基于灰色关联法的LT房地产项目经济效益影响分析

马巧莹

(成都理工大学 管理科学学院，四川 成都 610059)

正是悠久的历史底蕴和迅猛的经济发展，成都连续13年获得“中国最具幸福感城市”的称号。随着从外地入蜀投资人员人数的增加、在蓉工作比例的提高，成都的经济获得了更高速的发展，当地消费者们对于住宅的品质有着越来越高的要求，对高档次居住楼盘的需求也逐渐趋旺。2016年以来，影响成都住宅市场变化最深的就是限购政策的出台。大大小小的政策几十条，不断在完善住房限购机制。在此背景下，成都市各个区市县的房地产行业也受到影响。LT房地产项目谷落于历史名城——崇州，位于成都的近郊，其经济也跟着成都的迅速腾飞而受到颇大影响。合理确定房价有助于房地产行业稳定和良好发展[1]。

1 行业发展分析

1.1 房地产行业综合分析

1998年以来，房地产行业作为政策支撑点在其中发挥着十分重要的作用。其首先在北京、上海、深圳等几大城市中迅速发展[2]，然而，一个行业的发展缓慢或过热，都有其危害性。近年来，各类购房者怀着不同目的追逐房产，造成房地产行业不降反升的发展趋势。房地产发展过热会影响其他行业的可持续稳定发展，就是实体经济的“抽血效应”，对居民消费的“挤出效应”以及对金融体系和经济运行的“风险效应”[3]。为了保障房地产行业的稳定有序发展，2016年起成都市有关部门在经济和行政方面颁布了系列政策和建议。在经济方面，政府通过紧缩信贷和增加供应的方式提升信贷审核力度，防止信贷资金注入地产行业，并且控制土地开发使用率，保证住房的供应需求从而达到供需平衡。在行政方面，政府通过限购限售、控价摇号等方式:①将成都的主城区纳入限购地区，从户籍、社保、家庭住房拥有数等多个方面设置条件限制。②对于出售或转让的住房也有条件限制。在确定商品房价格时，需向有关单位提交审核表，控制合理房价。③购房者通过摇号的方式排序购买，一次只能参与一个项目，从而保障购房者的刚性需求。

1.2 LT房地产SWOT分析

LT房地产项目位于成都市崇州市三大新城的“南部新城”，随着近几年城市中心的基本转移完成，项目所处地区的周围配套设施较为完善，生活水平有良好保证。项目所处位置西至滨河路，东接世纪大道和崇双路，北连永康路，南临宏业大道。项目总面积约8 km2，居住用地为2.96 km2，规划人口5万人，交通发达，教育资源丰厚，并且公园、医院、酒店、商贸城等配套完备。具体地区规划信息如表1所示。

表1 地区规划

SWOT分析，即态势分析，是在竞争战略专家迈克尔·波特和能力学派管理学家两者研究的基础上，以内部和外部环境综合考量的研究方法，具有显著的结构化、系统性的特点[4]。SWOT分析可以对项目的背景情势进行全面、系统的分析，将研究对象的优势点、劣势点、机会点和威胁点等列举出来，综合考量项目的利弊性，从而对研究的对象作出相应的发展战略规划，通过减少资金浪费，避免不必要损失，降低风险，从而获取最佳策略方式。

1.2.1 优势与机会分析(SO)。①该宗地是崇中展业投资有限公司竞投的，隶属于崇州文旅集团，是目前崇州中国有资企业改革的排头兵，位于南部新城，周边配套设施建设是3个新城区中最为完善的，且作为崇州市努力打造的新三大新城区之一，是发展最为良好的地域。本项目发展起来后，将与宗地附近开盘的另外两个楼盘互为补充，更好吸引购房者。②2010年国务院办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，2020年成都市人民政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，2022年成都市住建局出台《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。上述通知可以有效引导房地产市场发展，有效地保证了刚需，合理抑制了炒房投资的发展，稳定了房价，从而为成都地区房地产行业的可持续发展提供了重要政策指引。③在宗地附近计划实现城市交通、城际交通和轨道交通的无缝衔接以及乘客零换乘的目标。在重庆南路以东的地块将依托快铁的站点，打造集公交、客运、出租、地铁等一体的10 min轨道交通圈，为南部新城区提供更为完善的交通服务。④该区域普遍楼距较小，绿化难以集中。恒福花园项目将以增加绿化、休闲区为着手点，为用户提供更好生活环境，且建筑都将高要求达到《绿色建筑评价标准》，积极响应政府号召。

