浅析禁止大拆大建背景下的城市更新建筑方案设计

2022-11-11 06:07:08丛聪珠海市规划设计研究院广东珠海519000
中国房地产业 2022年18期
关键词:容积率城市更新片区

文/丛聪 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000

1、“城市更新”与“禁止大拆大建”的大背景

随着我国城市化进程的快速发展,我国的城市化水平已经达到了一定的程度,部分城市的土地开发已经从原有的“增量时代”转入到了“存量时代”,在这样的大背景下部分城市开始寻求“城市更新”等途径,来深挖城市建设潜力,旧村改造,城市更新等名词一时间火热了起来,很多大地产商、开发商都看准了“城市更新”的红利,涌入到了次类型的项目当中,然而随着2021年8月31日住房和城乡建设部发布了关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,明确指出:坚持划定底线,防止城市更新变形走样;坚持应留尽留,全力保留城市记忆;坚持量力而行,稳妥推进改造提升,三个坚持的原则。并且明确指出各地市在实施城市更新的过程中要顺应城市发展的规律,尊重当地居民的切身意愿,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举的方式,严格控制大规模拆除。

2、城市更新中大拆大建带来的问题

在1958年荷兰召开的第一次城市更新谈论会上,对城市更新的作用和意义进行了相应的说明,在城市中生活的居民,对于自身所居住的居所、所生活的环境,或者出行、娱乐等生活相关的条件有不满或者不同的期望时,对于自己居住的房屋进行相应的改造、升级,对周边的街道、绿化以及其他不良的生活居住环境有改造提升的需求,以便形成美好舒适的生活环境等城市建设的行为活动,都属于城市更新。而如上文所述,在我国城市化进程迅猛发展的过程中,部分城市可利用的土地越来越少,为了寻求城市发展的新出路,拉动经济增长,很多地市都大力开展城市更新项目,并且把“城市更新”片面的理解为了拆除城市中老旧的城中村、工厂或历史风貌区域,转而进行房地产开发。在这种房地产开发的过程中虽然拉动了当地经济的增长,但也带来了一定的问题。

2.1 城市房价的提升

城市中老小区以及城中村的房价或租金的价格往往比当地新建成小区的价格更为低廉,这部分住房往往成为了刚需家庭以及异地打工者租住的重要选择,而在城市更新项目的选择过程中,这些老旧小区,城中村是首要选择对象,在这样的大背景下,城中村和老旧小区迅速消失,导致了这些城市房价“洼地”消失殆尽,虽然从品质和住宅存量的角度上来讲更新后的居住区有所提升,但取而代之的是房价相对较高的新建住宅,从一定角度上增加了刚需购房租房者的居住成本,间接提升了外来人口的准入门槛。

2.2 城市记忆的消失

很多城市中的历史风貌建筑都承载着城市的记忆,但这类建筑的处境往往是最“尴尬”的,因为如果是文物保护建筑,那么各级文保单位有明确划定的紫线以及相应的风貌控制区域,有相应的文保规划以及法律的限制,文保建筑可以受到较好的保护。而历史风貌建筑或历史风貌街区,未能达到文保建筑的等级,却又承载着城市本身的部分记忆,具有一定的文化价值和历史价值。有的城市本身具有较好的历史文化基础或成片的历史文化街区,想要申请成为历史文化名城或历史文化街区,会专门编制历史名城保护规划,或历史街区保护规划,那么城市中的历史建筑可以得到有效的保护和妥善的利用。然而在一些未编制建筑保护规划或未将一些历史建筑纳入到保护当中的城市,这些老旧的建筑由于利用不当,年久失修等原因,往往成为了城市中的“孤岛”,成为了城市更新的首选,这样的恶性循环使得在城市更新的过程之中,越来越多的城市记忆遭到了“抹除”。

2.3 高拆迁补偿与高容积率

“我家拆迁了我变成了XX市首富”,这句网络上流传的玩笑话,也从侧面反应了在城市更新的过程中,旧房拆除,新房建设给原有居民带来了一定拆迁红利,“拆二代”一词也营运而生,具体来说虽然各地市都有相关的拆迁补偿政策,在确定更新项目容积率的过程中也对具体的经济补偿、开发成本、补公百分比进行测算和审核,但是在实际操作的过程中,部分开发商为了加快推进拆迁工作进行,提升拆迁确签的百分比,或者巩固自己作为实施主体的地位,有可能会在原有拆迁补偿方案的基础上,增加部分“补偿”,而这部分额外补偿的投入所带来的项目开发成本,就会加入到开发企业的收益测算中,从而期望通过增加可售卖建筑面积的方式,来达到预期的开发利润百分比。这样就变相的形成了恶性循环,原本城市更新的目的是更新城市内部环境较差或服务设施老旧的设施,以提升城市风貌与居民的生活质量;而高拆迁补偿比,带来的高容积率高开发强度的城市更新,反而加重了片区城市的服务负担。

