房地产经济与市场经济协调发展研究

杨敏慧

（沈阳市城市公用事业发展中心，辽宁 沈阳 110014）

过去20年间，房地产商业化改革进程的不断推进不仅改善了城镇居民的居住条件，带动区域经济发展，创造出了一个又一个经济奇迹。但房地产市场的粗放式发展也带来很多弊端：占用过多资源、杠杆比例过高、金融风险较大、居民资产住宅化倾向严重，如不加强房地产行业调控，一旦房地产行业出现问题将很快波及其他经济实体和附着在经济实体上的金融体系安全。在国内外经济下行压力不断加大的背景之下，需要对我国房地产市场进行合理管控，推动房地产行业与整体经济运行协调发展，更好助力经济平稳增长。

一、房地产经济与市场经济协调发展的重要意义

房地产经济与市场经济协调发展具有重要意义，房地产经济经历了20年的高速发展阶段，当前在我国经济体量中的占比较大。2020年我国房地产行业的总销售额达到17万亿元，而2020年我国GDP总量仅为101万亿元，房地产行业在GDP中的比重进一步提升。但房地产市场的发展是一种粗放式的发展方式，在发展过程中面临很多的风险因素。但正由于房地产行业体量巨大，对整体经济影响程度较高，决定了房地产经济在现阶段难以承受较大的风险因素影响。当前房地产市场体量巨大，且与其他产业联系紧密，房地产行业风险已经演变为系统风险，会对其他行业也产生严重的次生影响。因此，为保证房地产市场稳定发展，防止房地产行业风险漫延危害整体经济发展，房地产市场发展未来需要坚持社会主义市场经济导向，保证房地产领域平稳健康发展。

过去20年间，我国房地产行业高速发展，不仅改善了城镇居民的居住水平，还快速提升了城镇居民的收入水平，并带动了诸如建材、中介、装修、设计、施工等上下游产业的发展。房地产经济的快速发展为唯品会经济发展和社会效益的提升带来了广泛的社会影响，在改善民众居住条件的同时，通过经济的倍数效益也提升了人民群众的经济收入和生活水平。房地产行业跨度大，上下游产业多，对经济影响水平高，房地产行业的发展也创造了很多就业岗位，一定程度上缓解了就业压力。但房地产市场在发展过程中也形成了一种畸形化发展套路，房价过快增长，房价过高，住房成为城镇居民最大的一项资产；房地产企业资产负债率过高，运行风险过大；粗暴开发带来的强拆行为激化了社会矛盾；投资房地产市场资金额度过高，影响实体经济的投入额度，这些问题都对我国市场经济的稳定运行产生了一定的负面影响。当前，我国正处于由第一个百年目标为起点迈向第二个百年目标的关键阶段，经济发展应始终保持稳中求进的总基调，要采取切实措施避免房地产行业出现大的动荡。相关部门应认真梳理过去20年间和国外房地产市场发展经验教训，出台更为细致的约束和指导意见；房地产行业管理者也应自觉接受政府规范，按照持续稳定发展的总基调，保证房地产行业能够在良性轨道与我国社会主义市场经济发展保持同步。2021年以来，我国部分城市房价出现较大幅度的变动，地方经济增速和财政收入也随着房价的涨跌出现了一定程度的波动。房价过快增长或下降均不利于经济发展，维护房地产领域的稳定，已经成为维护社会主义经济建设稳定性的重要内容。

