现阶段房地产管理体制建设存在的问题及其法律思考

纪建斌

广东南天明律师事务所，广东 佛山 528200

尽管目前房地产市场的管理体制已经有所转变，但是并没有完全符合现代房地产市场的需求，逐步完善健全房地产管理体系需要从法律制度的角度去深入研究，利用科学的手段去应对房地产市场中的监管问题。

一、影响房地产行业管理体制建设开展的难点问题

经济的增长和社会的发展让越来越多的老百姓关注到房地产行业，房屋作为安家立业的基础建筑在民众心里的地位非常重要，以贷款等形式购买房产成为当下社会的普遍现象。但由于房地产市场的大量需求与一些投资客的炒作行为导致部分房地产企业通过各种手段抬高房价以获取高额利益，严重影响着房地产行业的健康发展。

（一）虚假宣传过多，房产安全质量存在问题

广告形式是房地产商的主要宣传手段，能扩大房地产业的知名度来吸引更多消费者的关注，但由于目前我国建立的房地产管理机制不够完善，因此对于房地产宣传广告无法落实有效的管理措施。不少房地产商在广告中标注着各类诱人的促销活动，但消费者购买房产后却发现广告宣传与实际情况大相径庭，房屋质量参差不齐、装修标准差距极大，甚至还出现即将交付而房屋尚未修建完成等等情况，这种欺骗式的消费导致民众越来越难以对房地产行业予以信任。此外，房产的安全质量是民众所关心的重点问题，但一些房地产商在出售房产时刻意隐瞒其安全质量问题，或是在建筑工程建设时降低资金投入、不仔细进行竣工验收等等，诸如墙体开裂、管道漏水等问题在消费者入住后纷纷涌现。还有些房地产小区的户外基础设施建设质量低下，导致消费者无法安心居住［1］。

（二）漏洞合同频频现身

格式合同作为一种可以修改条约规定的合同形式常被用于房产购买中，由于大多数消费者不具备相应的法律基础知识，此时房地产商就会利用合同中的漏洞来增加不平等条约以降低所要承担的责任。而在签订购房合同前所要签订的定金合约也有陷阱存在，定金支付的合约中应当详细规定责任承担范围和具体金额，以保证其法律效力。目前仍有些房地产开发商在收取定金时故意模糊混淆合同中的概念，从房产价格、房屋面积等方面设置合同漏洞，以致房屋购买合同中出现消费者无法接受的霸王条款，房地产商就有理由在消费者拒绝签订购房合约后没收定金。

（三）房屋产权归属问题

有少部分开发商在没有获取相应的许可证明后就违规搭建和出售房地产，消费者购买的房产自然就属于违规建筑；还有些房地产商占用集体土地导致消费者没有产权证明，无法自由处置自己购买的房产；另外有一些房地产商为了获取经济利益而出售被抵押担保的房产，这就会导致消费者所购买的房产在不知情的情况下被法院查封、拍卖，由此而引发复杂的纠纷［2］。

（四）房地产管理机制不够完善

房地产管理体制中涉及众多流程和任务安排，只有当管理部门之间强化交流联系来共同搭建一个管理网络才能有效调控房地产市场。目前看来，政府在监管房地产行业时对不同部门的任务设置并不明确，不少细节化问题得不到应有的管控和引导，政府职能仍旧只在基本的市场管理上展现其效果，尽管能对房地产行业起到一定的监管作用，但无法做到实质上的改善。其中在政府监管经济市场时还存在着过度干预问题，严格把控房地产行业能优化房地产市场的秩序，但过度干预却会导致市场失去自由发展的空间，打破房地产行业市场的自然发展规律。此外，房地产管理机制没有协调统一也是导致房地产行业的监管工作难以顺利推行的原因之一，不同经济区域的房地产行业发展速度是不一样的，在管理手段和基础设施建设上都有差距，较为偏远、经济发展速度缓慢的地区其监管部门的工作方式滞后，房地产市场监管工作显然无法体现出良好的效用。