2.4 城市更新带来交通拥堵

城市更新的目的是更新城市中逐渐不满足居民使用需求的部分区域或者是随着城市快速扩张后被围在其中的城中村,这部分区域往往具有密度高、容积率低、道路狭窄、路网较密的特点,并且与周边已建成的规划路网的衔接上存在一定的障碍,希望通过城市更新的方式实现规划路网的联通,理顺城市交通,缓解城市道路的拥堵状况。然而由于上文所述高开发强度带来的人口增长、新增服务设施或教育设施,以及城市更新后新建成区域带来的聚集效应,虽然路网拉通了,道路也扩宽了,但巨大的人流量仍使的更新后的片区在处于拥堵的状况,交通状况较未更新前没有太多提升。另一种情况是在已建成区,局部地块进行更新,由于更新的建设成本、还迁以及补公等问题,更新后的地块相比于更新之前人口及容积率有一定的提升,但由于没有条件拓宽或新增路网,导致片区交通压力增加,相比于更新前交通更为拥堵。

3、城市更新项目建筑设计面临的难点

3.1 保留记忆与开发强度之间的矛盾

在城市更新的过程中,更新项目的设计用地内,或多或少的会遇到留存的古树、祠堂、历史建筑等凝聚着片区乃至城市集体记忆的场所或建筑,在城市更新的过程中如何把握保留记忆与开发强度之间的平衡是每一个城市更新需要考虑的问题,对于已经评定为文保单位的建筑以及已经列入到名录中的古树,在更新的过程中因为有据可依这部分的建筑或树木往往可以保留下来,然而对于具有一定历史价值和城市记忆的场所或构筑物,在更新开发的过程中,会让步于开发主体的经济利益或开发强度,从而进行拆除或搬迁。城市通过更新后变得干净整洁固然是好事,但是也避免不了城市特色与历史记忆的流失。

3.2 回迁诉求与商业开发之间的矛盾

另一个城市更新建筑方案设计面临的难点是,回迁居民的诉求与开发商之间利益的矛盾。对于更新范围之内的居民和经营者来说,如何保护其在更新过程中的切身利益是整个更新项目的重点,回迁住宅的位置、朝向以及户型,回迁商业是否沿街,商铺切分的是否均好,是回迁区设计的重点内容。然而对于每一个项目用地而言,优势资源的区域总是有限的,如何平衡回迁区与融资区的环境资源占比,满足回迁居民诉求,有效的推进更新方案的进行仍然是一个实际设计过程中面临的巨大挑战。

3.3 配套设施的统筹规划安排

不同的城市对于更新政策以及实施管理办法都会依据自身的情况进行制定,但总体来说都会要求更新项目拿出一部分的用地,或建筑面积进行用地补公或立体补公,一方面是为了满足更新改造后项目新增路网的修建,另一方面,也可以结合城市更新的契机对周边公共服务设计进行查漏补缺,完善城市服务功能。但是在实际连片城市更新项目中,周边几部分区域可能在同时推进更新,几个项目同时共用的公共服务设施(例如:邻里中心、中学等)到底放在哪一个项目中进行设计、建设以及补公,或如何切分用地供市政路网通过都是实际更新项目设计过程中遇到的痛点和难点。

3.4 新建建筑与旧有建筑的日照和间距矛盾

在城市更新项目设计的过程中,必定会考虑到与周边建筑的关系,这个关系不仅包括了建筑的间距控制、风貌协调、更是关系到更新后周边建筑的居住质量,除了部分“公改公”类的更新项目外,很多城市更新项目都包含有新建住宅,我国对于处于不同气候区的住宅日照标准都做出了细致的规定,各地市出版的城市规划技术标准等指导性文件中,也对住宅与住宅,住宅与非住宅建之间的建筑间距做出了明确的规定,并特别提出了新建建筑不能影响已有建筑的日照降低到标准以下,对于那些原本未满足日照要求的建筑,新建建筑后也不能使其现有日照进行恶化。这就导致了建筑设计过程中需要反复的进行日照分析,找到既能满足原有建筑日照需求,又能满足新建建筑日照需求的方案。

4、推进城市更新建筑设计方面的措施与方法

4.1 坚持合理布局,避免过度“堆量”

在更新项目的推进过程中,实施主体为了达到预期的容积率目标,往往会要求设计师对高低不同的容积率方案进行比选,并对实施性相对较差的高容积率方案作为对相关主管部门汇报的第一稿,留出一定的容积率空间,以便于主管部门审批的时候“砍一刀”,从而降低到需要的开发容量,这样思路方式不仅需要不必要的重复工作,而且容易给主管部门留下“不老实”“虚报容量”的不良印象,反而加大了项目推进的难度。所以设计师在处理类似项目的时候,要坚持合理的布局方式,避免一味的迁就堆高容积率,做高密度或超高层建筑。建议在保证适当容积率的基础上,寻求技术与可行性兼得的方案进行深挖和打磨,凸出更细后方案的区域协调性,只有从这样的角度出发,才能够实现“合理”“合情”的建筑设计方案,从而打动甲方和主管部门,更加容易的接纳城市更新方案,加快项目的推进。另一方面,对于一些位于城市中心的更新类项目,往往会追求更新后的地标性,对于一些开发主体来讲建筑越高越具有地标性,而且建筑高度越高也意味着容积率较高,正好与其开发诉求“正相关”,所以往往会通过拔高建筑的方式来体现地标性,但这样高容量的开发方案会给设施评估、交通评估等带来巨大的压力,导致项目后期在落地的过程中变的难以进行,对于此种情况,在初期建筑概念方案设计的过程中,应当深入挖掘当地的特色,重新去定义地标性,具有本地特色并尊重其历史文化的地标性,往往更容易被当地居民接受,也更符合塑造城市名片的需求。

