基于物业公司的财务管理及会计核算的研究

叶桂芳

（深圳市莲花物业管理有限公司江苏分公司，江苏 南京 210000）

物业公司的财务管理工作、会计核算工作具有一定的特殊性，和普通工作的财务管理与会计核算存在着的不同之处，强调公共的收益，工作目的在于提升所有业主公共收益的运营效果，充分发挥物业公司服务价值。但是目前部分物业公司在自身的财务管理工作和会计核算工作中，还存在诸多的不足之处，不能确保财务管理质量和会计核算水平，对其长远发展会造成不利影响，因此物业公司应重点关注自身的财务管理工作情况、会计核算工作情况，制定完善的工作方案，增强各项工作的标准性、规范性，达到预期的经济发展目的。

一、物业公司的财务管理及会计核算的特点

（一）收益具有特殊性特点

物业公司的财务管理工作和会计核算工作具有一定的特殊性，主要因为物业公司的财务处理工作需要强调公共收益归属于业主，工作期间物业公司需要设置独立性的账簿、银行账户，阶段性出具财务报表对其进行公开化处理。从收益的所有权归属层面来讲物业公司的公共收益全部归属于业主，扮演着代理管理的角色，与业主相互配合进行公共收益的管理和使用，因此在会计核算期间需要设置独立性的账簿和独立性的银行账户，这样才能确保账目核算的清晰度与准确性。

（二）业务处理的特殊性特点

我国物业公司在业务处理方面也具备一定的特殊性，通常不会涉及商品问题，与普通企业的经营模式不同，物业公司的营业额多数都来源于基础物业服务，日常运营的成本多数投入在人工方面，所以资金链的运转非常简单、财务管理和会计核算工作并不复杂，使得财务管理和会计核算工作具有简单性与便捷性的特点。但是需要注意的是，即使会计核算的科目很少也会涉及很多事项，因此需要定期汇总财务数据信息，使得组织内部管理人员和小区全部的业主都能了解物业公司的运转状况。

二、物业公司的财务管理及会计核算的问题

（一）财务管理问题

当前部分物业公司在财务管理工作中还存在很多问题和不足之处，其一，没有做好细节的管理工作，未能结合物业公司的特点和实际情况精细化完成财务管理的任务，甚至还会出现部分数据信息、财务管理工作遗漏的现象或是差错的问题，不能确保财务管理工作水平；其二，缺乏完善的绩效考核模式，不能针对财务管理各项工作的实施效果、实施过程全面考核评价，无法快速并且及时发现其中的问题，不能在发现问题之后准确追究责任，甚至还会出现互相推诿责任的现象，难以真正意义上增强财务管理效果，不能通过有效的绩效考核方式提升财务管理工作水平；其三，缺乏专业素质较高并且工作能力较强的财务管理工作人才团队，由于物业公司缺少对财务管理人员专业性的重视，没有聘用专业能力符合标准的优秀人才，未能阶段性进行财务管理人员专业知识和技能的培训，导致相关的财务管理工作缺乏专业性、规范性，对物业公司财务管理工作的高效化开展、经济效益水平的提升都会造成不利影响。

（二）会计核算问题

目前部分物业公司在会计核算工作中存在一些问题和不足之处。首先，缺乏规范性与合理性的会计核算基础工作模式，导致财务人员不能根据基础规范标准要求进行会计核算的操作，很难确保核算结果的准确度和精确度。其次，缺少完善的管理制度，没有明确人员的工作标准和要求。

三、物业公司的财务管理及会计核算的对策

（一）财务管理对策

1．采用精细化管理方式

物业管理公司在财务管理方面应积极采用精细化的管理方式，形成细节化管控的理念，从根本层面预防出现财务管理工作问题。其一，注重成本方面的细节管理，采用多元化的成本预算和分析方式，增强预算编制与执行的效果，合理设定各个业务的预算限额标准，根据限额标准审查成本费用的情况，并且要设置多个等级的批次、创建会计账目成本信息系统。同时还需注重物业公司业务和资金流动匹配度的分析，准确进行计算和研究，指导物业公司在保证服务质量的基础上严格控制成本，预防出现成本损失的问题或是浪费的问题；其二，创建完善的利润中心系统，结合物业公司的情况细化所属小区的业务单元，针对性建立各个业务单元的利润中心，以此为基础完善相应的财务管理科目，有序性、分类性管理，使得利润中心的内部信息可以真实将物业公司所负责，每个小区的收入情况、成本费用情况与现金流量情况反映出来；其三，注重财务管理过程中资金的细节管控，实时性进行跟踪管理，最高程度上降低资金的消耗量，提升资金的利用效果。在此期间还需要求财务管理部门形成正确的风险防范观念，利用精细化的细节管理方式，提前预测可能会发生的财务风险隐患问题，提前做出预防和应对，以免风险问题对物业公司的发展造成不利影响。

