中央商务区规模与尺度初探

姚远

（太原市城乡规划设计研究院，山西 太原 030002）

0 引言

中央商务区最早的概念由美国社会学家伯吉斯于1923年提出，被定义为“商业汇聚处”。CBD结合当前城市发展的特征，可使用“城市经济”这种独特的标准进行分类，主要分为四种级别：CBD（地区级）、CBD（大区级）、CBD（国家级）以及CBD（世界级），由于CBD级别的不同，其所具备的功能性及建设规模也不一样。纵观我国当前CBD建设情况而言，并不具备世界级的建设条件，广州、上海、北京只符合建设CBD（国家级）的条件，而天津、长沙、武汉、深圳以及重庆也仅仅适合CBD（大区级）建设。在CBD（地区级）与CBD（大区级）建设期间，特别是针对建筑面积、用地规模等方面，一些CBD依然存在着规划建设过大的倾向，这反应了一些城市不顾商务区建设的自身条件和城市本身经济实力、辐射能力、地理位置等要素，贪大求全，粗放式建设，势必造成商务区发展形势的恶化以及资源的严重浪费。故而，必须结合城市发展实践，科学确认商务区的规模与建设等级，从而实现集约型发展[1]。

1 宏观层面——规模

目前，全国各大城市商务写字楼的空置率已经很高，如仲量联行的最新报告中就明确提到，写字楼空置率高成为共性难题，中国41个中心城市里，多数城市的甲级写字楼空置率超过了25%，太原的空置率也达25.8%，排名第23位。戴德梁行2019年第三季度报告中提到中国城市的空置率过高，尤其是二线城市天津、沈阳、苏州、无锡、重庆、长沙、厦门等城市，空置率都在30%以上。在未来发展过程中，新一轮的供应潮会对市场造成持续影响，未来五年发展时间内，一些二线城市现有总存量将会大幅度增长，抑制租金的上升速度，使得空置率继续提升。

中央商务区的规模涉及多种因素，本文主要讨论CBD的用地面积和建筑面积两个方面。现阶段，现阶段，要想高强度、大范围的开发城市，必须投入大量的公共资源，这样才能塑造“曼哈顿”般的繁华城市景象，使得以往技术指标被突破，但仍会面临着后续的空置率难题。对于中央商务区，人们不得不思考，是否需要大范围的城市土地上建设，这种高强度的开发是否有必要？在深圳经济特区中部的深圳福田CBD，其坐落于整个深圳市的几何中心偏南位置，北到红荔路，西至新洲路，南至滨河路，东至彩田路。在深圳地区，以深南大道为界线的福田CBD，主要有两个片区，一个是南片区，一个是北片区。其中，商务办公所占有比例，在北片区较少，此片区更倾向于行政、文化功能；南片区则是更偏向会展与商务功能，是中央商务区核心区。经过统计，核心区中商业建筑面积约643.84万m2，可容纳小微企业约26826个（小微企业数量按照12m2/个测算），可解决约53.6万人就业（小微企业就业人数按照每个小微企业平均20人测算）。济南东部新城CBD位于济南市东部燕山文博中心区内，用地面积约1.9km2，其开发规模大致控制在商务办公设施300万~400万m2。商务、配套、居住建设规模比例大致在5:2:3。可容纳小微企业约12162个，可解决约24.3万人就业。长沙梅溪湖国际新城CBD用地面积约2.1km2，其商业建筑面积约364.4万m2，可容纳小微企业约15166个，可解决约30.3万人就业。武汉王家墩CBD核心区面积为1.4km2，其中办公建筑面积193万m2，商业建筑面积33万m2，合计226万m2。南京河西CBD核心区面积为1.8km2，其中办公建筑面积113万m2，商业建筑面积58万m2，合计171万m2。

通过以上分析不难看出，现代CBD的建设强度和建设规模越来越大，但用地面积却很少突破2km2的数值范围。中国各城市商务区用地规模主要集中在1.5~2km2，建筑面积主要集中在160万~350万m2。