二、房地产经济与市场经济协调发展中面临的主要问题

（一）房地产价格脱离商品价值

商品房的本质是商品，按照政治经济学的理论，商品的价格应围绕价值上下波动。但我国商品房的房价却在波动中不断攀升，且逐渐变成一种投资的标的物，需要买房子居住或改善居住环境的买不起房子，但处于社会顶层的富人却可以通过投资房地产或是炒房来获得巨额收益，可以说商品房已经从传统意义上的商品变为了投资品。北京、上海、深圳、广州等一线城市的“天价”房层出不穷，因房地产市场发展而出现的“拆二代”群体同样引发社会的担忧。当前，我国一线城市商品房价格整体偏高，商品房已经成为普通工薪阶层无法企及的奢侈品，一线城市商品房价格已经脱离了正常的市场经济发展规律和市场价值标准。按照政治经济学的原理，商品房价格应围绕房产真实价值上下波动，但如果波动范围超过了正常的幅度，或是长期单边、单向波动，则会造成市场交易行为的混乱。近五年来，房地产行业为赢得或保持巨额利润，依靠“学区房”“创新区”等概念炒作房价，深圳、杭州等一线城市房价呈倍数增长，远远背离了基本的市场价格运行规律。房地产行业超高的利润率严重挤占了实体经济的投资份额，市场资金在利益的驱动下主要流向房地产市场，这进一步加剧了房地产市场价格的攀升。如放任房地产行业野蛮生长，将会引发房地产行业的泡沫经济，不利于房地产行业的长期稳定健康发展。

（二）房地产行业泡沫和信贷风险

过去几年，我国房地产市场持续火爆，住房价格持续攀升，房地产企业大多采取了积极的扩张方式，以明显高于历史的价格拿地，不断催生出新的“地王”。但在此过程中，房地产市场的泡沫也逐渐增多、增大，房地产企业为追求快速扩张造成了资产负债率始终居高不下。由于房地产项目主要依靠银行借贷维持运转，一旦房地产行业出现资金链断裂情况会对我国的金融产业，并随着时间推移逐渐漫延到其他行业，甚至可能会造成市场经济秩序的紊乱。房地产项目具有投资总额大、投资周期长、风险因素多等特点，特别是2020年初以来，国家“房住不炒”理念逐渐转化为具体的措施，房地产市场面临的经营风险显著增大。此外，房地产行业上下游产业众多，房地产行业中的泡沫过大将会通过连锁反应，危害其他行业的稳定发展。不健康的发展方式不仅会影响房地产本身的发展，还会对其他相关产业和总体经济运行产生严重的负面影响。

（三）政府监管不完善资源利用不充分

政府监管是房地产经济与市场经济协调发展中面临另一个主要问题。从过去的监管实际可以看出，政府相关部门对房地产行业的监管存在监管手段少、监管区域小、监管效率差等问题，甚至部分地区政府出于土地财政目的，对监管职责履行流于形式，不能认真执行国家的监管方针，监管效果大打折扣。很多地方高科技和新兴产业规划用地中的很大一部分用于开发房地产，甚至一些地方政府与房地产开发企业“合作”抬升区域地价和房价。在资源利用方面，房地产行业的发展属于“跑马圈地”式的粗放式发展方式，不仅需要占用大量的土地资源，还经常对农林资源造成侵占。由于近年来地价总体处于上升趋势，部分房地产企业从“卖房盈利”转变为“卖地盈利”，这种行为实际上造成了土地资源的结构化矛盾。国家所提倡的低碳环保、绿色节能的房地产发展理念在很多地区的房地产市场中并没有得到良好的体现。房地产行业只注重经济效益，忽视环境效益和社会效益的弊病并没有得到根除。

三、房地产经济与市场经济协调发展相关策略

（一）合理调控房地产市场价格

价格，是房地产市场的根本，可以说是房地产市场的“牛鼻子”，要实现房地产经济与市场经济协调发展首先要考虑的问题就是保证房地产市场价格处于合理区间内。要保证房地产价格围绕房子价值上下波动，要注重房子价格与区域经济发展水平和城乡居民收入水平相匹配，保证房地产经济与市场经济发展程度协调和配套，符合国家关于房地产行业发展的指导意见。房地产价格过高，房地产行业利润水平过高会带来恶性竞争，会对各类发展资源形成“虹吸”效应，影响资源获得成本，并进一步侵蚀其他行业的发展机会。未来需要对过高房价进行调控和约束，通过房价的回落和稳定促进房地产行业的平稳发展，也为其他行业的发展留足空间。应重视宏观调控政策作用，对各区域房子进行综合评估，坚决打压“炒房”行为，认真贯彻落实“房住不炒”的发展理念，通过一段时间的引导将房价控制在合理和规范区间内。在规范房价的过程中，一些中小型房地产企业可能由于政策的变动而产生经营问题，这需要政府提前做好预案，防止发生大范围的失业和产业集群停摆的情况，探索以新型产业代替传统的房地产。引导房地产企业利用市场经济手段实现重组，实现良性竞争，继续发挥房地产市场对于整体市场经济的内在贡献力量。

