基于问卷调查分析房地产住宅项目施工进度延期的影响因素

彭 培 王玲川

近年来，在国家宏观调控房地产发展的政策背景下，住宅项目的成功与否越来越受到施工进度的影响，工期延期的项目有很多，给从事住宅项目建设的相关企业带来了极大的经营风险，特别是房地产开发企业和施工企业[1]。影响房地产施工进度的因素众多，有来自项目内部管理方面的因素，也有来自宏观政策环境方面的因素等[2]。本文重点分析了住宅项目施工进度延期的影响因素。

1 住宅项目施工进度延期的影响因素

本文采用文献调研和问卷调查法分析各种因素对住宅项目施工进度延期的影响[3]。通过对知网中研究住宅施工项目的文献进行分析，同时结合实际访谈，得到影响住宅项目施工进度的关键因素共计27个，可以划分为6类，如表1所示。

运用表1 中的影响因素设计李克特五级量表调查问卷，来调查受访者对特定因素影响项目施工进度延期的程度，受访者根据自己的工作经验及认知判断特定因素影响住宅项目施工进度延期的程度，最后对获得的问卷进行描述性统计分析[4]。

表1 住宅项目施工进度延期的影响因素

2 问卷调查

以C 市的某住宅项目为例，该项目位于主城区核心地段，总建筑面积约为5.39 万m2，项目总投资约10.79 亿元，占地面积约16 133 m2，包括3 栋24 层住宅和一栋33 层住宅。项目开工时间为2019 年10 月12 日，计划竣工时间为2021 年9 月30 日，实际竣工时间为2022 年8 月29 日，项目实际延期竣工333 d。

选择参与该项目建设的相关单位经验丰富的管理人员及技术人员进行问卷调查，受访者包括业主单位管理人员、项目经理、生产经理、各专业工程师、设计师及采购人员等[5]。从表2 可以看出，样本混合程度好，具有较好的代表性。纸质问卷和网络电子问卷一共发放75份，其中回收67 份问卷，有效问卷65 份。

表2 受访者的工作单位和工作时间统计表 （单位：人）

3 数据分析

对回收的问卷数据进行分析，对于一级影响因素“项目自身因素”，78.3%的受访者认为二级因素“项目施工范围不明确”“项目本身存在不合理工期”等对项目施工进度延期影响非常大[6]。

对于一级影响因素“相关参与方因素”，69.8%的受访者认为二级因素“总分包单位现场施工组织不到位”“业主单位决策效率低”“五方责任主体单位之间现场协调不佳”等对项目施工进度延期影响非常大。

对于一级影响因素“环境因素”，63.3%的受访者认为二级因素“极端天气干扰”“政策法规变化及政府行政干预”“项目所处位置交通不便、影响运输”等对项目施工进度延期影响非常大[7]。

对一级影响因素“人的因素”，80.7%受访者认为二级因素“各专业施工班组工人不足”“工人施工作业水平低”等对项目施工进度延期影响非常大。

对于一级影响因素“施工工艺、技术及施工组织因素”，65.4%的受访者认为二级因素“机械效率使用低”“施工生产组织不科学合理”等对项目施工进度延期影响非常大。

对于一级影响因素“资金保障及付款效率”，85.4%的受访者认为二级因素“业主方对总包、甲供材等单位付款不及时”“总包对分包、劳务、材料供应商等单位付款不及时”“劳务班组对各专业工人付款不及时”等对项目施工进度延期影响非常大。

对于一级影响因素，77.4%的受访者认为“相关参与方因素”和“资金保障及付款效率”对项目施工进度延期的影响非常大，61.4%的受访者认为“人的因素”对项目施工进度延期的影响大[8]。

4 住宅项目施工进度管控的相关措施

4.1 加强项目方案可行性论证，明确项目目标实现路径

对于新建住宅项目，前期项目定义及可行性研究阶段对项目能否取得成功，尤为重要，业主单位在项目决策阶段应该明确项目在质量、成本、进度以及安全文明等方面的总体目标，并且反复论证其目标实现的可行性。特别对项目进度目标的论证，应考虑多种条件下进度目标实现的可行性，才能制定最合理的目标工期。同时，要明确进度目标实现的达成路径，需要投入的人力、物力和财力等资源。项目在后期实施过程中会涉及很多相关参与方的利益，为了避免不必要的纠纷和矛盾，进而影响施工进度，在项目前期应该明确各相关参与单位的施工范围、权利和义务，避免因施工范围扩大、工程变更等原因造成进度延期，尽可能减少由于前期方案论证不到位对施工进度的影响。

