港铁“铁路+物业”模式对城市轨道交通可持续发展的启示

李 超

（广东珠三角城际轨道交通有限公司，广东广州 510308）

近年来，我国城市轨道交通（以下简称“城轨”）发展迅速。据中国城市轨道交通协会统计，截至2021年12月31日，中国内地累计有50个城市投运城轨线路9 206.8 km[1]。城轨在极大方便居民出行的同时，扩展了城市发展空间。然而，其投资规模大、资金收回周期长，也给政府财政带来了“不能承受之重”。因此，如何在维持城轨正常运营的基础上，提高其经营效率和利润水平，促进其快速、可持续发展，成为亟待解决的问题。香港铁路有限公司（以下简称“港铁”）所推行的“铁路+物业”模式形成了一种铁路建设、运营与物业开发相配合的良性循环，为我国城轨可持续发展提供了启示。

1 港铁“铁路 + 物业”模式发展概况

港铁是目前全球具有高赢利实力的轨道交通运营商之一。除从客运业务和车站商务2项经常性业务中获得利润外，其还通过推行“铁路+物业”模式，在建设铁路（本文主要指城轨）项目的同时，利用车站、车辆段上盖及周边土地进行商业、住宅综合开发，将铁路与物业无缝衔接，打造交通便捷、商住结合、环境舒适的优质社区，借此从物业租赁、管理业务及物业开发业务中获得丰厚利润。

1.1 “铁路 + 物业”模式的基本内涵

城轨一方面是资金、技术密集型工程，前期投资大，资金回收周期长；另一方面属于准公共产品，定价需考虑公众接受程度，因此很难从车票收入中收回建设和运营成本，大多靠政府的财政补贴来维持正常运营[2]，从而成为政府长期的财务负担，还会影响政府对社会其他方面的资源分配。而港铁采用的“铁路+物业”模式实际上是推进城轨建设与周边土地开发的一体化综合发展：港铁以城轨建成以前的地价从政府手中取得沿线土地的物业开发权，线路建成后，在为沿线居民提供方便快捷出行方式和繁荣营商环境的同时，也促进了沿线物业的升值，因此可通过物业开发和租赁获得不菲的收入以补贴城轨的建设和运营；而沿线建设起来的新社区也可为城轨运营提供稳定的客流[3]，从而提高其客运收入（图1）。

图1 港铁“铁路+物业”开发模式

“铁路+物业”模式不仅可解决解决城市交通问题及城轨建设、运营的资金问题，而且能够充分利用沿线的土地资源，将城市规划、城轨建设和运营、沿线物业开发有机整合，在保障港铁可持续运营的同时，促进城市社会经济的发展。

1.2 城轨沿线物业开发情况

港铁下辖165个城轨车站，其中已有60%采取了不同规模的“铁路+物业”的综合开发模式。目前，港铁日常管理逾114 000个住宅单位，14家商场及5幢办公大楼（图2），是香港最具规模的物业管理公司之一[4]。

图2 港铁典型物业项目

根据对港铁10年年报的分析[4]，港铁息税前利润中与物业相关的收益主要集中在物业租赁管理和物业发展两大块业务，其收益占比基本维持在50%左右（图3、图4）。其中物业发展业务通常与新建线路有关，其分成是一次性入账，因此该业务收入的年波动较大，但不可否认其为港铁利润的重要组成部分。同时，港铁对部分优质物业进行自持，用于租赁及管理，虽然牺牲了部分一次性收益，但取得了长期稳定的现金流回报[5]。正是依靠物业收入强大的现金流，港铁的运营才步入了良性发展循环的轨道。

