浅谈高校建筑设施后勤修缮服务

蔡明凡， 汪文涛

(1. 武汉职业技术学院, 湖北武汉 430000; 2. 国药集团中联药业有限公司, 湖北武汉 430000)

当校园建筑使用到一定年限，新建筑变成老建筑，每个建筑上都有些“缝缝补补”的“补丁”。屋面防水、外墙刷漆、内墙翻新、家具更新、装饰吊顶换新等工作既繁琐又困难。为了做好每次修缮工作，不得不“集智”去解决，高校建筑修缮管理工作突出表现有“小块、多处、难修”的特点；为了将建筑设施修缮难点一一解决，时刻想到“三服务”的精神内涵，修缮服务更多的是“多为师生作贡献、多为校园修缮添光彩、多为学校后勤服务建标杆”；为了更好服务广大校园师生及保障学校建筑设施正常使用。针对建筑设施的修缮服务，需要重点讨论和解决几个方面。

1 屋面防水维修

屋面防水因各种原因造成的损坏最多，也是维修最困难的地方。这不仅关系到正常建筑使用及科研、教学、生活等也带来非常大的不便。主要体现在隔热层屋面维修、聚氨酯防水层屋面维修、砖瓦或琉璃瓦屋面维修等。

1.1 隔热层屋面维修

高校一些老式建筑大部分含有隔热层屋面采用预制板结构顶，这种屋面在板层间有接缝，由于冬季、夏季温度变化，导致预制板之间热胀冷缩，时间一长在预制板层上覆盖的防水层会损坏，使后期修缮存在维修难度大、破坏面积及修复面积大、成本高的问题。

需要了解屋面结构，摸清并判断防水层破损位置，一般防水层损坏的部位就在预制板间接缝处或预制板与女儿墙接缝处。处理时在抹砂浆前用弹性K11刷2遍，再用防水砂浆抹2 cm厚，分隔缝灌注密封材料处理。屋面修复建议用SBS改性沥青防水卷材，并设置排水坡度应大于2%，且应依照当地雨量和屋面汇水面积设置通畅的排水通道，处理好防水层后应将屋面隔热层复原。

1.2 聚氨酯防水层屋面维修

聚氨酯涂膜防水层是目前建筑屋面采用较多的防水做法，主要是以聚氨酯涂料涂刷屋面，固化后形成有一定厚度的防水涂层来达到防水的目的。这种防水层具有柔韧性，耐水和整体性好，对屋面不平整或不规则部位的防水处理比较方便，施工操作技术成熟，工艺简单。主要用于公寓洗漱间、厕所及屋面点补。

聚氨酯涂膜防水施工时，注意施工温度、天气，施工中由于基层潮湿、找平层未干，含水率过大，常使涂膜空鼓，形成鼓包。操作时，要时刻注意控制好基层含水率，接缝处应认真操作，使其粘接牢固。

1.3 砖瓦或琉璃瓦屋面维修

旧式建筑屋面或装饰屋面大多是砖瓦或琉璃瓦，防水维修处理施工难度较大，一般砖瓦或琉璃瓦屋顶为“人”字形，盖瓦下一般很难做好防水层，随着使用年限增长，砖瓦或琉璃瓦发生破损，屋顶漏水就会比较严重。

目前一般砖瓦或琉璃瓦屋面维修施工，基本上整体换新瓦，在施工工艺上，首先做好防潮防水层，再采用传统工艺，铺设砖瓦或琉璃瓦。

2 内墙乳胶漆、吊顶等翻新

由于长期使用，建筑内墙装饰有乳胶漆脱皮、吊顶龙骨风化侵蚀、内饰破损等问题。

2.1 内墙乳胶漆修补

建筑内墙面一般因渗水或使用时间较长会出现起皮现象。墙面起皮应进行整体墙面修补找平墙面，重新粉刷腻子至少2遍，再重新涂刷内墙乳胶漆。

有过渗水的墙面会出现青苔或水渍痕迹，及时修补外墙或墙面渗水部位，再进行墙面铲除和修补，然后重新粉刷涂漆。

2.2 内饰、吊顶、龙骨维修

建筑内部装饰、吊顶、龙骨等年久失修，破损较为严重时，应查阅设计资料，对内饰、吊顶部位及龙骨材质，采用同材料、颜色修补，避免造成修补部位颜色偏差较大，影响视觉效果。