2 中观层面——尺度

街廓是城市结构与城市生活的基本单元。但在实际规划建设过程中，也出现了由于尺度失衡导致的如交通组织不畅，区域活力不足，城市空间形体非人性化等问题。早在1960年，凯文林奇在《城市意象》中总结了城市意象的五个要素，其从人类视觉及认知的角度研究分析了五个要素对城市形态设计的影响，指出尺度的内涵应该体现一种心理认知和城市体验，而不仅仅是一个客观的数值。克利夫·芒福汀在《绿色尺度》中曾提到：“街区越大那么相似度就会越高，会严重破坏城市社会、经济和物质网络，且用途不够多样化，在城市衰落期间，所有权单一的大型街区所带来的影响力最大，这种街区及其同伙汽车的作用已成为导致大城市死亡的主要因素”。巴塞罗那城市的街廓尺度近乎于70m×70m，它代表着一种人性尺度。这种经典的小尺度可以保证在一个较小的区域内产生足够数量的街道和临街界面，构建更加丰富的经济、社会以及文化活动，这也是城市文化的生命源泉。随着现代主义对大尺度规划理念的推行，以及汽车的普遍使用，导致街廓尺度的不断加大，这种粗放且蔓延式的城市建设运动，引发了一系列的城市问题。

一些城市在进行CBD建设过程中，忽视度人性化设计的重视，以“大街廓+宽马路”的建设方式主导着整个建设过程，其最后形成的街廓尺度规模和特点往往与我们所期望拥有的亲切、繁荣，活力，效率的CBD形象不符。甚至有些街廓的边长达300~500m。那我国CBD核心区的街廓尺度的合理范围是什么呢？深圳福田CBD核心区中一些地块的规划设计就很好的体现了当前规划界对小尺度街廓规模的重视。在历次规划调整中，逐渐加密了支路网密度，将大街廓逐渐变成了小街廓，把尺度控制在了80m~120m的范围，这样的小尺度，在实际使用中，增强了区域内的可达性，易于组织与疏解交通，考虑到CBD核心区交通量大，商业经济活动活跃，以及相关规划设计中不同等级道路开口距离要求等因素，CBD街廓规划的合理尺度宜为60~180m。另外，CBD也必须考虑慢行系统，尤其是步行街道体系，来提升CBD的活力氛围与环境品质。巴伯发现，人们能保持舒适心情步行的距离介于120~370m。国内有学者研究表明，一般舒适的步行距离是300m以内，而大部分人更愿意接受150m以下的步行距离。由此街廓尺度的合适范围在150m以下。

此外，广州珠江新城CBD街廓尺度主要集中在120~200m，长宽比主要集中在1.2~1.5，平均街廓面积2.6hm2；深圳福田CBD街廓尺度主要集中在60~180m，街廓划分比较规整，长宽比主要集中在1.0~1.8，平均街廓面积1hm2。长沙梅溪湖国际新城CBD核心区街廓尺度只要集中在130~180m，济南东部新城CBD街廓尺度多为90~120m。基于对国内外多个CBD的街廓尺度的梳理分析，其高频尺度范围60~180m，街廓面积以2hm2以下居多。小尺度街廓越来越受青睐，是因为这种模式更能促进CBD的活力，促进城市的集约发展以及提高整体区域的环境品质。更易于形成功能布局高度混合、交通组织顺畅、开敞空间高效人性化的城市空间环境。

3 微观层面——混合用地

目前，我国控制性规划层面采用单一土地使用性质为主要形式的城市规划编制和管理方式。随着我国城市化进程的加速和市场经济的日益发展，现行给定单一用地性质的形式，在一定程度上造成了土地资源的浪费。因此，中央商务区中的商业商务用地，更应践行混合用地的理念，为用地性质的主要属性附加补充功能。商业用地的功能混合，主要包括与其相兼容的居住功能、产业功能等。在国内商务区的规划建设中，经常会提到“夜空城”这样的概念，即白天上班时间商务区充满活力，而下班后迅速冷清，在“夜经济”更为重要的今天，在商务区内安排一定的居住用地，营造全时段24小时城市活力，就显得非常有必要。

