《民法典》居住权制度的再完善

河北地质大学 贾靖瑶

居住权一词最早源于罗马法。我国《民法典》对居住权的定义是居住权人有权按照合同规定，对他人的住宅享有占有、使用的权利。居住权是公民居住他人房屋的权利，是一项最基本的也是较为重要的民事权利保障，立法者、学者以及实务工作者对于当初设立居住权这一重要权利的争论焦点在于是否有其设立的必要性、正当性与可行性，导致在《民法典》编纂过程中对于居住权写入法典始终伴随着激烈讨论。其实早在2007年《物权法》出台之际，对居住权是否立法就已经出现过两种声音，最终出台的《物权法》还是未将居住权纳入其中。直至2021年正式施行的《民法典》才明确规定了居住权。但是民法专家对于已经设立的居住权其严谨性一直抱有疑问，因此全国人大常委会也收到了许多相关的法律议案。基于此背景，居住权也一直是学术界热切讨论的话题之一。

一、居住权进入《民法典》的必要性与正当性

根据《立法法》的有关规定，地方人大常委会有权在自己的管辖权限内出台更为详尽的实施细则与规定，极大地缓解了《民法典》未出台之前的诸多实务难题。1993年江苏无锡人大常委会制定的《无锡市房屋居住权处理办法》中对于居住权片面性的规定，很大程度上是出于行政管理的需要而制定的，尽管没有像《物权法》中规定得那样明确，但是基本解决了当时的司法困境，可以看作是我国对居住权最早做出的权利性条款的规定。其实在《民法典》还未正式出台之际，我国《婚姻法》《继承法》等有关法律的司法解释中就已经出现了有关居住权的效力性强制规定。对于离婚以后的配偶以及继承权中的居住权问题，在司法解释中都有相关的规定，其目的旨在保护民事法律关系中弱势的一方。在司法实践中大多数的离婚案件里，人民法院一旦判决胜诉方享有绝对的居住权，那么就要势必保证相对弱势一方的群体，特别是具有生理缺陷的一方，保证其合法的居住权益不受侵害。因此在《民法典》已经出台施行的半年里，人民法院在审理和判决的各类民事案件中，更加侧重于对弱势群体一方的法律保护，不仅体现了法典的公平性，也从另一个角度表明了在司法实务中对于居住权的争议依旧是存在的。此外，如此普遍的出现在民事家庭婚姻纠纷案件中，也表明了居住权具有维持家庭稳定和保障弱势一方合法居住权的现实意义。随着新时代的到来，人民群众对于美好生活的向往更加强烈，此次《民法典》单独设立居住权是对用益物权的升级设立，进一步保障了合法居住权人的各项权益，维护了社会的公平正义。其实我国居住权的设立，不仅是对罗马法中有关规定的借鉴与学习，更是基于我国在新时代的一种必要性与正当性的考量。[1]《民法典》对于居住权的规定更进一步保障了公民的居住权，也体现出了居住权的属人性，具有不可转让、不可继承的特性。但是部分专家认为这样的效力性强制规定，不符合我国的风土人情，不具有可行性，因此没有设立居住权的必要。但是对于主张居住权入法的专家们而言，居住权可以最大限度地发挥社会保障功能在新时代的重要作用，是对居住房屋的最大程度的使用，同时也是对习近平总书记提出的“房子是用来住的不是炒的”最为直观的体现，并且为司法实践中的居住权争议提供了明确的法律依据。纵观古今，对于居住权制度的设立都充分地体现了“人民至上”的根本价值观，以自然人的意愿为主导，最大限度地发挥了对于人民美好居住条件的保障，保障每一位人民群众都享有居住权，实现“老有所居”的终极目标。加之司法实务中诸多的现实困境，民法典的出台为繁杂的居住权问题提供了解决路径。

二、《民法典》居住权在实务中的困境

我国居住权制度的内在缺陷颇多，居住权制度外在适用面临诸多挑战，许多难题仍有待解决。

（一）居住权设立形式不妥

根据《民法典》第366条至第371条的有关规定，对于居住权可以采取合同方式、遗嘱方式予以设立。即居住权成立时以合同形式进行设立，但是对于此类合同的签订要完全遵循意思自治与诚实信用原则，对于其中的合同内容不可以违反公序良俗。对于家庭成员的居住权使用，要遵循平等原则，对于房屋进行出租或者改装的，也要保证对方的合法居住权益，如果办理房屋登记或者房屋过户登记，要最大限度地保障对方的合法权益不受侵犯。在许多离婚财产案件纠纷中，双方在离婚协议中如果没有达成一致，或者已经达成但产生了反悔之意，那么双方所共同享有的房屋居住权是无法享有的。若婚姻还在合法维持的情况下，公民的合法居住权以及相关继承权都不会受到干扰，对于居住权的设立不会有更多的考虑。但是，一旦发生家庭内部的矛盾纠纷问题，就会出现一系列的人身和财产纠纷。因此从某种程度来讲，以合同形式所进行的居住权设立，很难保证有效的公平、公正。[2]

