房地产企业税务筹划风险的防范策略分析

周利琴

（杭州地铁开发有限公司，浙江 杭州 310000）

经济的不断发展使得税务筹划越来越受欢迎，房地产企业逐渐意识到要想实现企业效益的最大化，就需要从根本上解决企业的税收问题。通过税务筹划对房地产企业进行提前预测，税务筹划风险主要是指企业或者纳税人不够了解税收法律，不能及时采取措施预防税收风险，导致房地产企业不能获得理想的收益，因此对房地产企业税务筹划风险的防范十分必要。

一、房地产税务筹划

（一）房地产企业界定

房地产企业主要是指从事房地产方面的相关活动来营利的经济组织。如房地产开发、管理和经营等，可以从两个角度进行划分。从经营方式和内容方面可以分为房地产开发、中介服务和物业管理，其中房地产开发主要包括城乡土地开发、房屋的建造和基础设施的建设、房地产的营销经营；中介服务主要是指房地产咨询、价格评估和经济企业等；物业管理包括住宅小区和商务大楼在内的经营类企业的服务管理，如售后、维修保养、小区环境、治安管理、房屋买卖、室内装修等一系列服务。从经营的范围来看，房地产企业又可以分为房地产综合、房地产专营和房地产项目。房地产综合包括房地产的经营、开发和管理；房地产专营则涵盖中介、物业管理和租售的服务；房地产项目企业与以上两者不同，它是相对独立的企业，只针对某个特定的项目开展，如某些合资经营企业，其经营期一般较短，只维持某一个项目的进行和发展，它是房地产企业中最常用的一种形式，因为它在进行核算时比较方便、高效。

（二）税务筹划的定义

税务筹划主要是指企业在纳税之前所进行的正规合理的经营活动，提前对纳税主体从事的经营活动所涉及的税务事项进行筹划安排，达到减少税务或延缓纳税时间的目的。税务筹划包括两个方面：一是征税筹划；二是纳税筹划。通过税务筹划，国家可以及时收取应收税款，还可以使纳税人员在法律允许的范围内减轻税收压力和负担，避免一些纳税风险，保障纳税人的合法权益。纳税筹划主要是运用一系列的税务法律知识制定合理的税务筹划方案，从而化解纳税风险，在保障纳税人合法利益的同时实现利益最大化。而征税筹划则是从征税人的角度出发，通过不断地完善税收机制，加强税收管理，对纳税筹划进行制约，使纳税人员合法及时地纳税。在法律法规条款下进行合理的税务筹划可以在不损害征税人利益的情况下，实现纳税人的纳税金额最小化，减轻纳税人的压力负担。

（三）税务筹划的特点

税务筹划的特点主要有四个，即合法性、筹划性、目的性和专业性。合法性主要表现为税务筹划是在法律允许的范围内进行的一系列活动，遵循国家有关税务的法律条例，同时在所有遵循国家法律的税务筹划方案中，选取最优的方案，从而实现维护纳税人利益、减轻纳税人压力的目的。

筹划性体现为它是一项提前具有方案的经营活动，通过对企业内部的情况进行分析，提前制定相应的税务筹划方案，为接下来的税务工作打下一定的基础。

目的性体现为税务筹划的目的十分明确，它是以减轻房地产企业的税务负担为最终目标，实现企业利益的最大化。

专业性主要是指税务筹划是一项特点严谨的工作，需要相关税收人员具备较高的专业素质，从而很好地开展税务筹划工作。只有具备专业的税务筹划素养，懂得税务筹划的知识，才能使企业的税务筹划更加完善，也能在很大程度上为企业减少纳税，在合法的范围内提升企业的经济效益，有利于企业的发展。只有企业管理人员很好地掌握了税务筹划的特点，才能在此基础上不断地完善企业的发展策略，实现企业的创新发展和进步。

