试论城市老旧小区改造新模式及关键技术

石伟

（中国城市建设研究院有限公司，北京 100024）

1 引言

改造是一项惠民工程、发展工程，是改善百姓生活的直接措施，是城市更新的重要组成部分，对于完善城市功能，提升城市品质具有重要意义，从当前城市地区的普遍情况来看，老旧小区主要集中在老城区，由于小区使用年限较长，已经出现了多种问题，从宏观上讲，社区长久而有效的管理机制较难建设，大量的旧小区缺乏物业管理和公共基础设施，公共空间难以维护；社区改造项目碎片化，没有形成可推广、可复制的新模式，没有从规划层面统筹考虑；从微观上讲，大部分老旧小区整体规划布局不科学，公共活动空间及绿化面积较小；地下空间利用不充分，严重缺少停车位；建造时间相对较早，建筑综合性能下降等；居民楼未设置电梯，高层居民上下楼不便。在此背景下，住建部以及各地方相关部门均出台了关于老旧小区改造的相关政策，并将老旧小区改造作为重大民生工程之一，这意味着我国城市建设开始由大规模新建进入加固改造的新阶段，因此，有必要对城市老旧小区的改造模式以及关键性技术进行研究。

2 城市老旧小区改造的意义

2.1 提升城市形象

城市形象是人们对于整座城市发展情况的主观感受，包括城市建筑、景观、经济发展、基础设施建设、政治生态、文化艺术等多个方面。在当前时代背景下，良好的城市形象对于强化城市竞争力以及开展城市营销等方面都具有重要意义。城市建筑风貌作为城市形象的重要构成元素，也是人们对于城市形象的直接印象，老旧小区在很大程度上影响了城市的整体形象，以及城市对于外来人口的吸引力。而老旧小区改造可以使老旧小区重新焕发生命力，与城市发展保持同步，对于提升城市整体形象具有重要意义。

2.2 提升升居民生活水平

居民的生活水平在很大程度上反映了一个国家或地区的整体发展状况。城市老旧小区配套设施不完善、建筑综合性能下降、周边环境较差，常导致居民居住条件以及生活品质无法得到有效提升，居民生活水平相较于城市整体发展水平偏低[1]。而通过城市老旧小区改造可以优化老旧小区建筑综合性能，改善老旧小区周围的环境，完善配套设施以及公共服务设施，能够显著提升居民地物质生活水平，为居民创造更好的生活条件。

2.3 提升城市社区治理水平

城市老旧小区存在的主要问题之一是缺乏完善的物业管理以及业主自治机构，这就导致很多老旧小区环境治理、安保问题以及邻里矛盾突出，同时，社区居委会的工作压力较大。而通过对城市老旧小区进行改造升级，能够推动老旧小区治理机构的完善，建立业主委员会，引入物业管理，能够显著提升小区治理水平。

2.4 建设完整社区

形成政府主导，市场、社会等多元主体共同参与的行动者网络，聚焦于更新水电路气等配套设施，加装电梯、推进无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。在研究过程中，重点阐述工程建设技术在社区中的应用，推动老旧小区实现提质，提量、提效，打造高品质具有活力的社区空间，促进社区实现具有自我更新，修复功能的完整社区。

3 城市老旧小区改造的新模式研究——共建、共治、共享

长期以来，我国在城市老旧小区改造方面进行了多种尝试与探索，但主要侧重于对老旧小区的建筑进行加固改造，这种改造模式具有一定的局限性，随着信息时代的到来，“共享”理念成为现代社会的主流，从共享建筑到共享社区，成为新一代年轻人的生活方式，通过对老旧社区改造的需求特征进行分析，本文尝试探索一种综合性、全方位的老旧小区改造新模式，涵盖小区空间布局规划、绿化设计以及建筑加固等多个方面。

3.1 城市老旧小区改造需求特征分析

老旧小区的改造不能仅局限于物质层面，也要考虑到精神层面以及小区的可持续发展，这主要由当前城市居民对于生活环境的需求所决定。城市老旧小区的改造需求主要有以下几方面的特征：（1）小区室内空间要更加舒适，同时，要与自然环境实现交流互通；（2）小区要具备充足的绿化空间以及公共活动空间；（3）小区的环境、景观要具备亲和性；（4）小区内部公共服务设施要实现现代化、智能化；（5）小区周边的配套设施要完善，包括教育、医疗、娱乐、购物等设施；（7）小区现阶段的改造要具备可持续发展性。