2.3 大理石或瓷砖内墙面修复

在旧式建筑中很少采用大理石、瓷砖内墙面、地面。新建建筑吊顶后的内墙(如学生宿舍楼、办公楼、教研楼等)大多采用大理石或瓷砖墙面、地面，但是由于长时间使用导致大理石或瓷砖楼梯、地面、墙面破损，不及时维修会影响地面、楼梯的行走安全，也会影响建筑美观。

所以一般出现这种大理石或瓷砖破损都会及时维修，但是这种“点补”会耗费较大的人工成本，这种情况最好的方式是采用管理手段，正常使用避免重物碰撞，经常性维护保养的方式，可极大减少修补成本。

3 外墙装饰翻新

长时间的暴晒和温差，有害气体侵蚀，外墙装饰及外墙面都会有瓦砖脱落、金属花格窗锈蚀或破损、装饰格栅墙破损、外墙乳胶漆脱落、大理石外墙面挂片破损等问题。

3.1 玻璃幕墙维修

随着近些年来，很多高校建筑喜欢采用玻璃幕墙等节能材料装饰，但是随着使用年限增长，建筑玻璃幕墙暴露的问题也很多。维修难度大、难清洗、漏水严重等问题比较多，也没有彻底根除的办法。目前，最常用的是玻璃幕墙漏水处补胶、长时间表面脏后清洗、玻璃破损直接更换等处理措施，也就是治标不治本，“头痛医头、脚痛医脚”的解决方式，但是幕墙彻底改造的成本很大，所以只能“小问题不断，总在修”。

3.2 琉璃瓦挑檐装饰维修

琉璃瓦装饰的仿古建筑具有人文气息。这种装饰不仅好看，也会有一种身处人文环境的文化气息感。近些年，公园建设、高校扩建等项目出现了越来越多的仿古建筑，但是随着时间推移，一些老式仿古建筑会出现琉璃瓦脱落、挑檐凹凸不平整问题，尤其是琉璃瓦脱落的安全风险日益凸显。

这些仿古建筑的挑檐经过风吹日晒，琉璃瓦破损、脱落，整体看上去也不美观，有的学校为了解决这个问题，直接就把原建筑琉璃瓦翻新，这样不仅投入成本很多，而且脱落的安全问题也没解决；有的为了解决安全问题就重新设计、重新施工或直接硬化，这个也是后勤修缮服务一个难点。

3.3 金属窗花格维修

金属窗花格在使用过程中可能有2种用途，一种是仿古建筑配套装饰，一种是防盗。无论哪种用途，时间一长，金属窗花格油漆会脱落，影响美观，也会带来因锈蚀造成安全问题。所以需要经常维护和刷漆，做好金属花格窗的日常保养工作。

3.4 装饰格栅墙翻修

有的教学楼或科研楼外墙装饰面采用格栅，这种格栅不仅美观度好，而且也不影响建筑结构，对墙面防水也不会造成太大影响。因为建筑格栅装饰可以不贴墙面，避免由于在墙面打孔较多，破坏外墙防水。装饰钢架以主材方钢为支撑点固定在地面，较高建筑借用建筑外立柱结构固定支撑钢架，然后外面扣装装饰板。