4.2 建立以项目成功标尺为导向的相关参与方沟通机制

从历史经验来看，项目各相关参与方之间的沟通对于实现住宅项目施工进度目标非常重要，有利于提高工作效率。为了能够更好地调动各个参与方的沟通积极性，实现各自的项目目标，有必要建立以项目整体成功标尺为导向的沟通机制，落实各项会议制度。为提高沟通效率，可以利用项目门户网站、微信、钉钉等在线办公工具，建立各自单位内部和外部的沟通群。

4.3 建立项目全周期计划进度动态预警体系，压实进度目标落实责任

目前，绝大多数项目参建单位都有能力编制各个施工阶段切实可行的进度计划，关键在于每一个计划节点能否实现，所以最重要的还是进度计划的执行与过程监控。一方面，项目各参建单位可以利用信息化技术建立全周期的进度计划系统体系，利用信息化技术实时监控每一个计划节点的完成情况，若发现存在延期风险，应立即向项目部汇报，并采取应对措施。另一方面，要明确计划节点的责任单位及每一个计划节点的责任人，落实进度计划节点责任制，对提前完成计划节点和延期完成节点，要有对应的奖惩措施。

4.4 逐步建立以开发商企业信用为主的住宅项目资金监管制度

随着政府出台“三条红线”等政策整治房地产开发乱象，自身资金实力不强的开发商无法保障所有项目正常支付工程款，由于开发商拖欠施工单位工程款或预付款，影响施工单位的资金周转，这也是造成项目停工、施工进度延迟的重要原因。

因此，要确保住宅项目的正常施工，首先要确保开发商有足够的项目开发资金，同时要确保项目预售款资金专款专用，优先用于本项目工程款支出，设立监管银行、建设主管部门及开发商三方共管的资金监管账户。

同时，探索建立以开发商企业信用为主的预售款监管制度，坚持信用好的监管资金比例少、信用差的监管资金比例逐步提高的原则，在项目开发的过程中动态评估项目资金支付风险，及时预警，确保正常推进施工进度。

4.5 完善施工组织设计

施工组织设计是保障项目施工全过程实现科学管理的重要手段，但目前很多项目的施工组织设计还存在针对性不强、可操作性不强等缺陷，对项目施工过程中的重难点分析不够清晰，不能有效解决施工现场的实际问题，严重阻碍了项目施工进度的正常推进。因此，在项目施工前应进一步加强对施工组织设计的深化，结合现场实际情况，清晰地描述项目的工艺操作要点、施工重难点，提高施工组织设计的针对性、独特性和适用性。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技术在建筑行业的应用，改变了传统施工利用横道图、网络图等工具进行进度控制的管理模式，在项目施工前可通过BIM 技术的4D 模拟功能优化项目进度计划，预测现阶段项目实际投入的人员、机械和材料是否满足现场需求，如有偏差可及时采取纠偏措施，确保项目整体进度处于可控状态。加快BIM 技术在住宅项目中的应用，有利于优化项目进度管理流程，减少人力、物力等资源的投入。

4.6 提高精细化管理水平，逐步建立项目全生命周期一体化管理模式

传统的住宅项目施工管理模式存在管理粗放、协调沟通效率低等问题，没有贯彻落实主动控制、动态控制等项目管理理念，各个参建单位之间主要依靠人工进行工作协调，信息共享程度十分有限，解决问题不及时，导致项目进度拖延、窝工等问题时常发生。

因此，为了解决项目进度拖延的问题，需要重新整合项目资源，建立项目全生命周期一体化管理模式（Integrated Management Mode of Project Life Cycle，IMMPLC）。这种模式由业主方牵头并负责整体协调，从每个参建单位中选择1 ～2 人组成项目全生命周期一体化管理团队。

此外，可以利用BIM、大数据、物联网等信息技术提高项目管理的精细化管理水平，实现项目组织、资源、目标、管理责任和利益的整合，从项目全生命周期角度，利用信息化智能化手段实现对住宅项目施工进度的主动控制、动态控制。

5 结语

住宅项目施工进度安排是否科学合理，在施工过程中能否按照计划实现进度目标，最后交付业主，这直接关系到人们的切实利益，必须提高对住宅项目进度管理的认识，监控风险，及时采取切实有效的措施，有效控制各类因素对项目进度的影响，确保项目的正常施工和顺利交付。