图3 港铁10年息税前利润（EBIT）统计图

图4 港铁10年物业收益统计图

1.3 “铁路 + 物业”模式带来的各方效益

港铁“铁路+物业”模式可给参与各方带来较好的效益（图5）。

图5 “铁路+物业”模式各方收益示意图

香港特区政府是“铁路+物业”模式中的最大受益者。政府在城轨项目兴建之前，将沿线未开发土地的物业开发权出让给港铁，其作为土地出让方，获得线路建设前的地价收入；项目建成后，沿线商业的繁荣又会增加其税收收入[6]。同时，政府作为港铁的最大股东，占有74.98%的股份；据港铁统计，政府的相关收益是单纯出售土地收益的2.5倍，40年来政府从港铁获得的地价收入连同股票市值、股利分配超过千亿港元[7]。从宏观角度来看，政府最大的收益在于，土地和城轨的综合开发会形成新的交通枢纽和商业中心，促进新型城市化进程的推进和财务可持续发展的良性循环。

港铁的获益也是巨大的，土地和城轨的一体化综合开发可以大幅提升港铁的客流量和物业收益，这种开发模式显然比单一的政府现金补贴更有效益。

城轨沿线物业开发风险相对较低，也给开发商带来了机会。港铁以招标方式与专业开发商合作进行物业开发，开发商的主要收益来源于房产开发的利润和土地增值的收益。而且开发商还可以利用城轨沿线物业项目进行融资，并转投其他项目开发以获取收益[6]。

2 对我国城轨发展的启示

2.1 高度重视城轨沿线物业开发工作

港铁将沿线物业开发理念贯穿于城轨项目规划、建设、运营的全过程。沿线物业开发不是附属于城轨项目，而是作为项目的重要组成部分，在整个项目规划基础上围绕城轨站点进行高密度开发，并在车站和车辆段上盖实施综合物业开发[8]，从规划、建设到运营都与项目融为一体，做到集约利用土地，降低开发成本，为项目筹集建设资金。

2.2 城轨企业牢牢把握沿线物业开发主导权

港铁通过全面介入沿线物业开发的各个阶段，牢牢把握开发的主导权。开发前，港铁负责编制物业发展蓝图，履行物业发展所需的各项法定程序，修订发展蓝图，确立发展组合和分期开发安排；与政府磋商地契条款，议定地价；招标选择发展商，签订物业发展合约。开发过程中，根据发展合约，由港铁负责物业项目动工前的先期工程，制定及执行技术控制标准和规定，并监督施工建设；由发展商负责发展组合的详细设计和施工建设。开发完成后，港铁保留对沿线所建物业的管理权，确保管理服务水平的统一，以便为物业管理及铁路运营创造更大效益。港铁正是由于取得了沿线物业开发的主导权，才可保证将由此获取的利润投入城轨项目的建设中。

2.3 城轨规划与物业开发规划同步进行

港铁在城轨和物业综合开发过程中，强调前期规划的统一，特别强调城轨规划与土地规划的高度一致性。由于其在政府土地规划过程中具备很大的发言权，因此可以按照经济社会发展的现实需要，协调好城轨建设和城市发展的关系，并预先控制沿线土地，储备物业开发资源。同时，由于城轨建设、运营主体和物业开发、管理主体均是港铁，因此可通过统一规划、统一进度、统一管理、统一财务实现协同效应，降低安全隐患，拓展增值机会。事实证明，采取土地规划与城轨规划、建设、运营高度统一的运作模式，可以在经济合理的原则下，提高土地集约化使用效率，拓展城市发展空间。

2.4 城轨建设、运营主体与物业开发、管理主体统一

负责城轨建设、运营的法人主体与负责沿线物业开发、管理的法人主体都是港铁，可以有效避免不同法人主体之间的利益冲突，确保城轨站点规划与物业开发协调一致，此外也可保证物业开发获得的收益全数用于新建城轨项目的建设。

2.5 采取审慎商业原则是成功关键

采取审慎商业原则主要包括以下3方面的内容。

（1）自主经营。政府允许港铁根据成本自主确定票价；政府可以向港铁发出指令，但如果这给港铁造成损失，则由政府地给予相应补偿。港铁可根据经济原则，在政府批准的路网中自行决定修建路段。