1.2.2 劣势与威胁分析(WT)。①习近平总书记在十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，现如今崇州房地产进入回缓期，房价有了初步稳定。很多人处于观望状态不敢轻易出手。房地产商的土储不再增加，大多数没有在建中。②南部新城区的交通建设中，要求在该地块无条件提供市政区划道路，项目的规划存在着不确定的因素。③项目的资金投入、销售状况以及风险预测是项目是否成功的关键。④随着国家和地区房地产政策的力度加大，地产商在银行融资难度的加大，房地产投资具有更大的风险。

通过对项目进行SWOT分析，可以就各优势、机会、劣势和威胁从购买源和消费目标入手，明确消费人群需求。将项目优势因素转换成营销推广策略及其卖点，在项目设计中规避劣势点和威胁点，项目规划上扬长避短，在后期营销中突出优势，进而形成项目开发销售的一体化优势。

2 模型构建

灰色关联分析是一种多因素分析的方法。也就是说在灰色系统中，为了研究某一个项目受其他因素影响的强弱程度对比，以此来判断相对关系的强弱[5]。

2.1 确定母序列和特征序列

母序列也称为参考序列，即想要研究的序列。特征序列就是用来研究其与母序列关系紧密程度的几组序列，也称为比较序列。根据分析目的确定分析指标体系，设n个数据序列形成如下矩阵。

(1)

其中m为指标的个数，

(2)

i=1,2,…,n

参考数据列记作：

(3)

表1显示了LT房地产项目的地区规划情况。根据近几年崇州几座典型楼盘相关信息构建原始数据序列，见表2。其中：母序列为 X0′表示最低房价(元/m2)；子序列为：X1′表示地段，X2′表示占地面积(m2)，X3′表示总建筑面积(m2)，X4′表示容积率，X5′表示装修状况，X6′表示车位比，X7′表示物业费(元/m2/月)，X8′表示绿化率(%)，X9′表示配套设施，X10′表示小区定位。各影响因素与房价的关联度如表3所示。对于其中无法用数据直接表述的影响因素按照程度进行定量设定。地段：按照地区繁华程度分为:5(繁华)，4(较繁华)，3(中等)，2(较不繁华),1(不繁华)；装修状况：1(毛坯)，2(简装修)，3(精装修)；配套设施：1 km内是否有学校、医院、公园、商圈、地铁、公交车线；按拥有量划分等级为：1，2，3，4，5，6，7，8；小区定位：5(别墅)，4(洋房)，3(中高档电梯高层、洋房)，2(多层、高层带电梯)，1(不设电梯多层)。

表2 各楼盘最低房价与各影响因素信息

2.2 归一化处理

在表格中数据由于单位不同，无法进行直接比较。为了消除不同量纲的影响，因此在分析前需要对数据进行归一化也称作无量纲化处理。常见的方法有标准化和初值化。

(4)

(5)

i=0,1,…,n;k=1,2,…,m

无量纲化后的数据序列形成如下矩阵。

(6)

2.3 求解关联系数

首先逐个计算每组比较序列与参考序列的差值的绝对值，即|x0(k)-xi(k)|(k=1,…,m,i=1,…,n,n为被评价对象的个数)，再对新的矩阵分别求出最小的和最大的元素。

(7)

分别计算每个比较序列与参考序列对应元素的关联系数。

k=1,…,m

(8)

其中：ρ为分辨系数，0<ρ<1，若ρ越小，关联系数间差异越大，区分能力越强。通常ρ取0.5。

2.4 求解关联度序列

对各评价对象(比较序列)分别计算其各指标与参考序列对应元素的关联系数的均值，以反映各评价对象与参考序列的关联关系，并称其为关联序列，记为：

(9)

最后根据对关联度值进行排序，得出结论。

3 结果分析

表3表示10个影响因素与房价之间的关联度值大小。除占地面积X2′、总建筑面积X3′以外的影响因素与最低房价的关联度较高，均在0.8以上，说明各影响因素与房价的一致性较高。各影响因素与房价的关联序为R7>R8>R1>R10>R5>R4>R6>R9>R3>R2，即各影响因素与房价的关联程度由大到小依次是物业费、绿化率、地段、小区定位、装修状况、容积率、车位比、配套设施、总建筑面积、占地面积。可见，物业费、绿化率与地段等与房价定价的一致性较高；而占地面积与总建筑面积等与房价定价的一致性较低。本项目在确定预售价格的过程中，充分考虑了上述影响因素，划分一定的权重，并根据崇州市近来的房价走势、周边楼盘的售价和销售状况，我们的价格初期设定为商业建筑标价为16 500元/m2,住宅标价约为12 600元/m2左右，停车位暂定16万元一个。同时这样的价位在周围楼盘中竞争力较大。

