新会计准则对房地产企业税收筹划的影响探讨

文/刘梦燕（新疆城建（集团）股份有限公司）

税收筹划工作，是房地产企业在合法情况下降低税务压力的重要举措。在新会计准则下，需要结合企业的实际情况，依据准则要求，合理规划税务工作，提升企业的经济效益与管理水平，为企业可持续发展打下坚实的基础。

一、税收筹划相关信息

（一）税务筹划

税务筹划工作是指在合法的情况下，通过对企业经营、投资等活动的事先筹划与安排，实现节税的一种手段。

在企业的纳税活动中，税收筹划是纳税人利用现有的政策法规，对企业内部的业务进行科学安排，从而实现对企业生产活动利益最大化的调整。纳税筹划，是降低企业缴税金额的有效手段。这一工作中，纳税人不仅需要掌握税收筹划相关的政策与法律法规，同时还要了解企业的实际情况，通过科学的筹划，以达到节税的目的。

（二）新会计准则下房地产企业税务筹划原则

在新会计准则背景下，为了提升税务筹划工作的效果，需要遵循以下原则：

第一，提前筹划原则。税务筹划工作与企业的业务管理工作有着密切关系，是降低税收成本、提升企业经济管理水平的有效举措。因此，需要将税务筹划贯穿于企业生产经营的整个活动，通过提前筹划的方式降低缴税金额，使企业获得更多的经济效益。新会计准则规定，某些经济活动的会计核算和会计政策一旦确定则不能随意更改。因此，企业可以在经济活动开始前，在合法合规的前提下，选择适合的会计政策进行相关的税务筹划工作，以减少纳税的金额，达到节税避税的目的。

第二，遵循成本效益原则。房地产企业税务筹划工作开展的目的就是降低税收成本，减少税务支出。因此在税务筹划工作开始前，需要对房地产企业内部的项目进行效益评估，分析税务筹划前后的收入变化，若是在对比的过程中发现税务筹划节省税务支出较多，则进行实际的税收筹划，反之则不然，以此保障企业的经济效益。

第三，遵循法律原则。在税务筹划工作中，必须做到合法合规，应以相关的法律政策为基础，在此之上进行税务筹划，避免出现偷税漏税的违法行为，影响企业未来发展。

二、新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

（一）影响房地产企业所得税

新会计准则与旧会计准则相比，引入了公允价值计量法，完善了投资性房地产后续计量模式。在以往会计准则要求下，投资性房地产后续计量模式主要采用历史成本法，这一方法仅仅反映过去的信息，无法使企业的管理者了解当前企业的价值信息。公允价值计量法的引入弥补了历史成本法的不足，可以更好地反映出房地产当前的价值，这对于投资者的决策与管理工作开展具有重要意义。公允价值计量法对房地产税收筹划的影响主要体现在房地产企业所得税方面，在历史成本核算中，企业每月需要进行计提折旧摊销，并计入管理费用等科目，而管理费用等科目直接影响企业的利润，从而影响企业的所得税筹划。而公允价值模式下，则不需要对投资性房地产进行计提折旧，减少对所得税筹划的影响。

（二）影响土地增值税

新会计准则的出台，完善借款费用的会计处理，对房地产企业的所得税与土地增值税的筹划产生一定的影响。在财务部门发布的会计准则中规定，对于房地产企业中长期未开发的土地，由于购置这些未开发土地所借的款项产生的利息不能按照资本化核算，采用费用化核算。在企业税务管理工作中，费用化核算需要计入财务费用科目，无形中影响了房地产企业所得税的筹划，同时也对房地产土地增值税的计算产生影响。

（三）明确房地产上市公司估值方法

在新会计准则中规定，企业若是出现股权结构变化或者进行对外投资活动时，可以采用重估净资产值的方式确定房地产的估值。这一方法的运用，能够提升房地产市场对房地产行业的重视，可以使外界更好地了解房地产行业的真实价值。这一方法的提出，影响了房地产企业资产折旧或摊销的计提，也影响企业所得税的筹划。