二、房地产企业税务筹划风险

（一）市场法律政策风险

随着社会的不断发展，房地产已经成为支撑国民经济的一个重要产业。但是有关房地产税收的法律条例和政策并没有得到相应的完善，使得法律政策不能支撑房地产行业的发展。法律政策的不完善导致一些房地产企业一味追求经济效益，游走在法律的边缘，面临一定的法律风险，不利于企业的正常运营和持续发展。政策不完善还会导致企业在开展正常税收工作时缺乏具体的标准，降低房地产企业税收人员的工作效率，还会造成一些房地产企业面临很大的违法风险，出现一些违法行为。

（二）市场的经营性风险

房地产企业在制定筹划方案的过程中需要结合企业的发展情况和运营情况，从企业的实际出发，使得税收活动充分发挥前瞻性。但税务筹划工作有时会影响到房地产的一系列经营活动，其中最明显的就是投资活动。例如，房地产企业如果想减轻税务负担，就需要满足税收优惠政策的各项条件，在这个过程中房地产企业很可能产生一定的投资风险。有些风险甚至超过企业所能承受的范围，也有可能达不到企业的预期效益，这种投资决策的失误会使企业面临风险，从而使企业的经营发展面临一定的困境，阻碍房地产企业项目的顺利进行。由此可以看出房地产企业经营的重要性，在进行税务筹划的过程中需要根据企业的经营状况和经营环境制定适当的税务筹划策略，在实施的过程中要根据实际情况进行科学合理的调整。

（三）市场操作风险

在房地产企业税务筹划工作中，存在一定的市场操作风险，这种风险的来源主要是房地产企业税务筹划人员，是他们的不正确认识或者人员素质导致的房地产税务筹划风险。一方面，税务筹划人员对税务筹划工作缺乏重视，对它的认识不正确，只是将它作为获取经济利益的一个手段，导致出现偷税漏税的情况。由于税务筹划人员所制定税务筹划方案的不完善，导致各种风险隐患层出不穷。将税务筹划作为赚取利益的方式势必阻碍房地产企业的健康发展，不利于企业的良性发展。另一方面，一些税务筹划人员的素质低下，不能很好地掌握房地产企业税务筹划的相关优惠政策，使得企业不能享受相关优惠政策。税务筹划人员的工作水平不能很好地适应这项工作，也会导致税务核算出现问题，使得企业出现一定的经济损失。税务筹划人员出现的职业素养问题会在很大程度上影响企业的发展，使得企业管理中最重要的财务管理面临一定的风险。市场中存在的一些操作风险会导致企业的经济效益受损，影响企业的发展。

（四）税务政策研究不足

房地产企业在发展的过程中，没有对税务政策进行深度的研究，也就不能找到最适合自身发展的路线。例如，近些年来国家税务总局公布了一些关于不动产销售税收的政策，其中规定有关房地产企业一般纳税人的房地产项目。同时也将一般纳税人收取的不动产按照相应的计税方法进行3%预征率征税，向当地的税务机关申报，但另一个公告对此有不同的规定。两种政策存在一定的争议，而这种问题出现后，如果房地产企业对其缺乏关注，没有及时与税务局进行有效沟通，就会面临税务风险。同时在缴税时，国家规定可以扣除年度亏损金额，许多企业对相应税务政策法律法规的了解不透彻，会使企业造成不必要的损失。

三、房地产企业税务筹划风险的对策

（一）切实遵循税收政策

房地产企业要想实现可持续发展，首先就需要遵循国家的税收政策，相关的管理人员需要对税收政策有清晰正确的了解，在此基础上开展一系列管理经营活动。这样可以在很大程度上避免房地产企业面临一定的政策风险，也能减少企业的经济损失。