（五）部分管理人员专业素质有所欠缺

在房地产管理体制建设过程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了专业管理技能和具有丰富监管经验的人员才能落实对房地产管理体制的改革。但目前一些的房地产市场监管工作人员专业素养有所不足，实际管理工作也存在着较为突出的问题。还有房地产企业中不少管理人员专业知识技能把握不够充分，尤其是家族企业中多以亲友来管理部门，这就很容易在企业运营过程中出现管理问题，特别是一些建筑施工现场没有专业的管理人才参与安全质量管理工作，施工建设的质量得不到监管保障就会在房产中埋下安全质量隐患，进而引发消费者与房产企业之间的纠纷和矛盾。

二、从法律角度探析房地产管理体制的改进措施

房地产行业在社会经济市场中的比重很高，建设房地产市场管理体制的重要性就在于合理引导房地产市场向着正确的发展道路前进。从法律制度上强化对房地产市场的监管是政府部门开展工作的制度保障，能为政府执行监管手段提供法律依据，从而规范制约房地产商的一些不良行径。建立完善的法律条款能够为社会民众带来更加幸福的生活环境，从法律角度来分析房地产管理体制的建设意义能促使房地产行业平稳运行，因此政府要严格遵守国家相关法律制度来宏观调控房地产行业，企业也应当在运营过程中遵纪守法，不利用资本控制房地产市场的发展走向［3］。

（一）建立完善的房地产行业经营管理体制

首先，要想促进经济市场的发展需要重视市场的自我调节能力，政府要顺应新时代房地产市场的发展变化并遵循市场规律来开展监管工作。地方政府应该协调各部门来开展房地产行业的日常管理，持续强化对房地产市场监管政策的实施力度，利用现代化科技手段及时发现并处理房地产行业中出现的不良经营行为，将责任落实到具体的企业事务决策者身上。

其次，政府要依据现有的房地产行业出现的各类问题来加强对相关法律条款的完善工作，特别是法律条文中较为模糊的用词应及时进行修订，避免不法分子借助法律漏洞来谋取利益，为现阶段房地产管理机制的运行提供更完善的制度保障。在进行立法时要符合我国国情和社情，用科学合理且完善的法律法规来促使各房地产企业规范经营。

最后，房地产行业容易遭到各种因素影响而扰乱其市场秩序，这会阻碍房地产行业市场的健康发展和平稳运行。所以在运行房地产管理机制时必须先解决政府对市场的过度干预问题，让建设完善的法律法规发挥其应有的约束作用。

（二）建立完善的房地产行业价格管理机制

房地产行业最令社会民众烦恼的是其房产价格问题，在没有受到政府约束之前的房地产市场一度将房价炒成了“天价房”，即使是二三线城市中的学区房也能达到每平方上万元甚至数万元的价格。在国家针对房产价格进行管理制约后的现在，有必要持续建设房地产行业的价格管理机制，让思想出现偏差的房地产商再无制度漏洞可钻［4］。

其一，政府应该严格调查各地区房地产行业的房价走向，将不同地区的薪资和消费水平作为调控房价的依据，并完善法律法规来维护房价管理机制的运行。房地产销售价格对于普通社会民众来讲是非常高昂的资金投入，在购房时往往多家比对、思虑再三才会购买，一旦购买到劣质房产所带来的打击无疑是巨大的。国家通过控制估价能确保房地产价格合理性，从而起到管理房地产市场的作用，所以房地产价格评估机构应当加强责任意识，科学合理地评估房产价格，政府方面也应该加强宏观调控手段，及时调整房地产行业的最高限价和最低售价。

其二，利用严格的房地产价格相关法律规定来保护房价管理体系的顺利实行，各地政府应该切实履行稳定房价与租房保障等相关政策，借助更为详细完善的差别化住房信贷政策来限制各种名义的“炒房”、投机性的购房行为。