在婚姻继承这类案件的家庭纠纷中，因家庭成员无法达成一致有效的合同登记，那么对于处于孤立无援的成员来讲，其合法权益也就无法得到保证。司法实务中针对此类案件，人民法院多数出于保障弱势群体一方的居住权与生存权考虑，往往会判决弱势群体一方享有居住权，但是对于其提出的房屋所有权很难得到支持，这样的鲜活案例在司法实务中比比皆是。按照《民法典》中的居住权规定，居住权的设立要采用居住权合同形式进行，并以登记作为生效要件，那么在每天发生的家庭纠纷案件中，家庭成员之间关系持续恶化，连见面说话都要回避，达成合意进行登记更是无稽之谈。[3]在这样的情况下，只能采取司法途径予以解决。至于相对弱势方所提出的强制性规定，在执行对方享有居住权的情况下，法官很难依据《民法典》有关规定判决相对弱势一方就此取得居住权，那么此时的居住权立法目就会落空。因此，无论从法理、情理和道理来讲，以合同方式来设立居住权，并无法实现法律的效力性强制规定，对于相对弱势一方也无法取得有效的居住权，此时就要反思我们的立法是否在司法解释中能够进一步明确说明。

（二）继承方式设立的居住权存在缺陷

如果按照《民法典》有关规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权的有关规定，那么这样的居住权就包含了遗嘱继承和遗赠方式设立的居住权，当然存在的缺陷也蕴含其中。[4]在司法实务中，对于这样形式的居住权继承及行使是缺乏相关案例指导和明确司法解释的，这其中就产生了有关居住权登记的法律对抗主义，如何向有关主体进行公示是个亟待解决的问题。在实务中，以遗嘱方式设立居住权，由于没有进行登记，与采取登记方式设立的居住权相比，此种未登记的居住权少了应有的保护，对居住权人而言显然是不公平的。就居住权本身而言，具有属人性，因此不得转让、继承，也就不存在居住权人以登记形式来处分居住权。此时的立法以及司法解释也没有承认或者明确遗嘱继承方式获得居住权需要予以登记，司法实务中多数情况下也不会采取这种方式。那么按照这样的形式取得的居住权，且继承人也大都没有办理居住权登记的情况下，进行“一房二卖”或者“一房多卖”，就存在着未经登记不得对抗善意第三人的规定，此时居住者的居住利益也无法获得有效保护。[5]但是，在司法实务部门看来，采用遗嘱继承方式设立居住权，且存在未办理登记的情况，那么居住权也就无效，以主张登记作为法律效力，对于未办理登记的遗嘱继承人不再享有民事居住权。在专家们眼中，遗嘱生效居住权却未登记，自然无效。但是，在司法实务中，居住权属于用益物权的一种，以遗嘱继承方式设立，物权变动不是法律行为引起的，从法理层面来讲不适用登记对抗主义，所以以遗嘱继承方式设立居住权时应当采取登记生效的形式。如果是采取遗赠方式设立的居住权，那么受遗赠人同样会面临司法难题。按照《民法典》规定，遗赠是不能发生物权变动的。无论其是否在规定的60日内做出了接受遗赠的表示，受遗赠人依旧无法取得遗赠设立的居住权。但是也存在一部分支持的声音，认为以遗赠方式设立居住权的，可以适用《民法典》的相关规定，在办理了居住权登记后的受遗赠人依法享有居住权，符合目前司法实务。其实我们忽略了一点，即对于受遗赠人事后通常难以知晓遗嘱人在遗嘱中是否设立了居住权，具有很大的不确定性。而且大多是遗嘱人过世之后受遗赠人才得知自己作为受遗赠人享有权利。在事后知道的情形下，单凭一份遗嘱，根本无法完成有效的登记，此时寄托于继承人协助办理已经为时已晚。根据司法实务的有关案例，即便遗嘱人通过遗嘱形式为受遗赠人设立了居住权，那么如果法定继承人在得知后刻意隐瞒，目的就是独吞或者恶意不想让受遗赠人拥有该权利，那么受遗赠人的居住权也就无法有效获得。立法机关在当初设立此条款时，忽略了法定继承人有积极配合受遗赠人的法定义务，进而导致二者之间的实务冲突与矛盾不断，即便是通过司法途径，也会因法定继承人的种种否定，面临取证困难的被动局面，因此也就无法得到相应的居住权享有。

