住房发展观研究

沈如茂

(兰山区政府，山东 临沂 276006)

引言

自1998年中国住房商品化改革以来，房价整体呈现上升趋势，1998年全国商品房平均销售价格为2063元/m2，至2020年已经上涨至9860元/m2，房价高起严重影响了老百姓最基本的居住需求。住房问题是关乎国计民生的重大问题，关系到民众的安居乐业，关系到经济社会发展全局。国家高度重视人们的住房问题，强调保障群众基本住房需求，特别是中国特色社会主义进入新时代，住房供给侧改革和房地产市场长效建设机制开始起步，新的住房发展理念开始落实在我国住房体制改革的各个领域。

新时代住房发展观是新时代中国特色社会主义经济思想的重要组成部分，是党的十八大以来，党中央领导集体在立足我国基本国情，总结住房制度改革实践和借鉴国外发展经济基础上逐渐形成的重大战略思想。总书记在党的十九大报告中明确提出：“房子是用来住的、不是用来炒的”，必须“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这是对新时代住房发展观最具权威的总结和最深刻的诠释，并将成为下一阶段我国住房制度改革和长效机制建设的根本性指导思想。

1 新时代住房发展观是理论、历史与实践统一体

新时代住房发展观既是对马克思主义关于住房发展理论的丰富与完善，又是对新中国以往住房政策实践的总结与升华，更是对新时代国情下住房发展的新态势和新规律的准确把握，体现了理论、历史与实践的有机统一。

1.1 新时代住房发展观形成的理论依据

马克思主义理论深刻揭示了自然界、人类社会、人类思维发展的普遍规律，是我们党的理论基础和行动指南。当下我国住房市场发展现状与恩格斯所处时代有一定的相似性，深度剖析马克思主义理论对于住宅问题的具体论述，对于解决我国现阶段住房问题具有参考价值。

在以住房问题为核心与资产阶级和小资产阶级论战的过程中，恩格斯逐渐形成了关于解决住宅问题的基本方法，并撰写出版了《论住宅问题》。在恩格斯看来，由于住房所有权不便于分割、工人的流动性强等特点，不存在使每个工人都拥有自己住房所有权的条件，并且指出：“出卖商品就是商品占有者交出商品的使用价值而取得它的交换价值”，说明住宅具有所有权和使用权分离的特性。进一步地提出：“使用期限很长的商品就有可能每次按一定期限零星的出卖其使用价值，即将使用价值出租”，肯定了房屋的可租性，强调了房屋的使用价值即房子是用来住的。在另一方面，“资本主义下的房屋供给，已经从追求使用价值为主，变成以追求交换价值为主。”资本主义使得房子的使用价值转变为资本家的投资工具和储蓄工具，购房行为成为具有资本属性的投机行为。

恩格斯对资本主义社会下的住房问题开展了深刻阐述，明确了住房问题产生的原因、本质及解决方式，为解决住房问题提供了理论依据和实施方式。在中国快速工业化、城镇化的今天，结合新时代中国特色社会主义阶段的住房现状，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的核心思想，牢牢地将房地产的使用(居住)属性放在首位，在思想观点和实践方法上继承了恩格斯的住房发展观。

1.2 新时代住房发展观形成的历史依据

实践是理论的源泉，理论是实践的基础，理论来源于实践，又指导于实践，经受着实践的检验，并随着实践的发展而发展。

新中国历任领导集体的住房政策改革，是对马克思主义住房发展观的中国化，也对在新的发展阶段下解决住房问题提供了借鉴经验。在社会主义建设时期，国家百废待兴，我国实行以生产资料公有制的计划经济，公私并存的住房制度全面改造为单位公有住房制度，城镇实行“统一管理, 统一分配, 以租养房”的公有住房实物分配制度，在当时的社会背景下，基本满足了职工的基本住房需求。

党的十八大以来，为进一步控制房价上涨趋势，推进房地产长效机制建设，党中央开始在租赁市场发力，保障居民基本居住生活需求。2013年12月，中央经济工作会议继续“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”。 2016年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,住建部提出实行购租并举,并将发展住房租赁市场作为住房制度改革的重要组成部分。要加快推进租赁住房体系建设, 支持协助国有企业转型为住房租赁企业，扩大租赁房源供给，培育壮大住房租赁市场。与此同时，地方政府也进行了积极的探索,广州率先推出“租购同权”,给予租户更多的公共权益, 以从根本上解决住房市场上传统的“重购轻租”现象。地方试点取得良好成效之后，同年10月，在党的十九大报告中，总书记将“购租并举”这一提法调整为“租购并举”，住房消费模式真正实现从“重买房、轻租房” 到“租购并举”的重大转变。

