房地产企业资金风险分析以及管理策略

张森 泰康之家（北京）投资有限公司

房地产企业自身所处的环境比较复杂，在房地产企业的实际运营过程中会面临各类型风险，而在这些风险中至关重要的便是资金风险。资金风险是目前房地产企业风险防范的主要对象，关系到企业的管理战略目标实现，建立科学有效的资金风险防范体系能实现房地产企业的可持续发展。因此，房地产企业加强对资金管理工作的重视，从源头控制资金风险，实现动态过程跟踪管理，有效降低资金风险，确保房地产企业的健康稳定发展。

一、房地产企业资金风险形成的原因

所谓房地产企业的资金风险，顾名思义，其主要指在房地产企业的日常生产与经营过程中受各种不在计划之内的因素影响，造成房地产企业实际的财务管理变得相当模糊，而使企业遭受资金损失。房地产企业资金风险的成因包括很多方面，从内外部管理角度来看，主要包括外部政策、市场环境等风险以及内部管理、意识等方面的风险。

（一）外部原因

当前，从房地产企业的发展趋势来看，无论是短期还是长期的经济发展政策，对房地产企业的发展都难以起到助推作用：首先，由于国家经济宏观调控政策，会根据市场经济的变化进行调整[1]，陆续出台多项管理政策，以更有序的规范房地产企业的发展。例如：调整存款准备金率以及银行利率等政策会造成房地产企业的资金持有成本发生变化，从外部市场融资渠道和资金来源都会带来影响，给房地产企业的经营带来不确定性，从而出现资金风险；其次，由于房地产企业自身实际运营相对复杂，一直以来房地产行业在整个经济中占据着特殊的市场位置，当在某段时期内出现行情较差时，便会引发整个行业的投资价值发生变化，流向房地产企业的资金将变得不稳定和大幅减少，从而形成资金风险。

（二）内部原因

房地产企业的资金风险除外部原因外，更多的是来自于企业自身的管理方式、内部控制水平等方面带来的风险：首先，在房地产企业的日常经营过程中，投资决策对企业的发展发挥着至关重要的作用，良好的投资决策能有效降低企业的风险而提高获利水平，而当房地产企业采取了不正当的投资决策时，会导致投出的资金被长期占用或出现资金亏损，给企业带来了十分严重的资金风险。例如：企业由于对当前投资项目未进行合理评估，便贸然采取行动进行投资而导致房地产企业出现资金经营风险；其次，由于当前房地产企业的内部资金管理制度不完善，未有效覆盖到房地产企业的所有执行部门，其他部门对资金管理工作不重视，在业务开展过程中会出现较多的资金风险。例如：房地产企业未建立完善的工作体系，各员工之间无法有效配合，造成资金的投资与收回过程无法得到全面掌控，从而出现资金风险；最后，由于当前房地产企业的日常经营过程大多集中在工程建设上，未将精力放置于财务资金管理方面，长期资金内控管理环境削弱了房地产企业管理人员对资金风险防范的敏感度，资金风险防范意识相对淡薄，从而当一些资金管理出现问题时，管理人员无法有效解决问题，进而为企业带来资金风险。

二、房地产企业面临的资金风险分析

资金链是房地产企业自身赖以生存与发展的必要保障，防止资金链出现断裂是房地产企业目前进行财务资金管理的首要任务。由于房地产企业投资的周期相对较长、投资金额较大，在自身规模、资金的总体实力、外界不确定因素以及自身的经营管理水平方面有相当大的局限性，所以在资金管理上便会出现较多问题，具体体现为以下三点内容。

（一）资金筹集过程中的风险

房地产行业在我国属于一个较为典型的资本密集性行业，其在自身的项目开发过程中必须投入大量的资金，才可维持后期正常生产经营状态，而仅靠房地产企业自身的自有资金则无法支撑全面的日常经营[2]。因此房地产企业相对依赖于外部融资，导致了在资金筹集过程中会存在各类型风险。具体则体现为两方面，首先，房地产企业由于自身的融资方式相对单一，主要来自于银行贷款，而在项目投资时，所有的资金包括自有资金、国内贷款以及客户预付房项目款几种，在这些资金中，比重占据较大的便是银行贷款，一旦房地产企业自身出现不良负面影响，银行便不会向房地产企业继续发放贷款，从而造成房地产企业的资金流出现风险，为房地产企业日常经营带来损失；其次，房地产企业存在着盲目融资的现象而导致融资成本过高，出现资金风险，例如：房地产企业不考虑限购政策以及金融危机对其自身造成的影响，不对项目进行充分调查，无法预知项目是否可行便盲目进行融资，从而出现资金风险，阻碍房地产企业的未来发展。

