升相关工作的实施效果，提升确权登记工作整体的积极影响和各方面价值。同时根据相关工作实施方面出现的具体问题，可以采取有效的措施进行解决与控制，使技术引导工作进行规范实施与有序落实。在质量监督方面，则是需要融入农民群体的监督途径，使农民群体能够作为建筑主要群体参与到相关工作的实施当中，就相关问题进行提出，也根据自身接受的服务等情况，提出各方面的意见与建议，进而为后续相关工作实施提供一定的引导与带动，使工作整体效益获得的提升。

3.3 妥善处理历史遗留问题

有关部门在办理有关历史遗留的事项、问题时，应当按照法律规定办理，对于实施相关政策前的房屋建设问题，要根据土地使用情况，在核查期间未扩大，可以根据具体情况做好必要的记录，以根据具体情况开展下一步工作。而对于与政策和管理内容存在出入的情况，则需要重视分析其中的实际问题，根据具体问题做好调整，使登记工作能够顺利实施。这当中，若一家多个房子，在未能经过批准的情况下，符合不同要求即实施相应的管理，使不同问题交代不同部门进行解决。超过一定的面积，必须及时进行拆迁。如果满足了批准条件，但还超过了土地的范围，就需要向有关部门申请额外的手续。通过对农村住房建设问题的法律处置，可以从根本上保障农民的合法利益，从而促进调查和登记工作的顺利进行。

尤其对于一些存在明显争议的房屋问题与土地问题，更加需要相关人员做好对实际情况的调查与分析，并综合各方面的意见与反馈，以此进行整体性的确权与登记，目的在于保障各相关人员的利益，以及有效解决相关的矛盾与冲突问题，使农民群体能够更加积极参与到确权登记与利益维护工作当中，进而避免使农民蒙受损失。保障农民群体的利益与权益也正是确权与登记工作实施的关键目的与主要目标，因此需要重视根据这样的目标做好相关调查工作，使历史方面的遗留问题能够获得真正有效的解决，使土地权属更加明确，同时也使土地资源利用情况更加具体有效。在这样的情况下，也更是可以为后续相关工作实施提供有效的参考，使更多历史遗留问题能够获得有效的解决。此外，在解决相关问题的过程中，需要重视加强对相关人员的管理与控制，使相关人员能够积极参与到具体工作的解决与控制当中，使相关工作落实能够更加规范，这样不仅可以加快问题的解决效率，也可以使问题解决更加规范与有序，减少再次发生矛盾问题的可能。

3.4 培养工作人员信息技术素养

因为要进行土地确权登记，必须有相应的工作人员。并且相关工作人员需要具备较高的专业能力与素养水平才能有效完成登记工作。因此需要相关人员重视提升自身的专业素养与工作能力，同时也需要重视根据已实施工作方面产生的具体问题，做好工作方面的调整与优化，进而使自身的工作能力获得较大的提升，为登记工作实施提供更好的保障与支持。进而可以根据相关登记需求与登记工作实施问题，做好工作实施方面的调整，保障工作实施效益与展开质量[5]。

尤其关于相关软件的操作，需要工作人员尽快熟悉软件界面与操作流程，以根据实际情况做好相关的工作落实。并且由于系统与软件方面的功能丰富，因此在面对不同问题的过程中，相关人员要能够尽快找到相关界面并进行操作与管理，使确权登记与其他方面的工作能够有效完成，并且可以有效解决相关的工作实施问题，使工作效益获得提升。在此基础上，要重视对工作人员整体队伍进行一定的培养与引导，使工作人员队伍整体能力获得提升，为相关工作实施提供更多支持的同时，也可以在队伍帮助与作用下，解决以往工作实施方面的相关问题，使现阶段开展的有关工作能够在信息化支持下顺利高效的展开，提升工作方面的积极影响。

结语：

随着中国社会和经济的持续发展，中国的城镇化步伐也在飞速发展，从而导致国家和人民对城市的问题越来越重视。当前，随着中国农业市场经济的发展，需要更多地考虑与广大农户的切身利益相关的事情。为认真开展农业房屋产权确权登记发证工作，进一步促进中国农业市场经济的健康发展，国家和社会都要按照确权登记发证工作的具体需要，逐步建立比较合理的农业房屋产权为登记体系，为中国农业市场经济发展提供更加有利的条件。