基于土地管理与规划策略探究

张亚男

（山东省龙口市自然资源和规划局，山东 龙口 265701）

1 土地管理现状

1.1 土地资源分配不达标

乡镇规划建设是我国的巨大工程，涉及的问题非常多，在规划建设时难免会对周边的环境进行损坏。但是有一些开发商对这些问题不重视也不关心，只考虑怎样才能赚取更多的经济利益，为了这些利益甚至会不顾土地特性直接进行开发，影响了生态平衡对其造成严重的损坏。居于此，对于土地合理地进行分配就是乡镇规划建设中重要的一项任务。某些地区为了促进城市发展将附近乡村小镇一起合并到城市当中去，还有的直接占用农田来建造楼房以此提升经济发展，这样就造成农民的土地减少收入降低，增大了乡镇矛盾。而且，现在人们的生活水平随着经济提升不断增高，一些人为了满足享受炫富的心理直接占用土地来建造别墅之类的奢侈用品，促使土地资源分配问题加剧。现阶段，随着我国经济的不断发展，农民生活水平得到了改善，农民进城人数日益激增，导致城市人口不断新增。城市建设上的人性化举措，本来是科学发展的重要目的，但在实际过程当中往往对这些方面没有受到重视，没有生活的气息只有交通的拥挤，人们对于城市的安全感和亲和感随着减少了。在农村方面有些地方已经有很久没有改善了，很久以前的规划设计已经不能够适应现在的条件，相关部门更谈不上优化用地结构和布局，导致乡镇建设的进展严重落后。

1.2 土地管理不够严谨

在乡镇规划建时没有对土地进行合理的管理，导致土地质量和生态环境都有严重的影响。土地管理作为重要的保障，要把建设水平质量往上提就要对管理方法进行优化改善，但因为涉及的范围广而且又非常复杂，相关的工作人员就需要对这些方面多加考虑。例如一些乡镇负责人利用自身的职位谋求私利，将原本承包的土地回收并重新进行分配或是强行毁掉村民的承包合同等。这归结于群体性事件或者纠纷，实际的问题并没有得到合理的解决。在农村的某些地方为了获得更多的利益把土地使用权直接卖了。这诸多问题的存在大多数是因为相关部门没有进行严格的监管，而且从上面的这些问题也可以看出人们对于土地使用权没有足够的保护意识，人们都有足够的意识才能完善乡镇规划。土地管理目标是要让利用更加合理，让一些搁置闲散的土地得到合理的利用，但目前受到经济和思想观念方面的影响，土地利用缺少长远的考量也造成利用合理性不强。因为一些地方征地补偿机制不完善，在很大程度上阻碍了建设发展的进行，相对的城市发展需要对土地需求越大。由于土地规划中存在着不足，程序的不规范导致使用权存在争议，两者之间存在差异，导致双方存在矛盾。在建设过程中任意改变规划方案，负责部门没有进行项目跟踪监督，就会造成要求不达标。

图1

1.3 乡镇基础设施不齐全

在基础设施方面也有诸多新问题出现，无法满足当前农村乡镇发展的需求。很多地方排水系统年代久远老化，遇到雨水天气就会经常看到路面上积水严重的问题，又没有人去管理维护，而且排水管道的位置设定得也不合理，有些排水盖设在盲人通道的中间，给城市带来了很多麻烦也有损其形象。这些都是因为没有统一做好细节规划和管理上面带来的问题，建设用地没有规律的开发只会造成格局分散产生混乱，过于看重眼前的利益没有进行整体的规划分局，民用和公用基础设施整体落后，配套设施不齐全，商业医疗教育等服务设施的缺乏，绿化率不高导致生态环境恶化，土地质量严重下降。整个规划过程需要的是稳定，不要随意去调整，政府相关部门应进行长远的考虑，每个方面都要多思考并了解快速城镇化和土地使用之间存在的冲突，如图一所示。基础设施的发展有着决定性作用，是建设城市发展的蓝图，是一项密集型工程，不仅会遇到投入巨大的资金，效益回收低等特点。建设时很多工程项目效率低计划的也不周全，就不能够按时完成工期，部门之间责任有没有明确的划分，造成管理分散的现象出现。

