基于居民需求的历史文化街区现状调查研究——以南京荷花塘为例

袁嘉彤，陶德凯，李梦莹

（南京工业大学建筑学院）

1 荷花塘历史文化街区概况

荷花塘历史文化街区位于南京老城南门西地区，街区占地面积为12.56hm2。荷花塘历史文化街区具备非常优越的地理区位优势，东面有夫子庙秦淮风光带，西面紧邻愚园，南至明城墙和秦淮河，并紧靠中山南路和集庆路两条城市主干路。

荷花塘街区传统风貌和历史遗存较为完整，街区内共有13条历史街巷和4处文物保护单位，是被批准的第一批江苏省历史文化街区。荷花塘历史文化街区建于明清时期，历史上就是以传统街坊为特色的住宅区和丝织手工业区，现状用地功能仍然延续了以居住用地为主，兼有少量商业、商务、学校等。

2 居民需求调查与分析

为深入了解荷花塘居民的生活现状和生活需求，在进行保护整治规划设计初期和中期阶段，分别采取现场踏勘、拍照以及测绘的形式获取现状资料，通过问卷调查、访谈、多学科综合的研究方法分析荷花塘历史文化街区现状问题的内在原因。

2.1 物质空间调查与分析

2.1.1 居民生活环境差，居住空间拥挤

荷花塘历史文化街区人均居住面积小，住房质量较差，大部分房子破旧失修，调查发现近6成居民都反映住房面积太小。建筑类型包含传统民居建筑和现代多层住宅，高岗里、陈家牌坊小区为20世纪70年代的多层住宅，居民的房屋建筑质量、居住生活条件、配套设施都存在差异性。由于荷花塘长期缺乏保护与规划，近几年街区内有部分居民会自行修建住宅，但新建的建筑形式与其传统风貌并不协调。

2.1.2 内部街巷路面窄，存在安全隐患

荷花塘街区内鸣羊街、磨盘街和孝顺里是机动车可达性较好的道路，其他内部街巷的宽度多数宽不到3m，仅供居民使用非机动车骑行和平日步行，基本无法满足机动车流的需要，存在消防安全隐患。钓鱼台一二三巷有一个小型社会停车场，有私家车的部分居民认为机动车穿行和停放在荷花塘十分不方便。同时，有老年居民反映电动车通行十分嘈杂，影响休息，非机动车停放也没秩序和固定停车点。

2.1.3 设施配套薄弱，缺乏活动空间

在调研访谈中发现，荷花塘历史文化街区现状公共空间衰败，内部基础设施不完备，环境卫生设施较差；缺乏公共活动场所，绿化比较简单。年轻居民会在胡家花园和城墙边绿地进行活动，而对生活在街区中心的老年居民来说，由于公园和滨河绿地距离较远，再加上身体机能的限制，日常活动场所就是在街巷与老邻居聊天。活动空间缺乏，降低了居民生活愉悦感。

2.2 社会空间调查与分析

2.2.1 街区居民构成和产权复杂

随着城市建设和社会经济的发展，南京出现了很多优质住宅，有经济实力的居民和年轻人大量迁出荷花塘，如今荷花塘居住群体以退休老人和无力承担高额租金的外来务工人员为主。因此，存在居住人群普遍社会经济地位较低，街区活力不足的现象。街区人口构成特征为：文化程度较低的居民多、收入水平较低的居民多、老年人占比高、原住民流失大。

问卷调查中统计到居民房屋产权有个人私有房产、单位代管公房和房管所国有房产，当地租户大部分是通过中介渠道租住，房屋产权复杂。一方面，这些原因导致了租住户对街区保护更新工作冷漠的态度，以及居民普遍不愿意主动进行保护改造。另一方面，由于涉及利益主体复杂，政府或开发商更新改造居住性历史文化街区，短时间内不会带来利益回报，多方利益主体之间难以平衡，因此造成如今荷花塘历史文化街区保护更新工作进程缓慢的局面。

2.2.2 居民生活满意度调查

1）居民对居住条件评价较差

在调查的176份问卷里，仅有三成的居民对居住条件是满意的。大部分老房子都年久失修，甚至墙体出现倾斜和裂痕，采光通风不好，缺少卫生设施。超七成的居民抱怨居住条件太差，没有经济能力改善居住房屋环境。

2）租住户满意度较高

租住户大多数居住在社区单元楼，认为配套设施比较完备，居住房屋质量较高，街区区位生活便捷。同时，传统文化街区具有良好的生活氛围，邻里关系好，因此，租住户对居住条件的满意度较高。

3）居民普遍反映缺乏历史特色

在实地调研中发现，街区西侧鸣羊街于2014年开始更新改造的仿古商业街，位置紧邻愚园，但目前商业街空荡没有一点复兴迹象。近60%的调查对象认为鸣羊街缺乏历史文化特色，与其他仿古商业街大同小异，没有旅游吸引力。

