第三方评估模式下的监理工作探析

牛 征，任 强 （西安普迈项目管理有限公司， 陕西 西安 710065）

0 引 言

随着房地产行业的不断发展，越来越多的大型房企聘请了第三方评估单位定期（通常每季度一次）对各区域项目在实测实量、观感质量、防渗漏、空鼓开裂、样板管理、材料检查、监理行为、安全文明、重点关注项、甲方管理行为等方面进行全面的检查、分析和评估。第三方评估对工程质量、安全和进度进行全面检查，指出工程实体存在的问题、安全隐患和进度风险以及各单位日常管理的不足，同时提出各方面改进完善的意见和建议并量化打分在区域及全国排名。第三方评估旨在通过评估检查，全面提高工程质量、降低和消除安全隐患、降低延期交付的风险。

1 第三方评估内容

第三方评估机构主要结合房地产企业对项目的管理要求，制定各施工阶段的评估检查内容及标准。整个第三方评估体系共分为四个阶段：地基与基础、主体结构（土建）、装饰装修（精装）和交付评估。地基与基础阶段主要检查安全文明，土建阶段主要检查实体质量、管理行为、安全文明；装饰装修阶段主要检查各分项工程质量及安全文明；交付评估阶段为品质排查及功能使用检查。本项目评估检查内容，实体质量占比为55%、管理行为占比为35%、安全文明占比为10%（以毛坯项目检查项占比为例）。

1.1 实体质量

实体质量分为实测实量和观感质量。实测实量占实体质量的70%，在土建评估过程中实测实量主要为检查主体工程、砌体工程、抹灰工程、安装工程、外立面和公区装修等。观感质量占实体质量的30%，分别为混凝土、砌筑、抹灰、安装、外立面和公区观感质量。

1.2 安全文明

安全文明分为安全生产和文明施工。安全生产占安全文明的70%，分为模板支撑及脚手架、“三宝四口五临边”、临时用电、大型机械、施工机具、基坑及消防防火、方案措施；文明施工占安全文明的30%，分为工完场清、材料堆放、场容场貌、办公/生活区。

1.3 管理行为

管理行为分为防渗漏管理，空鼓、开裂，样板管理，材料检查，监理行为。防渗漏管理占管理行为的40%，分别为地下结构、地上工程、屋面工程、资料管理四个方面。监理行为分为项目监理机构人员管理、方案的审查及日常管理三大项，占管理行为的35%。人员管理分为人员配备情况、配备监理人员的能力情况。日常管理分为工序旁站、周质量安全检查、材料验收见证取样、监督功能性试验、对图纸和变更的管理、实体实测实量。

1.4 重点关注项

重点关注项分为结构安全、砂浆强度、渗漏、成品保护、方案管理、安全管理和进度管理。针对结构安全、砂浆强度、渗漏、安全管理方面违反检查标准的项目，将依据“拉闸”机制，令其全面停工。重点关注项亦是评估过程中的重中之重，日常工作中需将其作为把控的重点。

2 监理行为

2.1 监理人员管理

在项目监理机构人员管理方面，正常情况下应按照合同约定分专业配备足够的监理人员，只有人员配备到位了才有可能做好监理工作。目前，由于市场竞争激烈、刻意压价、低价中标等原因，项目开工后往往未能按照合同约定配备人员，甚至出现监理人员严重不足的问题。在类似情况下，监理的各项工作是无法达到评估检查的基本要求的，更不可能在评估过程中将监理行为工作做好。本项目监理人员按照合同约定配置齐全。

监理单位按照合同约定进行人员配备且相关人员必须要持证上岗。在监理过程中监理机构人员原则上不得更换，需要更换的必须至少提前7天提出且经过建设单位书面同意后方可更换。项目监理机构按照评估要求做好监理人员的日常管理工作，做好详细的书面记录。这也是评估过程中对监理人员的一项考核。

人员管理方面还包括监理人员的能力测试，主要测试对设计图纸、现场施工、管理制度、现场进展情况、实测考核的熟练掌握程度等内容。这就需要监理人员在日常的监理工作中对设计图纸、施工现场进展情况、管理制度熟记于心。实测工具实操手法考核对大部分监理人员来说属于薄弱项，在日常的监理工作中监理人员实操比较少甚至自始至终未使用实测工具实操过。笔者经历过的评估中该项也是失分最多的。因此，在日常的监理工作中，总监应该及时督促监理人员对实测工具进行学习使用，要达到熟练准确操作的程度。在熟练运用实测工具的同时，必须熟练准确地对测量工具进行校对。该项工作在日常的工作中是容易忽视的，监理人员应该加强学习，在日常实测工作开始前先进行校尺，养成先校尺再实测的习惯，同时要达到准确熟练的程度。