（2）专业经营。港铁在城轨项目规划、设计和施工等阶段合理投入技术力量，采用先进的项目管理模式和手段[9]，以控制项目建设成本；在运营阶段，通过多种手段，在不断提高运营服务水平的同时，实现资源的优化和共享，降低管理成本，提升经营效益。

（3）审慎经营。港铁只有在自身具有独特的商业优势，而且新业务既可提升乘客服务水平又不会脱离运营业务时，才会涉足新业务。

2.6 政府的政策支持和配合不可或缺

香港在城轨建设方面拥有完备的法律、规章及规划策略，可确保“铁路+物业”模式的可持续发展。

（1）政府通过立法确保港铁的法律地位。政府针对港铁的运作制定了《香港铁路条例》，条例赋予政府征用土地作为铁路项目之用的权力，并确定港铁拥有独立建设及经营权[10]，在保障城轨企业自主经营的同时也明确了监管要求。

（2）政府通过发展规划方针支持港铁的经营需求。政府在城市公共交通发展战略规划中，确定了公共交通优先的原则[11]，制订了以城轨为主的城市交通发展策略，同时限制私家车的使用。

（3）政府通过协议方式按照城轨建设前的价格出让土地。港铁利用城轨上盖及周边地块进行商业、住宅开发，是通过协议的方式，由政府按照城轨建设之前的市场价格将沿线土地的物业开发权出让给港铁。

2.7 以城轨与物业综合开发引导城市规划和区域发展

城轨与物业综合开发可以拉动城市土地开发和区域规划发展，形成“人跟线走”的发展格局。城轨建设与香港整体的城市规划和发展相配合，随着沿线新社区的建成，引导市内人口向沿线新区分流。此外，在香港重大基础设施（如香港国际机场、迪斯尼乐园等）项目建设中，城轨作为其必不可少的交通配套，发挥了非常重要的辅助作用。总而言之，纵观香港城轨发展历程，探究其与香港社会经济发展的关系，可知城轨已成为香港经济民生不可或缺的组成部分，而且在带动香港社区的发展上发挥了独特作用。

3 城轨与物业综合开发相关建议

3.1 政府加强对城轨沿线物业开发的支持力度

考虑到城轨沿线物业开发涉及用地审批、规划等多个方面，需要在政策上予以相应的支持。具体包括以下方面。

（1）创新土地使用模式。允许在同一块土地的不同空间上进行不同性质的土地开发（如在地下设置车站、车辆段，在地上开发商业建筑和住宅），并根据不同空间用地性质划分产权。开发所获得的收益用于城轨项目的建设。

（2）加强规划协调。城轨线路与物业开发同步规划，允许沿线物业开发商参与城轨项目周边地区的规划发展并具有相应的规划权。

（3）加强政府部门协调力度。由政府指定专门的部门负责协调城轨建设和沿线物业开发各个环节，统筹解决有关问题，避免多头管理，提高建设及开发效率。

（4）完善法规制度。由政府专业部门展开专门课题研究，针对“铁路+物业”模式中涉及的土地获得方式、获取价格、土地性质、综合规划等内容出台相应的政策法规，确保相关活动有法可依、有章可循。

3.2 创新城轨发展模式

充分借鉴香港城轨规划发展的思路，创新城轨发展模式，以城轨站点为核心，协调站点周边地块功能规划、建筑方案、交通接驳方案等相关事项，实施城轨上盖物业开发，以点带面，以线带域，提高沿线土地使用效率和集约化开发程度[12]，形成“轨道+新市镇”的发展模式，通过新市镇发展所带来的人员流动为城轨提供客流支撑并带动沿线土地升值，再将获得的升值利润投入城轨项目建设。

4 结语

港铁“铁路+物业”模式可形成城轨建设、运营与物业开发相互配合的良性循环，实现城轨全生命周期可持续发展，对于内地城轨发展具有参考与借鉴作用。但港铁推行该模式能够成功，有其特殊的环境背景，内地城轨企业由于体制不同很难复制港铁的开发模式，需要结合城市的实际情况进行探索[13]。