（二）资金使用过程中的风险

目前房地产企业的资金使用主要体现在房地产项目开发以及土地的购置方面，资金使用过程中的风险体现在这两个阶段：一方面，房地产企业由于无法对房地产项目成本进行控制，使得资金的使用效率大大降低而出现资金风险。例如：房地产项目在开发阶段未对成本进行预算，未进行可行性调查研究，往往凭借主观臆断，忽视项目开发过程中的不确定因素，从而造成经营成本变高，出现资金风险。与此同时，由于房地产企业在项目实施过程中未采取有效的监督核算工作，造成实际的项目工程开发流于形式而出现原材料浪费、资金超出预期、增加资金成本的现象，最终带来资金风险；另一方面，房地产企业自身为了购置大量的土地而使得资金被占用，出现资金流动性风险。例如：房地产企业为了获取市场更高利润，大量花费资金囤积土地，当企业需要开发其他项目时，却无法及时拿出充足资金，不仅会造成资金风险为企业带来损失，还会阻碍企业自身发展。

（三）资金回笼过程中的风险

首先，目前房地产企业的资金回笼方式相对单一，造成企业的日常经营资金回流速度放缓，出现资金流动性风险。例如：目前由于资本市场的不确定性，房地产企业在进行资金回笼时，无法有效与当前资本市场形成联络互动，资金回笼方式主要集中于租赁的收入回笼资金以及销售的收入回笼资金，这便使得房地产企业的自身资金回收周期变长，从而出现资金存在缺口的现象而带来资金风险[3]；其次，目前我国的房地产企业处于高速发展的状态，房地产行业市场价格逐日攀升，形成了房地产泡沫，而一旦泡沫出现破裂，将为我国的整个市场经济带来严重影响，因此出现资金风险。例如：目前市场内的房地产企业房产销售状态相对迟缓，出现房产滞销的状况，部分房地产企业无法销售商品房而出现资金占用，最终使企业的资金沉淀现象相对严重，出现资金风险；最后，便是房地产企业的自身促销力度不够而导致房地产企业资金回笼速度放缓。例如：部分房地产企业缺乏科学的营销策略，未进行明确的市场调研，无法找到自己的准确市场定位，因而无法形成优势销售出更多的房产，最终出现资金风险。

三、房地产企业如何制定有效管理策略防范资金风险

房地产企业在推动我国市场经济发展的过程中扮演着不容忽视的角色，而目前随着房地产行业的竞争压力逐渐加大，为实现其健康发展则必须从防范资金风险角度入手，加强对资金的管理才可使其有效防范资金风险，通过综合分析，目前房地产企业防范资金风险的有效管理策略具体体现为如下四点。

（一）拓宽融资渠道，改变单一的融资结构

面对现如今竞争激烈的市场环境，房地产企业若想降低资金风险，需要创新融资管理工作，改变融资管理方式，其中就必须优化企业资金结构，通过拓宽融资渠道，改变单一的融资结构，来解决房地产企业融资困难的问题[4]。例如：房地产企业可以改变过去自己独立开发项目的模式，在市场上寻找合作开发公司，通过建立良好合作关系，利用合作方的资金来为房地产项目的建设筹措充足的建设资金，进而化解融资困难的窘境。同时，房地产企业的发展离不开外部资金来源，所以房地产企业需要加强与外部金融机构的沟通，建立稳定的合作关系，除保持传统的银行间接融资外，还可以通过发行债券、融资租赁等方式来获取资金，改变目前单一的融资结构，利用多种融资组合产品来降低资金成本。在与外部金融机构的沟通过程中，房地产企业一定要提前做好方案，争取金融机构的最大支持，包括资金成本、还本付息、贷款时长、授信额度等方面，以最小的资金成本来获取更多的资金支持，在资金得到充实保障的前提下，保障房地产企业可在短时间内拥有更多的经营项目，各项目得到有序发展。