为加强监理人员能力测试的力度，总监应不定期对监理人员进行内部考核，包括设计图纸、现场施工、管理制度、现场进展情况、实测考核等方面，对未能熟练掌握的监理人员要求其加强学习。通过不断的考核，监理人员能够达到准确熟练掌握的程度，为评估考核检查打好基础。

2.2 方案审核管理

施工方案是指导现场施工的基础性资料，在整个过程中应该始终保持方案先行的原则。分项工程开始前监理应对各专项施工方案进行详细、全面的审查审核，同时加强对施工方案的管理力度。

（1）方案未审批完成，不允许开始施工。

（2）方案编制依据需完整，不允许出现过期规范和标准。

（3）方案编制内容需齐全完整，禁止直接套用其他项目的方案。

（4）方案内容必须具有针对性并结合本工程特点，能够切实指导施工。

（5）方案审批各单位需意见明确、签章齐全。

（6）超危大工程方案需经过专家论证，需明确体现专家论证意见对应的修改内容。

（7）实际施工需与方案内容一致，禁止随意改动。如需调整的必须重新报审。

（8）各阶段各专项施工方案进行编号形成方案台账，在施工过程中进行动态管理。

2.3 工序旁站管理

在工序旁站管理方面，监理应根据审批通过的月施工进度计划编写整月的监理旁站计划。监理月旁站计划按土建工程、安装工程、危大工程等内容以周为时间轴进行拆分，同时明确旁站责任人。经总监审核后上报建设单位项目部审核签字确认。确认后，周旁站计划应分专业根据具体实施时间组织旁站。

整个项目的监理旁站中，混凝土浇筑旁站频次最高且次数最多，各旁站人员除按照规范要求实施旁站外，需及时使用水印相机将旁站过程关键工作拍照留存。比如在混凝土浇筑旁站过程中留存6张旁站水印照片，分别为润管砂浆排出、商品混凝土坍落度实测、浇筑过程振捣、同养标养试块制作、混凝土浇筑收面、混凝土养护。旁站照片附于旁站记录背面，形成完整的旁站记录信息。这样能够更详细、准确地体现旁站过程中的监理工作。其他需要旁站的工序，在旁站过程中以同样的方式留存旁站照片与旁站记录并合并留存。采用旁站记录后附带水印的旁站照片，不仅能够准确地体现当时的旁站工作，同时能够有效地避免旁站记录候补的现象。要做到旁站计划、旁站记录、监理日志时间“三同步”。

2.4 质量和安全检查管理

在质量和安全管理中，每周进行1次质量和安全检查且每月不少于4次。每次检查形成书面的检查记录，检查记录要图文并茂且必须准确地反映出存在的问题，同时问题照片必须使用不可更改的水印相机拍摄，体现检查的时间性。检查记录中需对应问题的照片并明确照片中存在的问题违反设计、规范、标准、图集等相应条款，做到问题有依有据。每周检查记录亦需明确整改完成时间及负责对整改结果跟踪检查的责任人。整改回复必须做到回复照片整改前后对应，同位置、同角度且照片需带时间水印。切实做到有检查、有整改、有责任人、有复查，整个过程形成闭环，存在的问题需切实有效地整改到位。

2.5 材料验收、见证取样管理

（1）施工单位根据施工进度计划上报材料进场计划，审批通过后，监理制定材料进场验收、见证取样计划并报建设单位审批。

（2）材料进场后施工单位上报三方联合验收单并附带齐全资料，申请监理、建设单位验收。

（3）材料验收需三方同时在场，除核查品牌、合格证、质量证明文件外，需实测材料规格、型号等并留存相关的验收水印照片，照片必须清晰可见，准确地反映相应信息。

（4）需要取样复检的原材料，监理跟踪见证取样复检并留存见证取样照片。

（5）三方联合验收完成应及时签署意见，规整资料并形成完整的材料验收、取样台账。需复检的材料在台账中要明确取样送检时间并附送样委托单，复检报告形成后及时补充完善台账。

（6）材料进场计划、验收计划、三方联合验收、材料进场台账形成完整闭环。

2.6 管理上墙

施工总平面图、项目总进度计划、材料/设备品牌、材料验收计划、监理验收计划表、楼栋施工进度图、晴雨表等在办公室明显位置张贴，并明确责任人动态管理，切实反映项目施工动态情况。楼栋施工进度图还可以细分为混凝土浇筑、砌体、抹灰、地暖浇筑和门窗安装等。各项动态资料不仅便于监理人员对项目实际情况的动态掌握，而且便于建设单位随时查阅相关信息，更有助于评估人员直观地了解项目施工动态。