3.2 城市老旧小区改造的主要目标

通过对城市老旧小区改造需求特征进行分析，确定城市老旧小区改造的主要目标，具体如下：

1）小区改造完成后，基本生活设施以及建筑综合性能要得到明显改善与提升，包括增设电梯，加固建筑结构，提高建筑抗震、防火性能等。

2）老旧小区改造完成后，要增加绿化面积，升级改造绿化景观，从而打造高质量的居住环境。

3）老旧小区改造要统筹地上与地下空间，合理开发利用，拓展小区可利用空间，为小区的可持续发展提供保障。

4）老旧小区改造完成后，周边配套设施以及公共服务设施要完善，全面提升居民的生活质量。

5）老旧小区改造工程要严格控制施工周期，尽可能地降低对周围居民生活的影响。

6）在老旧小区改造过程中可以尝试出售或租赁部分空间进行融资，从而为老旧小区改造以及后期运营管理提供资金保障，建立长效管理机制。

综上所述，城市老旧小区的改造是对老旧小区的二次开发，不仅仅是简单的加固改造，因此，在改造过程中要综合考虑多方面因素。

4 城市老旧小区改造的关键技术研究

4.1 建筑整体顶升技术

建筑整体顶升技术是建筑整体位移技术的分支，在建筑工程领域已经有数十年的应用历史，最早在20 世纪90 年代已有相关成功案例，发展至今，这项技术已相当成熟。利用PLC 自动位移控制系统可以实现150 个以上顶升点的自动化同步顶升控制，顶升过程中，在处理好临时上下楼以及给排水设施的前提下，以目前技术水平可以在确保不影响2 层以上居民正常生活的情况下进行顶升施工。在城市老旧小区改造过程中，如果要开发利用建筑地下空间，则必须对建筑物进行整体顶升，这就需要利用建筑整体顶升技术，从而在保障建筑性能安全的前提下完成地下空间的开发。

4.2 建筑结构托换技术

要开发利用建筑地下空间，就需要对建筑进行整体顶升，在顶升施工前，需要在建筑首层地坪标高位置以下增设刚度符合施工要求的水平托换结构，一般而言需要增设2 层托换结构，其中一层作为地下空间的顶板结构，同时也是顶升施工反力平台；另一层则作为建筑顶升施工完成后新增地上部分的楼板层，同时也是顶升施工的托换底盘。在城市老旧小区改造过程中，建筑结构托换技术一般不单独使用，而是与建筑整体顶升技术配合使用，以达到增加建筑地上结构以及开发利用地下空间的目的。

4.3 建筑基坑开挖及支护技术

对城市老旧小区进行改造必然涉及地下结构施工，这就需要用到特殊的基坑开挖及支护技术。目前比较成熟的方法是逆作法，这种方法的优势在于施工成本较低，施工周期短，而且在施工过程中产生的噪声以及污染较小[2]。逆作法基坑开挖及支护技术的具体做法是：在建筑周围区域设置大直径托换桩或地下连续墙，然后在建筑首层室内空间增设大直径挖孔桩或压入锚杆静压桩，若施工区域的地下水位较高，可采用混凝土搅拌桩或旋喷桩作为止水帷幕。托换装或地下连续墙完成施工后，开始进行降水处理、分层开挖以及支护结构施工，最终根据设计要求完成地下空间结构施工。

4.4 建筑地下结构防水技术

在城市老旧小区改造过程中，针对已有建筑地下结构防水处理主要有离壁式衬砌、外防内贴以及外防外贴等多种防水技术，且技术都相对成熟，防水效果已经在诸多相关工程项目中得到证明。然而在实际施工过程中发现，受建筑不均匀沉降以及施工条件等多种因素影响，建筑地下结构易出现渗漏问题，尤其是后浇带以及施工孔洞等部位，为了解决这一问题，可以采用橡胶止水带、防渗混凝土以及钢板止水带等进行防水处理。

4.5 土方、石方外运技术

城市老旧小区改造施工过程中，在对建筑结构进行加固改造以及挖掘地下空间过程中会产生大量土方、石方，而老旧小区多集中在老城区，人口相对密集，交通条件较差，因此，大量的土方、石方外运存在一定难度，如何在控制噪声污染以及环境污染的条件下实现土方、石方的高效外运是老旧小区改造项目需要重点研究的问题。对此，可以尝试利用综合管廓、设置泥浆输送管、郊区沉淀处理以及水回收循环利用等方式完成土方、石方外运。

4.6 老旧小区道路改造技术

老旧小区的道路多为混凝土道路，包括主干道与人行道，由于使用年限较长，加之维护保养不当，大部分路面已经严重破损，雨雪天气容易出现大面积积水，不利于排水，存在诸多安全隐患。改造过程中首先需要拆除原有混凝土路面，并彻底清理垫层以及废渣，根据小区交通需求重新规划路线。小区主干道路面仍采用混凝土路面，路面施工完成后，经过基础养护待混凝土路面强度达到10 MPa 以上时，采用电动切缝机切割伸缩缝，间距控制在5～7 m，填缝材料可以采用聚氨酯等材料，这样可以延长道路使用寿命。小区人行道要结合小区绿化景观以及公共活动设施进行规划，以满足小区居民休闲散步需求。人行道路面采用透水路面砖，透水砖的优势在于不易产生积水，便于小区居民出行，可以结合城市文化设计特定的图案或样式进行选用。

5 结语

综上所述，老旧小区改造新模式克服了传统模式只注重建筑加固改造的弊端，从小区空间布局、绿化设计、建筑性能提升以及基础设施完善等方面着手，显著提升了老旧小区的品质，充分满足了现代城市居民对生活环境的需求。通过统筹规划，整合设计施工运营，提升社区改造项目的综合效益，释放政府管理压力，打破行业壁垒，激发市场潜能，促进社区活力再现。