历保建筑修缮与加固——岐山村

徐丽妮

上海长宁公共租赁住房运营有限公司 上海 200336

1 项目简介

愚园路1032弄岐山村，东依江苏路南傍愚园路，北临长宁路，占地2.2公顷，是愚园路上颇为著名的新式里弄之一。属于愚园路历史风貌区。

愚园路历史文化风貌区是中国上海市立法保护的历史文化风貌区之一，也是上海中心城区12个历史文化风貌区之一，作为“愚园路历史文化风貌区”内的主要道路，愚园路长宁区路段道路两旁有优秀历史保护建筑106幢约25条老弄堂。20世纪20年代，私家洋房汇集于此，康有为、沈钧儒、瞿秋白等名人也成就了这里的传奇商业气质[1]。

优秀历史建筑的修缮和保护必须贯彻“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的工作方针，遵循“安全为先、保护为重、兼顾实际、符合标准”的基本设计原则，以还原历史建筑的原有历史风貌，尽可能探索将历史建筑的保护利用融入现代社会发展的保护模式，充分发挥历史建筑的社会价值和经济价值。

2 损坏部位及修缮技术方案

2.1 损坏部位情况研究

岐山村（愚园路1032弄）单体南、北立面、沿主弄立面、弄堂空间格局为外部重点保护部位，室内底层空间格局、入口、楼梯间、地面花砖、天花线脚、壁炉以及其他原有特色装饰等为内部重点保护部位。

在确保保护部位严格按照原样式、原材质、原工艺修缮的前提下，根据现场勘查情况，针对房屋各损坏部位及构件进行修复修缮，岐山村内的房屋外墙面有多种材质，如粉刷、拉毛、清水墙、鹅卵石。窗有木窗、钢窗。

2.1.1 墙面。拉毛墙面及外墙表面粉刷空鼓、起壳、剥落；清水墙已被涂料覆盖，局部风化、损坏、泛碱；围墙及立柱表面污损；墙体、水泥勒脚开裂。

2.1.2 窗、阳台及雨落水管。木窗油漆剥落、开裂、腐朽，部分五金件缺损；钢窗框、钢窗扇表面油漆局部脱落，局部锈蚀；台板底表面局部粉刷起壳，脱落；阳台铁艺栏杆局部锈蚀；违章改建、搭建(违章阳台、轻质雨棚）；部分雨水管后期更换为PVC材质与原貌不符。

2.1.3 木地板、扶梯及地砖。室内木地板磨损，局部倾斜，木踢脚板局部缺损；室内砖墙面、平顶均部分粉刷起壳；室内木楼梯踢脚板局部损坏，踏步板磨损；走道及公共厨房水磨石地坪局部有裂缝等问题。

2.2 修缮技术方案

岐山村历史修缮项目施工进行中，除了对建筑物外立面、门窗等存在一定程度损伤的部位进行修复外，为确保被修缮的建筑结构安全，消除安全隐患，还重点进行结构全面排查，尤其是屋面木结构构件安全，发现修缮范围内部分房屋屋顶人字木屋架及木桁条虫蛀（白蚁危害）、糟朽、腐烂等现象，损坏严重，故对木屋架、木檩条等采用拆换的方法进行修缮。

2.2.1 墙体。面对砖墙结构贯穿裂缝，为尽量减少对红砖清水墙的破坏，采用聚醋酸乙烯乳液低压灌浆进行加固修复。墙体压力灌浆原理：墙体压力灌注水泥浆修补裂缝，就是在水泥浆液中掺入一定量悬浮剂，借助外来的气压（如空气压缩机，手压泵）等，将浆液灌注到墙体裂缝内，提高墙体黏结力和抗剪，抗拉强度，达到加固及修复墙体裂缝的目的，灌浆浆液采用聚醋酸乙烯乳液水泥聚合浆。

2.2.2 地垄墙。针对房屋底层的木格栅及木格栅之间的地垄墙，施工前全面检查地垄墙完损状况，如有裂缝按照砖墙修缮措施予以修复。同时检查所有透气孔是否有堵塞，保证所有透气孔通畅。原沿椽木及木搁栅腐朽严重的按原材质原规格予以调换[2]。