但是，如果安排独立的、单一性质的居住用地，就需要按生活圈来配套小学、中学等大量公共服务设施，因此，安排一些混合用地，将不同运行时段的功能组合在一起，提高了在用地内各功能空间的使用效率，最有效的提升商务区活力。北京银泰中心地处中央商务区核心地带，北临长安街，东接三环路，位于国贸“金十字”西南角。地上总建筑面积26.4万m2，其中70年产权住宅部分面积为3.9万m2，占地上总面积的14.8%。苏州东方之门位于苏州工业园区CBD轴线的东端龙头位置，毗邻星港街及金鸡湖。地上总建筑面积33.7万，包含70年产权的东方华府与40年产权的东方公馆，公寓式住宅建筑面积为13万m2，占地上总建筑面积的38.6%。南昌绿地中央广场，位于南昌城市中轴线，红谷滩新区CBD核心区。业态组成涵盖商业中心、商务办公、居住等。地上建筑面积42万m2，住宅面积约8.4万m2，占地上总建筑面积的20%。济南万科大都会，位于CBD核心区，是以商业商务为主，集购物中心、写字楼、公寓、住宅为一体的都市综合体，住宅类产品面积约9.4万m2，占地上总面积的38.5%。通过对商业混合居住用地定性、定量研究，我们不难发现，城市商务区商业商务用地混合居住功能的比例多为20%~49%。

4 对太原的启示

太原市的商务区有两处，一处为长风商务区，一处为汾东创新城。长风商务区位于太原西南侧，西靠西山，东邻汾河，南望晋阳湖，周边自然生态本底优越。随着汾河公园不断南延，晋阳湖公园的落成，西山生态产业区的设立，城郊森林公园的建设，使得示范区整体生态环境背景得到了巨大提升。另外，从长风文化岛的建设到四大行政中心的迁移，长风商务区一直被定位为太原市“南移西进”战略的重点区域、省城未来的政治、经济、文化中心，也是太原市商务、商业中心，引领城市功能集聚。结合省委省政府、市委市政府战略规划要求，以及依据都市区规划管控要求，汾东现代服务中心定位为总部基地、区域性生产服务中心和区域创新中心。在太原市总体规划中，该地区规划为太原市的市级中心———汾河南中心，

其总体要求为吸引企业总部或区域性分支机构入驻，打造总部经济；发展商业金融、服务外包、文化娱乐、旅游服务等功能。在此背景下，汾东创新城被正式提出，汾东创新城是省会城市重要的功能载体，都市区重要的现代服务业集聚区，汾东创新城在借鉴广州珠江新城、深圳福田区CBD和苏州金鸡湖CBD等相关案例的基础上，结合毗邻汾河的区位优势，确定了“沿汾河”“沿绿轴”两个维度延展的空间结构，既能够沿汾河展示太原市新时代的新风貌，又能够通过“绿轴”将高质量发展引向腹地。汾东创新城主要功能为商务、商业、办公及会展汇聚地，建设国际金融服务中心、科技创新产业中心、国际商务总部中心、国际会展服务中心四个板块，打造未来城市市级中心。

长风商务区核心区目前规划用地规模达7.0km2，商业建筑面积达780万m2，可容纳小微企业24113个，解决就业人数48.2万人，以太原市的城市能级与经济实力，对比全国商务区的规模以及目前商务区空置率逐年走高的情况，这样的规模与建设强度显然过大，有向下调整空间。在之后的规划中，确定了延长风绿轴与千峰轴形成的“T字区”作为商业商务核心功能区的构想，“T字区”用地规模1.9km2，并将整体商业量控制到212万m2，这样的规模显然更为合理。其次，街廓尺度也多为160~320m，尺度过大，应增加支路网密度，向“小街区、密路网”转变，提高整个区域的环境品质，打造人性化的城市空间。在商务区的用地规划中，可增加一部分居住用地或混合用地，达到去存量以及增加商务区活力的目的。

在之前的规划中，汾东创新城商业用地面积164hm2，商业建筑面积高达650万m2，在2019年的控制性详细规划调整中，结合三个层面研究成果以及汾东发展的实际情况，确定了汾东创新城合理规模及尺度。本次调整商业用地面积降为了55hm2，商业建筑面积降为了165万m2，规模更为合理。全方位打造“小街区、密路网”的道路科学布局观念，使所有“断头路”被打通，增强道路的通达性，使路网更加完整，进一步降低街廓尺度。并在汾东东西向商业轴带中，临绿轴用地规划为商业用地，其相邻第二层用地全部采用混合用地开发模式，规划为商务兼容居住用地，创造更好的城市活力与吸引力，提高城市环境品质，营造24小时活力街区。