装饰板采用铝合金材质、钢制骨架采用镀锌材质一般不容易生锈，目前主要翻修装饰板破损和较脏的部位清洗，整体美观效果还是比较好的。

3.5 外墙刷漆翻修

外墙渗水是建筑最常见的漏水问题，由于建筑使用年限较长，外墙墙皮脱落影响美观度，也是普遍存在的。外墙主要采用翻修工艺，铲除外墙破损需要维修的基层，重新粉刷外墙防水及乳胶漆进行翻修。一般维修后应保证5年防水质保期。

外墙涂料涂抹墙面。注意，涂抹要均匀，尽量与整个墙体保持一致。对于一些坑洼处，一定用涂料垫平整，保持整体平整，遇到凸起处，要磨平。对于窗户，栏杆下，这些犄角旮旯的地方，不留死角，一次弄好。

3.6 大理石挂片和瓷砖外墙维修

大理石挂片和瓷砖外墙因各种各样原因导致大理石挂片或瓷砖破损，影响整体美观。主要原因是由于墙面与石材砖面粘接强度不够，基层水泥砂浆存在空鼓，长时间受温度、气候影响导致砖面破损。

这种问题主要是对维修石材的花纹色泽的统一性有要求，但因为外墙装饰石材较长使用年限，新的石材花纹可以保证一样，但色泽会有所不同，这就根据需求，采用局部统一修缮还是整体修缮，保证外墙装饰面的统一性。

4 建筑内部设施给排水维修

4.1 厕所给水管道维修

一般学生宿舍或教学楼、图书馆等建筑设施的厕所给水管道是一根主管从一层到顶层，然后再分到每间宿舍或厕所功能分区。由于给水管大部分都是埋地敷设，给水管道出现破损情况，维修比较困难，也会给校园学生、教职工带来不便，这个就应该采取质量材质较好的给水管道和比较好的接管工艺统一进行施工，保证给水管安装质量及使用效果要好。

部分使用年限较长的校园建筑采用镀锌管作为给水管的，存在很多锈蚀、漏水的问题，比如管道螺纹接口处、直通处和焊接处等；为了保证给水管使用比较久，一些新修的校舍一般采用PP-R卫生级热熔给水管，做好管道材料处理工作，主要是镀锌管道与PP-R热熔管的连接及管件接口的处理，应保证管道的严密性和耐压性。

4.2 厕所排污管道维修

造成厕所排污管道问题，一般有卫具排水管脱落漏水、破损漏水、设计安装不规范漏水等问题，因为都是使用后发现的问题，而且大部分卫具排水管道是埋地敷设，维修起来也不是很方便，成本比较高，一般需要拆除破坏地面，所以这也是修缮工作的重难点。为了尽快方便师生和教工使用，绝大多数均是采取破坏地面或卫具的做法，做好防水剂复原维修工作。

4.3 屋面及各层排水管等

为了保持建筑外观的美观性，一些校园建筑采用内部敷设屋面雨水立管，施工危险系数小，但是后续维修存在管外壁与建筑结合处漏水维修问题；屋面排水管经过长年使用在出水口处容易长苔藓或杂草，导致排水不畅。时间长了，就会造成建筑屋面防水层损坏而漏水；也存在由于长期排水量较大，导致排水冲击后，排水管管件连接部位脱落漏水的问题。

对屋面防水层保护及漏水问题，要做好屋面落水管施工质量；对屋面杂草、垃圾，应定期清理；由于水量大造成的管道脱落，应采用质量好，能承压，易于施工，材质好的管道进行屋面排水管敷设。

5 综述

为了保障校园后勤修缮服务的高质量、高标准的要求，也为广大师生保障正常教学、生活、科研等做好建筑设施修缮服务。后勤修缮服务要积极吸收广大师生对于修缮后的意见反馈，持续改进修缮服务。对于每年校园修缮服务工作，需要持之以恒，不断创新。在各种修缮问题中都会发现很多相同点和不同之处，只有找对、找好不同之处，将问题的重点、难点都找到和解决好，才是一次完整的修缮服务。