2.2.3 木格栅。①若存在进墙端腐烂以及搁置长度不满足要求（小于60mm）的木搁栅，或腐烂损坏程度严重超过搁栅1/3长度的按原规格换新。（所有新换木搁栅在墙上的搁置长度为120mm，进墙端均需刷防腐剂两度，进墙处空隙用1∶2水泥砂浆填实，木楼盖剪刀撑松脱处应补齐并钉牢）。②若搁栅跨度过大或间距过大，由于荷载的作用引起楼面挠曲、变形过大者，可在两根搁栅之间新增一根搁栅，以减少原有搁栅的荷载，增加楼面的刚度。③若原木搁栅木屋架开裂可采用扁铁抱箍加固：当裂缝宽度不大于3mm时，可在木构件的油饰或断白过程中，用腻子勾抹严实；当裂缝宽度在3～30mm时，可用木条嵌补严实，用耐水性胶粘剂粘牢。

2.2.4 夹砂楼板。对夹砂楼板的检修处理，若有腐烂损坏按照原规格洋松木搁栅调换，或采用槽钢（槽钢尺寸需根据卫生间实际大小确定）进行加固。若楼面存在塌陷或整体严重，条件允许的情况下，将损坏严重的原夹沙楼板全部改为现浇钢筋混凝土楼板。

2.2.5 屋架。针对屋架构件损坏严重的，需要加固的情况。首先，以同木材同截面同长度为原则采购木料，现场做好防腐防潮措施。其次做好室内加固工作，因拆除屋架木梁后，三楼屋内老吊顶因没有搁置点掉落下沉，所以在施工前，先对三楼室内、厨卫走道公共区域以及老旧木楼梯处设置临时木架支撑。支撑方法如下：支撑竖向杆件采用方木100×50mm两根拼接，架体在地板和吊顶面分别用240×40mm通长木板垫平，架体内外两侧用100×20mm木板进行剪刀撑形式固定，确保整个木支撑架整体稳定。竖向支撑架体设置在二层楼面木搁栅部位，支撑上部顶紧三层楼面木搁栅，确保加固支撑到位。

3 施工难点及对策

难点：居住类的优秀历史建筑，存在着住户多、杂，设施设备过度使用的情况较为明显，不仅风貌全无，还存在不少安全隐患，依靠修缮能为提升百姓的居住环境，完善设施设备的基本功能，恢复一定程度的使用性，是我们的目标。但是修缮工作在不影响内部居民的正常生活的前提下，施工局限很大。

对策：面对这类难点问题，需要结合实际情况，采取有效的对策，首先对住户多杂的问题，岐山村，采取了文化聚人的方式，促使住户能够自主参与，并且完成自治。发挥文化特长，成立文化团，实现对历史建筑的修缮和保护，再针对不同建筑立面，选择不同的修缮方法，从而满足，实际修缮的基本需求，确保的历史建筑得到友善的保管[3]。

4 历保建筑保护管理存在的问题和对策建议

结合岐山村案例分析了历保建筑修缮与加固，但是历保建筑的发展和保护还需要在管理方面做出努力，当前历保建筑保护管理方面还存在一些问题，需要着重分析并且提出解决措施。

4.1 重叠交叉管理

历史优秀建筑和文物保护建筑，在管理上存在重叠的问题，这一问题会影响到政府形象，还会影响到管理效能，干扰产权人的实际生活，还会产生较大的社会反响。相关职能部门应做好协调工作，提出针对性解决办法。

或许可以通过晋升一批文物保护单位，解决历史建筑保护与管理过程中交叉管理的问题。此外需要加强控制历史建筑和文物登陆点的交叉项目，合理划分文物建筑和优秀历史建筑以及文物登录点的责任，各方需要统一认识，肩负起自身责任。