1.3 新时代住房发展观形成的现实依据

经过房改以来二十多年的快速发展，我国住房制度体系逐渐健全，对住房问题治理能力不断提高，住房总量较快增加，城镇居民住房条件明显改善。我国原有的住房供不应求的矛盾得到了有效地解决。住房市场的主要矛盾发生了转变，市场中庞大的房产总量与不平衡不合理的住房拥有量之间的矛盾开始成为住房市场首要解决的问题，极大地影响到人们对于美好生活的追求与向往。具体则表现在以下三个方面。

第一，住房市场区域分化和城市分化严重。需求主要集中在一、二线城市群，城镇化、工业化过程中，人口向一、二线城市集中，科技新兴产业对人口要素、空间要素依赖作用增加，带动了大城市和重点城市群房地产行业比重不断上升。同时由于18亿亩红线存在，国有土地供应有限，特别是住宅建设用地供应受限，住房供应紧张，出现“供不应求”的现象。

而欠发达的城市与地区，需求少，住房建设的滞后性引致房产存量大幅增加，供过于求。

第二，租赁房屋供应不足。由于大多数城市将住房租赁用地转让给国有企业，限制了民间资本参与住房租赁体系建设，国有企业承担政治任务发展住房租赁市场，致使租赁市场低效运行，民间资本不踊跃，国有资本没能力，“捂地不开”成为常态，极大影响了租赁住房的供给。同时由于租赁住房发展前景不明确、投资回报周期长、不确定性较大等诸多原因，开发商表现不积极，致使民间资本不敢轻易进入，依旧停留在原有的“拍地-开发-出售”这一传统模式，这些因素都造成租赁房屋供应短缺。即使在疫情大环境下，三四线城市住房拥有量饱和的情况下，不少房地产企业转型谋求发展，但较少企业进入住房租赁领域。

第三，存量住房价格涨势迅猛。房地产作为典型的资本密集型产业，随着经济形势的不断好转和地方政府的扶持，房屋需求不断上升，房价节节攀升。由于房地产牵连产业较多，对国民经济影响较大，高房价产生了一系列的挤出效应，对居民的消费以及城镇化进程抑制作用显著。同时，我国长久以来的城乡二元土地制度，使得我国城乡统一的建设用地市场无法建立，土地供应受阻明显，进一步推动房价的上升，使得我国住房市场仍然是不完全的、扭曲的、低效的。

2 新时代住房发展观的内涵诠释

党中央在治国理政的实践中，坚持问题导向，深入调查研究，总结实践经验，提出了一系列的新思想、新理论和新观点。在房地产领域，立足我国国情，提炼和总结实践经验，形成了新时代住房发展观，为我国住房制度改革和房地产长效机制建设提供了行动指南和理论基础。

2.1 坚持“供给侧结构性改革”

在房地产领域推进供给侧结构性改革是应对房地产市场挑战和推动房地产市场发展的长远思路。2015年10月，对于房地产市场不均衡的发展状况，总书记首次提出从供给侧入手，深化改革房地产市场，化解房地产库存，为房地产改革指引了前进方向。2017年2月，中央财经领导小组会议上提道：“要调整优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡”。2017年11月，住房和城乡建设部会同国土资源部、央行三部门协同发力，强调按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构，并将增加住房供给、调整供应结构作为2018年房地产市场的首要任务。借助供给侧结构性改革，房地产在供给质量、产品创新、跨界合作等方面都有了新的进展，有效化解了房地产领域风险。

2.2 坚持“房住不炒”

政府对房地产“房住不炒”的定位是房地产政策的一次重大转折，开启了房地产市场的新时代。之前，政府部门对于房地产市场的多种属性认识不清，借助房地产市场拉动经济增长、增加政府税收，在错误认识的基础上，所出台的房地产政策加剧“炒房热”，引发房地产泡沫持续发酵。2016年12月，在中央经济工作会议给出“要准确把握住房的居住属性”“房子是用来住的，不是用来炒的”等说法，给房地产市场“降温”。住房同时具有市场属性和资本属性的双重属性，“房住不炒”的科学定位就是对房产的正本溯源，强调住房的居住功能是第一位的，而住房投资功能是其次的，它是由居住功能或使用职能派生出来的，“房住不炒” 的定位是构建新时代房地产市场平稳健康发展的长效机制的关键所在。2017年10月，十九大报告中再次明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚决防止住房投机炒作行为，防范和化解房地产市场重大经济风险。