（二）做好资金计划，精准的预测资金需求

科学合理的资金计划是房地产企业开展资金管理工作的重要基础，房地产企业通过对资金管理工作进行统筹规划，以精准预测实际的资金需求，从而降低资金风险。当前，房地产企业如何高效做好资金计划，需要从以下三个方面入手：一是房地产企业需要注重对资金管理系统的开发，实现资金信息化管理，从资金的计划制定、申请支付、审批、拨款等环节都能进行精准控制，提升资金管理以及使用效率，为企业增加收益；二是制定详细的资金计划表，明确房地产企业不同周期资金的具体变化情况，如资金支出、资金收入、承兑汇票等，从而强化对财务资金管理，对每项资金支出都做充分的掌握。同时，需要将资金计划细分到各职能部门，全面落实资金计划管理工作，做好资金计划分析和考核，推进资金计划工作的完善；三是需要搭建资金管理的综合信息平台，对具体的资金管理项目进行针对性管理，建立健全资金的预算管理体系，进行事前预算以及事后预算，实现资金计划的全过程管理，从而精准预测预期的资金需求，降低资金风险。

（三）防范资金风险，有效降低资金使用成本

对房地产资金管理工作而言，因为项目投入资金大且投资周期长，日常资金支出频繁，资金管理难度非常大，如未建立有效的资金风险管理体系，将会引发各类资金风险，导致资金使用成本增加，影响项目的利润。从资金风险和资金成本维度来看，两者是相互联系和相互影响的：一是在资金风险防范上，需要从管理层开始，高度重视资金管理工作，建立好资金内控管理体系，提前将资金相关管理风险进行预测，做好谋划，有效降低资金风险，如资金管理过程中经常出现的未及时还本付息的风险、资金链断裂的风险、资金使用不规范的风险等。同时，房地产企业应建立监督管理部门对资金的使用情况进行监督，从而避免在资金应用过程中出现徇私舞弊，对房地产企业自身的经济造成损失的现象，使企业实现高效运作进而降低资金成本；二是在做好资金风险防范工作基础上，需要有效降低资金的使用成本，避免高额的资金成本挤占公司的利润。房地产企业要运用先进的评估办法，根据房地产项目的特点以及房地产企业的承受能力而对资金进行合理规划，从而降低资金的使用成本，避免出现资金闲置与可应用资金短缺的现象，有效降低资金成本，防范潜在的资金风险。

（四）加速资金回笼，全力保障稳定的现金流

对房地产企业而言，其资金的来源除从外部借款外，最主要的资金来源就是实现房产的销售来获取稳定的现金流，所以如何加快销售进度、创新营销方式、实现资金的快速回笼，是当前房地产企业的重要管理工作，只有以销售为依托才能保障企业拥有稳定的资金流，为企业后续项目开发创造更多的投资空间[5]。在资金回笼工作中，可以从以下几个方面开展工作：一是建立完善的资金回笼管理体系，避免销售部门只负责前端的销售，对后续的销售回款工作不重视。房地产企业需要在公司内部建立一个全员参与进来的资金回笼机制，营销部门作为首要责任部门需要定期关注和加快贷款办理进度，财务部门需要定期将收款台账以及收款期限精准呈现给其他部门，人力部门需要对资金回笼工作定期考核，只有通过建立多方联动机制，现金流才能得到保障；二是房地产企业通过增强与购房者之间的联络互动，包括做好市场购房需求调研、前期营销造势等，有效解决购房者购房所需，从而提升房地产企业在购房者心目中的形象，树立起自身的品牌，进而便可形成精准营销，实现房产的快速去化，使企业拥有稳定的现金流，如房地产企业通过定期对购房者的消费行为进行调研，找好着力点，创新营销方式进行针对式营销，进而便可在满足购房者需求的同时加速资金回笼。

四、结语

综合以上分析，房地产企业资金管理工作的重要性不言而喻，尤其在当下市场环境不好的情况下，房地产企业更需持续加强资金管理，建立科学有效的资金管理体系，立足企业发展长远目标，为企业提供稳定的资金保障，不断创新管理方式，加强对于人员的管理，保障房地产企业拥有更多的竞争实力，在激烈的市场环境中站稳脚跟，实现可持续性的发展。