房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制对策

文／曾旭 四川自力建筑勘测设计有限公司 四川泸州 646000

引言：

在城市化进程不断加快的当下，房地产业带动的经济作为地方政府财政收入的一大来源，使得房屋建筑数量越来越多，特别是商品房的开发量越来越大，所以社会越发重视房产交易、登记过程中各方的合法权益，房产测绘工作的实际价值也就得到了有效凸显。在房屋预售以及办理产权之前，房地产企业会要求专业测绘单位对房屋建筑面积进行预、实测，该项工作直接关系到购房人的根本利益和房地产企业所能获得的经济效益以及不动产交易、登记机构对测绘数据的准确应用，所以各方对该项工作都保持高度重视。因此，保证房产面积测绘质量至关重要，通过准确开展房产面积测绘工作，为各方提供基本保障。

1、房产测绘工作相关概述

房产测绘工作主要是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用。当前房产测绘的主要内容就是对房产面积进行准确测量并进行分摊计算以及绘制分层图、分户图等。在房产测绘工作不断发展的过程中，测绘工作的标准化程度进一步提升，相关测绘数据也变得更加精确。在房产交易、登记越来越频繁的当下，因为其具有一定的复杂性，所以必须通过准确的测绘面积为其工作提供数据支持，保证交易的合法。并应用测绘数据开展房产交易工作，交易双方、可以对该套房产有一个更加直观地了解，确保购房人对该套房产足够了解。除此之外，掌握房产的详细信息也便于登记机构更好地开展登记工作，确保登记工作可以得到准确、高效、有序地开展。

2、提升房产面积测绘质量的重要性

2.1 为房产交易、登记工作提供保障

房产测绘工作与房地产企业以及购房人的根本利益都有着非常密切的关系。实际测绘工作开展的过程中，相关测绘人员应根据房屋的实际情况以及相关法律法规、规范及规章制度合理设计房产测绘技术设计书，保证精度标准以及面积计算方式、分摊方法符合要求，上述工作内容如果得到有效落实，尽管在交易过程中产生纠纷，相关测绘数据也能够提供充足的法律支持，保证房产交易、登记工作的合法性。并且房产测绘工作开展的过程中，测绘质量直接决定了房产面积，在交易、登记过程中最关注的内容也是房产面积，所以测绘时测绘人员必须保证测绘质量，并实现对其的准确有效控制。除此之外，房产测绘工作中所产生的数据，在房屋交易、登记中都会得到有效应用。

2.2 确保房地产行业可以实现稳定、有序发展

提升房产面积测绘质量的另一项重要意义就是其对于促进房地产行业的稳定可持续发展有着积极作用。在城市规划，不动产交易、登记，以及房屋拆迁等工作开展的过程中房产面积都是最基本的计量单位，所以保证房屋测绘面积质量有着重要的实际意义。并且因为房产测绘工作具有一定的复杂性以及专业性，绝大多数购房人对其的了解都存在一定程度的不足，购房人进而导致房地产行业在交易过程中出现误导消费者的情况，该种行为会对房地产行业的发展产生非常不利的影响，导致房地产行业发展活力下降。所以作为测绘企业，必须加强对房产测绘工作的重视，进一步提升房产测绘工作的质量，使得房产交易、登记过程中购房人的根本权益能够得到充足保障，从而实现对房地产行业以及房产交易市场的有效维护，促进该行业实现高效可持续发展。

3、房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素

影响房产面积测绘质量的因素是多种多样的，要想确保房产面积测绘质量可以得到进一步提升，测绘人员首先应对相关因素有一个明确的认识，下文也将对影响房产面积测绘质量的因素进行详细阐述。

3.1 房产测绘单位资质不足

目前房产测绘门槛较低，大量从事房产测绘的单位资质较低，内部管理混乱，在房产面积测绘工作量较大、工作时间较紧的情况下，面积测绘工作根本得不到有效开展，无法有效保证房产面积测绘质量，测绘过程中错误频出。特别是在县城以及乡镇，还存在超测绘资质作业，无二级检查一级验收，甚至还有实测仅依据图纸作业不到现场实测的情况，更甚至有测绘单位使用非测绘持证人员无证上岗的情况。

3.2 测绘人员的专业能力相对一般

房产测绘工作是一项专业性较强且具有一定复杂性的工作，针对不同的地域，不同的房产用途类型，不同的房产建筑形式，测绘人员应采用不同的测绘方式分摊方法，稍有改变将导致面积的千差万别，从而使得房产测绘工作变得更加繁琐，为满足房产面积测绘工作的实际需求，必须保证测绘人员拥有较强的专业能力。房产测绘是一项细致的工作，任何一个地方出错，将导致整栋楼每层每户面积出错，同时，鉴于房产面积的应用十分广泛，涉及到交易、登记等各个环节，所以要求测绘人员除了拥有十分专业的能力之外，还要求测绘人员要足够有责任心，足够仔细。