（三）建立完善的税收法律制度

第一，根据房地产行业中不同建筑的种类和用途来规定不同的税率，稳定普通住宅的房地产售价的同时鼓励房地产商建设中低档房屋住宅，满足不同收入的社会民众对房地产市场的需求，以刺激民众消费的方式来活跃房地产市场。

第二，及时发现并改善现有房地产相关行业中的不合理收费情况，通过降低房地产商对房产的建设投资成本，来缓解由于过高成本导致的房价上涨问题，部分必要的收费项目可以以税费替代收费［5］。

第三，政府可以积极学习借鉴国外对于房地产行业的调控经验和相关的税收政策规定，不断丰富完善我国税收法律制度内容，促使我国房地产行业的管理体制进一步建设完全。

（四）建立完善的房地产经济管理相关法律制度

我国相关部门应该积极针对房地产经济管理开展更为详细的立法工作，结合现阶段的房地产经济发展现状来不断调整完善房地产经济管理法规，为当前房地产市场的管理工作提供更加强大的法律支持。同时，在完善经济管理法律时还要调查分析民众对住房方面的需求，结合现实情况来解决应对房地产经济管理法律的滞后问题，促使房地产经济管理体系实现与时俱进的现代化建设。另外，在各地政府落实房地产经济管理法规时要强调执法必严、违法必究，从思想和行动上都要坚决抵制任何扰乱社会经济市场的违法违规现象。

（五）改善我国现行法律制度中与世贸组织产生矛盾的内容

我国专门针对房地产行业的相关法律规定有三部文件，除此之外还有一些其他法律条文的规章制度和司法解释等等，可以说我国在房地产行业上的法律体系建设是相当复杂的。要想系统性地整理并完善诸多法律文件内容，应该在保障房地产市场健康运行的情况下整改与世贸组织规则有矛盾的内容［6］。

（六）强化对房地产行业法律条款的时效规定

我国现行的《土地管理法》与《房地产管理法》中存在着部分交叉内容，因此在法律程序上容易出现执行难题。所以我国有必要重新规划完善房地产行业的基础法律体系，科学合理地制定出系统性的《房地产法》，进一步保障政府实施对房地产行业市场的调控手段。

（七）限制地方政府对于房地产行业的立法权力

由于国内房地产行业的规模不断扩大、市场行情日渐复杂，地方政府针对当地的房地产行业发展问题出台了地方行政法规，但在实际情况中出现由于不当立法立项而有违中央政府制定的法律法规，特别是个别地方政府对国有土地的处理和权限审批行为逐渐越过了自身的管辖权。因此，合理配置房地产行业土地资源的前提是保证中央政府有关房地产法律条款的权威地位，有效限制地方政府对房地产行业的立法权力，遏制某些地方政府的“越位”行为。地方政府需要明确的是，在国家房地产相关法律条文中没有明确规定的情况下必须按照规定的法律流程，来申请对当地房地产行业的立法权力；而中央政府方面应当制定更加完善的房地产法律规定去规范企业行为与地方政府的管理权力，让国家房地产法律制度在社会各界中更具有威信力［7］。

（八）加强对政府部门房地产行业相关监管人员的专业素质培养

当具备足够完善的法律条文规定后，需要专业人才利用自身扎实的知识技能来执行市场监控手段，因此有必要强化房地产法律法规执行人员的专业素养。相关部门应大力培训现有房地产市场监管人员的专业知识技能，招收优秀人才带动房地产市场管理体系的顺利运行，促使我国房地产行业走上正确的发展道路。

三、结语

房地产管理体制在现阶段的发展中还存在一些问题亟待解决，这些情况持续发展将会严重影响房地产行业的发展前景，以法律法规来科学调控房地产行业市场是完善房地产管理机制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地产行业的相关法律条款，通过加强实地调研工作来分析判断当地房地产市场的发展现状，积极调整对房地产行业的管理手段；企业则要保持合法合理的发展运营状态，为维护房地产市场健康发展贡献一份力量。