2．强化绩效考核力度

绩效考核的工作中，应以确保物业公司具备稳定市场竞争能力的关键要素为评估依据，准确评价物业公司内部人员的工作效率、工作能力和贡献度，改进人力资源管理机制，从主营业务能力维度、服务管理维度和日常工作效果维度同步性进行绩效评估，将提升物业公司核心竞争实力作为未来工作的改进方向，借助绩效评估的方式，从源头层面发现物业管理质量问题和服务质量问题，按照评估结果制定完善的人员培训计划和管理方案，激励职工提升日常工作的积极性和贡献度，以此发挥绩效评价和考核方式的作用价值。例如，物业公司在对财务管理人员进行绩效考核评价的过程中，评估每位人员日常财务风险防控效果，财务管理工作的专业性和规范性、岗位工作能力、为物业公司发展所做出的贡献度等，综合评估每位人员的工作素质、道德素养和贡献度情况，一旦发现财务管理人员存在工作能力问题、思想素养问题、贡献度问题，就要严格惩罚负责人，以此增强人员日常努力工作的积极性、使其自觉提高自身的工作能力、工作水平，满足当前高效化、有效性工作的基本需求。

3．建设高素质人才队伍

财务管理人员的专业素质、工作素养直接影响物业公司的财务管理效果，一旦人员在日常工作中缺乏专业性或是工作的规范性，将会导致物业公司财务管理工作效果降低，因此物业公司应重点关注财务管理工作人员的专业性，首先，人才招聘环节中合理设定聘用的标准，要求所聘用的财务管理人员具有丰富工作经验，能够按照物业公司服务性质与业主公共收益高效化管理的需求，合理完成自身的岗位工作任务。其次，对于现有的财务管理人员也应该阶段性开展培训活动，利用培训的方式提升每位财务管理人员的工作能力和专业素养，使其可以掌握更多的现代化工作技能，懂得在工作中结合物业公司特点、服务性质等制定完善的财务管理方案、提升资金管控效果、资源管理水平，降低物业公司发展的成本，促使竞争力的提升。

（二）会计核算对策

1．做好会计核算基础工作

为确保会计核算工作的有效实施，应做好各项基础工作，按照我国相关规定、会计法律法规和具体的准则，提升会计核算账务处理的规范性，强化会计人员的业务培训力度，使得会计人员能够按照规范、标准执行各类基础工作。同时，物业公司还需制定完善的核算工作监管机制和模式，强化对核算原始凭证内容的审查，健全会计核算和管理工作机制体系，做好各项内部控制和管理工作，使得物业公司、管理层的人员，都可以有效执行财产清查工作与成本核算工作，提高会计核算基础工作的规范性、可靠性，发挥会计核算方式的作用价值。

2．完善会计核算制度

物业公司在会计核算方面应制定较为完善的管理制度，不断提升核算工作的规范性和标准性，首先，制定规范性工作的制度，按照时代发展特点，充分认识到业务规模和范畴的拓展需要，会计核算制度应更为完善，此情况下，应制定科学化，完整性和适用性的制度，促使物业公司更好转型升级，例如：制定会计收入核算分类的规范性工作制度，根据营业收入确认的特点将收付实现制度转变成为权责发生制度，要求会计核算人员强化物业费用管理费用、水电费用、维修费用等应收账款的核算，确保应收账款的标准性管理，同时还需结合各个区域模块的情况，使用和生产企业较为相似的管理模式，强化成本归集的力度，明确各个区域模块的费用和成本情况，与其他部门相互协调配合合理设定成本归口，考虑到物业公司的成本多数都是人工费用，要想科学进行人工成本的分摊，就应采用人员划区域的管理方式、明确人员服务的具体范围，有效执行各项管理工作。其次，制定会计核算管理的责任制度，明确每位人员日常工作的职责、要求，一旦发现责任区域内出现了会计核算工作问题，就要严格惩罚负责人，提升会计人员标准化、有效性进行核算的积极态度。

