老旧小区改造工程管理情况初探究

杨军芳

（陇西县住房和城乡建设局，甘肃 定西 748100）

0 引言

目前我国整体科学技术水平不断提高，新型小区在城市发展过程中不断出现。将老旧小区与新型小区进行对比，可知其具有建造时间久、基础设施落后、交通混乱等弊端，不利于提高人民生活质量，甚至还会存在诸多安全隐患。这就要着重开展老旧小区改造工作，始终遵循以人为本原则，在提高老旧小区改造科学合理性的同时，保证高效开展生态环境保护工作。人们生活水平不断提高，对生活居住环境提出了更高要求，老旧小区存在诸多弊端，无法满足人们在基础设施和居住环境等多个方面提出的要求，这就要采取针对性的方法，做好老旧小区改造工作，同时老旧小区改造工程也要着重开展管理工作，在排除安全隐患的基础上，提高改造工作效率和质量。本文从老旧小区改造工作的意义入手，结合老旧小区改造工程施工特征展开阐述，针对如何高效开展老旧小区改造工作进行全面探讨。

1 老旧小区改造工作的意义

城市化发展速度不断加快，为了改善老旧小区的居住环境，结合住户的生活要求，制订完善的老旧小区改造方案，这样既能帮助城市塑造良好形象，也能排除安全隐患，为住户提供安全的居住环境。能否高效开展老旧小区改造工作非常关键，主要因为其与城市建设管理综合能力、城市整体经济发展等多项内容具有直接关联。老旧小区改造工作不仅符合现代社会城市规划建设管理要求，也能提升城市整体管理工作的有效性，对于推动城市创新发展具有重要意义[1]。从老旧小区住户的角度出发考虑问题，可知现有环境无法满足人们的生活要求，并且老旧小区的物业管理能力、载体能力不足，无形中会降低人们生活幸福感。因此，做好老旧小区改造工作，可以帮助住户提高生活水平，促进城市整体发展。

2 老旧小区改造工程的施工特征

2.1 改造任务多且难度大

在实际改造老旧小区过程中，需要对老旧小区的外观、周边环境、电器管线、设备管线、装修、水电等多个项目进行改造，这就需要多个工种共同合作，不可否认老旧小区改造工作具有任务繁杂和难度大的特征。

比如，在实际开展老旧小区环境改造工作时，需要对小区周边的道路、监控、绿化、健身娱乐等设备进行改造升级；在对电气管线进行改造时，需要做好弱电系统改造、室外照明改造、楼道、照明改造等多项工作；设备管线改造工作，具体包括雨水管网改造和污水管网改造等多项内容[2]。为了做好各项改造工作，老旧小区改造工程管理人员应做好本职工作，严格要求各个环节的施工人员规范工作，在提高改造质量的同时避免出现安全和质量不达标的问题。

2.2 改造施工范围大

老旧小区的建设时间较长，在初期阶段建设时占据较大面积。虽然小一些的小区只有一两栋楼，但是在小区前方有很多企业宿舍楼，无形中增加了老旧小区改造工程的管理难度。在此种状况下，实际开展老旧小区改造工作，施工单位需要利用改造施工范围大这一特征，同时对多个小区进行改造建设，需要严格按照标准要求做好施工改造工作，并要最大程度上降低施工改造对周围环境造成的影响。

2.3 施工时间长

老旧小区改造工程在施工建设期间，极易受到多项因素的影响，导致无法按照合同时间规定施工和交工，具有施工时间长等特征。为了防止老旧小区改造工作对住户的日常生活造成影响，需要充分考虑小区居住老年人生活要求、科学合理地缩短改造时间，不能在夜间改造施工，否则极易对小区居民正常生活造成影响。这项问题是老旧小区改造工作中难以处理的一项问题，需要结合具体改造要求，制订科学合理的改造方案，保证各个环节改造的质量同时，减少施工时间。

2.4 突发状况比较多

老旧小区改造工程施工建设过程中，对施工专业性具有较高要求，要求改造施工人员对小区的外观进行改造、对小区内部的水电线路进行改造[3]。为了防止出现改造时间过长影响用户正常生活的问题，改造施工人员需要及时与老旧小区的住户进行沟通，在了解住户实际要求的基础上，保证改造施工工作具有针对性。在此期间，一定要保证改造施工工作满足用户需求，但是仍然会受到一些因素的影响，出现诸多突发状况，如一些用户不积极配合等，这是现阶段影响老旧小区改造工作顺利开展的重要因素。

3 老旧小区改造工程管理措施

3.1 着重开展前期调研工作，为后续提高改造施工效果提供依据

老旧小区改造工程施工过程中会涉及多个环节的内容，在正式开展老旧小区改造工作之前，改造施工人员需要进行实地考察和调研。

比如，老旧小区改造施工人员充分利用互联网平台，在网络上调查实际需要改造的老旧小区建设资料，主要目的是了解当时老旧小区建设时的外墙结构、门窗材料、工人系统等多个方面的状况；同时还要进入改造现场，观察老旧小区的入口、出口、水电线路等多个方面的具体状况；老旧小区改造工程施工单位，要积极组织各个环节改造工作人员拆除小区内存在的违章建筑；在前期调研阶段，需要明确老旧小区临时用水和临时用电的具体地点，并要明确规定改造过程中的材料放置位置。总之，在做好这些前期调研工作之后，能够保证后续老旧小区改造工作有序开展。