2.7 实测实量管理

不同施工阶段，施工单位按照评估要求将各项实测实量数据完成后及时上报监理。监理人员根据上报的各项实测数据及合格率情况，按照30%左右的比例进行抽查复测数据真实情况，形成统一的实测实量复测记录，同时在相应的实体位置及平面图中标识并保留详细的记录，并计算复测合格率及进行数据偏差原因分析。分析数据偏差出现的原因并协同施工单位制定相应的整改措施和改进控制措施，对超出允许偏差的，及时组织整改处理并二次复测直至达到满足要求为止。

2.8 管理动作

（1）总包和分包单位进场后依据建设单位评估内容对项目部管理人员（可以延伸至班组）进行全面的宣贯、学习和考核。

（2）要求施工单位在专项施工方案中增加评估的相关内容，作为质量控制的标准之一；要求班组技术交底严格执行评估内容，同时作为自检的标准之一。

（3）项目监理机构每月不少于1次对评估体系内容进行学习并组织内部考试，对评估内容掌握的情况进行查漏补缺。监理人员只有对评估体系内容及标准熟悉掌握、熟记于心，才能在日常的监理工作中灵活运用。

（4）项目监理机构每周组织质量、安全检查，严格按照评估体系内容进行检查，认真落实整改，协助施工单位对存在问题的原因进行分析，制定改进措施。

（5）月末根据当月分部分项工程完成情况，组织各单位进行月度模拟评估检查，严格执行评估检查标准，对各项内容进行检查并打分。及时组织召开总结会议，对不符合要求的、丢分严重的进行原因分析，制定下一步的工作计划及改进措施。正式评估前依据评估内容进行模拟评估和打分，自查自纠切实存在的问题，组织人员及时整改完善。

3 质量控制

第三方评估对工程各个阶段的质量起到较大的推动和提升作用，对各个施工阶段的细化管理起到很好的促进作用。在质量风险和投诉中渗漏是比较多的，如车库渗漏、地下室渗漏、卫生间渗漏、外窗渗漏、屋面渗漏和外墙渗漏等。如何有效控制渗漏是各单位在过程管控中重要工作之一。笔者所在项目的外塑钢窗渗漏控制，结合第三方评估相关要求和标准进行了严格的控制，达到了比较理想的效果。措施如下。

（1）塑钢窗安装完成经验收合格后，移交总承包单位进行底部及两侧150 mm内塞缝（本项目采用干硬性砂浆）。

（2）塞缝前将缠绕的包装纸去掉，用砂浆将底部和两侧150 mm内塞实。

（3）移交门窗单位开始进行发泡胶施工，窗框安装完成后一周内完成塞缝和发泡胶施工。

（4）发泡胶固化前采用手指或专用工具压平，禁止采用刀片切割。

（5）塞缝完成24 h后开始外窗框塞缝淋水。

监理跟踪见证对外窗框塞缝进行淋水，按照一户一表形成详细的淋水记录，在渗漏的位置做好标识，整改完成后进行二次复淋。经过过程的有效控制，共计9 059樘外塑钢窗，塞缝淋水一次合格率达到了99.24%，复淋全部合格。

4 评估奖惩

为了确保实现各项目工程质量、工程进度及工程安全目标，地产企业针对第三方评估制度制定了一系列的奖惩管理制度，根据季度评估成绩在集团和区域公司分别排名考核。笔者所在项目开发商为全国前20强，该房企的第三方评估考核奖罚分明，尤其是重点突出奖励。在集团排名前三的，奖金额度以10万元计，最高可达30万元。除此之外，如果在整个项目过程中连续排名靠前的还会依据合同额的相应比例进行奖励并入结算金额一并支付。区域公司对在区域排名前三的，奖励施工单位分别为8万元、5万元、3万元，监理单位分别为2万元、1.5万元、1万元。排名靠后的同样有严厉的处罚措施，除高额的处罚外，还会取消年度优秀供应商的参评资格。如果连续排名靠后，将会限制投标。因此，无论是丰厚的奖金还是严厉的处罚，对施工单位、监理单位都十分重要。这就促使各单位在过程中积极、认真地对待每季度第三方评估，促使各单位采取切实可行的措施提高施工质量、进度和安全。

5 结 语

第三方评估不仅促进了工程质量、工程进度、工程安全的提升，还提高了施工单位和监理单位的精细化管理水平。对建设单位来说，第三方评估很大程度地提高了项目的交付率、减少业主投诉率，同时对提高建设单位的质量口碑和品牌知名度有积极意义。该模式对监理的工作要求更严、对管理的要求更细化，有助于提高监理的管理水平。应该不断地探索、改进和完善监理工作，力争在第三方评估模式下更好地做好监理工作，实现精细化的管理，提高整体的监理服务水平。