2.3 坚持“租购并举”

就实现“房住不炒”的长效机制和调控措施来说，供给侧发力，推进房地产领域的供给侧结构性改革。“租购并举”作为一种住房制度，是改变房屋买卖市场和房屋租赁市场发展严重不平衡的重要举措，本质上是住房市场的供给侧结构性改革，增加租赁住房供给，引导人们租房消费和分流购房需求，间接抑制房价快速上涨。2016年6月国务院确定以“租购并举”的政策方针，实现居民住有所居的战略目标。

2.4 坚持“一城一策、因城施策”

“一城一策、因城施策”是进行房地产市场调控的重要抓手，2017年中央经济工作会议提到“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，明确中央与地方的职权范围，减少中央对地方房地产市场的干预，改变以往只关注大城市而出现“一刀切”式的调控，要求政府在房地产市场中的角色出现变化，调控效果出现明显好转。2018年中央经济工作会议进一步明确，提出“因城施策、分类指导”的指导方针，推动中央政府进一步放权。在取得杰出成效之后，2019年开始，权力继续下放，“一城一策”提上进程，在各大城市进行试点，形成从上到下和从下到上相结合的调控方式。

3 新时代住房发展观的当代意义和政策建议

马克思说过:“理论在一个国家实现的程度, 总是取决于理论满足这个国家需要的程度。”党的十八大以来，面对房价持续上升、区域分化严重、租赁住房供应不足等一系列问题，党中央坚持观大势、谋全局、干实事、保民生，坚持稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产市场平稳健康发展，在实践中形成了以“房住不炒”为核心，以“多主体供给、多渠道保障、租购并举”为体系的新时代住房发展观，成为新时代中国特色社会主义经济思想的重要组成部分。

新时代住房发展观，为我国进行住房制度改革和建立房地产长效机制提供了理论指引，为解决我国庞大房产总量下不平衡、不充分的矛盾提供了中国方案。新时代住房发展观的形成，是对当前中国国情的深刻洞悉，是对房地产市场发展规律的深刻把握，有效的推动了房地产市场平稳健康发展。在新时代住房发展观的指引下，培育壮大住房租赁市场，坚持“房住不炒”的定位不动摇。推动社会化租赁、保障性租赁入市，为中低收入群体住房需求兜底，进一步健全完善住房供应体系，构建形成租购协同发展的住房市场，推动住房制度改革适应我国国情特点，真正实现“住有所居”的新时代目标。

面对我国住房发展体系的不充分、不平衡问题，我们还需要在现有政策措施的基础上，继续做好以下几点。首先，维持房价稳定，高房价意味着住房的不可负担性，会对劳动力和现有居民产生挤出效应，影响底层群众幸福感和获得感，加大贫富差距。同时房价的快速上涨会促使资本加大杠杆，吸引更多资源流入房地产行业，加大房地产泡沫化风险，更不利于当地产业转型升级和地方经济的可持续发展。其次要整治住房租赁市场，由于我国传统的“成家立业”的思想，当前我国城市住房消费存在明显的“重购轻租”倾向，导致我国住房租赁市场起步晚，住房租赁市场自身发展不完善，住房租赁体系建设存在较大问题，从而严重影响了居民的租赁体验。在国家大力发展长租公寓的今天，商业地产品牌纷纷入场，但却出现了“蛋壳”爆雷事件，因此地方政府需要重视建设当地租赁市场制度体系建设，加强监管，部分一线城市已经建立了由集体所有机构运营的集中式长租公寓，给其他城市发展住房租赁市场提供了经验参考。最后，解决住房问题关键是从供给侧入手，随着城市建设用地紧缺越发严重，旧城改造或成为中国大中城市进行城市更新升级的重要手段，在现有基础上对原有低效用地再开发，增加住房供给。通过增加建设用地指标推进住房买卖和租赁市场的协同发展，拓宽住房供给渠道，降低住房市场价格对国民经济的影响。