3.2 合理规划高效项目施工方案，保证改造工作顺利开展

现阶段很多老旧小区的住户非常多，如果想要保障老旧小区改造工作顺利开展，相关工作人员就要逐步加大改造工程施工情况管控力度，如在正式施工之前，结合老旧小区具体状况，制定出有针对性的项目施工方案[4]。实际上，老旧小区工程管理工作具有较大难度，不仅要求老旧小区改造工作满足政府对城市规划的需求，也要全面满足老旧小区住户在日常居住生活方面提出的要求。基于此，制定老旧小区改造工程施工成本管控计划、项目进程控制计划、项目质量管控计划等。

一是老旧小区改造工程管理人员，着重开展改造进度管理工作，在保证改造项目按期加工的同时，在保证改造工作有效性的基础上，科学合理地降低老旧小区改造工程整体施工成本，防止在改造现场出现质量和安全隐患。通过严格管控改造工程施工进度的方式，能够保证各个环节的施工进度符合标准要求，避免出现延缓工期等问题。二是着重处理老旧小区改造工作中的工种转换问题，主要因为其具有较强的复杂性。在实际开展改造施工现场管理工作时，管理人员要结合改造施工的具体施工状况，不断协调不同工种的工作内容，如有一些占地面积比较大的小区，改造工程管理人员要求多个工种的工作人员同步工作；对于施工占地面积比较小的老旧小区，工程管理人员要求不同工种的人员穿插作业[5]。在对老旧小区进行改造时，考虑到其占地面积比较小，管理人员要求施工人员在搭建脚手架、完成外墙保温层加装工作之后，结合实际状况开展水电网管地下施工工作；在完成这些操作后，高效开展小区绿化铺装工作，但是需要格外注意将施工工期控制在合理范围内。三是加大老旧小区改造优势宣传力度，如在实际开展改造项目规划工作时，降低住户对改造工程施工的不利影响，同时还要加大宣传和成品图的展示力度，最终目的是获得更多老旧小区住户的支持，降低突发问题对改造进度和质量造成的影响。老旧小区改造施工项目只有在获得全体成员的同意之后，才可以施工建设。在此期间，不仅要降低不确定因素的影响，也要严格预案规划中的要求，制定完善的应急预案。在完成这些工作之后，既能有效缩短老旧小区改造施工中的突发时间，也能保证各个环节的改造工作顺利开展。

3.3 健全改造工程管理制度，提高整体施工建设水平

为了进一步提高老旧小区改造工程施工效果，需要保证具备完善的改造工程管理制度，在严格规范改造施工行为的同时，提高改造工程整体施工建设水平。

一是老旧小区改造工程施工人员在日常工作时，将前期设计的施工计划图纸作为基础依据，并要合理联系实际考察的各项信息，制订出具有较强经济性、可行性的改造施工方案，保证改造施工部署具有较强先进性。二是严格按照改造施工部署方案中的各项要求，精准掌握改造施工工程在施工质量和施工安全等方面提出的要求，在选择符合要求的施工技术设备和方法之后，逐步加大各项管控力度。完成改造施工工作的基础上，保证老旧小区改造工作顺利通过相关部门的验收。三是提高改造施工过程中的安全管控工作重视度，如在正式改造之前工作人员明确改造安全目标，制定与之相应的安全保障机制[6]；在明确指出安全保护设备分配要求之后，着重开展安保、消防、保卫等多项工作质量检验工作，最大程度上降低伤亡事故的发生概率。四是做好老旧小区改造过程中的组织协调工作，在保证各项工作符合标准要求之后，全面推行绿色施工和管理制度，并在有效降低生态环境破坏程度之后，高效开展环境保护和文明施工等多项工作，从而降低老旧小区改造工作对周围施工环境造成的污染。

3.4 明确改造管理原则，创新改造管理模式

一是遵循以人为本原则。在提高老旧小区改造管理有效性期间，改造管理人员始终都要遵循以人为本原则，既要提高老旧小区居民生活质量，也要做好生活环境改造工作。国家政府给予充足的资金支持，为小区居民打造良好的生活环境。始终将居民的利益放在第一位，充分考虑居民在交通、舒适性等多个方面提出的合理要求，既要提高改造施工方案合理性，也要提高老旧小区改造管理针对性。二是遵循综合治理原则。在综合治理这项要求下，老旧小区改造施工人员既要对建筑环境进行改造，也要对小区的景观环境、生态环境进行改造，在保证改造施工工作具有全面性同时，提高老旧小区综合治理效果。城市化发展速度不断加快，很多老旧小区都面临着拆迁重建的困境，在实际改造过程中，需要对老旧小区的门窗、楼道、墙体等进行修建和维护，以保证改造后的小区整体环境符合居民要求，进一步提高老旧小区改造施工效益。

4 结语

综上，随着人们生活质量不断提高，无形中对老旧小区改造工程施工和管理工作提出了严格要求。为了做好老旧小区改造工程管理工作，需要多个部门相互沟通和协作，在形成管理合力之后，提高改造效率和质量。通过做好前期调研工作、合理规划改造方案、完善改造工程管理制度、创新改造管理模式等工作，满足居民日常生活要求，为居民营造一个舒适便捷的生活环境，达到提高小区住户幸福感的目的。