（二）实施房地产行业的“去泡沫化”行动

为保证房地产经济和我国市场经济的协调发展，需要有机会、分步骤的去除房地产行业现有的发展泡沫，应根据现有房地产市场发展情况，通过各类法律法规对“哄抬房价”“捂盘惜售”“只炒不住”等行为进行严厉打击，通过市场化手段引导房地产市场利润水平回归正常。各省、各市应出台更为严苛的限购政策，在保护刚性需求和改善型需求的基础上对各类投资行为予以遏制，为那些真正需要住房的群众打造价格合理、居住舒适的住房。各地政府应通过供求关系调整房地产市场价格，通过增加土地供给、允许农村集体土地入市、降低土地拍卖起拍价格、增加保障性住房供给、明确配套建设住宅等方式逐步降低并消除房地产经济泡沫，让房地产价格和利润水平回归正常水平，推动房地产行业的供给侧结构性改革。2017年国家提出的“房住不炒”的发展理念将成为我国房地产市场未来想当长时间的根本遵循，不仅要稳定地价、房价，还要稳定房地产收益的预期，解决低收入群体的住房困难问题，加强住房保障。此外，还应规范涉房金融贷款，加强对金融衍生产品的审查，对房地产企业上市融资、银行贷款进行详细审查，引导房地产企业合理设定发展战略目标和具体手段，防止不切实际的市场预期，降低房地产企业的开发风险。对体量较小，对整体经济影响不大的房地产企业应充分利用市场竞争环境促使其加强自身适应新时期竞争环境的能力，对切实不适合新时期竞争环境的企业，应依靠市场机制实现转型或退出。

（三）提升监管效能提升资源利用效率

我国是具有中国特色的社会主义国家，中央财经委第十次全体会议提出的“共同富裕”是全面实现小康社会之后要实现的阶段性目标。为实现此目标，需要各地政府切实发挥监督和控制功能，为房地产行业的发展提供稳定支持，帮助房地产企业寻找合理路径，保证房地产经济和市场经济在发展轨道和发展目标等方面的一致性。各地政府应认真贯彻落实中央关于房地产市场发展的指导方针和决策部署，依法依规开展对房地产经济的监督管理，切实提升监管效能。需要指出的是，提升监管效能并不意味着政府要对房地产经济运行进行过度干预，监管依然是在相关法律法规的指引下，在尊重市场运行规律的前提下开展，重点通过强化土地资源规划，消除房地产投资机会，规范房地产交易税费等方式，保证房地产行业受益和成本总量保持在合理区间内，避免与其他行业差距较大。在资源利用方面，应最大程度提升资源的利用效率，在建筑施工中更多的使用节能环保材料。重点要提升土地资源的规划和利用效率，要注重配套设施空间的预留，重点掌控土地资源招标和拍卖两个环节，在招标和拍卖中要注重附加保障性住宅的建设。

四、结束语

过去20年房地产市场的发展是我国经济发展的一个缩影，房地产市场的发展大大加速了国人“居者有其屋”梦想的实现，房地产市场的发展为我国民众居住环境的改善和经济社会发展都做出了突出贡献。但过快的增长速度和过高的利润水平也让房地产市场的发展出现了房价背离收入水平、房地产企业资产负债率过高、创新能力不强、落实低碳发展不利等问题。当前我国房地产市场发展道路已经到达拐点，未来房地产市场将迎来深刻变革，一些经营不善或是没有核心竞争力的房地产企业将逐渐退出市场竞争舞台。但需要指出的是，房地产市场体量巨大，在未来相当一段时间内仍然是我国市场经济的重要组成部分。因此，我国政府需要根据当前房地产市场发展现状和中央关于房地产市场发展战略，精准施策，逐渐减少房地产市场的风险因素，规范房地产市场发展，实现房价和房地产行业的软着陆。