3.3 房产测绘相关规范规定滞后

以四川省所使用的房产相关规范而言，（GB/ T17986-2000）《房产测量规范》，《四川省房产测绘实施细则》（2010年），建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（建住房〔2002〕74号），转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知（川建厅房发[2002]104号）等，均是一二十年前的规范规定，不适用于目前房地产业的飞速发展以及新颖、多变的建筑设计形式，在实际房产测绘作业过程中，经常会遇到面积计算或分摊方式在规范规定中无据可依，无据可循的情况。在这种情况下，测绘人员仅能根据自身工作经验以及理解进行测绘作业，虽然通过该种方式也能得到相应测绘结果，但是测绘严谨程度较低，一旦在后续使用过程中因面积产生纠纷官司，由于缺少规范规定的依据支撑，房产面积测绘成果的合法合规性不足，将直接导致出现测绘单位败诉的情况，给测绘单位带来经济、信用、形象等严重的影响。

3.4 房产测绘工作没有得到有效管理

在国民经济水平快速提升的当下，房地产企业也得到了快速的发展，房产市场的竞争也变得越来越激烈，为了确保房地产企业可以得到稳定发展，这对测绘工作质量提出了更高的要求，要想实现测绘质量的进一步提升，测绘单位需要进一步强化内部管理以及工作管理，但是通过对实际情况进行深入了解，可以发现大部分测绘单位的实际管理水平非常有限，管理人员以及测绘人员对于相关法律法规的了解程度都存在一定程度的不足，导致测绘工作无法得到有效开展。并且在测绘工作内容落实的过程中，也会因为管理水平较低导致测绘工作漏洞百出，严重影响房地产企业以及测绘单位所能创造的最大经济效益。并且在测绘工作开展的过程中，由于受到管理水平的限制，导致相关测绘仪器得不到有效应用，严重影响数据采集效率，并且该种情况还会直接导致面积核算出现误差，致使房产交易纠纷的产生。除此之外，部分开发商为了经济利益，会主动干扰测绘公司以及测绘人员使之进行非法测绘，甚至在完成数据采集工作之后，还会诱导工作人员在测绘作业过程中更改数据，导致房产面积有误。

4、房产面积测绘质量的有效对策

4.1 提前制定房产测绘技术设计书

完善的测绘技术设计书对于提升工作质量有着重要的实际意义，所以测绘单位在开展房产测绘工作之前，应提前对房产测绘工作流程、技术方案进行设计，并保证测绘人员对该方案足够熟悉，有一个更全面地认识与理解，测绘过程中做好细节处理工作，从而实现房产测绘质量的控制。在对房产测绘技术设计的过程中，测绘单位应严格遵守相关法律法规、技术标准，综合房产的实际建设情况，有针对性地制定测绘方案，确保能够对测绘人员的作业行为进行有效约束，提升房产面积测绘质量，并为后续测绘成果提供充足保障。

相应房产面积测绘技术设计流程如下：（1）分析房产资料以及测绘任务。在开展房产测绘技术设计工作之前，工作人员应对合同进行了解，明确测绘的目的与内容，并开展房产调查工作，相应调查内容应包括房屋的坐落、权属、产别、层数层次、建筑结构等。（2）根据分析所获得的房产测绘内容及目的，确定项目应执行的技术标准，明确精度指标要求。制定房屋面积采集的方法，一般主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标来计算边长，边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为预测面积和实测面积2类。根据预测或者实测分别制定不同的房屋面积数据采集具体方法。预测主要根据委托方所提供的建施图进行，实测主要根据现场实际测量进行。制定测绘成果的质量检查方法。测绘公司内部应完善二级检查的具体内容以及具体方法流程，并落实测绘成果提交给委托方进行一级验收的制度。明确项目的工作安排，时间进度，节点汇报等工作内容。明确提交成果资料目录。

只有提前制定了测绘技术设计书，才能确保项目的正常开展，有效避免无头绪的工作，避免测绘过程中所出现的问题及错误。

4.2 加强对房产测绘单位的资质审查与监督管理

要想保证房产面积测绘质量可以充分满足房产交易需求，测绘资质主管部门应对测绘单位申请测绘资质应进行更加严格审查。《中华人民共和国测绘法》上明确规定：国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度，并且于2021年7月1日起施行的《测绘资质管理办法》和《测绘资质分类分级标准》，将原本分为4个测绘资质等级的修改为了甲乙两级。与原本的乙级相比，新的乙级对于人员、技术设备等条件都相应放低，这使得乙级的准入更加容易。这充分体现了为进一步落实党中央、国务院“放管服”改革要求，促进地理信息产业发展，维护国家地理信息安全。新的《测绘资质管理办法》和《测绘资质分类分级标准》充分体现了放的原则，还必须要加强监管。监管主要体现在以下几个方面：（1）定期开展资质巡查。通过开展资质巡查，能够及时地发现测绘单位是否严格按照资质登记的要求，配备了相应的测绘作业人员以及作业仪器，作业证及仪器检定证书是否过期等。对于不符合资质登记要求的相关测绘单位，因现实整改，对于拒不整改或者整改后依然无法满足资质登记要求的，应当予以降级或者吊销测绘资质。（2）进一步加强测绘成果质量监督检查，规范测绘市场秩序。成果质检监督检查，应当随机抽查测绘单位，随机抽查测绘项目，可以有效避免测绘企业提前针对项目进行应付检查。随机的原则能够真正体现测绘单位的实际情况，根据抽查结果，对社会公布，并纳入信用体系，对于不按规范技术要求，或者伪造测绘成果等造成测绘成果质量不合格的测绘单位，应当严格处理。（3）落实保密检查，提升地理信息安全监管力度。根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理条例》等法律法规中，对于测绘资质单位，测绘成果汇交、保管、公布、利用、销毁过程中，均有保密要求。对于测绘单位在测绘各过程中出现的泄密情况，应当严格按照《中华人民共和国保密法》、《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理条例》等法律法规的要求，进行严肃处理并追究相应的责任。