表3 各楼盘最低房价与各影响因素关联度排序

4 风险分析

从项目的规划设计到实际施工，再到后期的开盘销售，整个过程都会面临各个情况的风险，本次主要针对环境风险、政府政策风险、财务风险以及质量风险进行分析，并说明相应的应对办法。

4.1 风险识别

不同的风险对项目的影响大小不同，产生的后果也截然不同。因此，应当对项目的各项风险做出充分的估计，从而保证项目的顺利进行。相关影响因素有：①环境风险。项目建设会受到譬如天气好坏、水电资源供应或者是周围交通等问题的制约，可能会对工期、进度完成情况有所影响。甚至天气会对施工建筑造成一定质量影响。②政府政策风险。因为政府会根据房地产的综合不稳定发展作出相应的宏观调控政策，所以房地产企业需要时时关注相关政策的颁布，尽快作出调整。尤其是要关注购房政策、物业税收和货币利率等。③财务风险。资金在项目建设中起着举足轻重的作用，充足的资金供应才能维持项目健康有序运转。因此，在项目规划时就要有完善的资金筹措计划，确保在整个周期里资金链不会断裂。由于整个项目的完成需要大量的资金注入，因此融资十分关键。在明确自身的资金投入后，需要向银行贷款或与其他企业合作以此注入资金。④质量风险。管理人员需要在整个建设工程中把控建设节奏，监测施工状况，确保建设有序稳定进行。工人们需要认真落实修建工作，严格按照规定进行，不能疏忽。在材料的选用上，要严格按照地区建筑标号要求，切忌偷梁换柱，滥用材料。

4.2 风险防范

为了保证项目的顺利进行，除了要正确地识别风险，还需要及时应对和防范潜在风险。针对上述可能出现的风险，特做出如下应对措施：①对于天气的变化，施工组应当具备预测能力，及时针对恶劣环境做出相应措施，以减少对施工周期和建筑质量的延迟和破坏。事先对天气可能延误的工期进行预估处理，减少损失。②施工过程中要考虑对污水、噪音以及建筑废物的解决。对于污水的处理，可以通过河流的办法，经市政排污管道排出；并在施工设备的选择中，应尽量选择噪音较小，在施工过程中对施工设备做减震处理；在施工过程中会产生许多建筑废料，万不可随处丢弃，应当将其集中运到相关处理站，等待二次利用。

随着房地产限购政策力度的加大，崇州整个房地产业都处于保守发展的状况， 土地成交率和溢价率不高，流拍状况增多，楼盘的新建量维稳。但总体而言，崇州仍具有较为长久的购房需求。在该区域内，作为新三大城区之一的南部新城，其地理位置的重要性不言而喻。一个城市的中心枢纽，其综合发展态势是最为理想明显的。因此，我们要及时知晓相关政策的颁布，当地房地产的综合发展状况，并且注意周边楼盘的建造特色和销售情况。及时调查搜集有关数据进行汇总并分析结果，从而对该项目的进展情况进行及时调整。

在整个项目的实施之前，需要充分预测资金的流动状况，将可能的多重突发问题考虑在内，保证充足的资金注入，并且要正确评估该项目的资金盈利状况，实时掌握资金动态发展，每笔资金流动要有详细信息说明。项目建设期要保证注入资金的稳定，防止资金链断裂。在项目运行阶段，要通过销售回收部分资金，保证项目的持续运行。

在项目建设过程中，会受到工人、管理人员以及用料的标准等的影响。在项目的建设期，工人的施工速度，施工的质量会对项目成品产生影响。管理人员的负责态度，建设期的施工标准和进度安排也会影响项目成果。在材料的选用上，要注意材料公司的开办时间，是否符合国家建筑材料规范。

5 结束语

该项目是基于对成都市崇州市房地产的充分市场调研实践和理论数据开展的。本研究充分借鉴相关文献、积极了解近6年来该地区的房产信息，并且充分分析国家房地产相关政策。通过数据整理进行分析，仔细分析该项目的地理环境、技术方案、风险评估等。本研究引入了灰色关联分析对房价影响因素进行充分探讨，为项目房价的确定做了重要参考。