2 土地管理和规划中存在的核心问题分析

2.1 相关法律制度体系不健全

从目前我国土地资源使用现状来看，一些农民群众缺乏相关的法律意识，在土地管理和使用过程中存在诸多违法乱纪的问题，如随意扩建土地、非法转让土地使用权、私自开垦土地等，都属于违背《土地管理法》的问题，若是情节严重，相关人员甚至会受到法律的制裁。但对于土地使用权一般都属于一个集体，目前相关法律法规对于这一概念并没有统一的界限，因此在实际土地管理和规划过程中略显困难，从而造成土地流失问题严重。

2.2 缺少对土地资源利用的可持续发展性考虑

随着社会经济发展速度的提升，城市化发展进程越来越快，促使土地流转速度逐渐提升，在经济发展过程中，城市边界不断扩张，城市周边的农村农用地是根据政府部门统一征收后、并按照相关的程序进行开发的，导致土地越来越少。与此同时，在乡村振兴过程中，一些企业开始到农村地区投资，占用大量耕地资源建设现代化农产品加工厂，导致耕地数量因此减少，粮食安全也受到一定影响。

2.3 耕地管理不规范

（1）侵占耕地问题，农业生产、工业生产、水利工程的开发等，占用基本耕地面积。（2）由于我国少数地区经济发展较为落后，致使年轻劳动力外出打工，造成当地土地资源得不到充分利用。（3）一些人对于开发积极性极高，但实施起来资金成本过大，致使土地资源在开发一半的时候，被迫中途停止。（4）耕地土地资源分配不均的问题，随着在基层土地承包联合体制的推行，出现“一人承买所有土地”的现象，导致其他农民无地可耕种。（5）现如今的人口增长速度过快，从根本上可分配的耕地土地数量明显减少，不能满足农民自给自足的生活。

3 土地管理和规划中核心问题存在的原因分析

3.1 土地规划缺少系统性

结合目前我国对于土地管理和规划现状分析，还存在土地管理规划和当地的实际发展情况结合不符、不能做到因地制宜合理开发土地资源等诸多问题，以农村居住房屋规划问题比较突出。在建造居住房之前，没有统一的做好规划，也没有制定相关的建设标准，导致农村居住房屋随意建造、位置杂乱，甚至房屋建造的高度、方位等都是农民群众自己决定的，在一定程度上很容易影响农村的外在形象，甚至对土地资源的使用情况也产生很大的影响。同时随着农村地区的社会经济发展速度不断增加，广大农民群众的物质生活质量也有了很大的提升，有一定经济能力的农民群众会选择到市里买楼，但是对于农村地区的房屋却依然还保留，这一部分房屋因为长时间没人居住、没人看管，久而久之，很容易导致房屋成为“危房”，严重的造成土地资源的浪费。

3.2 土地资源遭受严重的破坏

在土地资源完成流转后，当地建立部分加工厂商，但在农村地区，对于加工厂商的管理要求比较疏松，再加上加工厂商对土地资源执行掠夺式耕种，破坏当地的生态环境。虽然在短时间内会增加农村地区的经济利益，但若长远考虑会发现这对于农村地区的土地资源造成十分严重的破坏。由于我国加强城市化、工业化建设，相关部门为了追求最大化的经济利益，盲目地追求建设速度和建设成效，过度使用农村地区的土地资源，没有对农村和城市土地资源进行科学、合理分配，导致土地资源浪费的现象比比皆是，在一定程度上不仅忽略自然生态系统的平衡性，也会造成农村地区的土地资源利用效率偏低，严重时会造成土地资源紧张，从而给土地管理和规划工作带来较大的困难。