（四）改变房地产企业收入确认时点

以往会计准则中，主要是以风险和报酬的转移作为房地产企业收入的确认时点。在这一政策下，房地产企业的销售收款会先计入预收账款中，当房产的交付符合相关规定后才会确认收入。新会计准则的提出改变了房地产收入确认时点，明确以控制权的转移作为收入确认的时点，并提出五步法模型，新会计准则的提出，使企业的收入确认提前，影响了企业增值税与所得税。

三、新会计准则下房地产企业税收筹划工作开展对策

（一）重视税务筹划

在新会计准则背景下，若想更好地提升房地产企业税务管理工作效果，发挥税务筹划的作用，需要提升房地产企业的纳税意识，使其主动根据国家的法律法规与相关要求缴纳税款，保证房地产企业的合法运行，为房地产行业可持续发展提供法律保障。

在房地产企业实际运行的过程中，可以从以下两个方面入手，提升房地产企业的税务筹划与纳税工作效果。

第一，加强对企业全体员工纳税意识的培养，提升纳税团队的专业水平。房地产企业的纳税工作与员工有着密切的关系，若员工具备纳税意识，那么企业税务筹划工作会变得更加的有序。为了提升企业内部工作人员的合法纳税意识，可以组织相关的培训活动，将合法纳税工作的重要性体现在培训中，营造良好的纳税环境，以此提升企业全体员工的纳税意识，为后续纳税筹划工作的实施做好铺垫。第二，建立符合房地产企业的税收筹划信息系统，并做好税务筹划的监督管理工作，提升相关人员的缴税意识。税收筹划信息系统的建设，能够提升税务筹划工作效果，可以为税务管理工作人员的工作提供技术支持。在实际工作中，可以利用企业内部的信息技术人员进行税务筹划系统的建设，也可以引进市面上相对成熟的税务筹划信息系统，借此实现信息化工作，提升税务筹划工作的有效性。

（二）建立完善的管理制度

税收筹划是企业管理的一种手段，具有提升资金利用率、改善现金流动方向的作用，对企业的财务管理工作开展具有促进作用。在房地产企业运行的过程中，加强对税收筹划工作的重视，立足会计核算与财务管理工作，对企业的经营活动进行筹划，以此提升财务管理工作效果，为企业管理工作开展提供依据，促使房地产开发企业更好的发展。

实际工作中，制定税收管理制度体系，将此作为税收筹划工作实施的依据，提升从业人员的专业能力与认真工作态度。首先，建立岗责制度，明确税务筹划工作人员的主要工作责任与工作内容，要求税务筹划人员做好税务信息的收集与整理工作，为后续工作实施提供真实有效的数据。其次，建立绩效考核制度，对税收工作人员的业务完成情况进行动态的监督与考核，借此了解工作人员的实际工作情况，保证税务管理工作实施的有效性。最后，建立奖惩制度，对于表现良好的工作人员给予一定的奖励，如职位晋升、薪资奖励等。对于表现不好的工作人员则给予一定的惩罚，以此提升税收筹划工作的效果。通过科学的税务筹划管理制度，提升财务管理水平，为税收筹划化工作的实施与开展提供基础保障，促使企业更好的发展。

（三）提升从业人员专业素质

房地产企业税收筹划工作中，需要一支专业的人才队伍，通过对税收政策的解读与企业实际运行情况的分析做好税收筹划工作，为企业更好的发展打下坚实的基础。但是在当前背景下，发现从业人员对新会计准则的认识不足，出现政策运用不到位的情况，影响企业税务工作效果。针对工作人员岗位工作中存在的不足，可以采取以下措施：