通过对房产测绘单位强有力的审查和监管，才能真正强化测绘资质动态管理，通过提升地理信息安全监管力度，才能规范测绘地理信息市场秩序，提高测绘成果质量。

4.3 强化测绘单位的质量意识

良好的质量意识对于提升房产测绘质量也有着重要的实际意义，所以测绘单位的每一位测绘人员都应注重质量意识的有效树立。针对该问题，测绘单位应积极开展培训工作，通过专业技术培训使每名测绘人员都能够认识到房产面积测绘质量与单位根本利益、房产交易、登记工作的紧密联系，从而使得测绘工作开展过程中测绘人员能够将质量保证措施落实到每个测绘细节当中。培训过程中，培训人员还应帮助测绘人员树立诚信、公正、遵纪守法的工作理念，将维护房产各方的根本利益作为自身职责，以实事求是的态度开展测绘工作，保证自身职业道德的正确性。培训过程中还应注重测绘人员基本测绘技能的掌握情况，使其能够在培训过程中不断提升自身的工作能力以及判断能力，全面掌握测绘方法，实现房产测绘工作的高质高效开展。

4.4 完善房产测绘规范规定

在房产测绘工作开展的过程中，测绘单位还应当健全相应的测绘核查制度，构建完善的质量检查体系，严格落实二级检查、一级验收，实现对房产测绘质量的有效控制，确保房产测绘质量达标。对于现行房产测绘规范存在的落后问题，测绘单位应积极向有关单位提出意见和建议，使其明确相应规范规定已经无法满足测绘工作的实际需求，从而推进房产测绘规范规定的修订完善。在健全相关规范规定制度的过程中，测绘单位应当加强对偷工减料、弄虚作假行为的关注，对于该类行为态度必须坚决，采取严厉的惩治措施，因为上述行为直接影响到测绘单位的根本利益，甚至会对单位形象以及竞争力产生影响。通过构建完善的房屋测绘质量检查体系，在完成测绘工作之后，会通过多重步骤对测绘质量进行核查，有效防止测绘质量不合格问题的产生。

4.5 提升房产测绘人员的综合素质

对于房产测绘人员综合素质不达标的情况，当地相关部门应当积极组织开展测绘单位互相学习的活动，通过到先进测绘单位工作现场进行考察，对该单位的实际工作情况进行观摩，并在工作完成之后与相应测绘人员进行积极交流，从而有效提高自身的测绘工作水平，并获得丰富的测绘工作经验，从而为房产测绘质量提供充足保障。为了进一步提升房产测绘质量，相关测绘单位还应积极开展思想道德教育工作，提升测绘人员的品德素养，使其能够抵挡住房地产开发上的利益诱惑，不受其干扰，从而保证房产测绘工作正常地开展。在测绘单位内部管理层也应当定期开展测绘交流例会，让测绘人员对一段时间内的工作进度以及工作内容进行汇报，并对其工作进行有效总结，帮助其解决测绘工作过程中遇到的困难，促进房产面积测绘工作高质量、协调开展。

4.6 严格检查房产测绘流程强化面积测绘质量控制

在开展房产测绘工作的过程中，测绘单位应严格应用二级检查一级验收制度，一级检查的内容是进行自查以及互查，通过专职检查员对测绘质量进行控制。二级检查则是在一级检查的基础上再由专职检查人员对房产面积测绘质量进行检查。相关检查与验收工作必须独立进行，并且每个环节都不可缺少，严格遵守相关检查制度。并且在进行二级检查工作的过程中，测绘单位还可以建立相应的质量管理机构，如果发现房产面积测绘质量出现异常，检查员应当第一时间做好记录，并给出处理意见，返回到测绘人员处进行改正。如果检查过程中遇到问题较多或者问题性质严重的测绘内容时，检查员可将相应测绘结果全部退回，勒令测绘人员重新开展房产测绘工作，然后再进行重新检查，确保相应房产测绘质量可以得到有效落实。

结语：

综上所述，房产测绘质量直接关系到测绘单位自身，购房人以及房地产开发企业根本利益。所以房产测绘工作开展的过程中，测绘企业应加强对房产测绘质量的重视，严格按照法律法规，规范规定进行测绘工作，并加强制度管理，使得房产测绘可以满足各项工作的实际需求。