3．完善税务成本核算机制

税务成本核算的工作中物业公司应结合自身的情况制定完善的税务成本核算工作方案，首先，全面掌握和了解物业业主和服务中心的关系，准确研究非应税项目的概念，重点分析应税和非应税项目的区别，以免在会计核算的过程中出现结果不清或是合作混乱的问题，避免对财务管理和会计核算等工作造成不利影响，其次，物业服务管理期间制定完善的税务成本核算模式，将运转收入划分成为基础部分和多元化部分，基础部分是常规性公共区域的基础服务，多元化部分则是按照业主的个性化服务需求收取费用，例如：家政服务的费用、温馨服务的费用等，同时结合具体事项开展管控工作，在此之后准确划分管理事项所对应的区域精准性进行成本的核算，将成本核算和税务规划之间相互联系，为税务筹划工作提供降低成本的建议和意见，使得物业公司可以全面、有效控制自身成本，促使经济效益水平的提升。

四、物业公司的财务管理及会计核算的注意事项

（一）注意完善工作体系

近年来，我国的市场竞争越来越激烈，物业公司要想增强自身在市场中的核心竞争力，最为重要的就是创新优化财务管理和会计核算工作体系，首先，明确日常的财务管理与会计核算标准要求，按照物业公司的状况制定整体的工作战略、明确重点部分、规范部分和未来的发展方向，使得财务管理人员在财务管理工作和会计核算工作中有章可循、有法可依，尽可能按照工作标准体系，将之前的粗放型管理模式转变成为精细化管理机制。另一方面，则要与目前信息化发展时代相互适应，引进专业能力较强并且具备一定信息素养的优秀财务人才，开发创建ERP与财务共享中心等信息系统，通过技术的更新与人员专业性能力的培养，确保在信息化时代之下能够高效化完成财务管理工作与会计核算工作。最后，在创建财务管理和会计核算工作体系的过程中，还需考虑到在物业公司业务模式扩展的背景下，传统、单一核算方法已经无法满足内部成本管控的需求，很难有效进行资金运用的管控，甚至还会发生成本浪费的问题，因此财务会计人员应根据物业公司的业务特点、范围和内容等，不断进行核算模式的创新改革，按照各类业务情况明细核算工作中的科目，精细化开展各项核算工作与财务管理工作，尽可能按照物业公司业务情况创建业财融合的模式与系统，确保在合理进行财务管理与会计核算的基础上，为日常业务工作提供准确依据，使得物业公司能够制定完善的战略机制、决策机制和服务模式，达到预期的创新、改革发展目的。

（二）注意完善内控工作体系

目前，部分物业公司在财务管理和会计核算的过程中经常会出现数据信息失效的问题和工作失控的问题，主要原因就是缺乏完善的内控监督模式，不能全面进行内部的管理控制，因此建议物业公司在财务管理和会计核算过程中，不断完善内控体系，首先，创建相应的收益监督内控机制，对于物业费用、车位管理费用等各类主营业收入，应完善缴费流程和收入支出管理系统，强化收费记录的管理、退费的管理和收费标准的管理。其次，在内部合理进行物料管理的监督，明确每个岗位工作的职责标准，要求物料使用、管理部门和采购部门等配合财务管理部门监督，提升数据信息的公开性和透明性，使得在财务管理与会计核算的工作中，获得更为准确的数据信息内容，提升工作的质量水平，达到预期的管理工作目的。

（三）注意信息化建设

近几年我国的网络信息技术快速发展，为物业公司的财务管理和会计核算提供了很多基础保障，建议物业公司在财务管理和会计工作中积极进行信息化建设，创建专门的财务会计工作系统、数据库系统、云计算系统等，采用先进的信息化技术提高财务管理工作质量水平，确保财务管理工作、会计核算工作的先进性，满足当前规范化、可靠性管理的基本需求。

五、结束语

物业公司在财务管理和会计核算的过程中还存在一些问题，不能确保工作效果和水平，因此在新时期的环境下物业公司应重点增强财务管理和会计核算工作的标准性，明确各类工作的注意事项，遵循基本要点与原则，保证工作的高质量开展、有效性落实。