4 土地管理和规划中核心问题的解决方案分析

4.1 完善相关管理制度

由于土地管理和规划工作比较复杂，为提升土地管理和规划质量，政府工作人员要结合当地的实际发展情况，完善相关土地管理的制度，建立切实可行的土地资源规划机制，提高管理方法标准，在进行高质量的土地管理和规划过程中，一定要区分好农村耕种用地、自用地以及商业用地，并达到动态化管理的目的。对于农村常住居民的搬迁问题来说，在规划新农村的前提下，政府部门需要集中建设集体住房，增强土地管理和规划的效率，同时做好空置房屋、危房的管理工作，通过建设用地增减挂钩的手段，节省建设用地面积。

4.2 科学合理规划土地使用

（1）相关工作人员要统筹城镇和土地利用情况，遵照自然生态环境法则，切实解决城镇产业结构和农业产业结构中对于土地占用的矛盾，并且提高人民群众节省用地的思想觉悟。（2）科学、合理规划土地使用情况，不能盲目减少耕地面积，也不能盲目占用土地资源而扩大建筑投资。从科学的层面来分析合理规划土地情况和地方经济发展之间的二者关系，避免开发商为了扩大经济增长而无视土地管理和规划。也就是说，相关工作人员必须严格按照科学、合理的手段规划农村地区土地资源，任何人不得逾越。（3）以保护和改善土地生态环境为基本目的，对被工业化生产和历史遗留问题遭到破坏的土地资源进行合理修复，保证农村耕地用地的质量。具体来说，相关工作人员应使用科学、合理的手段，确定需要整治和改善的重点土地，制定具体的管理模式和管理标准，采用合理的工程技术手段对其进行有效的治理。（4）土地质量还需要和农村可持续发展紧密维系在一起，将土地治理和产量低的耕地用地改善串联起来，将土地管理和发展农业规模化经营联系在一块，利用现代化技术、设备对土地资源进行相应的治理，并实行日常监测监管体系，使改良土地资源和修复土地，增加农业经济的质量发展。

4.3 加大宣传力度

土地管理和规划不仅是政府工作部门的职责，同样也是全民参与的一项工作，人人都要树立起保护土地的意识。由政府部门作为引导，利用网络媒体、电视、报纸、微信公众号、朋友圈、短视频等多种方式进行相关法律法规的宣传，增强广大农民群众对于土地管理和规划的意识，同时提升农民群众对于土地归国家、归集体所有的观念意识。此外，政府工作人员必须做到深入宣传，确保农民群众能够从源头上认识到土地管理和规划的重要性，进一步实现土地资源的节约利用。政府工作人员要积极引导农民群众合理开发土地资源，而不是依靠冷酷无情的法律条款去约束农民群众的行为。

4.4 最大限度地保护耕地资源

（1）对于基本农田，必须要给予最基本的保护，相关政府部门需要将其作为自身重要的工作责任。为促进土地管理和规划活动的顺利执行，将耕地保护和政府管理绩效相结合，并将其列入年度重点目标考核工作中，明确承包单位在保护基本农田方面的责任和义务。同时，国家还需要加大土地执法力度，严厉打击耕地利用过程中存在的违法行为，便于保证基本农田的面积。（2）政府还应制定新增耕地的规划标准，拓宽耕地的补充和来源方法，积极做好土地资源整理和复垦开展工作，加大土地的整治力度，并积极采用有效方法鼓励单家独院进行易地搬迁工作，有利于扩大耕地面积。通过开展土地整治工作，促进增加农村耕地的数量。土地管理和规划工作的开展对于美化农村地区的居住环境提供一定的条件，实现集中连片居住的目标。

5 结语

综上所述，土地管理与规划工作是一项比较复杂、长期的工作，在一定程度上关系着我国国民经济增长的快慢。对此，在具体土地管理与规划过程中，相关工作人员要结合当地的实际发展情况，在农村地区加大土地管理和规划的宣传、推广力度，促使广大农民群众认识到土地管理与规划工作的重要性，从而积极、主动地参与到土地管理和规划工作中。同时，政府部门要配合相关工作人员，确保土地资源的合理利用，提升土地利用效率。