三、再完善《民法典》居住权的途径

根据上述司法实务困境，我国居住权的实施难题主要集中在民事纠纷中的婚姻、继承等家庭矛盾纠纷中，为此可以采取以下途径解决：

（一）增加法定居住权

首先，由于目前的法典当中没有规定法定居住权，但是对于《民法典》中已经明确相关条款，需要通过一定方式达到与法定居住权的相当效果，来解决实务中出现的婚姻、继承矛盾纠纷。部分学者认为，可以考虑在现有司法解释中增加一项，即父母子女之间在一定条件下可以设立法定居住权。当然包括了婚生与非婚生子女与父母之间，最大限度地保证法定居住权的落地，也符合司法实务中的现实需求。鉴于在子女与父母之间有关条款较多，可以在目前司法解释或者未来修订《民法典》时增加父母子女之间的法定居住权，对涉及收养等关系的可以参照此适用。总体而言，即在《民法典》现有规定的基础上增加一款，主要用以保证未成年子女或者无法独立生活的成年子女对父母房屋居住权的享有，或者缺乏劳动能力以及无法自理的父母对成年子女房屋所享有的居住权。其次，在离婚诉讼中，针对离婚时双方中一方存在实际困难而又无法达成一致协议时，人民法院可以予以适当照顾，但就具体形式未予明确。其实对之前的有关婚姻的法律法规以及司法解释而言，《民法典》中没有对居住权可以进行帮助设立做出强制性规定，这就对法定居住权的设立予以一定程度的弱化，因此可以考虑将《民法典》对于实务中协议不成的，人民法院可以直接判决弱势一方享有居住权。如果在进行案件审理的过程中，限制了司法裁量权的适用，导致判决难以执行的。那么还可以参照《民法典司法解释》婚姻家庭编中的有关规定，即夫妻双方在无法达成一致时，人民法院可以就此判决弱势一方享有居住权，即“夫妻双方协议离婚时，对于弱势一方，另一方应当予以适当照顾。双方应当遵循意思自治和诚信信用原则，无法达成协商的，人民法院可以据此依法判决弱势一方享有居住权。”

（二）完善遗嘱登记

对于以遗嘱继承方式设立居住权的立法机关应当进一步予以规定相应的效力，对于居住权登记，不因当事人未办理居住权登记的而丧失法律效力，但是不得对抗善意第三人的规定可以继续保留并沿用。按照物权的法定效力原则来看，尽管是一种法律行为引起的物权变动，但对于以遗嘱继承方式设立居住权所引起的物权变动具有特殊性，要区别对待并适用。由于居住权具有属人性，登记对抗保证了居住权人所享有的合法权益，有效化解了与善意第三人之间的冲突。鉴于此，对于以遗嘱继承方式设立居住权的，居住权就应当自继承开始时设立，对于未办理居住权登记的权利人，依然不得对抗善意第三人，符合物权法定原则，更加强调了对居住权人的权益保护，使得双方之间利益均衡化。对于以遗赠方式设立居住权的，由于受遗赠开始时居住权还未予设立，那么此时可以参照《民法典》中居住权自登记时生效的规定。法定居住权的登记与否不影响其成立，但是对于没有登记的，则不得对抗善意第三人。为维护法律的稳定性可以在已经设立法定居住权之上完善居住权登记的有关条款即可。

（三）增加登记的义务主体

为维护受遗赠人的合法权益，应当规定遗产的法定继承人具有为遗嘱继承人办理居住权登记的法律义务，突出保护受遗赠人的合法权益，更加强调平等民事法律主体之间的公平。此时就可以参照《民法典》中，居住权以登记为生效要件，受遗赠人要在知道后的60日内做出接受表示，并向房屋登记机构申请登记，登记成功的居住权依法设立。如果是未办理居住权登记的，那么受遗赠人就会无法取得居住权。而司法实务中法定继承人与受遗赠人之间经常由于财产纠纷而发生纠纷矛盾，为消除和缓解此类矛盾，有必要增加法定继承人有为受遗赠人办理居住权登记的法律义务，以便更好地维护受遗赠人的合法权利。

四、结语

居住权制度作为我国《民法典》新设的一项法律制度，实现了“全体人民住有所居”的中国式功能定位。可是，居住权制度漏洞犹存，亟待弥补，其与现有立法之间冲突亦需解决。在此境遇下，我国应增设法定居住权来完善保障性居住权制度，类型化居住权登记的法律效力，明确遗产管理人负有为继承人和受遗赠人办理居住权登记的法律义务。