2.3 居民改造意愿调查与分析

经问卷调查结果分析，74%的居民表示愿意常住荷花塘，不愿意迁走。一方面，世代居住在荷花塘的原住民，密切的邻里关系和熟悉的居住环境已然成为了他们生活的重要组成部分；另一方面，街区内大多是退休老人和收入不高的青年人，他们没有经济能力搬离荷花塘，对街区更新改造的愿望急切。

2.3.1 改造方式

由于房屋质量和居住环境太差的原因，居民大多强烈要求对房屋进行简单修缮和局部改造，少部分居民要求对老房子拆除重建。其中，赞同修缮房屋的居民分为三种：

①久居于此的老住户，他们对荷花塘有较强的依赖，不愿意脱离自己的生活习惯；

②经济条件的限制，没有经济条件搬到更好的居住环境；

③受教育程度较高的年轻人，他们能够意识到保护历史建筑的重要性。

2.3.2 安置方式

问卷调查的主体是当地原住民，部分居民世代居住于此且居住条件相对较好，老年居民不希望花太多的精力迁居，因此有74%居民表示愿意常住荷花塘。24%居民表示意向异地搬迁，一方面是居住环境拥挤的居民，希望置换成人均居住面积较大的新房屋；另一方面是希望得到资金补偿，有条件住到子女家安心养老。

2.3.3 改造主体

在有改造意愿的居民当中，67%居民希望由政府和开发商修缮改造，表示自己没有能力修缮房屋，对房屋建筑出现的质量问题，只能将就居住。32%居民认为自己可以部分或全部出资改建，表示自己有一定的经济基础，急切希望改变当前的居住环境。

3 居民生活改善策略

3.1 改善物质生活环境

改善物质生活环境，保障居民基本生活要求是街区要解决的首要问题。

1）解决居住房屋质量差的问题

荷花塘现状居住面积约8.6hm2，占总用地面积的69%，居住人口3000多人。提升居住房屋质量是改善居民物质生活环境的首要前提。优先改造历史风貌建筑，及时解决老旧房屋墙体倾斜、裂痕、房屋内部设计不合理等问题。扩大其居住面积，在不影响风貌的前提下，通过适当增加层数和建筑面积解决居住空间拥挤的问题。

2）优化街巷道路系统

参考雷德朋式道路交通体系，将荷花塘内的道路划分为交通性道路、生活性道路和保护性街巷三类。水斋庵和磨盘街规划为交通性道路，设置成机动车单行道，缓解机动车的交通压力。生活性道路可结合历史建筑的修缮，适当拓宽至4m以上，使消防车辆可以安全通过，减少安全隐患。保护性街巷应限制机动车通行，维持原有道路格局、街巷尺度，总体形成鱼骨型的道路系统。五福里、学智坊的路面铺砌破损严重，应采用传统路面材料铺设，方面居民日常步行并与风貌相协调。

3）打造街区共享空间

在离胡家花园和城墙边绿地较远的区域，如饮马巷、谢公祠，为拥挤的街区打造具有一定开放性的广场。针对街区缺乏晾晒空间的问题，增加共享晾衣架。这样共享的公共空间同时满足了居民的使用需求和交往娱乐的需求。

3.2 增进街区社会交往

1）尊重居民意愿

由于产权复杂和资金问题，难以达到荷花塘大规模更新改造，将居民异地安置。更新改造应当尊重居民意愿，尽量避免大规模动迁居民，为愿意迁出原住房的居民提供多种安置方式，包括提供保障性住房和货币补偿等；为愿意继续生活在荷花塘的居民，优先进行简单修缮，达到居民日常生活的要求，之后再酌情进行重新规划。

2）给予弱势群体政策扶持

政府应该在政策上大力扶持和资金援助弱势群体，最低程度地缩小街区内弱势群体和收入较高群体的差距。对于鸣羊街仿古商业街，政府应当出台相关优惠政策，鼓励居民多渠道筹金投资，这样复兴历史文化街区的同时，也可以给居民带来经济效益。

3）倡导公众参与

居民是居住性历史文化街区的主体，应当尊重居民的权益，采用“自上而下”和“自下而上”的保护模式。通过听证会、论证会、座谈会以及方案的公示等形式保证公众参与的程度。建立保障居民知情权、参与权和监督权的长效机制，避免出现政府作为与居民利益冲突的情况。

4 结语

荷花塘历史文化街区，从物质层面上看，是以居住功能为主的传统住宅区；从社会层面上看，是居民日常生活和人际交往的载体；从文化层面上看，是最具历史文化底蕴及明清建筑特色的历史风貌区。保护居住性历史文化街区，不仅只保护其传统文化，更要注重主体——居民。荷花塘历史文化街区应以大多数居民的利益为本，进行保护整治规划，满足居民的生活需求，不仅在物质空间层面，更要在深入了解居民生活的形态、方式的基础上，改善物质生活环境，增进街区社会交往。