4.2 尊重本地文化,保留城市记忆

如上文所述,在城市更新的过程中,不仅是老旧城市功能的“更新升级”,也同时会带来“更新升级”后城市记忆的缺失,针对这样的问题,我们可以从以下几个方面入手进行设计上的考量。首先,尊重更新片区的风貌管理规定,严格按照风管管理规定高度、面宽等限制因素进行方案设计,并针对文物保护单位外围的一级风貌控制区域和二级风貌控制区域进行重点设计,力求达到同文保单位的统一协调;其次,对于承载着城市记忆的场所,如果现有使用状况良好,建议尽量保留,并将其作为用地补公的部分用以平衡用地调整,减少对更新项目开发利用的影响,对于现有保存状况较差,但承载了城市集体记忆的场所,建议根据历史资料的描述或老照片研究其风格和样式,结合更新项目的建筑方案设计,利用新材料、新技术等表现手法重新诠释具有历史传承性的城市记忆场所;最后,对于那些即不是文保单位又未列入到优秀历史建筑名录中的历史建筑,需要针对性了解其价值并做出评估,其中较为优秀的可以采取现状保留并加以修复的方式,对于保存状况较差但具有一定城市记忆的历史建筑,可以对其进行升级改造活化利用,对于保存状况较差甚至是“危房”且历史价值较低的建筑,可以采取拆除的方式,并保留下部分品相完好的材料,作为新的设计组成元素,用于更新后建筑的立面,或者景观道路铺装,从而保留下部分城市记忆。

4.3 合理选择建筑色彩及立面风格

除了建筑高度以及面宽等风貌管理规定外,在更新项目的设计过程中还需要注意与周边区域的协调关系,要考虑到片区建筑的冷暖色调倾向,在突出自身立面特色的同时,做到区域间的协调。其次需要注意更新片区的沿街立面风格,例如:临近城市主要道路的住宅宜采用公建化立面的处理方式,减少开放式阳台对城市主要界面的影响。配有回迁物业的更新项目,立面设计的过程中需要注意玻璃幕墙材料的选择,减少对周边的光污染。配套的公共服务设施需要注意项目当地是否有二层以上禁止采用玻璃幕墙的规定等。最后还要考虑到新建建筑同周边已有建筑的风格差异,例如片区多采用新中式的建筑风格,更新后的区域也应在设计时像类似风格靠近。

4.4 加强老旧建筑微改造设计

对更新项目内决定保留的历史风貌街区或其他的连片历史建筑区域,宜采用微改造的方式,具体来说,针对改造区域内部的街道环境实行微政治,维修路面,市政线路下地,避免电线暴露在外,另外对现有的建筑立面进行整治提升,拆除违建加减的部分,对墙面进行修复和加固,使片区呈现整体统一的风格。对于非文保单位的历史建筑还可以根据具体的使用需求,对建筑内部进行一定的改造升级,使得活化后的建筑可以适应现代的功能需求。更新项目内保留的住宅可以采取加装电梯,粉刷墙面,统一设计空调机位的方式来进行立面和功能的提升,以满足使用和风貌协调的需求。

4.5 优化和完善公共配套设施

相比于更新前的旧区,更新项目总会带来一定的人口增长,在设计的过程中不仅要补足原有片区人口的公共服务配套设施需求,还要满足未来新增规划人口的需求,在设计的过程中应对配建小学、幼儿园、肉菜市场、社会福利设施的规模和种类配置齐全,进行统一设计并衔接好上位规划,避免局部过度集中,导致早晚高峰交通拥堵。对于用地条件拮据或人口增量不大的更新项目,如果用地与周边已有的公共服务设施临近可以采取预留一部分用地用的方式,为临近的公共服务设施未来改扩建提供空间,从而满足片区更新后的需求。

结语:

在实际城市更新的项目当中,经常会出现追逐高容积率,高回报率的高强度开发,从而产生了新的城市问题,违背了城市更新的最初目的,我国住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知中也明确指出:“不沿用过度房地产化的开发建设方式,不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式,政府注重协调各类存量资源,加大财政支持力度,吸引社会专业企业参与运营,以长期运营收入平衡改造投入,鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进,鼓励功能混合和用途兼容,推行混合用地类型,采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式,发展新业态、新场景、新功能”,也体现了城市更新应当采用更加稳妥的方式结合城市自身发展特点展开,希望通过本文的分析为城市更新建筑方案设计提供一些思路。

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