遵循税收政策，首先需要房地产企业管理人员时刻关注国家有关房地产企业的新政策出台，与此同时，不断加强对政策的学习。其次，房地产企业需要增强税收人员对筹划风险的防控，提高他们对税收政策的敏锐程度，增强他们的风险意识，使他们对税务筹划风险有正确的认识，可以定期对他们进行培训，不断完善他们的税务筹划能力。同时房地产企业也需要针对可能出现的风险进行预警，从而构建完善的解决方案。对税收中出现的一些优惠政策要及时加以利用，从而减轻企业的税务负担。在税务筹划的过程中需要不断解决税务筹划问题，预测风险，从而避免房地产企业因为政策问题出现经济损失，影响企业的不断发展。遵循税收政策可以很好地实现对企业的有效管理，提升企业的运营效率，促进房地产企业的不断发展。

（二）加强税收风险控制

房地产企业要想实现快速发展，就需要对税收风险实现安全有效的控制。首先，房地产企业需要树立正确的法律风险意识，企业领导需要对此予以相应的重视，制定长远的规划方案，不能只追求眼前利益，忽视长远的税务筹划，要在拥有健全机制的情况下实施方案。

其次，企业应当充分调动员工的工作积极性，使其充分发挥主观能动性，从企业的根本利益出发，发挥个人职能作用。企业可以适当地建立激励机制，从而提高他们的工作效率。房地产企业需要围绕企业的发展现状和发展目标，对税务筹划方案进行多层次的编制，从而将风险降到可控制的范围内，保证企业的损失降到最小。还要不断完善风险管理机制，满足风险防控的要求，通过预警监督可以降低风险发生的概率。

最后，房地产企业在编制税务筹划方案时要注意资料的真实性和质量，真实反映企业情况。企业可以建立内部的核算系统，为企业的税收和各项活动提供良好的保障。加强税收风险控制需要保证税务筹划的合理性和真实性，需要企业管理人员进行严格的管控和监督，从而确保企业税务筹划方案的顺利实施。

（三）提高人员操作素质

税务筹划方案的实施是一项复杂且严谨的工作，需要相关工作人员具备过硬的专业素质和对系统的强大操控能力。为了顺利推进税务筹划工作，房地产企业要提高人员的操作素质，培养他们的职业技能，从而使他们具有良好的专业素养和操作能力。

首先，房地产企业需要制订严格的税务人员培养计划，为他们设定目标，从而使企业可以根据人才培养方案制定员工的工作内容，定期对员工进行培训，使他们可以时刻了解关于税务筹划的最新消息，保证税务筹划方案的实效性和合理性，按照计划的要求有针对性地培养筹划人员。

其次，企业也可以建立高质量的税务筹划团队，使企业筹划人员向专业的团队学习，不断提升自身的技能，在学习的过程中不断完善自己，提高自己的专业素质。企业应时刻督促员工学习有关税务筹划的知识，成为一名专业性人才，为企业的发展贡献自己的力量，从而不断实现自己的价值。

（四）实现纳税优化

税收中的事先管理在房地产企业的税收管理中起到至关重要的作用，因此实施税收管理需要做到事先管理，从而根据相应的税务进行纳税。税务管理的基础是由业务性质决定的，而业务活动又是为企业的经营目标服务的。企业的经营目标需要通过税务管理来实现，也可以通过优化业务来优化纳税。例如，企业在货物仓储时可以根据自身情况来选择，另外也可以通过自己建立仓库的形式，从而优化业务。

四、结语

房地产税收筹划在企业发展的过程中起着至关重要的作用，也面临一定的风险，因此房地产企业的税收筹划风险防范十分重要。不但可以在一定程度上提高房地产企业的经济效益，还可以促进房地产企业的不断发展。但是如果不能及时防范房地产企业存在的风险，就会造成房地产企业的纳税压力增加。因此房地产企业和税收人员要了解企业的税收风险，明确房地产企业税务筹划的特点，从而制定严格有效的风险防范策略，保证房地产企业具备良好的竞争力，有效预防房地产企业税务筹划相关风险，优化税收制度，完善税收政策，在工作过程中做到有据可依。同时筹划员工的专业素质也十分重要，需要企业予以一定的重视，从而促进企业的可持续发展，不断适应社会的发展。