4.2 违法处罚过轻

这对违法搭建和擅自改动结构外貌等行为，产生较大的社会反响，但是违法成本比较低，行动速度又非常快，大多情况下当管理部门发现时已经为时已晚，再加上劝阻查处难度比较大，同时具有较高的拆除成本，执行过程中又存在很多风险，因此提出的惩罚额度比较少，但始终不利于保障执法效果。

为了整改上述问题，需要落实重型重罚，针对损毁历史建筑的行为，确认之后可以采取入刑或者拘捕措施，在处罚和教育之后需要融入诚信体系中，并且需要接收社会监督。利用法律手段可以控制违法行为的发生频率，实现历史建筑依法使用和依法保护的目标。

4.3 社会资金投入

各级政府每年都会投入一定的资金用于保护管理历史建筑和房屋保障修缮等，此外，还鼓励投入社会资金用于装修改造和功能拓展等工作，但是资金投入量比较大，整体回报速度比较慢，再加上周期比较长，短期效益并不明显，因此增加了社会资金投入的疑虑。

为了改善上述问题，需要全面突破政策激励和税收优惠以及银行信贷等方面，因此吸引更多的投资单位，形成良性循环机制，持续性的保护历史建筑。

4.4 公房进出机制

当前居住类的保护建筑属于直管公房，一幢建筑多户使用，而各地直管公房利用使用权永租方式。经过调查可以发现，当前普遍情况是自用少、转租多，此外还存在改性使用，政府负责修缮和管理等方面的费用。使用人转租和转卖会获得较多的利益，再加上房屋征收成本比较大，因此很容易流失国有资产。

可以将旧式里弄和新式里弄以及老公寓大楼等纳入政府保障房调整机制中，发现违法违约行为，需要采取退出措施，或者收回使用权。针对使用保护建筑的用户，需要建立信用记录，使其可以依法使用建筑[4]。

5 历史建筑保护与管理的新举措

根据岐山村的案例总结历史建筑保护和管理的最新举措，这些新举措包括开展绿色和智能科研，整合历史资源、保留遗产传统工艺等，从而满足历史建筑保护与管理的基本需求，保障历史建筑可以做到与时俱进。

5.1 开展绿色和智能科研

通过联合探索和合作交流等，开展生态环保和节能技术等方面的研究，不断突破老建筑抗震技术和防火防腐技术以及节能降耗技术等方面，通过技术创新和精细化管理工作，不断提高整体设计和施工的水平。

要不断加大更新改造和修缮各类历史建筑，完善建筑的居住功能，同时需要完善管线入地和水电气扩容等工作，提高整体环境水平，深入研究施工质量技术措施和施工工艺等，使整体管理水平不断提高。

5.2 进一步整合社会资源

充分利用社会资源，不但调整各学科和各行业的人才，建立优质的保护建筑工程实施队伍，同时需要强化保护管理和执法队伍，此外需要建立志愿者队伍和律师援助队伍以及监督队伍等。切实落实环境整治工作，提高整个历史街区的品质，有序落实更新改造计划，建立保障机制，促进保护管理工作可持续发展。

5.3 保留遗产传统工艺

历史建筑保护与管理工作是一项十分复杂的任务，需要人们不断的努力。历史建筑离不开人的利用，同时也需要更新，因此相关工作部位需要注重收集和记录传统工艺，利用现代化手段深入分析和研究，有效传承和应用特色工艺和传统手艺等。落实以人为本的理念，同时落实保护和利用，结合历史传承和技术创新等，充分激发社会各界的参与积极性，不断解决发现的困难和问题，促进历史建筑保护与管理工作的长效发展[5]。

6 结束语

虽然尽可能还原建筑历史风貌，使得建筑修旧如故，消除安全隐患。但是由于住户多、过度使用等现状，以及实心房施工局限等原因，往往无法达到彻底还原风貌。那么，如何使得优秀历史建筑及花园洋房活化利用，则是一个新的课题，可以通过对居住人置换，调整建筑本体功能后彻底修复修缮，重新布局、合理配置，还可适当嵌入现代元素，将历史建筑功能合理与可持续利用完美结合，从而达到唤醒传统赋予新生的目的。