第一，加强对税收筹划人员理论方面的培训，将税收筹划工作的重要性、新会计准则相关内容体现在理论培训中，借此提升税收筹划人员的专业素质，使其掌握税收筹划工作相关的内容，并且能够利用新会计准则制度进行相关的工作，以此提升税务筹划工作实施效果。第二，对税务筹划人员进行现代信息技术的培养。提升税务筹划人员的现代化信息操作能力，使其学会利用信息技术进行税务筹划工作，借此提升税务筹划工作质量。税务筹划是一项专业性、操作性较强的工作，涉及工作内容较多，对从业人员的职业素养要求较高。在税务筹划工作中，若采用传统的方式进行，可能会出现信息遗漏或者缺失的问题，无法保证税务筹划工作的效果。通过信息技术的培养，可以提升其专业能力与职业素养，降低工作难度，提升工作效率，有利于税务筹划人员专业素质的发展与提升。企业可以引进市面上应用比较广泛的税务系统，将此作为技术培训的载体，提升税务筹划人员对这一技术的认识，使其掌握基础操作方法与技能，为后续信息化工作开展做好铺垫。第三，加强法律法规的培训，将我国税收筹划方面的法律制度作为培训的重要内容，培养税务筹划人员的法律意识，提升税收筹划人员的职业素养，使其意识到遵纪守法的重要性，并形成自觉遵守法律法规的良好品质。第四，组织专家讲座活动，与基层税收筹划人员进行互动，使其在交流中了解到会计准则对房地产企业税务工作的影响，并主动进行税务筹划，发挥自身的专业职能，促使税务筹划工作有序进行。

（四）树立风险防控意识

房地产企业运行的过程中，需要提升对税收筹划风险管控的意识，明确这一风险对企业未来生产经营的影响。结合新会计准则的要求，根据企业的实际运行情况与发展战略，合理规划并提升企业应对风险能力，促使企业更好的运行与发展。

部分房地产企业在运行的过程中，为了获取更多的经济利益而忽略了生产经营中可能存在的风险，失去了税务筹划工作开展的意义。在房地产企业运行的过程中，会因为财务管理、项目投资等因素，出现各种各样的风险。当风险出现后，会对企业的经营成本与经营效率产生一定的影响。纳税筹划工作的开展可以降低运行风险出现的概率，保证企业的健康运行。实际工作中，可以从以下几个方面入手：第一，加强对国家政策的学习。在税务筹划的过程中，房地产经常会因为国家税法政策、会计准则的变更而出现税务筹划风险。为了降低外界因素的影响，提升企业的税务筹划能力，房地产企业应关注国家政策变化，做好相关信息的调整与更新，使企业内各部门对国家的税法政策有清晰的认识，避免因为信息不完善对企业的生产经营活动产生影响，造成税务筹划不合理的问题。第二，房地产企业可以根据自身的特点，在新会计准则与国家税法基础上建立信息管理系统，将国家的税法信息、新会计准则与企业的税收项目等相关内容整合在一起，通过信息系统的操作，提升税务筹划工作的有效性，提高企业的效益。在信息技术支持下，提升税务筹划效果，解决企业管理中存在的不足。在这一背景下，若是在企业税收筹划的过程中出现问题，可以做出及时的调整，避免对企业内部工作产生不良的影响。第三，对企业资产进行筹划，降低税务风险。最近几年，我国房地产企业已经进入深度调整期，增加企业的经营成本的同时，也增加企业的缴税压力。新会计准则的出台，为房地产企业税收筹划提供了更多的发展空间，解决企业在资产税收筹划上的不足，促使房地产企业可持续发展。在实际工作中，需要做好长期资本投资的规划，结合新会计准则中的内容，制定科学的税务筹划方案，做好长期资本投资的会计核算，控制企业经营投资成本，实现企业经济利益最大化的目的。通过对资产的筹划，能够有效地减少所得税与土地增值税的税额，可以为企业可持续发展提供更多的动力与支持。

四、结语

总而言之，在房地产企业发展背景下，税务筹划工作十分重要，是提升企业市场竞争力、降低税务压力的有效举措。

在税务筹划工作中，以新会计准则为基础，提升房地产企业管理者的纳税意识，构建专业的税务筹划团队，做好税务风险的防控与管理工作。利用科学合理的管理制度，推升税务筹划工作效果，促使房地产行业稳定长远发展。